财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心运营资金（Core FFO）每股为1.04美元，同比增长3.1% [30] - 第一季度调整后运营资金（AFFO）每股为1.06美元，同比增长3% [30] - 全年AFFO每股指引区间上调至4.27美元至4.30美元，中点同比增长超过3.5% [13][32] - 季度投资额超过3.75亿美元，为自2023年第三季度以来最大季度投资额 [6] - 全年投资指引区间从11亿至13亿美元上调至13亿至15亿美元，中点较去年投资额增长47% [12] - 第一季度宣布的月度现金股息为每股25.3美分，年化股息约为3.04美元，同比增长2.4% [34] - 季度末流动性约为19亿美元，对冲资本超过12亿美元 [9][27] - 备考净负债与经常性EBITDA比率为3.4倍 [9][28] - 总负债与企业价值比率低于26%，固定费用覆盖率为4.3倍 [29] - 第一季度通过ATM计划筹集约1.81亿美元远期股权，并结算270万股远期股权获得净收益约1.83亿美元 [25] - 预计2025年派息后自由现金流将接近1.2亿美元，较去年增长约15% [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度在三项外部增长平台投资超过3.75亿美元，涉及69处物业 [16] - 收购活动投资3.59亿美元，涉及46项资产，加权平均资本化率为7.3%，加权平均租赁期限为13.4年 [17] - 收购的基础租金中近69%来自投资级零售商 [18] - 第一季度启动了四个新的开发或开发商资助项目，预计总成本约为2400万美元 [18] - 季度内继续建设14个项目，预计总成本约为8000万美元 [19] - 季度内完成六个项目，总投资约为2700万美元 [19] - 资产管理部门在第一季度就超过58.4万平方英尺的总可租赁面积执行了新租约、续约或期权 [21] - 投资组合包括2,422处物业，覆盖全美50个州，其中231处为地租，占年化基础租金近11% [23] - 投资级风险敞口为68.3%，入住率稳固在99.2% [23] - 药房和一元店风险敞口分别环比下降20和30个基点 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资活动聚焦于行业领先的必需品零售商，涉及杂货、折扣店、汽车零部件、便利店以及轮胎和汽车服务等行业 [17] - 开发项目合作伙伴包括TJX Companies、Burlington、7-Eleven、Boot Barn、Starbucks、Gerber Collision和Sunbelt Rentals等领先零售伙伴 [20] - 杂货店风险敞口增加约90个基点，主要源于季度内的个别机会 [50][51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦于美国最大和最佳的销售必需品和服务的零售商，这些零售商能在经济困难时期受益于消费降级效应，并拥有规模和资产负债表实力来应对成本压力 [11] - 投资组合被设计为具有经济衰退抵抗力、疫情抵抗力和关税抵抗力 [10][11][58] - 公司利用其市场定位和与零售伙伴的深厚关系，在所有三个平台上寻找机会 [15] - 公司避免与私募股权赞助商合作，倾向于与具有长期业务运营视角的零售商合作 [84] - 行业竞争仍然非常有限，1031交易所买家数量减半，借贷市场流动性不足 [79][80] - 公司认为其投资利差处于历史高位，资本成本优势明显 [152] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境仍然波动且不可预测，但公司仍是稳定的堡垒并为增长做好准备 [7] - 关税局势不断演变并主导新闻流，但公司相信大型零售商将继续变得更大 [11] - 公司对所有零售商的关税输入并不过度担忧，投资组合有望从消费降级效应中受益 [54][55] - 尚未看到零售合作伙伴因当前环境而暂停新店开设计划 [63][64] - 资本化率前景不确定，受10年期国债波动和恐惧贪婪情绪影响，但近期波动并未实质性推动资本化率变化 [70][71][72][73] - 交易市场未出现交易取消，竞争仍然有限，公司视当前为利用市场错位的机遇 [79][80][81] 其他重要信息 - 公司在本年度迄今增加了十几名团队成员，并启动了多项系统改进和流程优化以加速投资活动 [8] - 