行业格局变化 - 基金、险资等资金正以前所未有的势头涌入长租公寓市场，重塑投资主体格局[2] - 2025年上半年已披露住房租赁类大宗交易7笔，其中上海4笔、北京2笔、厦门1笔，收购主体涉及基金、保险等资方[3] - 2023年前以银行及外资机构为主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位，险资正加速崛起为租赁住房市场的"核心买家"[3] 投资逻辑分析 - 长租公寓资产展现出显著收益优势：一线城市资本化率4.6%-5.8%，二线城市5.6%-6.8%，显著低于写字楼、产业园区及购物中心等同类商业资产[10] - 保障房REITs现金分派率在3-4%水平区间，展现出显著超额收益特征[11] - 长租公寓资产兼具收益稳定性、现金流充裕性及抗通胀特性，精准契合保险资金对"收益可预期、风险可管控"的核心配置需求[10] 典型案例 - 友邦保险9.8亿收购上海松江柚米社区[6] - 平安不动产与朗诗寓森兰项目的首单储架式REITs合作[10] - 中国人寿通过公募REITs配置租赁住房[10] - 新华保险联合万科设立万新金石基金[10] 政策支持 - 各地政府为保障性租赁住房项目提供税收减免、财政补贴、低息贷款等优惠政策[14] - 上海鼓励银行保险机构加大对保障性住房建设的金融支持力度，给予优惠利率政策[15] - 北京符合条件的项目可申请中央预算内投资专项资金，享受土地、税费、金融等相关支持政策[15] - 杭州按建筑面积400元/平方米且不超过项目实际建安装配成本的30%给予一次性奖补[15] 市场前景 - 租赁住房在财政支持、金融支持等方面获得系统性倾斜，政策确定性显著高于其他商业地产类型[17] - 伴随租赁住房供应高峰到来，险资有望更深更广地参与其中[18] - 险资参与将推动行业从"轻资产运营"向"轻重结合"的规模化扩张，推动租赁住房资产证券化进程[18]