REITs 分析框架 20250910 摘要 中国 REITs 市场采用外部管理模式，市值增长相对缓慢，与内部管理模 式为主的西方市场存在效率差异。预计未来三年内市场规模将从 2000 亿元增长至 5,000 亿元，但长期发展仍面临不确定性。 中国公募 REITs 未来有望扩展至办公楼、水利工程、文旅、养老等更多 资产类型，为投资者提供多样化的投资机会，但基础设施类资产比重较 大，更偏向逆周期投资模式。 长期来看，中国公募 REITs 的属性更偏向权益类资产，其长期复合回报 率应与权益市场相同甚至更高，但可能因资产构成原因略低于权益。 当前中国 REITs 市场 4%~5%的长期内部收益率（IRR）可能偏低，存 在资产价格泡沫化倾向，从二级市场价格出发进行长期投资需谨慎。 中国 REITs 市场短期趋势不乐观，可能处于箱体震荡状态，建议逐渐调 整配置品类，关注分子端有复苏逻辑的资产，如经营改善和收益增长的 标的。 中国 REITs 的合理中枢应围绕 1 倍净资产价值（NAV）上下运行，利差 是决定资产价格的重要因素，经济下行筑底阶段或货币政策宽松时是投 资 REITs 的较好时机。 未来 REITs 市场将产 ...