报告行业投资评级 * 报告未明确给出类似“买入”、“增持”等标准化的行业投资评级 [1][85] 报告的核心观点 * 2025年下半年，泰国制造业与工业地产市场正经历从“数量驱动”向“质量驱动”的深刻结构性转变 [79][80] * 市场需求依然强劲但高度分化，由供应链重组以及数字和电气行业的增长驱动，投资更趋专业化、资本密集化和空间集中化 [3][35][80] * 美国关税政策成为关键催化剂，使泰国在多个高科技产品类别中获得对越南等区域竞争者的显著优势，吸引了大量对美出口导向型投资 [14][18][79] * 市场供应紧张局面加剧，工业土地和现成工厂接近满负荷，导致价格和租金持续上涨，市场进入“房东市场”阶段 [2][52][73][74] * 东部经济走廊是转型的核心区域，但其接近饱和的状态正将资本过滤到最高质量的资产和地点，并导致区域间表现分化加剧 [43][52][83] 市场概述 * 2025年第三季度泰国经济增速显著放缓，实际GDP同比增长1.2%，低于上一季度的2.8% [8] * 商品出口是主要增长引擎，同比增长11.5%至862亿美元，主要由计算机及电子元件(+125.0%)、电信设备(+55.2%)和集成电路(+31.7%)等高技术制造业引领 [9] * 国内投资与消费出现分化，私人投资增长4.2%，但私人消费增长乏力，同时库存大幅减少1363.71亿泰铢，表明企业正在消耗现有库存的同时为新的制造周期升级产能 [10][12][13] * 制造业生产力指数在2025年下半年走弱，同比下降0.5%至95.4，但行业间表现分化，钢铁行业增长13.9%，而电子和汽车生产则出现下滑 [21][22][23][24] 外国直接投资 * 2025年下半年外国直接投资保持强劲势头，全年获批总投资额达1.14万亿泰铢，涉及2259个项目 [1][24] * 从结构上看，数字行业尽管项目数量较少，但资本密集度最高，投资额从3222亿泰铢增至5530亿泰铢(+71.6%)，成为全年外国直接投资增长的主要驱动力 [25][26] * 金属与材料行业投资增长最快，从328亿泰铢增至818亿泰铢，增幅达149% [26] * 新加坡是最大的外资来源国，投资额达4330.19亿泰铢，中国则贡献了最多的项目数量(984个) [33] 工业运营与投资趋势 * 工业投资呈现“少而大”的趋势，2025年新投产工厂数量锐减41%至1165家，但平均每个外国直接投资项目的金额上升至约5.05亿泰铢 [34][35] * 工业用地吸纳面积从2025年上半年的4684莱激增至年底的12955莱，与工厂数量下降形成对比，反映了投资向资本密集型项目（如数字基础设施）的转变 [35][40] * 2025年新工厂许可证数量下降至约1250个，强化了工业发展从“量”向“质”的转变 [40] 服务式工业用地市场 * 2025年下半年，服务式工业用地总供应量环比微增0.8%至185,498莱，新增供应主要集中在东部经济走廊等需求旺盛地区 [41][42][48] * 市场需求创历史新高，全年销售/租赁面积达12,955莱，其中东部经济走廊贡献了10,497莱 [51] * 市场极度紧张，全国累计销售率升至93.5%，北部地区接近完全饱和达99.5% [41][52] * 平均要价环比上涨5.0%，达到每莱665万泰铢的历史高位，其中东部经济走廊价格涨幅最为迅猛，环比飙升36.18%至每莱818万泰铢 [2][41][62] 现成工厂市场 * 2025年下半年现成工厂市场供应仅小幅增加11,000平方米，开发商态度谨慎，倾向于“按需定制”模式 [67][73] * 市场需求旺盛，全国入住率攀升至98.4%的创纪录水平，东部经济走廊入住率高达99.94%，已无现成空间可供新进入者使用 [2][72][73] * 严重的供应短缺推动平均租金同比上涨1.73%，达到每平方米202.9泰铢，其中东部经济走廊租金最高，为每平方米217.1泰铢 [74]