涉及行业与公司 * 行业：宏观经济、房地产、基建、出口、消费 * 公司：摩根士丹利（研究发布方）[3] 核心观点与论据 * **宏观政策导向更趋务实，增长目标下调**：地方政府GDP增速目标略微降至5%左右，反映了中央导向更为务实，适度减少对投资刺激的预期[1] 多数省份维持目标不变或较上年小幅下调[1] 省级目标小幅下调更多反映了地方在思路上更务实，而非情绪上更悲观[6] * **全国增长目标预计维持在“5%左右”**：从已公布目标看，总体的加权平均仍在5.1%左右（上年为5.4%左右）[6] 即便全国目标设在4.5%–5%，也不意味着政策立场会转弱，反而可能缓解因保增长而依赖投资以及其他供给侧政策的压力[6] * **房地产政策预计温和，以定向措施为主**：预计只会采取温和的定向举措[1] 未来的政策依然是小幅尝试防超调，而非大力刺激强逆转[7] 具体措施可能包括在人口流入较强的城市推适度的按揭补贴、选择性地放松限购，并继续强调保交楼[7] * **“三条红线”政策约束已象征性放松**：房企已无需再向监管部门按月报送“三条红线”指标，但该政策对房企的实际约束力已明显下降[1] 当前的核心风险更多来自于债务展期压力，以及房地产量价齐跌导致的预售款回落和再融资压力[1] * **开年经济基本面稳健但未强劲，内部分化**：基建表现良好，政府债券发行量达1.2万亿元人民币，达近年同期新高[8] 螺纹钢周出货量处于近年同期高位[8] 水泥需求的环比动能也强于季节性[8] 出口保持韧性，集装箱吞吐量整体保持稳定[8] 消费仍然滞后，年初至今乘用车销量下滑幅度明显更深，可能与去年年底新能源汽车购置税减免政策到期有关[8] 家电销售同比偏弱，但环比动能较为稳固[8] 其他重要内容 * **研究背景与性质**：本报告为摩根士丹利发布的关于中国经济的情绪跟踪报告，英文原版发布日期为2026年1月29日，标题为“China - Sentiment Tracker: Micro Fixes, Macro Slow Burn”[1][2] * **图表数据摘要**：报告通过多个图表展示数据，包括各省2025与2026年经济增长目标对比[4]、1月政府债券净发行量达近年同期新高[10]、螺纹钢周出货量处于近年同期高位[12]、水泥周出货量[16]、主要港口集装箱吞吐量同比变化[19]、乘用车及家电销量同比增速[21]等 * **风险提示与免责声明**：报告包含大量法律免责声明、披露条款以及全球各地区监管信息，强调研究报告基于公开信息，不构成投资建议，投资者应独立判断[27][28][29][30][32][33]

土地市场 - 本周成都暂无住宅用地成交 但8月8日将有5宗涉宅用地拍卖 分别来自郫都区、崇州市、大邑县 面积合计约210.8亩 [2] 商品房成交数据 - 7月17日-7月23日成都商品房成交呈现波动 单日最高成交289套(7月23日) 最低仅32套(7月20日) 中心城区日均成交152.7套 郊区新城日均成交44套 [3] - 周成交面积峰值出现在7月23日达36574.02㎡ 谷值在7月20日仅3740.19㎡ 中心城区占比稳定在75%-85%之间 [3] 二手房成交数据 - 本周成都二手房成交总套数4968套 较上周上升 成交总面积473342.07㎡ 单日最高成交1121套(7月23日) [4] - 中心城区日均成交753套 占比超80% 7月21日-23日连续三日单日成交超1000套 显示市场活跃度提升 [4] 预售市场 - 本周大成都发放21张预售证 含10个住宅项目 龙泉驿区东城金茂晓棠六批次精装房源(总价300万左右)开盘售罄 [5] - 预售项目分布广泛 涉及温江、天府新区、成华等区域 最大单项目预售面积达37162.07㎡(源启金沙一期) [6] 政策动态 - 成都出台房产新政17条 分批取消住房限售 2025年7月21日起部分商品住房取证即可交易 2026年1月1日起全面取消限售 [7][8] - 二套房公积金贷款首付比例由30%降至20% 优化贷款额度计算公式 允许提取公积金支付老旧电梯更新费用 [8] - 央行数据显示2025Q2房地产贷款余额53.33万亿元 同比增0.4% 开发贷款余额13.81万亿元 个人住房贷款余额37.74万亿元 [9] 行业融资 - 6月65家典型房企融资总量464.42亿元 创2025年新高 同环比双增 融资协调机制等政策缓解房企流动性压力 [10] - 《住房租赁条例》将于9月15日施行 旨在规范租赁市场 推动租购并举制度建立 [10]

核心观点 - 核心地段能加装电梯的步梯房可能比郊区新电梯房更值钱，但需具体分析地段、改造潜力、持有成本三个关键点 [3] - 政策红利正在重新定义步梯房价值，加装电梯后房价涨幅显著 [4] - 未来五年电梯房和步梯房价值分化将加剧，核心地段步梯房更具优势 [11][12] 地段分析 - 核心地段步梯房具有稀缺性溢价，北京三环内1990年代步梯房2024年拆迁补偿价达8万/㎡，同地段电梯房涨幅仅3% [3] - 上海静安区1990年代步梯房小区成交价6.8万/㎡，远郊电梯房单价仅4.5万 [3] - 老步梯房周边配套成熟，地铁站平均距离450米，比郊区电梯房近一半 [3] 政策影响 - 2023年住建部新规重点推进老旧小区加装电梯，一线城市补贴最高达45% [3] - 上海6层步梯房加装电梯后房价翻1.5倍，北京某小区挂牌价涨15%且成交周期缩短20% [4] - 2025年一线城市加装电梯步梯房价格涨幅10%-20%，同期电梯房均价下跌12% [4] 改造潜力 - 房龄超过30年、结构老化或业主意见不统一的步梯房加装电梯难度大 [4] - 杭州某小区因一楼业主反对导致电梯改造计划失败 [5] - 建议选择已列入旧改计划、业主支持度高的小区 [5] 持有成本对比 - 电梯房公摊面积25%-30%，步梯房仅10%-15%，同样100㎡电梯房实际使用面积少10-15㎡ [5][6] - 电梯房物业费4.2元/㎡/月，步梯房2.3元/㎡/月 [7] - 电梯年均维护成本2-3万，15年更换费用30万，上海某28层小区换电梯主板花费18万 [7] 市场需求变化 - 59.3%的90后愿意购买低楼层步梯房，看重地段和价格优势 [8] - 90后购房预算有限，步梯房总价低且社区氛围好 [9] - 北京上海核心区步梯房全款购买比例67.8%，高于电梯房的52.4% [10] 电梯房潜在问题 - 25%电梯使用年限超15年，电梯事故年增12% [10] - 银行对20年以上电梯房抵押率降至40%，成都某2005年电梯小区127套房半年仅售3套 [10] - 高端电梯房智能化优势明显但价格高，且面临能源成本上升问题 [10] 税收影响 - 未来房地产税试点可能扩大，步梯房因评估价值低可能比电梯房税负轻 [10] - 评估价低20%的步梯房未来可能节省几十万税收 [10] 购房建议 - 预算有限优先选择核心区低楼层步梯房，尤其是已列入旧改计划的 [12] - 追求品质可选择配套完善的次新电梯房，但需承担高持有成本 [12]