政策环境 - 2025年上海房地产市场政策以延续性刺激为主，全年无重磅新政，核心是放松限购、优化公积金与信贷[1][9] - 2025年8月“沪六条”政策解除了外环外购房套数限制，非户籍居民在上海连续缴纳社保或个税满1年即可在外环外不限套数购房，同时提升公积金贷款额度并对符合条件的非户籍家庭免征房产税[1][9][10] - 2025年9月“好房子”新规落地，明确使用干挂石材、金属、陶板等高品质建材的外立面不计入容积率，并对阳台面积（最大为户型建面10%且不大于16平方米，计一半面积）等做出优化，以推动住宅品质提升[1][10][14] - 信贷环境持续宽松，商业贷款利率定价不再区分首套和二套，5年期以上LPR已连续7个月保持稳定在3.5%[1][12][13] - 公积金政策支持力度加大，购买二星级及以上新建绿色建筑住房，最高贷款额度上浮15%，首套最高可贷184万元，多子女家庭首套最高可贷216万元，并支持提取公积金支付首付款且不影响贷款额度计算[10][11][12] 土地市场 - 2025年上海土地市场整体呈现“先扬后抑”态势，全年成交规模与2024年基本持平，成交楼面价较2024年提升6%[1][17][24] - 上半年市场活跃，核心区域优质地块高溢价成交，全年共有17宗地块溢价率超过20%，其中4宗溢价率达到40%的上限[1][17] - 下半年市场回归理性，底价成交成为常态，国央企主导拿地，民企择机抄底，共有17宗地块以底价成交[1][17][23] - 区域供应分化明显，杨浦区全年成交11宗含宅地块，为各区域之最；徐汇区凭借东安新村地王项目，全年出让金高达606.44亿元，位列区域榜首[1][26][29] - 核心地块价格持续上涨，如绿城竞得的北外滩地块楼面价达126，577元/平方米，溢价率46.33%；徐汇衡复风貌区地块楼面价达20.03万元/平方米，创全国涉宅地单价新地王[17][20][35] - 郊区部分板块地价出现回调，例如徐泾、奉贤新城等地块地价较前期高点下调15%-25%[21][22] - 浦东、青浦、宝山三区土地成交规模居前，预计将在2026年成为主力供货区域[1][31] 商品住宅市场 - 2025年上海商品住宅市场供求两端持续收缩，供应量和成交量均创5年来新低，供求比降至0.94，库存去化成效显现[2] - 成交均价结构性上扬至8.06万元/平方米，核心原因是中心城区豪宅项目集中入市拉高了整体均价[2] - 从成交结构看，90-110平方米刚需户型和总价300-700万元的产品是市场主力；高端改善产品成交量虽有增长，但客户消耗明显[2] - 区域表现分化，黄浦、静安、徐汇等中心城区保持热度，而郊区市场相对低迷[2] - 二手房市场“以价换量”趋势显著，全年成交25.38万套，刚需小户型和低总价产品主导市场，年末成交虽回暖但部分次新标杆项目价格出现下滑[2] 房企格局与项目 - 房企格局中国央企占据主导地位，中海、金茂等表现突出，华润、保利、招商位列2025年销售金额前三甲，房企间的合作联盟趋于稳定[2] - 国央企在土地市场重仓核心区域，例如保利、中海、中铁置业等企业积极在杨浦滨江等板块拿地[33][34] - 部分民企在土地市场择机抄底，例如上海盘谷房地产、宇诚集团等企业在市场转冷时获取地块[20][23] - 市场关注度高的大型项目包括徐汇东安新村旧改项目，三宗地块总地价达523亿元，预计将供应近40万平方米住宅，货值约760亿元；以及中海云锦路地块、绿城北外滩项目等高价地王项目[29][35][36]

> 中国房地产行业八月数据普遍疲软，市场对“金九”预期低迷，高盛研究显示价格下行压力持续，开发商流动性挑战依旧，政策效果成为关键观察点。 行业与公司 * 行业为中国房地产行业，涉及全国及不同能级城市的销售、价格、建设活动和开发商策略分析[1][4][7] * 公司提及高盛（Goldman Sachs）跟踪的六家活跃拿地的开发商[8][69][72] 核心观点与论据 八月市场表现 * 八月全国新房销售面积和销售额同比分别下降11%和14%，竣工量同比下降21%，均符合预期[1][7] * 八月新开工面积同比恶化至下降20%，低于预期[1][7] * 二手房销售量同比中个位数百分比（MSD%）下降，基本符合预期[1][7] * 新房和二手房价格持续下跌，其中二手房价格环比下降0.6%，跌幅大于新房的0.3%，一线城市新房价格相对更具韧性，环比仅下降0.2%[1][4][7] * 高盛覆盖的六家开发商八月拿地支出占合同销售额的38%，低于前七个月平均的51%，项目平均毛利率为21%，75%的土地投资集中于一二线和前十城市[8][69][72] 九月市场展望 * 预计价格疲软将持续，尤其二手房价格将面临比新房更大的下行压力，但高端城市新房价格（在同等可比基础上）可能更具韧性[1][9][10] * 预计新房交易量/额和建设活动将延续当前的同比下滑趋势，新房销售面积和销售额同比预计分别下降约10%和低双位数百分比[1][4][9][13] * 预计二手房交易量同比趋势可能边际改善，达到同比基本持平[1][9][14] * 预计新开工和竣工活动将延续约20%的同比降幅[4][9][15] 开发商流动性及政策关注点 * 开发商流动性依然严峻，估算2025年资金缺口为3.3万亿元人民币[4][52][53] * 需求侧综合评分在九月中旬为40/100，较八月中旬的41/100略有下降，其中基本面评分30/50持平，情绪评分11/50降至10/50[4][52] * 需密切关注的关键因素包括：金九银十期间主要城市/项目的销售表现、一线城市核心区域会否进一步放宽购房限制、更多抵押贷款利率下调及购房补贴、政府收储进展及对非地方政府融资平台房企的资金分配、外汇债券发行的恢复等[1][4][17][19][53] 其他重要内容 * 截至八月，已竣工未售出的住宅库存面积环比下降1%至4.02亿平方米，较2025年2月的历史高点下降7%[7] * 八月土地交易量/价值（不含工业用地）同比分别下降22%和30%，使得前八个月土地交易量同比下降11%，价值同比上升10%[26][33] * 八月全国土地拍卖溢价率除一线城市外均环比下降，而土地流拍率在低线城市略有缓和[35][38]