财务数据和关键指标变化 - **第四季度业绩**：报告净收入为610万美元，调整后EBITDARE为6360万美元，调整后每股FFO为0.45美元，均达到或超过此前指引范围的上限 [8] - **全年业绩**：2025年净收入为6310万美元，调整后EBITDARE为2.583亿美元，调整后每股FFO为1.76美元，均达到或超过最初及第三季度后更新指引范围的上限 [10] - **每间可售房收入**：第四季度同店RevPAR增长4.5%，全年同店RevPAR增长3.9% [8][10] - **每间可售房总收入**：第四季度同店Total RevPAR增长6.7%，全年Total RevPAR增长8% [9][10] - **酒店EBITDA**：第四季度同店酒店EBITDA为6880万美元，同比增长16.3%，EBITDA利润率提升214个基点 [9]；全年同店酒店EBITDA为2.743亿美元，同比增长13.5%，EBITDA利润率提升129个基点 [11] - **餐饮及其他收入**：全年餐饮收入同比增长13.4%，其他收入同比增长13.8%，主要受宴会和餐饮收入大幅增长推动 [11] - **资本回报**：第四季度以平均每股13.56美元回购约270万股普通股 [34]；2025年全年以平均每股12.87美元回购约940万股，占年初流通股的约9.2% [35]；季度股息定为每股0.14美元，年化股息率约3.5% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - **团体业务**：2025年同店团体客房收入同比增长12.8% [12]；宴会和餐饮收入同比增长17.2% [13]；团体需求是2025年的亮点，占客房收入的37% [41] - **商务散客**：周二和周三的全年RevPAR同比增长6% [24]；第四季度来自最大客户的客房需求同比增长中双位数百分比 [25]；商务散客需求持续改善，但尚未恢复到2019年水平 [43] - **休闲业务**：全年表现不一，纳帕、查尔斯顿、萨凡纳和基韦斯特等以休闲为主的市场RevPAR基本持平，圣巴巴拉则显著增长 [25]；周末业务（周五和周六）RevPAR同比增长1.5% [25] - **餐饮业务**：第四季度餐饮收入增长9.4%，费用增长5.7% [27]；全年餐饮收入增长13.4% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - **表现强劲的市场**：斯科茨代尔、丹佛、圣克拉拉、奥兰多、圣迭戈、圣巴巴拉和旧金山的酒店在2025年实现了最显著的Total RevPAR增长 [11] - **具体酒店表现**： - 斯科茨代尔君悦酒店：全年RevPAR增长超过104% [21] - 金普顿卡纳里酒店（圣巴巴拉）：RevPAR增长约10% [21] - 大波西米亚奥兰多酒店：RevPAR增长8% [21] - 匹兹堡费尔蒙酒店：RevPAR增长近8% [21] - 圣克拉拉君悦酒店和五角城丽思卡尔顿酒店：RevPAR各增长7.5% [21] - **面临挑战的市场**：波特兰的两家酒店、皇家棕榈水疗度假村、安达仕圣地亚哥酒店以及所有四家德克萨斯州酒店在2025年RevPAR表现疲软 [22]；纳什维尔市场在第四季度面临挑战 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - **资产组合管理**：2025年以有吸引力的价格出售了达拉斯费尔蒙酒店，避免了未来几年约8000万美元的预计资本支出 [7]；收购了圣克拉拉君悦酒店的土地，消除了未来租约续签和租金上涨的不确定性 [7] - **资本支出与翻新**：2025年投资约8660万美元用于资产组合改善，包括面向客人的升级和重要的物业基础设施投资 [7][28]；2026年预计资本支出总额在7000万至8000万美元之间 [16] - **重点项目**： - 斯科茨代尔君悦酒店转型翻新已完成 [14] - 匹兹堡费尔蒙酒店有限的客房和走廊翻新即将完成 [15] - 与José Andrés集团合作，对W Nashville酒店的餐饮设施进行重大改造，预计稳定后将增加300万至500万美元的酒店EBITDA [30][31] - 计划在2026年第四季度开始对安达仕纳帕酒店和丹佛丽思卡尔顿酒店进行客房翻新 [17][31] - **行业供应**：公司所在市场的加权供应增长预计在2026年约为1%，2027年更少；约一半的客房位于预计新增酒店供应为零的市场，供应前景是公司上市十多年来最好的 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - **2026年展望**：初始指引基于同店RevPAR增长区间1.5%-4.5%（中点3%），Total RevPAR增长区间2.75%-5.75%（中点4.25%）；调整后每股FFO中点预计为1.89美元，较2025年增长约7% [17][36] - **增长驱动因素**：预计斯科茨代尔君悦酒店收入继续增长，投资组合其余部分实现温和的RevPAR增长 [18]；对团体业务持续走强、商务散客需求持续复苏以及大型活动（如世界杯、NFL选秀、America 250）带来的潜在增量休闲需求持乐观态度 [18] - **需求细分展望**： - **团体**：截至2026年1月底，全年约70%的团体业务已确定；2026年3月至12月期间，团体收入增速较2025年同期增长约10%（不含斯科茨代尔君悦酒店则为8%） [41] - **休闲**：预计2026年休闲需求将好于2025年，大型活动预计将推动约75个基点的RevPAR增长 [42] - **商务散客**：预计需求将稳步改善，企业谈判价格预计将实现低个位数百分比增长 [43] - **成本与通胀**：在持续通胀环境下，运营商继续良好控制费用 [12]；预计2026年每间已入住客房成本将增长约3%，酒店总费用预计增长约4.5%，导致利润率略有收缩 [38]；工资和福利（约占酒店成本基础的50%）预计增长约6% [38] - **近期趋势**：截至2月19日，第一季度同店RevPAR同比增长约4.6%，开局良好 [19] 其他重要信息 - **资产负债表**：截至年底，未偿债务约14亿美元，其中超过四分之三为固定利率或对冲为固定利率；加权平均利率为5.51%；杠杆率（净债务/EBITDA）约为5.2倍，长期目标为3-4倍低区间 [33]；流动性（现金+未动用信贷额度）约为5.75亿美元 [34] - **翻新影响**：2025年没有翻新造成的业务中断，但2026年预计因翻新项目将造成约100万美元的调整后EBITDARE和FFO损失 [16][37] - **一次性项目影响**：从2025年到2026年，有四项因素造成约1100万美元的调整后EBITDARE逆风，包括出售达拉斯费尔蒙酒店、非经常性财产税退款、利息收入减少以及翻新中断 [37]；这被斯科茨代尔君悦酒店带来的约800万美元EBITDA增长所部分抵消 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于RevPAR指引范围，特别是低端和高端，以及特殊事件的影响 [47] - 管理层表示，特殊事件（如世界杯、America 250）和斯科茨代尔君悦酒店（基于预订进度有高可见度）是支撑RevPAR展望的主要因素 [48] - 团体收入增速持续走强也增强了信心，预计增长最强劲的市场包括休斯顿、北加州、斯科茨代尔和奥兰多 [48] - 指引范围与过去几年一致，反映了业务的自然波动性，特别是下半年非团体业务的可见性有限 [49] 问题: 关于大型企业账户的增长趋势和增量机会 [50] - 该细分市场复苏滞后，仍低于2019年水平，但2025年季度环比增长，特别是第四季度的增长势头令人更加乐观 [51] - 第四季度投资组合中最大账户的客房需求实现了中双位数百分比增长，为今年奠定了良好基础 [52] - 公司正更积极地争取这些业务，并看到来自四大会计师事务所和咨询公司的项目工作增加 [52] 问题: 关于资产交易市场的活动以及公司是否会有更多动作 [55] - 管理层认为市场上出现了比过去几年更多的待售资产，经纪人也更加乐观 [57] - 公司过去几年积极进行股票回购，因为内部资产收购（回购）与外部增长机会之间存在较大价差 [57] - 如果价差开始缩小，公司将更深入地研究外部机会，未来几年希望看到外部增长机会实现，但这取决于机会集、定价以及自身股票估值 [58] - 收购的“甜蜜点”是5000万至2亿美元之间，目标是与现有高质量资产组合相匹配、能够灵活应对不同需求细分（特别是团体业务）的资产，并可能关注目前投资不足的市场 [59][60][61] 问题: 关于纳什维尔市场第四季度表现和2026年前景 [66] - 第四季度市场表现艰难，公司酒店也面临挑战 [66] - 改善机会在于周中商务客人和周中团体客人，这是该酒店的“甜蜜点” [66] - 2026年预计会比2025年有所改善，但幅度不会很大，增长将主要来自周中商务和团体业务 [66] - 长期来看，通过与José Andrés集团合作的餐饮平台改造，有望提升酒店作为休闲目的地的吸引力 [67] 问题: 关于Total RevPAR相对于RevPAR的优异表现能否持续，以及非客房收入增长是来自价格还是销量 [68] - 非客房收入增长受益于行业趋势，但公司有独特优势，如大柏树君悦酒店的新宴会厅和斯科茨代尔君悦酒店 [69] - 增长主要由宴会和餐饮推动，部分原因是公司有意识地将投资组合向团体业务倾斜 [69] - 团体业务更多来自企业客户而非协会客户，这些客户更愿意在餐饮上消费，且更多团体选择在酒店内而非外出进行晚间活动，这显著推动了大型度假村的收入 [70] - 酒店也在利用定价机会，在所有以团体业务为主的酒店中，宴会和餐饮价格均有所上涨 [71] 问题: 关于斯科茨代尔君悦酒店的团体预订增速（8%）与整体RevPAR增速（1.75%）之间的差异 [75] - 随着全年推进，团体预订增速预计会下降，因为可用空间和日期减少 [75] - 预计商务散客和休闲需求也会增长，但幅度较低，混合后得到全年预测值 [75] - 预计各细分市场表现排序类似去年：团体最强，其次是商务散客，然后是休闲；不过今年休闲前景看起来更好，得益于特殊事件和一些市场的正常化过程 [76] 问题: 关于纳什维尔餐饮改造达到稳定的时间线 [78] - Zaytinya餐厅已开业约10天，正在快速爬坡，José Andrés集团的其他业务通常爬坡很快 [78] - 目前很难确定何时达到稳定，但今年的业绩预测已包含了相当合理的增长和爬坡预期 [78] - 真正的收益将在未来几年体现，因为酒店将作为目的地酒店获得更多动能，其吸引力将提升所有细分市场（团体、商务、休闲）的需求，从而带来增量收入 [79][80] 问题: 关于4.5%的运营费用增长预期中，斯科茨代尔君悦酒店的影响，以及何时能更接近通胀水平 [83] - 给出的费用展望包含了斯科茨代尔君悦酒店，预计全年利润率将略有收缩 [84] - 按每间已入住客房计算，费用增长约3%，接近通胀数字；总费用增长达到4.5%，部分原因是入住率提升，其中一些与斯科茨代尔君悦酒店有关 [86] - 斯科茨代尔君悦酒店的大部分费用已经发生，其影响不像去年那样突出，但因其入住率仍在提升，对总费用的影响仍大于投资组合中的其他资产 [84][85] 问题: 关于斯科茨代尔君悦酒店散客业务的爬坡情况，及其对最初预计ADR提升的贡献 [87] - 由于去年改造完成和营销时机，今年才是该酒店的第一个完整旺季 [88] - 截至目前业绩和三四月份的预订进度都非常好，酒店在收取符合其设施水平的溢价房价方面能力有所提升 [88] - 预计今年可能无法完全达到旺季散客业务的理想定位，这为2027年初进入第二个半旺季提供了进一步增长机会 [89] - 2025年达到了第一年的预期目标，但实现路径不同：凤凰城/斯科茨代尔地区的休闲需求疲软，但强劲的团体需求弥补了这一点 [90] - 要达到稳定状态，希望未来12-24个月内休闲需求能更强劲地回归，但对今年的预测基于强大的团体基础和近期趋势感到满意 [91]