7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。 此次中央政治局会议释放出哪些积极信号？下半年宏观政策如何调整？资本市场哪些机会值得关注？为 此，中国基金报专访了六位来自券商、公募的"首席"，他们是中信证券首席经济学家明明、华泰证券首 席宏观经济学家易峘、招商基金研究部首席经济学家李湛、创金合信基金首席经济学家魏凤春、中航基 金副总经理兼首席投资官邓海清和博时基金首席权益策略分析师陈显顺。 会议释放多重积极信号 中国基金报：此次中央政治局会议释放出哪些积极信号？哪些内容是你比较关注的？ 明明：一是我国经济运行稳中有进，主要经济指标表现良好，新质生产力加快形成，高质量发展取得新 成效。二是会议强调"持续发力、适时加力"，明确后续若遇外部冲击或下行压力，将有能力及时加大财 政政策和货币政策支持。此次会议有关"十五五"计划的定调、地产方面的城市更新工作、扩内需政策、 稳外贸工作以及地方化债工作等都非常值得关注。 易峘：此次会议延续"稳中求进"的总体基调，对经济形势的判断较4月政治局会议更为积极，强调努力 完成全年经济增长目标不动摇。政策重心或更强调修炼"内功"、促进高质量发展，以应对国 ...

2025年，中国楼市正经历一场深刻的变革，从过去的严格调控走向如今的积极激活。这场变革并非突发，而是中央政府长期战略部署的成果。早在去年底 的中央经济工作会议上，"持续用力推动房地产市场止跌回稳"已被明确提出，将楼市稳定提升至防范化解重大风险的战略高度。今年7月，中央政治局会 议再次重申这一基调，并释放出政策持续加码的强烈信号。 房地产市场的稳定，对地方财政、居民生活质量、全社会消费和经济增长都至关重要；在经 济转型的关键时期，它已成为宏观经济的稳定器。 8月1日，一场史无前例的楼市刺激政策风暴席卷全国，具体体现在以下几个方面： 一、供给侧结构性改革：夯实楼市基础 存量房转型升级: 政府通过发行专项债券，大规模收购存量商品房改造成保障性住房，预计全国规模将超过5000亿元，有效化解市场风险，并改善住房供 给结构。 住宅品质提升: 5月1日正式实施的《住宅项目规范》，强制要求新建住宅达到更高的品质标准，包括节能率不低于65%的绿色建筑和覆盖率达到80%的智 能家居系统，提升居民居住体验。 土地供应精准调控: 针对不同城市实际情况，实行差异化土地供应政策。库存压力较大的城市减少土地供应，而需求旺盛的地区则增加优质 ...

