财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店NOI为4430万美元 同比增长64% 主要由嵌入式租金上涨贡献160个基点 入住率提升和正面租金价差各贡献100个基点 再开发活动贡献60个基点 百分比租金和辅助租金贡献60个基点 净费用报销贡献220个基点 被坏账准备金60个基点的负面影响所部分抵消 [10] - 年初至今同店NOI为1283亿美元 同比增长59% [10] - 第三季度NAREIT FFO为3840万美元 即每股摊薄收益049美元 同比增长89% [10] - 第三季度核心FFO为每股047美元 同比增长68% 增长主要由同店NOI和净收购活动驱动 部分被增加的流通股数所抵消 [10] - 年初至今NAREIT FFO为1111亿美元 即每股摊薄收益142美元 同比增长6% 核心FFO为每股137美元 同比增长54% [10] - 公司上调全年同店NOI增长指引至475%至525% 将坏账准备金指引下调至总收入的55至75个基点 将NAREIT FFO指引中点上调至每股187美元 将核心FFO指引区间低端上调至每股180至183美元 [13] - 第四季度预计增长将有所减速 主要由于物业运营费用更多集中在第四季度以及剩余的坏账准备金 [13] - 净投资指引从1亿美元修订为4960万美元至1586亿美元 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新租约租金价差为256% 续租租金价差为104% 混合租赁价差为115% [17] - 超过90%的续租租约包含3%或以上的年度租金上涨条款 [17] - 年初至今租户保留率为82% 若排除佛罗里达州圣彼得堡Gateway物业的一个主力店空间 保留率为89% [17] - 季度末总租赁入住率为972% 小商铺租赁入住率维持在938%的高位 主力店空间为993% [18] - 约90%的2026年租赁已执行完成 [18] - 餐饮业态 包括快速服务餐厅和便利驱动型餐饮 仍然是零售需求的重要催化剂 在新租赁活动中占很大份额 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司高度集中于Sunbelt市场 该地区零售基本面保持强劲 人口普查数据显示零售额同比增长 行业研究指出Sunbelt郊区中心的客流量和入住率远高于全国平均水平 [5] - CoStar指出美国十大零售大都会区中有九个位于Sunbelt [5] - 近期收购的资产位于北卡罗来纳州的阿什维尔和夏洛特 阿什维尔拥有强大的医疗和教育基础 充满活力的旅游经济 预计未来五年人口增长将超过全国平均水平 夏洛特是美国增长最快的大都会区之一 持续吸引人口迁入 金融服务和科技行业就业扩张 家庭收入高于平均水平 [19][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略基于经过验证的模式 维持高入住率 嵌入合同租金上涨条款 实现高租户保留率 获得健康的续租租金价差 进行选择性增值收购 [4] - 采用中心辐射式运营模式 以最小的增量G&A影响管理Sunbelt市场的顶级资产网络 该结构提供运营杠杆和灵活性 [5] - 资本配置策略保持审慎和纪律性 瞄准符合严格回报门槛并提升整体资产质量的机会 [8] - 约70%的投资组合由邻里中心和社区中心组成 其余部分为具有相似市场动态和人口特征的生活中心物业 这种平衡方法在保持多元化的同时 专注于具有最大运营优势的业态 [8] - 开放式零售的新开发水平有限 由于成本上升 资本市场紧张和限制性分区 新供应受到抑制 而过时的零售库存持续退出市场 [6] - 本季度完成了加州投资组合出售收益的全部再投资 将其重新配置到增长更高的Sunbelt市场 这是一个罕见且高增值的资本轮换 [7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - Sunbelt地区的基本面令人鼓舞 零售销售同比增长 