财务数据和关键指标变化 - 2025年第四季度GAAP净亏损为-3200万美元，每股亏损-0.49美元 [3] - 截至2025年12月31日，账面价值为每股13.04美元 [3] - 2025年第四季度可分配收益为1400万美元，每股-0.22美元 [3] - 2025年第四季度支付了每股0.25美元的现金股息 [3] - 2025年全年股票回购金额为4300万美元，加权平均股价为9.35美元，使每股账面价值增加约0.32美元 [10] - 2025年第四季度股票回购金额超过900万美元，加权平均股价为8.24美元 [9] - 截至2025年第四季度末，公司仍有约4700万美元的股票回购授权额度 [10] - 债务权益比为2.2倍，总杠杆率为3.9倍，处于目标范围内 [9] - 投资组合的加权平均风险评级为3.2 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2025年全年新增贷款发放额为11亿美元 [5] - 2025年第四季度新增贷款发放额为4.24亿美元，超过了3.8亿美元的还款额 [8] - 2025年全年还款活动总额为15亿美元，与2024年水平一致 [5] - 2026年全年预计还款额将超过15亿美元，超过过去两年的水平 [8] - 2025年超过75%的新增贷款集中在多户住宅和工业地产贷款领域 [5] - 多户住宅仍是最大的物业类型敞口，且A级产品表现强劲 [5] - 第四季度因剑桥生命科学和圣地亚哥多户住宅贷款风险评级下调至5级，新增了4400万美元的CECL拨备 [8] - 季度结束后，公司就波士顿生命科学贷款（当前风险评级3级）展开了新的修改讨论，预计第一季度将下调评级并增加CECL拨备 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司完成了在欧洲的首笔贷款，并在第四季度进行了后续欧洲投资，标志着地域多元化的里程碑 [4][5] - 公司战略性地在美国和欧洲之间捕捉相对价值 [5] - 山景城资产的市场状况持续显著改善，公司正与租户接洽，若近期能签署租约，考虑到资本支出和租户改善工程等因素，最优策略可能是在2026年后实现货币化 [6][7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年将是公司的过渡之年，计划通过执行业务计划，为大部分自有房地产（REO）组合提供流动性，并对大部分观察名单资产和部分精选办公资产实施积极的处置策略 [6] - 战略目标是缩小股价与账面价值的折价，并更快地释放REO资产中每股约0.13美元的隐含价值 [6] - 公司专注于在主题资产类别和顶级大都会统计区内维持并有选择地增长投资组合 [6] - 公司正在评估股息政策，作为更广泛资本分配讨论的一部分，优先考虑平衡近期收益可见性和长期股东价值的审慎决策 [7] - 公司利用内部KKR资本市场团队，在第四季度增加了非盯市融资能力，目前74%的融资为非盯市 [9] - 公司流动性状况强劲，无最终融资安排到期至2027年，无公司债务到期至2030年 [9] - 管理层认为，随着投资组合重新定位以及新贷款占比增加，股票折价有望收窄，市场将理性地对这些投资组合重新定价 [38][39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为多户住宅和工业地产领域的基本面保持韧性，风险调整后回报具有吸引力 [5] - 管理层观察到办公地产领域的流动性有所增加，市场似乎找到了稳定的基础，租赁市场出现了一些稳定性 [55][56] - 关于利率下调，管理层认为这有助于市场流动性，但当前市场更缺乏的是愿意以“机会主义价格”出售的卖家，而非买家 [54][55] - 从KKR整体视角看，机构资本对房地产信贷和房地产股权的配置正在增加，市场情绪已转向关注相对价值，资本流动速度开始回升 [48][49] - 