纪要涉及的行业和公司 - 行业：美国多户住宅房地产投资信托（REIT）行业 - 公司：Mid - America Apartment Communities (MAA)，一家专注多户住宅的标普500成分REIT公司，有31年在高需求市场运营的历史，主要聚焦美国阳光地带及其他高需求市场 [2] 纪要提到的核心观点和论据 公司发展机会 - **缩小公私市场估值差距**：当前公司交易的资本化率在5% - 5.5%区间，而所在地区私人市场类似资产交易的资本化率稳定在4.5% - 4.75%区间，公司认为有机会使估值与私人市场交易价格趋同 [4] - **实现盈利增长** - **应对高供应压力表现良好**：过去18个月市场供应达到50年以来的最高水平，但公司净营业收入（NOI）仅下降1.4%。今年上半年供应仍处高位，但市场需求强劲，供应持续下降，公司有望在今年下半年及未来几年实现强劲盈利增长 [5][6] - **需求端因素支撑**：过去三个季度所在地区的吸纳量超过供应量，市场未积累空置单元；净迁移率约为正7%；就业增长是其他地区的两倍且无放缓迹象；工资增长强劲；单户住宅的可负担性和可获得性面临挑战，过去五年该地区房价上涨超50%，这些因素支撑了公司的续租率和留存率 [9][10][11][12] - **供应端趋势向好**：今年供应量较去年下降40% - 50%，主要是下半年下降；过去12个月的开工量大幅下降，接近2010 - 2011年的水平，供需状况改善 [12][13] 公司增长举措 - **加大开发力度**：目前开发管道约为8.5亿美元，计划今年启动3 - 4个新项目，目标是将开发管道扩大到10 - 12亿美元。开发项目收益率在6% - 6.5%区间，具有增值性，且当前启动的项目将在两年后交付，届时供应管道将低于长期平均水平的一半 [15] - **增加内部投资** - **翻新和再开发计划**：新供应项目开始出租，公司平均租金与新供应租金差距超过300美元/单元，部分市场高达500 - 600美元，支持公司增加内部翻新和再开发项目，今年计划翻新5000 - 6000个单元 [16][34][35][36] - **创新和技术举措**：已通过相关举措实现约5000万美元的增量NOI，未来五年预计通过物业范围内的Wi - Fi等举措再增加5000 - 5500万美元，未来几年还将通过增加技术应用、共享服务、集中化和专业化等再增加约4500万美元 [17] 市场供应与需求判断 - **供应放缓**：建设开工量在2022年中至年末达到峰值，2025年第一季度开工量比峰值低约80%，远低于新冠疫情期间的低点。基于开工量推算，未来两年供应将低于市场正常库存的3.5% [19][20] - **需求强劲**：就业增长、迁入、家庭形成等需求因素在该地区表现良好；租户周转率持续下降，过去几年每季度都在下降，减少了市场上可出租单元的数量；过去三个季度吸纳量超过供应量，入住率上升，新租赁价格持续加速上涨，续租情况良好 [21][22][23][24] 市场表现差异 - **表现较好的市场**：去年表现强劲的一些中等市场如查尔斯顿、萨凡纳、格林维尔、里士满等预计将继续保持强劲；华盛顿特区地区表现出色；休斯顿表现良好；坦帕市场出现积极的租金增长势头 [24] - **表现不佳的市场**：奥斯汀、凤凰城、纳什维尔等市场表现不佳，其中奥斯汀受大量供应冲击最大，尽管今年供应量下降30% - 40%，但仍是供应最高的市场之一，但从长期来看，该市场需求基本面良好 [26][27][28] 公司运营与财务状况 - **运营费用**：对年初设定的运营费用指引有信心，与供应商沟通后，认为他们有足够的HVAC系统、电器等库存，部分合同锁定至2026年；人员流动率降低，有利于服务居民；物业税和保险方面将在7月下旬发布第二季度收益时提供更多信息 [29][30] - **资产负债表**：资本充足，债务到期结构合理，有一笔将于今年11月到期的债券，有效利率为4%，公司评级为A - ，有信心进行再融资；目前债务与EBITDA比率为4倍，目标是提高到4.5 - 5倍，这将为外部增长和开发管道提供10 - 15亿美元的额外资金 [31][32] 开发项目现状与挑战 - **开发项目现状**：第一季度通过合资平台审查了40多个交易，但仅推进了2个项目，主要是因为开发项目的预期收益率与市场资本化率差距较小，难以吸引资本 [39][42] - **面临的挑战**：目前开发项目面临股权退出的问题，开发商预期收益率为6% - 6.5%，但公司调整后预期收益率约为5.5%，与当前4.75%的资本化率差距小；建设成本虽基本持平，但利率上升增加了开发成本；从寻找土地、获得许可到开工建设至少需要1 - 1.5年时间 [38][39][40][41][42] 租金增长预期 - 正常供需动态下租金增长率为3% - 3.5%，预计2026 - 2028年公司租金将实现中到高个位数增长，因为建设开工量下降且需求强劲 [45][46] 应对经济衰退能力 - 历史上经济衰退时，阳光地带通常表现优于其他地区，公司在2002年、2008 - 2009年和2020年新冠疫情期间均跑赢行业平均水平超300个基点 [47][48] - 阳光地带就业多元化程度高，公司在产品、价格点、子市场、大市场和中等市场等方面实现了多元化，中等市场的布局有助于稳定收益和NOI表现，降低收益波动性 [48][49] 其他重要但可能被忽略的内容 - 会议资料中提供的更新数据是截至5月的年初至今数据，而非季度数据，公司认为月度数据可能会分散对业务真实趋势的关注 [7][8] - 公司90%的NOI来自法律禁止租金管制的州，因此租金管制方面的担忧较小 [45]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度可比FFO为每股0.63美元，较去年第一季度的每股0.55美元增加8美分，主要因PENN1有利的地租重置、更高的招牌净营业收入和租金起租带来的净营业收入增加，部分被已知租户迁出和较低的利息及投资收入影响所抵消 [16][24] - 整体GAAP同店净营业收入增长3.5% [16] - 截至目前，公司减少债务9.15亿美元，增加现金5亿美元，零售合资企业优先股权益从年初的18.28亿美元降至10.79亿美元，现金余额达14亿美元，加上未动用的信贷额度16亿美元，即时流动性为30亿美元，上述交易预计使GAAP收益增加约3600万美元 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 纽约办公业务 - 第一季度租赁总面积达103.9万平方英尺，其中纽约办公业务为70.9万平方英尺，起始租金为每平方英尺95美元，现金市价调整为6.5%，GAAP市价调整为9.5%，平均租赁期限为14.7年 [16] - 纽约办公业务占用率本季度从88.8%降至84.4%，主要因PENN2全面投入使用，但随着770 Broadway整栋大楼主租赁完成，目前办公占用率已增至87.4%，预计未来一年左右将升至90%以上 [25] 旧金山555 California Road办公塔楼业务 - 完成总面积达22.2万平方英尺的租赁，起始租金为每平方英尺120美元，自2022年以来已租赁65.7万平方英尺，持续跑赢市场 [18][29] 各个市场数据和关键指标变化 纽约办公市场 - 第一季度保持强劲势头，季度交易量为2019年第四季度以来最强，最佳ISA市场的可用面积持续减少，预计未来市场将继续收紧，租金将强劲增长 [25] 旧金山市场 - 自疫情结束后一直是较具挑战性的市场之一，但目前终于出现改善迹象 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造流动性，进行租赁和交易，如完成Uniqlo出售、1535 Broadway融资等，以减少债务、增加现金 [9][10] - 持续推进PENN1和PENN2的租赁工作，预计2027年全面产生积极影响，实现显著盈利增长 [25] - 计划在350 Park Avenue开发一座180万平方英尺的总部塔楼 [21] - 考虑出售部分非核心资产，包括纽约以外的一些大型资产和曼哈顿的非核心建筑 [47] - 作为办公公司，主要开发办公项目，但也会在宾州区适当开发一些公寓项目 [80][100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营的宏观环境与三个月前不同，关税政策虽会影响客户和租户，但预计全球纷争将比预期更快解决，公司业务未来前景依然乐观 [5][6] - 曼哈顿是美国最好的房地产市场，特别是办公市场，需求强劲，可用空间迅速减少，新建供应不足，是典型的房东市场，租金和现有优质建筑价值将大幅上涨 [7][8] - 尽管当前市场存在波动，但公司认为不会影响大多数租户租赁空间的最终决策，对市场和整个投资组合的交易管道持积极态度 [27] 其他重要信息 - 公司在可持续发展方面表现出色，是美国首个在所有运营建筑组合中实现100%认证的公司 [22] - 公司多数有担保贷款反映当前市场利率，而其他一些公司仍依赖低利率贷款，在利率上升市场中，到期贷款无保护措施 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 200万平方英尺的租赁谈判在PENN1、PENN2和其他投资组合中的分布情况，以及PENN2年底达到80%租赁率的信心水平 - 200万平方英尺的租赁管道中，约50%来自PENN1和PENN2，PENN2有很多出色的租赁活动，租金每周都在上涨，公司对达到80%租赁率的信心与上季度相同，具体时间点的差异不会产生重大影响 [37][39] 问题2: 公司14亿美元现金的用途 - 公司很高兴能降低资产负债表杠杆并保持大量现金余额，计划将现金用于保留适当缓冲、偿还部分高成本债务以及寻找新的投资机会，还会用于支付一年多后到期的无担保债券和支持350 Park和宾州区的开发项目 [44][45] 问题3: 公司出售资产的情况以及奢侈品零售商购买与租赁房地产的意愿 - 公司表示部分纽约以外的建筑和曼哈顿的非核心建筑可在合适价格出售，市场上不仅零售商购买资产，如亚马逊等大公司也在转变策略从租赁转向购买，这对纽约房地产市场是好事 [47][49] 问题4: 公司拟出售资产的估值是否会回到或超过2019年水平 - 公司不会以受COVID影响的低价出售优质资产，基准是2019年，优质资产会恢复并随着时间推移获得更高价格，市场上优质资产始终能获得高价 [53][55] 问题5: 租赁管道中能推动入住率的部分占比以及公司预期入住率情况 - 租赁管道中很大一部分将增加入住率，吸收空置空间，公司预计未来12个月左右入住率达到90%以上，若PENN1和PENN2在未来24个月内全部租出，入住率将达到约94%，长期来看有望回到95 - 96% [56][58][60] 问题6: 宾州区GAAP净营业收入和现金净营业收入差距持续时间以及现金净营业收入何时超过GAAP净营业收入 - 该问题需进一步线下讨论，预计大部分情况会在后期出现，2027年盈利将显著增长 [67] 问题7: 公司是否考虑展示核心入住率或在运营物业的入住率 - 公司会认真考虑该建议，因部分资产因待开发或处理问题而空置，影响了公布的入住率水平 [70] 问题8: Deloitte项目与PENN15项目的数学计算比较以及市场对大型项目的接受程度 - 公司认为自己在曼哈顿西区拥有最佳空置土地，Deloitte项目对租户来说很有吸引力但价格紧张，公司不会接受不能为股东带来预期财务结果的交易，目前处于房东牛市的起步阶段，价值、价格和交易量将上升，新项目建设将稀缺，公司财务状况良好，有耐心等待合适项目 [74][76] 问题9: 公司对公寓开发的考虑，是在现有场地还是小规模项目 - 公司主要是办公公司，但也认识到公寓市场长期价值创造能力强且波动性小，但政治因素更复杂，会在宾州区开发一些公寓项目，但不会是纯公寓开发项目，也不太可能购买现有公寓楼 [80][81][100] 问题10: 纽约市业主自用趋势以及公司出售资产的相关情况 - 在零售方面，第五大道、苏豪区等曼哈顿核心区域的零售商希望永久拥有物业，愿意支付高价，公司若获得合适价格会进行交易；在办公方面，因人才想在纽约工作，雇主能让员工到办公室上班，且这些公司借款成本低，所以出现业主自用情况，如亚马逊和NYU的交易，这种情况不会每周都发生，但不会是最后一次 [89][90][91] 问题11: 租户行为的变化以及对投资组合长期投资的影响 - 租户方面，租金上涨，免租期开始减少，租户因担心市场向房东市场转变而提前续约，纽约市场各行业都有扩张情况；投资组合方面，公司应投资高品质建筑，因这类建筑需求大、租金上涨空间大，过去几年公司一直在重塑投资组合，未来主要开发办公项目，也会在宾州区适当开发公寓项目 [94][95][98] 问题12: 宾州区下一个项目以及联邦政府参与宾州车站规划的影响 - 公司不会提前公布公寓项目的具体情况，已在第八大道和第34街的小块土地上计划进行小型公寓项目；公司支持联邦政府参与宾州车站规划，过去公司在改善宾州车站方面做了很多工作，欢迎任何有助于完成地下工程的支持 [105][107] 问题13: 第五大道合资企业中优先股的剩余面值和收益率 - 剩余面值约为10.5亿美元，收益率约为5.5%，综合约为5% [112] 问题14: 宏观不确定性未影响租赁的信心来源以及1Q、4月和5月的趋势 - 截至目前，公司租赁未受影响，但会关注相关情况，近期亚马逊、Deloitte和NYU的交易表明租户仍在做决策；零售商方面，从海外采购产品的商家会受到较大影响而暂停决策 [114][115] 问题15: 2025年剩余时间和2026年初到期债务的再融资情况和潜在逆风 - 团队正在努力处理到期债务，市场开放可进行交易，预计大部分债务可按面值再融资，但不同资产情况不同，部分资产可能会有息票扩张，总体利息会有小幅增加但不显著 [118][119] 问题16: 同店净营业收入是否会随入住率在2027年加速增长以及资本分配的优先顺序和Hotel Penn地块潜在出售情况 - 2027年随着资产租出，同店净营业收入将跟随入住率增长；资本分配方面，公司会评估所有机会，目前重点是投资现有业务，包括新开发或偿还部分债务，股票回购不是当前首要考虑事项，Hotel Penn地块潜在出售情况暂无最新消息 [122][124] 问题17: NYU交易增值2500万美元的抵消因素以及净营业收入在现金和GAAP处理上的差异 - 若排除公司层面的掉期交易，该资产的利息支出为4700万美元，当前净营业收入约为4950万美元，目前基本持平；展望未来，加上来自NYU的付款、Wegmans交易以及保留的2亿美元利息，预计可达约2900万美元 [129] 问题18: PENN1的租赁率 - PENN1的租赁率与入住率相同，为88% [131] 问题19: PENN1地租仲裁和诉讼的情况 - 仲裁小组确定基本年地租为1500万美元，若公司在诉讼中获胜，1500万美元的地租将持续25年；若败诉，地租将变为2000万美元，公司认为自身在诉讼中有很好的立场 [135][136]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超过指引范围中点0.05美元，综合投资组合表现超计划，主要因同店收入同比增长3.4%，比计划高40个基点 [12] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [5] - 第一季度洛杉矶的拖欠率降至1.3%，而去年同期为3.9% [5] - 第一季度周转率低至35%，同时实现新租约租金正增长和稳定的入住率 [6] - 年初至今交易活动对资产负债表无影响，已将资金分配到供应需求基本面和租金增长潜力最佳的子市场的新资产中 [11] - 已收到约2700万美元的优先股赎回款，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [15][16] - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底可能实现正常化 [143] 各条业务线数据和关键指标变化 - 联合投资组合超过预期，主要因合资物业的净营业收入增长和优先股收入增加 [13] - 第一季度，三个主要地区的新租约租金均转为正增长，北加州以1.5%领先，西雅图为1.3%，南加州为0.2% [7] - 圣马特奥在同物业组合中表现最佳，新租金增长率为4.8%，奥克兰表现最差，为 - 1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为50个基点，预计全年将有所缓和，并在2026年进一步下降 [9] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [10] - 自4月2日以来数据有限，但经纪人反馈和跟踪的几笔交易显示，市场参与度变化不大，几笔交易已转移或首次承保，与年初至今和过去一年的情况基本一致 [67] - 4月与3月相比，优惠政策市场表现相当稳定，第一季度优惠政策较第四季度减少一半；4月的租金损失较去年同期改善了40个基点 [115][116] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金从南加州重新分配到北加州的收购项目中，以进入租金增长更高的市场，并进一步优化运营平台，实现高于市场的回报 [4][5] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值，尽管宏观经济存在不确定性，但西海岸多户住宅市场基本面良好，租金有望继续增长 [8][9] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资金来源部署资本，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [14] - 公司正在寻找符合回报门槛的开发项目，以应对未来供应减少的机会，但目前找到符合要求的交易具有挑战性 [66] - 公司认为将资产从南加州转移到北加州的交易在当前环境下具有意义，因为大部分市场的资本化率相当，且北加州市场开始复苏，具有更大的潜力 [56][57] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司在这种复杂环境中将保持灵活的运营和投资策略 [8] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，新住房供应低，即使在就业增长缓慢的环境下，租金也应继续增长，供应受限的市场在多个经济周期中表现出色 [9][10] - 尽管第一季度表现出色，但由于宏观经济不确定性，公司暂不考虑上调全年指引，将继续观察市场情况 [8] - 公司认为萨克拉门托关于限制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机 [44][45] 其他重要信息 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权 [43] - 公司认为华盛顿州的租金控制提案与加州类似，预计不会对业务产生重大影响，因为公司在加州已有类似的自我限制租金政策 [140][141] - 旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向，北加州地区表现略好于预期 [103] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于全年指引中混合租金增长率下半年加速的信心以及未实现的影响 - 公司原假设下半年有轻微增长，目前认为这种关系应保持不变，第一季度表现超预期，且未调整指引，第二季度混合租金增长率看似增量不大，但并非对市场看法改变 [19][20][21] 问题: 科技行业对公司投资组合的影响及趋势 - 