土地市场 - 本周成都暂无住宅用地成交 但8月8日将有5宗涉宅用地拍卖 分别来自郫都区、崇州市、大邑县 面积合计约210.8亩 [2] 商品房成交数据 - 7月17日-7月23日成都商品房成交呈现波动 单日最高成交289套(7月23日) 最低仅32套(7月20日) 中心城区日均成交152.7套 郊区新城日均成交44套 [3] - 周成交面积峰值出现在7月23日达36574.02㎡ 谷值在7月20日仅3740.19㎡ 中心城区占比稳定在75%-85%之间 [3] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数4968套 较上周上升 成交总面积473342.07㎡ 单日最高成交1121套(7月23日) [4] - 中心城区日均成交753套 占比超80% 7月21日-23日连续三日单日成交超1000套 显示市场活跃度提升 [4] 预售市场 - 本周大成都发放21张预售证 含10个住宅项目 龙泉驿区东城金茂晓棠六批次精装房源(总价300万左右)开盘售罄 [5] - 预售项目分布广泛 涉及温江、天府新区、成华等区域 最大单项目预售面积达37162.07㎡(源启金沙一期) [6] 政策动态 - 成都出台房产新政17条 分批取消住房限售 2025年7月21日起部分商品住房取证即可交易 2026年1月1日起全面取消限售 [7][8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 允许提取公积金支付老旧电梯更新费用 [8] - 央行数据显示2025Q2房地产贷款余额53.33万亿元 同比增0.4% 开发贷款余额13.81万亿元 个人住房贷款余额37.74万亿元 [9] 行业融资 - 6月65家典型房企融资总量464.42亿元 创2025年新高 同环比双增 融资协调机制等政策缓解房企流动性压力 [10] - 《住房租赁条例》将于9月15日施行 旨在规范租赁市场 推动租购并举制度建立 [10]

核心观点 - 核心地段能加装电梯的步梯房可能比郊区新电梯房更值钱，但需具体分析地段、改造潜力、持有成本三个关键点 [3] - 政策红利正在重新定义步梯房价值，加装电梯后房价涨幅显著 [4] - 未来五年电梯房和步梯房价值分化将加剧，核心地段步梯房更具优势 [11][12] 地段分析 - 核心地段步梯房具有稀缺性溢价，北京三环内1990年代步梯房2024年拆迁补偿价达8万/㎡，同地段电梯房涨幅仅3% [3] - 上海静安区1990年代步梯房小区成交价6.8万/㎡，远郊电梯房单价仅4.5万 [3] - 老步梯房周边配套成熟，地铁站平均距离450米，比郊区电梯房近一半 [3] 政策影响 - 2023年住建部新规重点推进老旧小区加装电梯，一线城市补贴最高达45% [3] - 上海6层步梯房加装电梯后房价翻1.5倍，北京某小区挂牌价涨15%且成交周期缩短20% [4] - 2025年一线城市加装电梯步梯房价格涨幅10%-20%，同期电梯房均价下跌12% [4] 改造潜力 - 房龄超过30年、结构老化或业主意见不统一的步梯房加装电梯难度大 [4] - 杭州某小区因一楼业主反对导致电梯改造计划失败 [5] - 建议选择已列入旧改计划、业主支持度高的小区 [5] 持有成本对比 - 电梯房公摊面积25%-30%，步梯房仅10%-15%，同样100㎡电梯房实际使用面积少10-15㎡ [5][6] - 电梯房物业费4.2元/㎡/月，步梯房2.3元/㎡/月 [7] - 电梯年均维护成本2-3万，15年更换费用30万，上海某28层小区换电梯主板花费18万 [7] 市场需求变化 - 59.3%的90后愿意购买低楼层步梯房，看重地段和价格优势 [8] - 90后购房预算有限，步梯房总价低且社区氛围好 [9] - 北京上海核心区步梯房全款购买比例67.8%，高于电梯房的52.4% [10] 电梯房潜在问题 - 25%电梯使用年限超15年，电梯事故年增12% [10] - 银行对20年以上电梯房抵押率降至40%，成都某2005年电梯小区127套房半年仅售3套 [10] - 高端电梯房智能化优势明显但价格高，且面临能源成本上升问题 [10] 税收影响 - 未来房地产税试点可能扩大，步梯房因评估价值低可能比电梯房税负轻 [10] - 评估价低20%的步梯房未来可能节省几十万税收 [10] 购房建议 - 预算有限优先选择核心区低楼层步梯房，尤其是已列入旧改计划的 [12] - 追求品质可选择配套完善的次新电梯房，但需承担高持有成本 [12]