在房地产信贷方面，由于投资者希望从公司信贷中多元化，同时利用信贷的收益率和安全性，资金正转向房地产信贷领域，私募基金正在该领域筹集大量资金 [50] - 对于办公地产贷款，公司的标准仍然很高，机会在于向已租赁或基本租赁、具有长期租约和稳定现金流的新建高质量资产提供贷款 [58][59] - 对于生命科学领域，管理层认识到可能面临漫长复苏期，但对人工智能（AI）的影响持不同看法，认为AI可能对新药研发和实验室空间需求产生积极影响 [42] - 公司正在通过要求借款人投入大量资本以降低贷款价值比等方式，积极降低其在生命科学资产上的成本基础 [43][44] 其他重要信息 - 公司于2025年3月完成了一笔7年期、5.5亿美元的定期贷款B，并在9月进行了增额和重新定价，将未偿还余额增至6.5亿美元，并将票息降低至SOFR加250个基点 [4] - 2025年，公司将企业循环信贷额度从6.1亿美元增至7亿美元 [4] - 截至年末，流动性接近创纪录水平，总额超过8.8亿美元，包括8500万美元现金、7400万美元由服务商持有的贷款还款以及7亿美元未使用的企业循环信贷额度 [9] - 总融资能力为82亿美元，其中35亿美元为未动用额度 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如果股价折价持续，公司是否会考虑像ARI那样彻底改革业务 [12] - 公司已在其REO资产上取得进展，并计划通过处置观察名单和部分办公资产来打造一个相对较新的贷款组合，相信市场会对一个干净的新组合进行合理定价 [13][14] - 公司认为ARI的交易显示了私募市场与公开市场对资产组合的估值差异，但KREF专注于执行自己的业务计划和战略 [15] 问题: 到2026年底，投资组合改革成功的关键指标是什么 [16] - 目标是在2026年处置绝大部分观察名单资产，并清理存在问题的遗留办公资产，为投资组合带来清晰度 [17][18] - 对于REO资产，计划在年内部分或全部处置短期类别资产（如西好莱坞豪华公寓、波特兰再开发项目等），中期处理山景城资产，长期处理生命科学资产 [19][20][21] - 公司对高质量的生命科学REO资产保持耐心，若市场回暖可能从中受益 [22] 问题: 约8亿美元的非生息或REO资产是否会导致2026年20%的投资组合收益为负或产生负利差 [25] - 部分即将降级的资产仍在支付合同利息，短期内预计不会对收益造成影响，收益主要受部分REO资产拖累 [26] - 观察名单上的资产大多仍在支付合同款项，公司认为处置REO资产可释放每股约0.13美元的价值 [27] 问题: 股息政策是否基于理性财务分析而非市场情绪 [28] - 管理层确认当前正是以平衡近期收益可见性和长期价值的方式评估股息 [29] 问题: 鉴于私募信贷市场对资产的出价更高，公司是否应考虑转向以价值创造为优先的战略，如出售贷款、回购股票、加速处置等 [34][35] - 公司表示其战略已包含贷款出售、加速实现REO资产收益以及股票回购 [36][37] - 公司目前专注于清理投资组合中的遗留资产，相信随着新贷款占比提升，股价折价将会收窄，不认为当前折价是永久性的 [38] 问题: 生命科学领域面临长期挑战，公司计划将成本基础降至何种水平 [41] - 公司认识到生命科学领域可能面临漫长复苏期，但对AI的影响持乐观态度 [42] - 公司正通过要求借款人投入大量资本等方式积极降低成本基础，但未提供具体目标基准 [43][44] 问题: KKR整体如何看待全球对国内房地产信贷和股权的需求 [47] - 从KKR视角看，机构资本对房地产信贷和股权的配置正在增加，市场情绪转向相对价值，资本流动速度开始回升，但资金仍主要集中于机会型和增值型股权策略 [48][49] - 房地产信贷领域正获得更多资金配置，私募基金正在该领域筹集大量资金 [50] 问题: 利率下调是否增加了对REO资产的兴趣并缩小了买卖价差 [54] - 利率下调有助于市场流动性，但当前市场更缺乏的是愿意以“机会主义价格”出售的卖家 [54][55] - 