主要Sunbelt大都会区的招聘势头保持健康 [5] - 注意到需要谨慎的数据点 家庭债务水平上升 消费者信心减弱 但公司中心内的日常消费者行为仍然具有韧性 突显了租户的必要性和资产基础的稳定性 [6] - 对未来的零售中心基本面保持乐观 受到低空置率 有限的新开发和稳定的租赁需求的支持 [9] - 凭借聚焦的Sunbelt布局 高质量的租户基础和财务灵活性 公司有信心为股东提供稳健的总回报 [9] - 对完成今年强劲收官感到兴奋 并对进入2026年更加乐观 [64] 其他重要信息 - 本季度完成了四笔收购 总计25亿美元 这些交易主要通过手头现金和一笔交易中承担的抵押贷款融资 [12] - 通过执行现有定期贷款的延期来加强财务实力 将两笔2亿美元贷款的到期日延长至2030年8月和2031年2月 加权平均到期期限增至47年 [11] - 签订了四份起始利率互换协议 锁定了45%和458%的固定利率 将在现有互换协议于2026年和2027年到期后生效 [11] - 截至9月30日 总流动性为571亿美元 包括7100万美元现金和循环信贷额度下的全部5亿美元可用额度 加权平均利率为398% 净杠杆率为24% 净债务与调整后EBITDA的比率为4倍 处于行业低位 [11] - 宣布了每股095美元的年度化股息 [12] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于租户在更具可自由支配支出类别中的表现 特别是餐饮业 以及如果可自由支配支出出现回落 对续租的考量 [21] - 公司仍然看到来自快速服务餐厅 包括快速休闲和堂食的强劲需求 投资组合中表现良好的餐厅远多于遇到困难的餐厅 困难更多是运营层面的问题 而非普遍现象 虽然年底会有几家餐厅更替 但已经存在稳固的需求 并且部分已经租给其他餐饮用途 [22][23][24] 问题: 收购渠道中核心杂货店锚定物业与生活中心物业的占比 渠道规模以及最新定价情况 [24] - 收购渠道在任何时候都保持强劲 通常有超过10亿美元的资产在评估中 涵盖各种开放式零售业态 大部分标的具有某种杂货成分或必要的商品组合 已中标的两处资产也是杂货店锚定 渠道构成与当前投资组合的构成非常相似 超过70%具有核心杂货成分 同时也会考虑符合战略和市场要求的少量生活中心交易 [25][26] 问题: 考虑到入住率超过97% 对未来几个季度轨迹的看法 [28] - 小商铺入住率预计在年底和明年第一季度会略有下降 然后在2026年重新加速 并有望创下新高 主力店方面目前有四个空置 年底预计有五个 其中三个是西佛罗里达州再开发机会的战略性清租 另外两个分别位于南加州和达拉斯 均已有明确需求 预计入住率在年内会有一些节奏变化 但将在2026年重新加速 [28][29] 问题: 对2026年租赁资本支出和租户改善支出的展望 与2025年相比 [30] - 2025年的支出水平相似 但有一些再开发机会 这些机会需要投入较多资金但回报可观 随着主力店租赁和建设大部分完成 特别是到2026年中 预计资本支出负担将下降 这将带来2026年及以后更强的自由现金流增长 [30][31] 问题: 关于第四季度更多后端加载费用的背景信息 [32] - 过去几年第四季度通常有较高的物业运营费用 这是正常的运营周期 此外 公司费用在第四季度也往往较高 [32] 问题: 当前净投资范围的影响因素 特别是考虑到加州处置和收购渠道 以及年底前达到范围高低端的时间点 [34] - 范围调整的原因是两笔已中标交易能否在2025年内完成交割存在时间上的不确定性 范围低端是已完成的交易 高端是希望能在年底前完成的交易 否则将体现在2026年初 加州最后一个资产的处置预计在2026年初或年内完成 因涉及环境相关的行政问题 [35][36] 问题: 在转向利用资产负债表能力进行收购后 未来增值创造的信心水平 [36] - 加州的资本轮换提供了一个独特的机会 以正利差升级了投资组合 当利用资产负债表增长时 资本成本有所不同 公司已经在投资委员会层面进行了调整 寻找符合风险调整回报的新机会 由于在市场中看到的机会集多样化 