公司密切关注的第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘情况良好，未出现疲软迹象 [22][23] 问题: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月在北加州推动入住率，西雅图处于过渡阶段，南加州仍主要关注入住率，市场基本面良好，未受关税影响 [28][29][30] 问题: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4、5月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租赁租金指引为3%，与原计划一致，因第一季度超预期且未调整指引；4月新租约租金与计划和3月情况一致；4月续约租金稳定，发出时为低4%，实际为高3% [36][37][39] 问题: 公司是否参与第三方数据提供商信息收集及对其数据处理的控制 - 公司对第三方数据提供商发布内容无控制权，也不参与其信息生成 [43] 问题: 对萨克拉门托AB - 609提案的看法 - 公司认为该趋势积极，政策实施需时间，立法者已认识到监管不利于解决住房危机，希望看到政策最终发挥作用 [44][45] 问题: 各地区市场租金增长情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场表现符合预期 [48][49] 问题: 续约租金增长与市场租金增长的关系 - 续约租金增长与市场租金增长相关，第一季度续约和新租约租金均略高于预期，在当前经济环境下，公司认为指引的下行风险较低 [50] 问题: 若不考虑宏观不确定性，上调指引是指FFO还是同店收入 - 主要指核心FFO，因本季度有一次性优先股收入影响底线；同店收入方面，公司将在年中租赁旺季过后再做评估 [54][55] 问题: 是否会继续将资产从南加州转移到北加州以及对新市场的看法 - 公司希望复制第一季度的交易策略，继续寻找机会将资产从南加州转移到北加州；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大，除非出现重大困境改变定价 [56][57] 问题: 洛杉矶市场表现不佳的原因及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要先恢复拖欠率至历史平均水平，再提高入住率，才能获得定价权；目前拖欠率虽有改善但仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏；野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [61][62][65] 问题: 新开发项目是否会继续以及交易市场参与者的租金承保情况 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性；交易市场的租金承保情况因子市场而异，北加州市场的共识情绪较去年有明显改善，部分参与者在租金承保方面更为激进 [66] 问题: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者 - 奥克兰市场75%的供应将在上半年交付，预计年中开始恢复正常市场动态，虽不会立即改善，但最终会好转 [71] 问题: 本季度重启ATM发行股票的原因及对股权成本与机会的看法 - 公司发行少量股票是为开发项目筹集资金，发行时需有高于净资产价值的溢价，并考虑股权成本和投资回报；当股价偏离预期时，公司停止发行，将谨慎匹配资金用于开发项目 [73][74] 问题: 全年混合租赁租金增长最佳季度 - 预计上半年和下半年混合租赁租金增长率均约为3%，第二和第三季度混合租赁租金增长率将最高，与总营收增长情况相反 [77][78] 问题: 南旧金山作为多户住宅市场的吸引力、目标客户及租金情况 - 南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，现有公寓吸引该地区工作人员，目标客户为收入较高、追求高品质生活和便利交通的人群；该地区租金与部分半岛子市场相当，高于一些地区，低于旧金山部分高品质子市场，且未来供应有限，租金有上涨空间 [80] 问题: 产品是否会更偏向企业住房或提供带家具公寓 - 这不是公司的业务计划 [81] 问题: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比情况及驱动因素 - 第一季度到第二季度20个基点的增长差异无需过度关注，这是未调整全年指引的结果，并非对第二季度或后续情况的担忧；租金增长情况因市场条件而异，建议关注全年预期，与行业整体情况相比差异不大 [84][85][86] 问题: 在第二季度表现良好的情况下，提高指引需要看到的宏观条件 - 若市场情况与年初预期一致，公司有信心提高指引；但公共政策对费用的影响难以预测，如关税可能导致材料成本增加，影响运营费用；此外，劳工统计局数据可靠性下降，公司开始参考其他第三方数据 [89][90][91] 问题: 西海岸多户住宅市场在不同经济环境下表现良好的原因及与东海岸和阳光地带市场的比较 - 西海岸市场下行风险较低，主要因供应低，即使供应增加，也能在一两个季度内消化；与东海岸相比，纽约市场供应低表现强劲，阳光地带市场供应高，需要更好的宏观经济表现才能获得定价权；此外，谷歌改变远程工作政策，增加了西海岸市场的潜在上行空间 [96][97][99] 问题: 国际居民迁移和国内市场迁移趋势是否有变化 - 公司未观察到明显变化，国际居民占比不到2%且保持稳定，新入住情况与往年一致；旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [101][102][103] 问题: 约4400万美元的其他项目是否会启动及位置 - 有几个项目正在筹备中，但仍需几年时间，位于北加州和太平洋西北地区，公司对这些市场的未来租金增长有较高信心 [106] 问题: 西科合资企业的债务是否会在今年到期 - 今年没有到期债务，部分债务将于2026年到期，其余将于2027年到期 [107] 问题: 奥克兰Mesbuc资产的情况及相关估值 - 公司在第四季度偿还了该资产的高级抵押贷款，因赞助商即将违约而收回物业；此前已停止对优先股投资的计息，并在2023年对物业进行减值处理；通过第三方评估，该物业估值为9500万美元，约合每单元390美元，比当前重置成本低约30%；收益率较低，在3% - 4%之间，但扣除三个月的优惠政策后，资本化率将接近5% [111][112] 问题: 资产从南加州转移到北加州的意愿、对新市场的兴趣及主要市场的租金损失和优惠政策情况 - 公司希望增加在北加州的资产配置，但受交易规模限制；目前认为北加州市场复苏，潜力大于新市场，未来两到三年内进入新市场意义不大；优惠政策市场从第四季度到第一季度有显著改善，4月与3月情况相当；租金损失持续改善，4月较去年同期改善40个基点 [113][115][116] 问题: 第一季度GDP负增长，若下一季度仍为负进入衰退，能否证明西海岸市场在衰退中表现更好 - 从长期租金增长数据来看，西海岸市场表现较好，北加州的长期租金增长高于南加州；科技行业在公司投资组合中占重要地位，该行业在2022 - 2023年经历裁员后已重新定位，在过去的衰退和疫情期间仍持续招聘，为公司投资组合提供支撑 [119][120][121] 问题: 是否会考虑参与旧金山市区改善后的市场 - 公司一直在评估市场上的所有交易，包括旧金山市区的项目，但过去一年该地区交易较少，且价格较高，资本化率较低；公司认为半岛地区有更好的相对价值，将继续在各子市场寻找风险调整后回报最佳的投资机会 [123][124] 问题: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化 - 关税可能对全国市场产生影响，主要在成本方面而非收入方面；洛杉矶市场的租户群体并非主要依赖港口，且港口自动化程度高，预计对就业和市场表现影响不大；洛杉矶市场拖欠率的改善可能抵消关税的影响，目前整体投资组合的拖欠率保持稳定，未出现消费者疲软的迹象 [127][128] 问题: 第一季度和第二季度混合租赁租金增长数据解读及业务基本面情况 - 未上调指引并非表示业务基本面出现问题，而是基于宏观风险考虑；4月业务数据好于去年同期，主要受北加州市场推动；入住率较上一季度略有下降，主要因西雅图去年同期入住率异常高（97.4%），业务基本面良好，未出现问题 [131][132] 问题: 第一季度35%的周转率与竞争对手相比差异大的原因及收入管理决策因素 - 周转率数据差异可能因定义不同，公司对租赁租金的计算方式与部分竞争对手不同；公司的周转率略低于历史平均水平，目标是实现收入最大化，周转率是业务结果而非策略制定的依据 [133][135][137] 问题: 对华盛顿州租金控制提案的看法及加州类似政策对公司业务的影响 - 公司认为立法通常不利于多户住宅市场，华盛顿州的提案与加州类似；加州的租金控制政策对公司业务影响不大，因为公司长期以来有自我设定的10%租金上限，预计华盛顿州的提案也不会对业务产生重大影响 [140][141] 问题: 坏账完全正常化的时间 - 第一季度坏账率为50个基点，长期平均水平约为40个基点，预计到年底实现正常化是现实可行的 [143] 问题: 较低的周转率是否导致维修和保养费用降低以及全年该费用预期是否变化 - 维修和保养费用因季度而异，取决于上一年的项目完成情况，与周转率无关；公司预计全年维修和保养费用将增长2.5% - 3% [146] 问题: 保险费用全年预计下降2%，但第一季度同比仍略高的原因及预期是否变化 - 保险费用全年仍预计下降2%，第一季度同比略高主要因租户诉讼费用增加，该费用波动较大；公司仍预计保险费用同比下降 [147]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股收益超出指引范围中点0.05美元 [11] - 