长期资本利得优势 - 持有超过一年的投资收入通常按低于常规收入的税率征税 富裕投资者因无需为生活开支立即变现 故能长期持有资产 [2] - 长期持有投资可使收益增长且无需立即触发更高税率 此简单策略长期影响显著 并为富裕家庭提供比主要依赖工资收入者更大的灵活性 [3] 成本基础递增规则 - 成本基础递增规则是富裕人群依赖的最大优势之一 当继承财产或投资时 原始购买价格将“递增”至当前市场价值 从而抹去数十年的资本利得 [4] - 此后出售资产可仅缴纳极少甚至无需缴纳资本利得税 [4] 资产抵押借款策略 - 富裕家庭更倾向于以其资产为抵押进行借款 而非出售可能触发应税事件的投资 [5] - “购买、借款、离世”策略允许超级富豪以股票或房地产为抵押获得低息贷款 由于贷款无需纳税 这可在不增加应税收入的情况下创造流动性 [5] - 当借款人离世时 这些资产以递增后的成本基础传给继承人 从而完全消除税务负担 [5] 税收损失收割 - 税收损失收割是广泛使用的策略 即出售已贬值的投资以抵消其他地方的收益 [6] - 加密货币投资者甚至可以在亏损时出售资产并立即购回 因为适用于股票的“虚假交易规则”不适用于数字资产 [6] - 损失可降低其他投资的应税收益 从而减少总体税单 同时允许投资者在回购资产后保持相同的头寸 [7] 高收入者专属税收抵免 - 富裕人群更有可能获得与雇佣、商业基础设施和能源项目相关的特定税收抵免资格 这些抵免可显著降低其有效税率 [8]

文章核心观点 - 文章通过分析Jay-Z和Beyoncé的抵押贷款案例 阐述了高净值人士普遍采用的“购买、借贷、传承”财富管理策略 该策略的核心是通过抵押增值资产来获得免税现金流 并将资产传承给继承人以规避资本利得税 同时释放资金用于再投资 [1][7] - 文章指出 利用杠杆进行战略性借贷是一种重要的财务工具 不仅适用于亿万富翁 普通人也可通过借贷购买增值资产来积累财富 关键在于将借款用于能创造权益的资产 [9] - 文章在案例分析之外 主要目的是向读者推介几种替代性或门槛更低的房地产及艺术品投资平台 例如Arrived、Lightstone DIRECT和Masterworks 将这些平台作为普通人参与相关资产投资的渠道 [10][12][16] 名人案例财务策略分析 - Jay-Z和Beyoncé对其价值8800万美元的Bel-Air豪宅申请了两笔抵押贷款 2025年的一笔为5780万美元 四年前的另一笔为5280万美元 两笔贷款合计约1.106亿美元 [4][5] - 这笔1.106亿美元的负债仅占夫妇二人合计约40亿美元财富的2.8% [3] - 他们从摩根士丹利私人银行集团获得的新抵押贷款期限为30年 前10年固定利率为5% 而之前的抵押贷款来自高盛 利率为3.15% 这两项利率均显著低于2026年平均6.1%的30年期固定抵押贷款利率 [2][3] - 这种策略的主要财务优势包括：创造免税现金流 最小化机会成本（例如将释放的1.106亿美元资金投资于年化回报约16.3%的标普500指数或其他商业项目） 以及在传承资产时重置资产的计税基础 为继承人节省数百万美元的资本利得税 [1][7] 房地产投资行业与平台 - 对于不愿直接承担抵押贷款或管理责任的投资者 可通过Arrived平台投资度假屋和租赁房产的份额 最低投资额仅为100美元 该平台得到了杰夫·贝佐斯等世界级投资者的支持 [10][11] - 合格投资者可通过Lightstone DIRECT等平台参与机构级别的多户住宅和工业房地产投资 最低投资门槛为10万美元 [12] - Lightstone Group成立于1986年 是美国最大的私人房地产投资公司之一 管理资产超过120亿美元 自2004年以来 其已实现投资的历史净内部收益率为27.6% 历史净股本倍数为2.54倍 [13] - Lightstone集团在每个交易中至少投入20%的自有资本 约为行业平均水平的四倍 以此确保与投资者利益一致 [14] 艺术品投资行业与平台 - 亿万富翁通常将战后和当代艺术等与市场相关性低且反弹潜力强的资产类别纳入其投资组合 Jay-Z和Beyoncé也投资了博物馆级别的艺术收藏 [15] - 通过Masterworks平台 投资者可以购买班克西、毕加索等艺术家数百万美元艺术品的份额 Masterworks已售出25件艺术品 实现的净年化回报率例如14.6%、17.6%和17.8% [16] 其他案例与普遍适用性 - 其他名人也采用类似策略 例如帕里斯·希尔顿（据报净资产在3亿至4亿美元之间）与其丈夫在2025年为其价值6300万美元的比弗利山庄豪宅申请了4380万美元的抵押贷款 [8] - 战略性使用债务来积累财富的策略适用于任何净资产水平的个人 关键在于确保借款用于购买能够增值的资产（如房产或商业贷款） 而非用于消费（如昂贵的个人贷款或信用卡债务） [9]