公司已部署人工智能模块，显著降低法律成本，并自2022年起在租赁摘要等领域使用人工智能 [103][104][105] - 季度内建立了首个6.25亿美元的商业票据计划，预计融资成本比循环信贷设施低40多个基点 [26][148] - 公司签订了1.25亿美元的远期起始互换，总远期起始互换达3.25亿美元，有效将 contemplated 10年期无担保债务发行的基准利率固定在大约3.9% [27] - 在德克萨斯州雪松公园的前Big Lots门店成功转租给Aldi，净有效租金提升近50%，另一处门店在破产程序中被Variety Wholesalers收购，租金已开始 [24][89][90] - 全年AFFO每股指引包含了约2美分的库藏股法稀释影响，以及50个基点的信贷损失假设 [32][33][116][118] - 第一季度信贷损失约为30个基点，2024年全年约为35个基点 [116] 问答环节所有提问和回答 问题: 投资指引大幅上调但AFFO指引仅微调的原因 [39] - 回答指出没有其他负面影响因素，主要是由于包含了约2美分的预期库藏股法稀释 [40][41] - 补充说明额外的2亿美元投资支出应能带来约100万美元的增量收益或约1美分的增长，但库藏股法稀释预计接近2美分，因此指引高端未调整 [43][44] 问题: 何时能实现更高的AFFO每股增长 [45] - 回答指出短期内受宏观经济条件影响，公司已通过预先资本化和利率互换对冲来应对波动，预计算法将在资产负债表保护和库藏股法稀释之外发挥作用 [46] 问题: 杂货店风险敞口增加是策略改变还是个别机会 [50] - 回答确认主要是季度内的个别机会，并预计主导杂货商将继续获得份额 [51][52] 问题: 对特定租户关税影响的担忧 [53] - 回答表示目前投资组合中无人令人过度担忧，并列举了杂货、汽车零部件、轮胎和汽车服务、折扣零售等行业认为将是关税环境下的赢家 [54][55][57][58] 问题: 开发合作伙伴当前开设新店的意愿 [62] - 回答表示尚未看到暂停，并举例Sam's Club和Kroger近期仍有新店公告，折扣导向的必需品租户目前并不过于害怕关税 [63][64][65] 问题: 投资组合中除关税外需关注的租户 [67] - 回答指出除三家电影院外，无新增关注对象，药房和一元店风险敞口自2023年已达峰值并开始减少 [68] 问题: 对年底资本化率的展望 [69] - 回答表示难以预测，受10年期国债波动和恐惧贪婪情绪影响，但近期波动因市场习惯而未实质性推动资本化率变化 [70][71][72][73] 问题: 四月关税公告后交易市场的观察 [78] - 回答表示无交易取消，竞争仍然有限，公司视其为利用市场错位的机遇，类似全球金融危机和疫情期间的做法 [79][80][81][82] 问题: 对私募股权赞助商合作的经验和看法 [83] - 回答强调公司寻求与具有长期视角的零售商合作，私募股权不符合这种期限要求，并避免涉及特殊股息、资产负债表杠杆化等操作的结构 [84] 问题: Big Lots导致的临时入住率下降何时解决 [88] - 回答预计远早于年底，很可能在第二季度末前解决，并已成功处理多处物业，净有效租金提升显著 [89][90] 问题: 租金大幅提升是否涉及资本支出 [91] - 回答澄清是净有效租金基础，涉及成本很低，如破产收购仅花费几十万美元，转租给Aldi也是净有效租金提升 [92][93] 问题: 如何提前识别药房和一元店风险趋势 [94] - 回答详细说明了对药房（如Walgreens、Rite Aid）和一元店（过度建设、定价挑战）的不同看法和主动减少敞口的行动 [95][96][97][98][99] 问题: 新增团队成员的部门分布和AI的影响 [101] - 回答指出新成员遍布整个组织，AI已部署并显著降低法律成本，自2022年起已在租赁摘要等领域使用，未来将继续部署以降低交易费用 [102][103][104][105][106] 问题: 关税对未来投资策略的影响 [110] - 回答认为关税不会影响公司策略，将继续投资于大型必需品零售商，这些行业被认为是关税环境的长期赢家 [111][112] 问题: 坏账和非可报销费用指引的保守程度 [114] - 回答认为现在改变指引为时过早，当前指引已包含Big Lots等已知问题的准备金 [115][116][117] 问题: 开发和DFP平台的建设成本上涨和收益率要求 [123] - 回答指出初步研究显示关税可能导致硬成本上涨2%至5%，但认为对项目成本无重大影响 [124][125] 问题: 资产处置计划的思考 [127] - 回答表示本季度未改变年度处置指引，除非有变化，否则预计处置不是今年资本的主要来源，但会关注机会性处置 [128][129][130] 问题: 第二季度收购管道中是否观察到资本化率变动或报价差距变化 [134] - 回答表示第二季度管道已基本建成，受对冲头寸保护，未因市场波动而改变收益率目标，第三季度管道即将开始建设，前景不确定 [135][136][137] 问题: 交易对手定价预期是否有变化 [139] - 回答表示未观察到重大变化，卖方池仍然非常分散，包括机构资本回收和家族办公室等 [140][141][142][143] 问题: 商业票据计划的利差和是否已纳入指引 [147] - 回答指出当前商业票据发行成本比循环信贷设施低40多个基点，指引已包含全年使用商业票据的影响 [148][149] 问题: 当前投资利差是否处于历史高位 [150] - 回答同意除疫情期间极低利率外，当前投资利差处于高位，公司资本成本优势明显 [152] 问题: 投资信心增长是源于现有关系扩张还是新合作伙伴 [156] - 回答表示来自所有方面，包括现有关系、新合作伙伴、团队覆盖广度以及作为高质量零售净租赁资产首选买家的市场地位 [157][158] 问题: 地租剩余租赁期限的含义及有机增长机会 [159] - 回答确认地租加权平均租赁期限约9.5年与其他投资组合一样，不包括期权 [160] 问题: 开发管道未来潜在规模 [164] - 回答指出中期目标为每年投入2.5亿美元，正按计划推进，管道和影子管道很大，开发团队表现卓越 [165][166][167][168] 问题: 商业票据计划是否增强未来投资能力 [169] - 回答澄清商业票据计划仅以更低成本替代循环信贷设施用于短期借款需求，不影响资本成本计算或交易评估 [170] 问题: 当前环境下为何不增加股权发行 [174] - 回答指出第一季度结算和发行的远期股权基本中和，资产负债表在部署3.7亿美元后保持中性，目前拥有充足流动性和对冲资本 [176][177] 问题: 坏账准备的具体构建方式 [179] - 回答确认50个基点信贷损失指引是基于逐个项目、逐個租户的已知问题构建，第一季度30个基点的损失预计将持续全年，并包含一定缓冲 [181]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股1.04美元，同比增长3.1%；AFFO每股1.06美元，同比增长3% [20] - 全年AFFO每股指引低端提升至4.27 - 4.3美元，中点同比增长超3.5% [9][20] - 第一季度宣布每月每股现金股息0.0253美元，年化近3.04美元，同比增2.4%；4月宣布每月每股股息0.0256美元，年化超3.07美元，同比增2.4% [22][23] - 预计今年股息后自由现金流近1.2亿美元，较去年增约15% [22] - 第一季度信用损失约30个基点，2024年约35个基点，2025年盈利指引含50个基点信用损失假设 [84] 各条业务线数据和关键指标变化 收购平台 - 第一季度投资超3.75亿美元于69处房产，含3.59亿美元收购46处资产 [11] - 收购房产加权平均资本化率7.3%，加权平均租赁期限13.4年，近69%基础租金来自投资级零售商 [12] 开发和DFP平台 - 第一季度启动4个新项目，预计成本约2400万美元；14个项目在建，预计成本约8000万美元；完成6个项目，投资约2700万美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至季度末，投资级敞口68.3%， occupancy率99.2%，药房和美元店敞口分别下降20和30个基点 [15] - 市场竞争有限，1031买家减少超一半，商业地产交易量减半，投资市场流动性不足，借贷市场不佳 [55] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注收购抗衰退、采用全渠道战略的零售商物业，聚焦销售必需品的大型优质零售商 [8] - 提高全年投资指引至13 - 15亿美元，中点较去年投资量增47%，同时保持资产承保和投资组合构建的纪律性 [9] - 持续加强团队建设、系统和流程改进，加速投资活动 [7] - 利用平衡表优势和低成本资金，把握市场错位和干扰带来的机会 [6] - 避免与私募股权赞助的零售商合作，专注与有长期运营视角的零售商合作 [59] - 持续关注资产处置机会，适时精简投资组合，但今年处置非资本主要来源 [92][93] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境动荡不可预测，但公司稳定且具备增长潜力，平衡表强大，流动性充足 [6][7] - 公司相信投资组合具有抗衰退、抗疫情和抗关税能力，能受益于消费降级效应 [8][36][38] - 未看到开发合作伙伴开店意愿暂停，部分零售商有新店开业和改造计划 [44][45] - 预计关税对建设成本影响不大，对公司投资战略无实质影响 [81][90] 其他重要信息 - 第一季度通过ATM计划筹集约1.81亿美元远期股权，结算270万股远期股权，净收益约1.83亿美元 [17] - 建立6.25亿美元商业票据计划，预计短期资金成本低于循环信贷安排 [17] - 自上季度末进行1.25亿美元远期互换，共3.25亿美元，有效固定10年期无担保债务基础利率约3.9% [18] - 截至季度末，流动性约19亿美元，含远期股权和循环信贷安排可用资金；预估净债务与经常性EBITDA之比为3.4倍，不考虑未结算远期股权为4.9倍；总债务与企业价值比低于26%，固定费用覆盖率4.3倍 [7][18][19] - 公司今年新增十多名团队成员，分布于各部门；上月部署新AI模块，显著降低法律成本，此前已用于租约提取 [74][75] 问答环节所有提问和回答 问题: 提高投资指引但AFFO指引提升不多的原因 - 除预计约0.02美元的库存股法稀释外，无其他减项；增量2亿美元投资预计带来约100万美元增量收益或约0.01美元 [27][28] 问题: 何时能实现AFFO每股4%以上增长率 - 短期内在宏观条件允许下，公司业务有能力实现；此前已提前为平衡表融资并进行对冲，以应对波动 [30] 问题: 杂货业务策略是否变化及租户对关税的担忧 - 杂货业务增长是本季度一次性机会；目前租户对关税无过度担忧，投资组合能受益于消费降级效应 [34][36] 问题: 开发合作伙伴开店意愿、需关注的租户及收购资本化率走势 - 未看到开店意愿暂停，部分零售商有新店计划；无新增需关注租户；无法预测资本化率走势，其受10年期国债波动和市场情绪影响 [44][47][49] 问题: 4月2日关税分析后交易市场变化 - 无交易取消，竞争有限，1031买家减少，公司凭借优势有望把握机会 [55] 问题: 不与私募股权合作的原因 - 公司寻求与有长期运营视角的零售商合作，私募股权不符合这一要求 [59] 问题: Big Lots空置问题解决时间、租金提升是否含资本支出及识别药房和美元店趋势的依据 - 预计二季度末解决；租金提升为净有效基础，无资本支出；药房关注店面规模和租金，美元店认为市场过度建设且定价和残值难把握 [64][67][70] 问题: 新增团队成员岗位及AI对人员配置的影响 - 成员分布于各部门；AI已用于降低法律成本和租约提取，未来有更多应用机会 [74][75] 问题: 关税对投资策略和资产定价的影响及坏账展望是否改变 - 关税对投资策略无实质影响，大型必需品零售商将受益；目前改变坏账展望尚早，对盈利指引中的信用损失假设有信心 [81][83] 问题: 开发和DFP平台建设成本涨幅、收益率要求及资产处置想法 - 预计关税致建设成本增2 - 5%，对建设成本无实质影响；资产处置全年指引不变，会关注机会但非今年重点 [90][92] 问题: 二季度收购管道中资本化率和买卖价差变化及租户要价和定价预期 - 二季度收购基本确定，未观察到变化；部分大型机构因债务市场错位可能暂时退出，公司以第三方收购为主，卖家群体分散 [96][100] 问题: 商业票据计划与循环信贷安排的利差及是否纳入指引、投资利差情况 - 商业票据利率比循环信贷低40多个基点以上，指引已考虑其影响；投资利差处于高位，公司具成本优势 [106][107][109] 问题: 提高投资量是基于现有关系拓展还是新增合作伙伴 - 两者皆有，公司团队优势和与零售商的关系有助于把握机会 [113][114] 问题: 地面租赁剩余加权平均租赁期限计算方式 - 不包括期权，与投资组合其他部分计算方式相同 [116] 问题: 开发管道潜在规模及商业票据计划对未来投资的影响 - 中期目标每年投入2.5亿美元，目前管道和影子管道大；商业票据计划替代循环信贷安排，不影响投资决策和加权平均资本成本 [121][124] 问题: 为何不加大股权发行及坏账是否有通用信用覆盖 - 一季度股权发行和结算后平衡表中性，公司有充足流动性和对冲资本；坏账按租户和地点逐笔计算，50个基点含缓冲以应对潜在问题 [130][131][132]