投资策略与偏好 - 投资始于2011年高中时期 主要涉及房地产投资信托基金(REITs) 优先股和高收益债券 体现出对市场和经济的长期兴趣 [1] - 近期采用股票多头与备兑认购期权(covered calls) 现金担保看跌期权(cash secured puts)相结合的策略 注重基本面长期投资视角 [1] - 研究覆盖领域以REITs和金融板块为主 偶尔涉及ETF及其他受宏观交易逻辑驱动的个股 [1] 研究领域聚焦 - 内容创作集中于房地产投资信托基金和金融行业分析 辅以基于宏观经济观点的交易性机会研究 [1]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年7月28日 - 8月1日我国已上市公募REITs二级市场价格整体上涨 与其他主流大类资产相比表现较好 本周有2只REITs产品新上市 2只首发项目状态更新 [1][11][4] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 价格走势 - 大类资产层面：我国已上市公募REITs二级市场价格整体上涨 中证REITs（收盘）和全收益指数本周回报率均为1.25% 加权REITs指数回报率为2.2% 与其他主流大类资产相比表现较好 回报率排序为原油>REITs>黄金>纯债>可转债>A 股>美股 [11] - 底层资产层面：产权类和特许经营权类REITs价格均波动上涨 产权类涨幅更大 消费类REITs涨幅最大 回报率前三的底层资产类型为消费类、市政设施类和水利设施类 [16][18] - 单只REIT层面：本周公募REITs涨跌互现 排除新上市的2只后 57只上涨 12只下跌 涨幅前三为华夏首创奥莱REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏华润商业REIT [22] 成交规模及换手率 - 底层资产层面：本周公募REITs成交规模36.1亿元 仓储物流类区间日均换手率领先 成交额前三为园区基础设施类、仓储物流类、交通基础设施类 换手率前三为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [26] - 单只REIT层面：本周单只REIT成交规模和换手率表现分化 成交量前三为中银中外运仓储物流REIT、创金合信首农REIT、华夏华电清洁能源REIT 成交额前三为创金合信首农REIT、中银中外运仓储物流REIT、华夏华电清洁能源REIT 换手率前三为中银中外运仓储物流REIT、华夏华电清洁能源REIT、创金合信首农REIT [27] 主力净流入及大宗交易情况 - 主力净流入情况：本周主力净流入总额3086万元 市场交投热情下降 能源基础设施类和仓储物流类主力净流入额为正 单只REIT中主力净流入额前三为华夏华电清洁能源REIT、中银中外运仓储物流REIT、鹏华深圳能源REIT [31] - 大宗交易情况：本周大宗交易总额20555万元 较上周增加 周五成交额最高 为7073万元 单只REIT大宗交易成交额前三为创金合信首农REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、工银河北高速REIT [32] 一级市场 已上市项目 - 截至2025年8月1日 我国公募REITs产品达71只 合计发行规模1839.52亿元 交通基础设施类发行规模最大 园区基础设施类次之 [36] - 本周中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 发行规模13.11亿元 华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 发行规模18.95亿元 [36] 待上市项目 - 共有24只REITs待上市 13只为首发 11只为待扩募 [40] - 本周“中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“通过” “中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金”首发项目状态更新至“已受理” [41]

投顾组合优惠活动 - 钉系列投顾组合投顾费5折优惠活动时间为2025年7月1日至2025年12月31日 [5] - 年费封顶从360元/年降至180元/年 资金量大时适用 [5] - 百分比费率统一降至0.2%/年 资金量小时适用 [5] - 优惠针对活动期间持有的所有份额生效 包含活动前买入的份额 [5] 主动优选投顾组合表现 - 主动优选投顾组合平均ROE超过行业平均水平 [7] - 盈利增长决定股票长期收益 主动优选在大多数年份跑赢市场主动基金整体表现 [7] 指数增强策略 - 指数增强主要收益来源为指数本身盈利增长 辅以六种增强方式增厚收益 [9] - 公募和私募指数增强产品应用不同增强方式 中小盘股指数增强品种规模建议2-10亿 [9][10] 指数估值与盈利增长 - 指数上涨取决于估值提升和盈利增长 低估到高估阶段估值提升幅度相对确定 [11] - 2025年迎来"估值提升+盈利增长"双击行情 政策利好逐渐体现为上市公司盈利增长 [11] 市场估值信号 - 2025年7月市场仍处便宜位置 适合继续投资主动优选和指数增强投顾组合 [12] - 黄金星级和牛熊信号板可查询黄金价格 历史星级 与美实际利率关系等指标 [12] 指数分类与全球投资 - 螺丝钉指数地图分类包括宽基 策略 行业 主题 海外五大类股票指数 [12] - 全球指数投顾组合适合4-5星级低估阶段配置 可分散单一市场波动风险 [14] 银行与价值指数投资 - 中证银行指数长期回报优秀 近期上涨受估值提升 净资产增长和股息率提升三重驱动 [15] - 中证价值指数优化传统低估值策略 加入ROE要求 长期跑赢沪深300指数 [16] 信托与月薪宝组合 - 信托门槛降至30万起投 具备风险隔离和财富传承功能 底层资产决定安全性 [17] - 月薪宝组合40%股票+60%债券配置 再平衡策略在2024年2月和2025年7月创造额外收益 [17] 港股科技指数特点 - 港股科技指数长期收益高于A股港股大盘 但波动较大需控制配置比例 [18] - 近期上涨为盈利增长+估值提升双击 涨跌周期与财报周期重合明显 [18] 教育金与现金流策略 - 教育金投资需现金流支持 低风险可选教育储蓄/保险 适度波动可投红利基金/月薪宝 [20] - 无限现金流策略核心为用收入买资产 用资产付开支 避免用负债支付开支的错误模式 [21] 低利率时代资产配置 - 低利率环境下现金流资产包括红利类指数基金 月薪宝组合和REITs三大类 [22] - 打造无限现金流需重复"收入买资产→资产付开支"循环 积累多类现金流资产 [22] 新书发布信息 - 《股市长线法宝》第6版上市首日登顶京东金融投资类图书销量榜和新书热卖榜 [24] - 粉丝可通过专属优惠链接购书 价格低于平台直接购买 [25]