文章核心观点 - 文章探讨了富裕阶层与中产阶级在运用债务策略上的本质差异 富裕阶层将债务作为增加流动性、延迟纳税和积累财富的工具 主要用于购买或持有增值资产 而中产阶级的债务多用于消费贬值商品或维持生计[1][2] 富裕阶层的债务运用策略 - 富裕投资者常以股票等资产为抵押进行低息贷款 为购买房地产或投资企业等盈利活动提供资金[1] - 最常见的策略是对已增值的股票或其他资产进行抵押贷款 而非出售资产来获取现金[3] - 通过抵押贷款而非出售资产 可以避免因出售股票而产生的资本利得税 对于持有公司多数股权的人而言 还能避免稀释其所有权地位[4] “买、借、死”策略与财富传承 - 一种经典的富人策略是“买、借、死” 即购买股票并持有至升值 根据现金需求以其为抵押借款 并在去世时避免为资产增值缴纳资本利得税[4] - 该策略的最后环节能够保全世代财富 这得益于名为“递增基础”的税法规定[5] 中产阶级的债务现状 - 中产阶级通常将债务用于购买汽车、服装、度假等贬值商品的消费 或作为生存工具[1] - 根据PYMNTS的一项调查 当前有52%的消费者表示使用信用卡或其他形式的无担保债务来购买食品杂货和支付家庭开支[1]

美国税收制度的核心特征 - 美国税法针对收入征税 而非针对财富征税 亿万富翁的财富增长主要来自资产增值 而非传统工资收入 在资产出售前 这些增值不产生税负 [2] 亿万富翁的核心税务策略 - 采用“买入、借入、死亡”策略 该策略完全合法 首先购买股票或房地产等增值资产 资产增值不立即触发纳税义务 [3][4] - 其次 以投资组合为抵押向银行借款 贷款额度可达投资组合价值的70%至90% 借款不属于应税收入 可用于生活支出而无需缴纳所得税 [4][5] - 最后 通过死亡继承实现资产税基提升 继承人按资产当前市场价值接收 此前数十年的资本增值所对应的税款被一笔勾销 [5] 资本利得税与所得税的差异 - 亿万富翁出售资产时缴纳资本利得税 而非所得税 美国工薪阶层的联邦所得税税率在10%至37%之间 [6] - 长期投资的资本利得税率为0%、15%或20% 具体取决于收入水平 这使得投资利润的最高税率20%显著低于工资的最高税率37% [6] - 该策略的关键在于通常不出售资产 从而长期避免资本利得税 [7] 房地产投资的税务优势 - 房地产投资者可利用折旧抵扣来抵消应税收入 即使房产产生现金流并升值 账面上的折旧费用也可呈现亏损 从而抵消其他收入 [8]

核心观点 - 利用资产抵押贷款获取免税现金流并投资增值资产 是富豪家庭优化财务结构的策略[1][2] - 通过杠杆操作可释放资金投入高回报领域 同时实现遗产规划中的资本利得税减免[2][7] 贷款条款 - 摩根斯坦利私人银行提供30年期贷款 前10年固定利率5%[4] - 高盛此前提供利率3.15%的贷款[4] - 两笔贷款平均利率显著低于美联储2025年8月30年期抵押贷款率6.6%[4] 财务规模 - 总负债1.105亿美元 仅占夫妇合计33亿美元财富的3.4%[5][6] - 2023年4月新增5775万美元抵押贷款 四年前另有5280万美元贷款[6] - 房地产组合总值3.13亿美元 包含汉普顿/马里布/纽约等多处豪宅[13] 资产构成 - 除房地产外 持有杜塞迪和阿曼德迪布里格纳克等奢侈品牌股权[13] - 拥有博物馆级艺术收藏品及热门音乐版权库[13] - 通过库贝拉平台实现多资产类别（房地产/私募股权/加密货币）实时净值追踪[14][15] 投资工具 - Homeshares美国房屋权益基金最低投资2.5万美元 目标回报率12%-18%[17][18] - FNRP商业地产投资门槛5万美元 合作克罗格/沃尔玛等必需消费品零售商[19][20] - 平台提供银行级加密技术 支持14天免费试用[16]