美国房地产市场与抵押贷款负资产状况分析 - 自2022年夏季疫情住房热潮结束后，美国西部、西南部和东南部等过热地区房价已从峰值回落，其中部分市场经历了显著修正，例如卡普科拉尔和奥斯汀的房价分别较峰值下跌了19.1%和27.8% [1] 当前抵押贷款负资产比例 - 根据ICE Mortgage Technology的数据，截至2025年12月底，美国未偿还的房主抵押贷款中，负资产（即资不抵债）的比例为2.1%，该比例在2024年12月为1.3% [3] - 作为对比，2009年9月底的负资产抵押贷款比例曾高达23.0% [3] 全国层面负资产比例保持低位的原因 - 尽管部分地区房价下跌，但全国层面的现有住房综合价格仍非常接近历史最高水平 [4] - 许多房主在疫情期间锁定了超低抵押贷款利率，截至2025年第四季度，仍有51.5%的未偿还抵押贷款持有人利率低于4.0%，低利率贷款加速了本金偿还，帮助借款人更快地积累资产净值，提供了更大的缓冲 [4] - 即使在奥斯汀、卡普科拉尔等经历了从繁荣到修正的市场中，也仅有少数房主在2022年春季的市场绝对顶峰购买，大多数现有房主是在峰值前购入，这限制了在峰值时期的暴露风险，解释了为何负资产目前即使在受影响最严重的大都市区也未成为大问题 [4]

住房市场状况 - 美国有近90万（875,000）名抵押贷款持有人的房产处于资不抵债状态，即其欠款金额高于房产价值 [1][4] - 资不抵债的贷款占比为1.6%，为三年来的最高水平 [2] - 尽管近期增长显著，但资不抵债贷款的比例仍与疫情前水平以及2001年以来的长期平均水平相当（大衰退时期除外）[4] 区域与价格趋势 - 资不抵债的房主更可能出现在阳光地带，例如佛罗里达州或德克萨斯州 [1] - 由于多年需求疲软，房价正在失去上涨动力，成屋销售预计将创下30年新低 [3] - 过去一年中，部分地区如德克萨斯州奥斯汀的房屋价值已经下降 [4] 借款人特征与贷款类型 - 近90%的资不抵债贷款持有人的贷款是在过去三年半内申请的 [5] - 问题尤其集中在近期购房、使用低首付抵押贷款且所在区域房价已开始疲软的借款人中 [5] - 三分之二的资不抵债抵押贷款由联邦住房管理局（FHA）和退伍军人事务部（VA）支持的贷款构成，这类贷款通常面向首次购房者、军人和退伍军人，允许低至3.5%或更低的首付 [6]