66只REITs披露了2025年二季报 中信建投发布研报称，2025年C-REITs市场延续牛市行情，中证REITs指数年内涨幅达12.8%。近期市场 迎来预期内回撤，主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期REITs作为红利配置资产的核心逻 辑不变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，建议聚焦两条主线：(1)推荐优先布局优质内 需赛道。包括政策性保租房、消费、市政环保等稳健运营的赛道;(2)推荐关注景气度修复下的相对估值 洼地资产。包括运营管理能力较强的厂房项目、出租率持续提升的仓储物流项目、车流量持续向好的高 速项目。 中信建投主要观点如下： 次新REITsQ2达成率承压，存量项目业绩延续下行。66只REITs披露了2025年二季报，31只拥有达成率 数据的REITs，三大指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为94.1%、101.5%、 91.5%。66只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0%。 业态 板块分化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健。(1)产业园：整体业绩及经营分化，厂房REITs延续 稳健态势，研发办公REI ...

人民财讯7月30日电，中信建投（601066）研报称，66只REITs披露了2025年二季报，31只拥有达成率 数据的REITs，三大核心指标(收入、EBITDA和可供分配金额)的平均达成率均分别为94.1%、101.5%、 91.5%。66只存量REITs总体业绩压力仍存，三大指标同比增速分别为-3.5%、-4.7%、-7.0%。各板块分 化加剧，消费、保租房等业态总体运营稳健，仓储、产业园区、交通、能源等业态内部分化。近期市场 有所回撤，主因市场风险偏好走低及解禁等因素影响。但中期REITs作为红利配置资产的核心逻辑不 变，二级市场也有望在调整后迎来更好的配置机会，建议聚焦优质内需赛道和景气度修复两条主线。 ...

投资策略 - 投资组合主要包括房地产投资信托基金(REITs)、优先股和高收益债券 [1] - 采用长期基本面分析方法进行投资决策 [1] - 结合多头股票头寸与备兑认购期权和现金担保看跌期权策略 [1] 研究领域 - 主要关注房地产投资信托基金(REITs)和金融行业 [1] - 偶尔研究交易所交易基金(ETF)和其他受宏观交易理念驱动的股票 [1]