办公地产领域的流动性有所增加，更多是由于时间和租赁市场趋于稳定，而非直接与降息相关 [55][56] 问题: 当前对办公地产贷款的看法和吸引力标准 [58] - 公司的标准仍然很高，机会在于向已租赁、具有稳定现金流和长期租约的新建高质量办公资产提供贷款，从而避免承担大量的重新定位风险 [58][59] 问题: 在执行积极处置策略期间，贷款发放是否会与还款额持平，或投资组合能否实现净增长 [60] - 公司将通过回收的资本发放新贷款，并保持在目标杠杆率范围内 [60] - REO资产的出售也将有助于增加投资组合规模 [61] 问题: 山景城资产预计需要投入多少资金以及是否存在潜在收益 [64] - 在租约签署前，公司不愿评论具体的资本支出和租户改善工程金额 [64] - 根据当前观察到的情况，该资产的价值显著高于目前的账面价值 [64] 问题: 对2021-2022年初发放的风险评级为3级的办公贷款（如华盛顿特区、普莱诺、达拉斯）的评论 [65] - 公司并不担心所有3级评级的办公贷款，预计其中许多（包括提及的达拉斯和华盛顿特区资产）状况良好并将获得偿还 [66] - 对于无法偿还的，公司可能会选择出售票据或与借款人重新协商条款 [67]

财务数据和关键指标变化 - 2024年调整后EBITDA近三倍增长，从2023年的1.9亿美元增至5.4亿美元 [6] - 2024年投资管理费用同比增长60%，约达1亿美元，2019 - 2024年从2500万美元增长至1亿美元 [8] - 2024年GAAP每股收益为0.24美元，而2023年第四季度亏损1.78美元 [18] - 2024年第四季度投资管理收入增长83%，达3000万美元 [19] - 2024年第四季度调整后EBITDA总计1.91亿美元，基线EBITDA达9800万美元，年初至今增长4%至4.07亿美元 [19] - 公司房地产股权和信贷投资管理资产达280亿美元，预计年净营业收入（NOI）为4.67亿美元，收费资本创纪录达88亿美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 信贷业务 - 2024年完成创纪录的35亿美元新贷款发放，第四季度完成14亿美元 [9] - 2025年初至今已完成或正在完成15亿美元新发放 [10] - 信贷业务有41亿美元未来资金发放，预计未来12个月开始增加 [39] 租赁住房业务 - 公寓组合季度末入住率95%，同店NOI在第四季度增长5.6% [15] - 美国租赁住房需求强劲，供应逆风缓解，预计NOI将继续增长 [16] - 爱尔兰公寓组合需求旺盛，季度末入住率97%，有一处资产预计今年夏天稳定 [34] 办公业务 - 约80%估计年NOI来自欧洲投资，2024年同店NOI增长2%，稳定入住率93% [35] - 第四季度完成12.3万平方英尺租赁交易，租金较之前上涨49% [36] 投资管理业务 - 2024年费用接近1亿美元，收费资本创纪录达88亿美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 债务市场增强，基准利率降低，利差收紧，交易成交量明显反弹 [7] - 美国租赁住房市场需求因高房价推动，供应压力在部分市场缓解 [28] - 英国办公市场优质办公室需求回升，租金上涨 [84] - 都柏林租赁需求强劲，2024年最后两季度租赁活动超2023年全年 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2024年执行战略举措，包括增加基线EBITDA、发展投资管理业务、处置非核心资产、减少无担保债务和部署新资本 [6] - 2025年计划通过资产出售等回收超4亿美元现金，用于高回报机会和减少无担保债务 [13] - 持续专注租赁住房和工业资产，利用经验灵活部署资本 [16] - 投资管理业务目标是每年费用增长超20% [37] - 公司在公寓和学生住房建设贷款领域是市场领导者，将评估不同产品类型和融资机会以扩展信贷平台 