行业趋势与市场背景 - 美国正经历“大财富转移” 预计到2048年将有价值124万亿美元的财富转移 其中大部分将流向继承人[3] - 这一趋势意味着未来几年将有更多美国人继承房产[4] - 2024年底房地美的一项调查发现 四分之三的婴儿潮一代房主计划在去世后将房屋留给家人或出售后将收益交给家人[5] 继承房产的潜在挑战与成本 - 继承房屋意味着继承所有持有成本 包括房屋保险费、房产税、业主协会费、维护费用等[6] - 如果房产需要经过遗嘱认证程序 在此期间遗产可能需要支付房屋产生的各项账单[7] - 继承的房屋可能比预期花费更多 因为税费、保险费和抵押贷款还款等支出可能立即开始[9] - 在没有信托或死亡转移契约的情况下 继承人可能因遗嘱认证程序而在出售或入住前支付数月的账单[9] 遗产规划与法律流程考量 - 如果个人将资产转入信托 这些资产可以避免遗嘱认证[7] - 如果个人留有遗嘱或无遗嘱去世 其资产可能必须经过遗嘱认证 这是一个可能很漫长的法律程序[7] - 财务规划师建议 若房屋未置于信托或未设立死亡转移契约 则必须经过遗嘱认证 且遗嘱执行人必须继续支付相关账单[8] 继承后的决策与财务影响 - 继承人需要决定是搬入、出租、出售还是持有房屋 每种选择都有税务、维护和情感上的后果[9] - 房地产适用成本基础递增规则 房屋的计税基础将调整为继承人去世时的房产价值[10] - 例如 父母以10万美元购买的房屋增值至50万美元 继承人只有在出售价格超过50万美元时才可能需要缴纳资本利得税[11] - 若计划对房屋进行投资改造后转售 应设定明确的预算和目标 并与房地产或建筑行业人士合作 明确计划投资金额和预期增值幅度[12]

长期资本利得优势 - 持有超过一年的投资收入通常按低于常规收入的税率征税 富裕投资者因无需为生活开支立即变现 故能长期持有资产 [2] - 长期持有投资可使收益增长且无需立即触发更高税率 此简单策略长期影响显著 并为富裕家庭提供比主要依赖工资收入者更大的灵活性 [3] 成本基础递增规则 - 成本基础递增规则是富裕人群依赖的最大优势之一 当继承财产或投资时 原始购买价格将“递增”至当前市场价值 从而抹去数十年的资本利得 [4] - 此后出售资产可仅缴纳极少甚至无需缴纳资本利得税 [4] 资产抵押借款策略 - 富裕家庭更倾向于以其资产为抵押进行借款 而非出售可能触发应税事件的投资 [5] - “购买、借款、离世”策略允许超级富豪以股票或房地产为抵押获得低息贷款 由于贷款无需纳税 这可在不增加应税收入的情况下创造流动性 [5] - 当借款人离世时 这些资产以递增后的成本基础传给继承人 从而完全消除税务负担 [5] 税收损失收割 - 税收损失收割是广泛使用的策略 即出售已贬值的投资以抵消其他地方的收益 [6] - 加密货币投资者甚至可以在亏损时出售资产并立即购回 因为适用于股票的“虚假交易规则”不适用于数字资产 [6] - 损失可降低其他投资的应税收益 从而减少总体税单 同时允许投资者在回购资产后保持相同的头寸 [7] 高收入者专属税收抵免 - 富裕人群更有可能获得与雇佣、商业基础设施和能源项目相关的特定税收抵免资格 这些抵免可显著降低其有效税率 [8]

文章核心观点 - 配偶共同拥有的房产在一方去世后 生存配偶在继承房产时可获得税基提升 同时在出售作为主要居所的该房产时 可享受最高25万美元的资本利得税豁免 这两项规则相互独立且可同时适用 [1] 关于税基提升 - 税基通常指资产的购买成本 是计算应税资本利得的起点 例如以10万美元购买资产 出售时价值15万美元 则需对5万美元的利得纳税 [3] - 税基提升发生在继承资产时 资产的税基将重置为原所有者去世时的市场价值 而非最初的购买价格 [4] - 继承者获得提升后的新税基 仅当资产价值进一步上涨后才需对新的增值部分纳税 例如继承时资产价值15万美元 新税基即为15万美元 [5] 主要居所销售的资本利得 - 税法第121条允许对作为主要居所的房产销售减免资本利得税 前提是在出售前的五年内居住满两年 [7] - 此项税收减免被称为第121条豁免 个人最高可享受25万美元的资本利得税豁免 [1][7]