在政策确定性高、系统性支持加码的背景下，险资的深度参与，无疑将为长租行业的规模化、规范化发展注入强劲动力。 中国租赁住房大宗投资领域，一股新的主导力量正在显现。 近年来，基金、险资等资金正以前所未有的势头涌入长租公寓市场，重塑投资主体格局。 这股趋势源于多重动因：长租资产天然的"低波动、长周期、现金流可预期"属性，高度契合保险资金对安全性与稳定性的核心诉求；同时，政策层面已逐 步构筑起从项目获取、开发运营到资本退出的完整支持链条，为险资布局铺平道路。 典型项目的成功实践，不仅验证了"投资-管理-退出"模式的可行性，更凸显了政企协同和专业运营的价值。 住房租赁类大宗交易稳定 险资、基金等多元资方积极入局 2025年上半年，已披露住房租赁类大宗交易7笔，其中上海涉及4笔、北京2笔、厦门1笔，收购主体涉及基金、保险等资方。2023年前以银行及外资机构为 主导的格局，正逐步让位于基金与险资的主力地位。险资正加速崛起为租赁住房市场的"核心买家"。 如近期，友邦保险9.8亿收购上海松江柚米社区引发关注。从项目摘地到开业运营再到险资收购，可以探得项目较为清晰的"投管退"路径。 租赁住宅符合长周期的投资逻辑。从投资视角观察， ...

项目基本面分析 - 产业园项目仍需时间消化新增供给和需求收缩带来的经营压力，二线城市商务园区竞争更为激烈 [3] - 物流仓储项目二季度出租率维持高位（平均94.3%），租金承压但韧性好于预期 [3] - 保租房为二季度收入波动最小板块，出租率及租金保持稳定，平均出租率达96.4% [3][16] - 消费类项目受传统淡季影响，6单购物中心收入环比下滑5.5%，联营模式项目波动更明显 [3] - 高速项目表现分化明显，货车流量表现好于客车，部分项目受益于路网积极变化 [4][31] - 市政环保项目中污水处理基本面稳健，垃圾发电处置量环比企稳 [3] - 能源类项目中海风表现亮眼，风资源改善明显，好于燃气/水电项目 [3][34] 经营数据表现 - 二季度REITs可供分配金额同比下滑3.1%，环比下滑5.4%，部分项目通过调整项平滑压力 [4] - 产业园收入环比下降1.9%，超半数项目收入波动绝对值不超过2%，显示阶段性企稳 [5] - 北京商务园区二季度净吸纳量9.5万平米，租金报价环比下降3.7%至138.5元/月/平米 [6] - 上海商务园区上半年净吸纳量16万平米，TMT行业需求占比达41%，租金环比下降2.2% [7] - 物流仓储板块收入同比下降5.9%，环比基本持平，租金水平环比平均下降2% [9] - 保租房板块收入环比上升3.5%，招蛇租赁住房REIT收入环比增长12.6%至2018万元 [16] - 消费REITs中已披露预测值的4单项目上半年收入完成度平均达117% [26] 行业供需情况 - 北京商务园区下半年预计新增40.3万平米供给，主要分布在北清路、亦庄等区域 [6] - 上海商务园区上半年新增供给42万平米，主要分布在张江、浦江等区域 [7] - 全国非保税高标仓市场或迎近2500万平米新增供应，珠三角、京津冀、长三角为主 [10] - 仓储租赁需求主力为电商、三方物流及快递快运，618大促带动临租需求扩张 [10] - 全国租赁住房租金同比下滑3.8%，一线城市跌幅较小为-0.56%，集中式房源更具韧性 [17] - 上海购物中心空置率环比上升0.7ppt至8.6%，首层平均租金下滑1.5% [27] - 北京购物中心空置率环比上升0.2ppt至7.5%，首层平均租金下滑0.7% [27] 投资配置建议 - 建议关注两条主线：基本面韧性的"类债替代"和基本面有反转机会的高赔率标的 [4] - 产权项目优先选择物业区位和禀赋强、原始权益人支持资源丰富、租约稳定的项目 [4] - 经营权项目可关注市政环保类及自然资源波动小的能源类项目 [4] - 产业园项目经营压力逐季释放，核心区域物业值得跟踪关注 [4] - 高速项目中受益于路网积极变化及货车流量回暖的项目值得重点关注 [4] - 保租房短期经营现金流确定性高，市场估值调整过程中可逢低布局 [16]