可以通过多种方式实现增值的现金流 [37][38] 问题: 剩余年度坏账准备金预算中 大部分是可见的还是假设的 [40] - 在预测中 55至75个基点的范围 可见度大约在55个基点的底部 范围顶部是为可能尚未显现的意外情况预留的 [40] 问题: 小商铺入住率略低于94% 该指标的天花板是多少 在当前背景下能否在未来几年达到 [41] - 根据渠道和持续看到的需求 预计可以继续逐步提高 当入住率达到中位90%时 主要谈论的是摩擦性空置 总有部分空间因结构性原因更难租赁 公司有针对性的策略 如较低租金 百分比租金交易等 若能维持当前入住率水平 并获得持续的租金上涨和续租双位数价差 加上高保留率 将加速自由现金流增长 当前租户基础质量远优于往年 [42][43][44] 问题: 租赁入住率与经济入住率之间的差距在季度内继续收窄 考虑到租赁渠道和需求的强度 该差距能否压缩至2021年水平以下 或在2026年及以后稳定在何处 [45] - 该差距很大程度上取决于时间安排 新租约签订时间与旧租户搬离及新租户入驻时间的差异 150至200个基点的差距可能是正常波动范围 公司更关注渠道中的内容 有500万美元已签约但未开业的管道 预计其中80%将在明年实现 大部分将在第一季度开始支付租金 推动明年可观的新NOI增长 差距总会波动 本季度确实有所收窄 [46][47] 问题: 关于杂货业态与外出就餐/快餐业态之间的平衡 两者能否持续同步增长 如果经济环境疲软 消费者将如何适应 [48] - 在投资组合中 观察到这两个类别更多是互补而非替代 餐厅表现良好 杂货店也持续前进 部分原因是通胀驱动 但也得益于公司所在市场的人口迁入增长 以及所合作的杂货店类型 如Publix H-E-B Kroger和Albertsons等 这些运营商投资于门店并能够实现同店销售增长 过去几年居家食品和外出食品能够同步增长是一个有趣的动态 [48][49] 问题: 近期收购偏向二级和三级市场 如果三级Sunbelt市场的占比大幅增加甚至翻倍 公司是否感到舒适 如何看待这一点 [51] - 公司不过于纠结于市场层级划分 绝大部分投资组合位于所谓的"18小时城市" 可能被认为是主要或二级市场 但例如夏洛特虽然是二级市场 但地面动态截然不同 公司非常喜欢中心辐射式模型 从夏洛特这样的核心市场 可以投资像阿什维尔这样的市场 当进入二级或三级市场时 对资产质量的要求更高 必须确保拥有该市场中最好或第二好的资产 [51][52] 问题: 在投资者通常较少关注但本地商圈人口统计同样强劲的市场 资本化率是否会变化 是否存在因需求较少而带来的机会 [53][54] - 这归根结底取决于寻求的风险调整后回报 因此资产质量非常重要 在较小市场中必须处于质量光谱的高端 公司倾向于寻找初始收益率在高端5%到高端6%的资产 以实现7%以上的风险调整后回报 使其对业务具有增值性 资本化率因市场 物业类型和商品组合而异 [53] - 退出加州是一个战略决策 加州对几乎所有其他运营商都是核心市场 交易方式不同 因为其需求和流动性 作为一家公开上市的永续载体 这对公司而言不那么重要 重要的是为股东创造长期可持续的自由现金流增长 这使公司能够利用套利机会 [55] 问题: 关于运营杠杆 利润率同比上升约100个基点 这主要是时间性因素 还是随着额外入住率上线 利润率有进一步上行潜力 [57] - 随着入住率攀升和投资组合增长 预计将继续获得边际运营杠杆 这是拥有可扩展平台的最大优势之一 不仅体现在运营利润率层面 也体现在EBITDA利润率层面 本季度的部分原因可能是随着向更固定的上限模型过渡 费用回收率持续增强 [58][59] 问题: 关于同店增长的可持续性 入住率是否会在近期成为同店增长的不利因素 [61] - 入住率增长不会是不利因素 这回到了关于资本支出的评论 随着入住率提升 确实能从中获得可观的同店增长 但新租赁伴随着实际成本 即使同店NOI增长从连续几年5%的良好态势中有所放缓 也只会是由于投资组合中更高的保留率 公司将进行更多续租 获得嵌入式租金上涨 以及一些再开发 这将带来更强的自由现金流增长 [61]