行业整体库存与去化现状 - 截至2025年底，全国新建商品住宅去化周期拉长至27.4个月，超出合理区间约一倍[1] - 三四线城市库存压力尤为突出，部分区域去化周期超过40个月[1] - 市场供应明显过剩，行业正处在挤出多余库存的阶段[1] 政策导向与市场应对措施 - 中央政策方向明确为“控增量、去库存、优供给”[3] - 地方政府收紧新增土地供应，优先将存量房源转化为保障房、公租房或人才公寓[3][7] - 政策推动“好房子”标准，现房销售试点等措施正在落地，行业从增量时代转向存量优化[5][15] 不同能级城市与区域市场分化 - 核心城市核心地段的优质项目去化情况较好，价格出现小幅企稳甚至回暖迹象[7][19] - 三四线及人口流出型城市库存去化最慢，规划新区因人口未留住、配套不完善而缺乏吸引力[3][15] - 远郊高密度大盘（如深圳龙岗、广州增城）因通勤时间长、生活配套不足、维护成本高而面临价值下行压力[3][10] 产品品质与市场需求演变 - 限价时期赶工建造的房屋在2025年底集中交付，暴露出墙体不平、排水不畅、车位不足等质量问题[5][17] - 此类粗制滥造的产品在强调品质的市场中竞争力弱，导致二手市场挂牌量激增但难以成交[5][12] - 购房者偏好发生转变，从“闭眼买”转为优先考察城市人口流向、小区物业、户型实用性和地段前景[5][19] 行业流动性及未来趋势 - 市场分化加剧，多数普通住宅的流动性将持续减弱，表现为“卖不掉、贷不出、换不了现”，而非价格崩盘[13][19] - 房地产行业正从金融属性回归居住本质，未来五年市场将更趋理性，居住属性和流动性成为关键[8][21] - 普通家庭购房需更注重长远考量，包括城市发展潜力和实际居住体验，避免资金因资产错配而被长期占用[15][19]

住宅房地产市场分析 旧房源库存影响 - 旧房源（挂牌180天以上）在提升库存水平和影响价格走向方面具有重要影响，尽管常被买家和市场分析师忽视 [1] - 悉尼有6300套未售出房源挂牌超过180天，较去年同期增长30% [4] - 悉尼买家现有34500套房源可选，其中18%为滞销房源 [5] - 全国范围内超过77000套房产挂牌六个月或更长时间，同比增长13.5% [11] 新旧挂牌房源对比 - 6月悉尼新挂牌房源同比下降4%至12700套 [4] - 悉尼旧房源数量仍低于2019年10000套的纪录，当时总挂牌房源接近40000套 [11] 定价与市场匹配问题 - 旧库存增加表明定价与买家购买意愿和能力不匹配 [6] - 悉尼卖家仍寄希望于过去高价，但生活成本压力和抵押贷款利率抑制买家热情 [9] - 不切实际的价格预期导致悉尼房屋销售周期延长、成交量减少 [12] 销售周期与成交量变化 - Mosman豪华住宅中位挂牌时间为60天，过去一年仅成交200套，远低于2021年峰值330多套 [14] - Bundeena房屋销售周期从57天跃升至99天 [14] - Wilberforce中位挂牌时间从45天升至81天 [14] - Kings Langley房屋挂牌时间达38天，是两年前的两倍 [14] 国际与地区对比 - 美国滞销房源占比达24%，为2020年以来最高 [11] - 各州首府中仅布里斯班旧房源数量同比下降7% [11]