综合投资组合表现超预期，同一物业收入同比增长3.4%，比计划高出40个基点 [11] - 联合投资组合超出预测，合资物业的NOI增长和优先股权收入更高 [11] - 利息支出低于预测 [11] - 第一季度实现2.8%的综合净有效租金增长，新租约租金较上一季度有所改善 [4] - 第一季度违约率改善至接近历史平均水平，洛杉矶违约率降至1.3%，去年同期为3.9% [4] - 第一季度周转率为35%，处于较低水平 [5] 各条业务线数据和关键指标变化 - 优先股权组合方面，截至目前已收到约2700万美元赎回款，其中一笔是此前停止计息的投资，本季度实现100万美元增量利息收入，预计剩余1.25亿美元赎回款将在第三和第四季度平均分配 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，三个主要地区新租约租金均转正，北加州增长1.5%，西雅图增长1.3%，南加州增长0.2% [5] - 圣马特奥在同一物业组合中表现最佳，新租约租金增长4.8%，奥克兰表现最差，新租约租金下降1.2%，主要因供应增加，但随着供应减少和优惠政策适度调整，奥克兰已开始逐步改善 [5] - 2025年，公司市场的新住房供应交付量占存量的比例极低，仅为0.5%，预计全年将保持温和，并在2026年进一步下降 [7] - 第一季度，公司市场的交易总额为25亿美元，资本化率稳定在4% - 5%之间 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将资金重新分配到租金增长较高的市场，并进一步优化运营平台，以实现高于市场的回报 [4] - 公司将灵活调整运营和投资策略，专注于实现收入最大化和长期增值 [7] - 公司将继续寻求机会，利用最具吸引力的资本来源进行资本配置，以实现核心FFO和每股净资产价值的增长，同时保持资产负债表的实力 [13] - 公司将继续研究其他市场，但在可预见的两到三年内，鉴于北加州市场的复苏潜力，进入新市场的意义不大 [54] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国和全球贸易政策的不确定性导致宏观经济不稳定，影响商业投资和就业增长，公司将谨慎对待指导方针的修订，直到有更清晰的前景 [6] - 西海岸多户住宅市场基本面良好，即使在就业增长较低的环境下，租金也有望继续增长，因为供应受限，拥有住房的成本远高于租房成本 [7] - 尽管市场波动，但公司市场的一些交易估值与过去一年保持一致，公司期待有更多机会进行扩张，为股东创造增值 [8] 其他重要信息 - 公司在2月份通过无担保债券发行，提前 refinance 了大部分2025年到期的债务，资产负债表仍然强劲，有多种资本来源和超过10亿美元的可用流动性 [15] - 公司在奥克兰接管了Mesbuc资产，该资产估值为9500万美元，每门约390美元，较当前重置成本低约30%，收益率在3% - 4%之间，扣除三个月的优惠后，资本化率将接近5% [108][109] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于全年指导方针中混合租金增长率在下半年加速的信心以及未实现该目标的影响 - 公司最初预计下半年混合租金增长率会略有增加，目前认为这种关系仍然成立，第一季度表现超预期，但公司未调整指导方针，因此第二季度的增长看起来较为平缓 [18][19] 问题2: 科技行业对公司投资组合的影响 - 公司密切关注科技行业的就业数据，第三方报告显示，前20大科技公司的职位空缺数量每月稳步增加，表明招聘活动有望增加 [21] 问题3: 第二季度的入住率策略 - 公司的入住率策略与进入租赁旺季的方法一致，但会根据不同地区进行调整，4月份，北加州侧重于提高租金，西雅图处于过渡阶段，南加州则主要关注入住率，因为该地区租赁旺季较晚，且上半年供应较多 [26][27][28] 问题4: 第二季度混合净有效租金增长率假设及4月新租约和续约租金情况 - 第二季度混合租金增长率指导为3%，与原计划一致，因为公司未调整指导方针，第一季度超预期表现导致增长看起来不明显，4月新租约租金与计划一致，续约租金稳定在3% - 4%之间 [34][35][37] 问题5: 公司是否参与第三方数据提供商的信息收集以及对萨克拉门托AB - 609法案的看法 - 公司不参与第三方数据提供商的信息收集，对其发布内容无控制权，公司认为萨克拉门托试图控制CEQA以鼓励城市发展的趋势是积极的，但政策实施需要时间，立法者应认识到监管不能解决住房危机 [40][41] 问题6: 各地区市场租金增长的跟踪情况 - 北加州的圣克拉拉和圣马特奥县以及西雅图部分地区表现领先，南加州尤其是洛杉矶表现较弱，整体市场租金增长符合预期 [46] 问题7: 若不是宏观不确定性，公司会提高哪方面的指导方针 - 主要是核心FFO方面，本季度有一些一次性的优先股权收入影响了底线，对于同一门店收入，公司会等到年中租赁旺季过后再做评估 [51][52] 问题8: 