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体市场环境稳步改善，债务市场增强，交易成交量反弹，有利于公司投资活动 [7] - 公司在利率环境中灵活部署资本，预计2025年活跃，将执行关键举措，加强资产负债表和增加经常性现金流 [17] - 租赁住房基本面未来有利，公司公寓组合前景改善 [16] 其他重要信息 - 公司电话会议将直播并存档，电话回放一周，网络直播回放三个月 [3] - 公司将参加下周在迈阿密举行的花旗集团会议 [111] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2025年是否有4亿美元资产处置增量收益，处置资产有无特定领域 - 公司确认有4亿美元增量收益 [44] - 处置策略与2024年类似，聚焦核心能力，出售不符合住房投资和投资管理业务的非核心资产，如办公零售资产，退出意大利和西班牙市场，收益用于偿还无担保债务和投资共投平台 [46][47] 问题2: 债务平台在竞争加剧时能否调整承诺资金投向 - 部分承诺资金已发放贷款，有未来资金发放义务，不会改变投向 [49] - 公司认为当前运营领域建设贷款有吸引力，是市场领导者，同时评估不同产品类型和融资机会以扩展信贷平台 [50][51] 问题3: 增加长期股权资本对收费资产管理规模增长的重要性 - 公司过去几年与大量机构合作，预计今年部署更多资本，去年约80% - 85%资本用于信贷，今年信贷仍占大头，但股权机会将增加 [55][56] - 公司关注增长建设管理能力，通过非核心资产出售增加对租赁住房、信贷和工业业务的投资，预计未来投资活动中这些业务占比达85% - 90% [58][59] 问题4: 爱尔兰债务再融资利率及与原利率对比 - 公司4月将完成近5亿美元融资，选择两家金融机构，五年固定利率约为4%多 [61] - 原利率略低于3%，再融资利率在4%多，可随利率下降调整，但不会高于4%多 [66] 问题5: 单户租赁平台预期收益率、利润率及运营平台情况 - 平台预期收益率在高5%至6%，高于英国近期住宅市场 [72] - 公司有经验团队，初期采用第三方物业管理补充内部资源，规模扩大后再评估运营方式 [73][77] 问题6: 债务平台业务的发起和未来资金发放的运行率及资金需求 - 去年发起35亿美元贷款，今年希望超越，假设机会存在，目前情况乐观 [79] - 公司有优秀合作伙伴，还有很多投资者有合作意愿，认为有足够资金支持平台长期增长 [80] 问题7: 爱尔兰多户住宅租金上限和英国秋季预算对办公需求的影响 - 爱尔兰现有租金上限制度2025年底到期，政府在研究，市场供需不平衡，后续变化待明确 [83] - 英国办公需求未受影响，优质办公室需求回升，租金上涨，公司办公室资产有望受益 [84] 问题8: 长期利率稳定时，共投组合公允价值和附带权益的趋势 - 若利率稳定，鉴于资产运营改善，希望组合价值继续上升，反映在公允价值上并促进附带权益增长，但未来难以预测 [87] 问题9: 全球机构对美国房地产投资兴趣是否因新政府举措改变 - 亚洲、加拿大和中东等地区机构对美国房地产投资兴趣浓厚，认为美国商业环境未来三到四年良好，市场规模大、资本市场发达有吸引力 [95][96] - 公司通过信贷业务拓展信息基础，关注美国其他市场股权机会，目前在亚利桑那州和得克萨斯州有收购公寓社区的合同 [98] 问题10: 公司退出办公和零售业务的观点是否改变 - 公司资产负债表投资不考虑办公和零售领域，但投资管理平台可能有机会 [102] - 投资管理业务的发展增加了灵活性，可根据合作伙伴不同回报门槛和产品类型扩大投资范围 [103] 问题11: 美国阳光地带公寓供应情况 - 从信贷业务看，只有优质开发商能筹集资金建设，建设量远低于几年前，预计未来几年供应不会大幅增加，需建筑成本和利率进一步下降才会有供应问题 [106][107] - 目前仍有之前融资项目完工，18个月后交付量将大幅下降 [108]