人口结构变化 - 70后和80后总人口超过4亿 其中70后2.01亿 80后2.1亿[2] - 90后和00后总人口仅3亿多 其中90后1.75亿 00后1.6亿 人口基数较前代大幅下降[2] - 2023年新生儿数量跌破900万 仅为2016年水平的一半[2] - 10后人口总量约1.6亿 主力购房人群规模显著收缩[2] 政策效果与市场认知 - 2021年起推出降首付、降利率、放开限购、提高公积金贷款额度等多项楼市刺激政策[4] - 政策效果呈现边际递减态势 对市场拉动作用有限[4] - 市场共识形成政策仅能托底 无法创造牛市行情[5] - 在经济增速放缓和收入不确定性背景下 居民加杠杆意愿显著降低[5] 宏观经济与房产属性转变 - 中国GDP增速从过去年均10%降至当前5%左右水平[7] - 房产正从增值资产向居住属性回归[8] - 房价普涨时代终结 资产分化趋势加剧[10] 区域市场分化预测 - 一线城市核心地段（北京/上海/深圳市中心）预计保持价格稳定 具备保值功能[11] - 强二线优质地段（杭州/成都）到2030年可能出现阴跌或横盘 当前300万房产或贬值10%-15%[13] - 普通二线及三四线城市因人口外流和产业不足 房价下跌风险显著 300万房产可能贬值30%至210万[13] - 二手房市场挂牌量激增 交易价差扩大 300万房产可能面临50万估值折价[13] 购房策略建议 - 刚需自住群体应控制月供在收入40%以内 重点保障现金流安全[15] - 多套房产持有者建议优先处置三四线资产 优化强二线非核心区配置[15] - 一线核心区资产虽无暴涨可能 但具备更高出租收益和资产稳定性[15] - 房地产投资致富时代终结 未来机会集中于科技、消费、健康等行业[15]