是否会继续从南加州向北加州进行资产交易以及是否考虑新市场 - 公司对第一季度的交易执行情况满意，希望继续复制该策略，但会根据具体投资情况做出决策，目前北加州市场的复苏潜力更具吸引力，未来两到三年内进入新市场的意义不大 [53][54][55] 问题9: 洛杉矶市场表现不佳的原因以及野火对入住率、租金和住房需求的影响 - 洛杉矶市场需要违约率恢复到历史平均水平，提高入住率，才能获得定价权，目前违约率仍高于历史平均水平，劳动力市场疲软，电影行业尚未复苏，野火主要影响高端单户住宅，对公司业务影响不大 [58][59][62] 问题10: 新开发项目是否会继续以及市场参与者对增长的预期 - 公司希望找到更多符合回报门槛的开发项目，但目前具有挑战性，交易市场的预期因子市场而异，北加州市场的共识情绪有所改善，一些参与者在租金预测上更为激进 [64] 问题11: 奥克兰市场中期是否能成为积极贡献者以及本季度使用ATM的原因和对股权成本的看法 - 奥克兰市场有望在年中恢复正常市场动态，公司本季度进行了小额股权发行，是为了满足开发项目的股权需求，会谨慎匹配资金，当股价偏离预期时，会停止发行 [69][72][73] 问题12: 全年混合租金增长最佳的季度以及南旧金山作为多户住宅市场的吸引力和租金情况 - 预计第二和第三季度混合租金增长最高，南旧金山靠近全球最大的生物技术中心，吸引高收入通勤者，租金与半岛其他子市场相当，略低于旧金山部分优质子市场，产品不会以企业住房或带家具公寓为主 [77][78][79] 问题13: 今年混合租金增长率的节奏与以往相比如何以及未提高指导方针但第一季度表现良好的情况下，后续提高指导方针需要满足的条件 - 不必过于关注第一季度和第二季度20个基点的差异，这是因为公司未调整指导方针，全年混合租金增长率预期为3%，与行业水平相近，若市场条件符合年初预期，公司有信心提高指导方针，但公共政策对费用的影响仍不确定 [83][84][86] 问题14: 为什么说西海岸多户住宅市场基本面良好以及与东海岸和阳光地带市场相比的优势，是否看到国际或国内居民迁移趋势的变化 - 西海岸市场下行风险较低，主要因为供应有限，即使供应增加，也能在一两个季度内消化，相比之下，阳光地带市场需要更好的宏观经济表现来支持租金增长，公司未观察到国际居民迁移趋势的明显变化，旧金山和圣马特奥的国内迁移情况在过去几个月转为正向 [93][94][99] 问题15: 开发计划中其他项目的启动情况以及Westco合资企业债务到期情况 - 公司有几个位于北加州和太平洋西北地区的项目正在筹备中，但距离启动还有几年时间，Westco合资企业的债务预计今年不会到期，部分将在2026年到期，其余在2027年到期 [103][104] 问题16: 关于奥克兰Mesbuc资产的情况以及资本循环策略中对北加州和西雅图的投资意向，以及主要市场的损失租赁和优惠活动情况 - Mesbuc资产是公司在第四季度偿还高级抵押贷款后接管的，此前已停止计息并减值，目前估值为9500万美元，收益率在3% - 4%之间，扣除优惠后资本化率接近5%，公司希望增加在北加州和西雅图的投资比例，但会确保交易对FFO长期增值，第一季度优惠活动较第四季度有显著改善，损失租赁情况也持续好转 [108][109][113] 问题17: 第一季度GDP负增长，是否能证明西海岸在经济衰退时表现更好以及何时考虑投资旧金山市中心 - 从长期租金增长数据来看，北加州市场表现优于南加州，科技行业在多次经济周期中表现稳定，为公司投资组合提供支撑，公司一直在评估包括旧金山市中心在内的市场交易，但目前半岛地区的相对价值更高 [117][118][121] 问题18: 洛杉矶市场是否会因关税而恶化以及如何理解第一和第二季度混合租金增长数据，以及与EQR相比周转率差异的原因 - 关税对市场的影响主要在成本方面，而非收入方面，洛杉矶市场的潜在抵消因素是违约率的改善，目前整体投资组合违约率保持稳定，第一季度混合租金增长超预期，第二季度增长看似平缓是因为公司未调整指导方针，周转率统计定义可能与同行不同，公司目标是实现收入最大化，周转率是结果而非策略 [124][129][134] 问题19: 对华盛顿州租金控制提案的看法以及加州类似政策对公司运营和投资决策的影响，以及坏账达到完全正常化的时间 - 公司认为租金控制立法通常无助于降低住房成本，华盛顿州的提案与加州类似，公司在加州的业务未受显著影响，因为公司此前已自行设定10%的租金上限，预计华盛顿州提案也不会对业务产生重大影响，第一季度坏账率为0.5%，长期平均水平约为0.4%，预计年底有望达到正常化 [138][139][141] 问题20: 本季度较低的周转率是否是维修和维护费用降低的主要原因以及全年该费用预期是否有变化，以及保险费用预期情况 - 维修和维护费用季度间波动较大，主要取决于上一年的项目完成情况，全年预计增长2.5% - 3%，第一季度费用较低是因为比较基数较低，与周转率无关，保险费用全年预计下降2%，本季度因租户诉讼费用增加导致同比上升5%，但仍预计全年保费同比下降 [144][145][146]