报告行业投资评级 - 报告未明确给出“增持”、“中性”等传统的股票市场投资评级，其内容聚焦于对波兰上西里西亚地区仓储物流房地产市场的数据描述与现状分析 [1][3] 报告核心观点 - 上西里西亚地区是波兰第二大仓储市场，其吸引力源于发达的公路基础设施以及与捷克、德国和斯洛伐克的便利交通连接，是波兰和中欧的关键物流枢纽之一 [5] - 2025年市场呈现需求强劲但开发活动显著放缓的态势，具体表现为：年度吸纳量大幅增长近30%，但新竣工面积远低于五年平均水平，且在建面积同比锐减50% [6][7][9] - 尽管新增供应有限，但空置率在2025年第四季度攀升至8.2%，较一年前上升2.3个百分点，主要因租户活动集中于现有协议的重新谈判和续约 [10] 市场供需与库存 - **现有库存**：截至2025年第四季度末，现代仓储总存量超过**620万平方米**，占波兰全国总供应量的**16.9%** [4][5] - **新竣工供应**：2025年新增供应面积为**29万平方米**，与2024年水平相当，但显著低于**46.5万平方米**的五年平均水平 [4][6] - **在建供应**：2025年第四季度末，在建面积约为**19万平方米**，同比大幅下降**50%**，其中仅**35%** 的面积已通过租约预租，远低于全国约**60%** 的平均水平 [4][7][8] - **市场吸纳**：2025年总租赁活动面积达**107万平方米**，较2024年增长近**30%**，主要交易包括续租和新租 [4][9] 租金与租赁条款 - **仓储租金**：2025年第四季度，仓储空间的要价租金保持稳定，范围为每月每平方米**4.00至6.00欧元** [4][11] - **办公租金**：仓储项目内办公空间的要价租金为每月每平方米**10.00至12.50欧元** [4] - **服务费**：每月每平方米**4.00至7.00波兰兹罗提** [4] - **免租期**：通常为**1至1.5个月** [4] 区域市场详情 - **地理分布**：仓储活动集中在大都市区的城市，包括本津、霍茹夫、切拉兹、蒂黑、栋布罗瓦古尔尼恰、格利维采、索斯诺维茨和别尔斯科-比亚瓦等 [5] - **主要子市场存量**：按现有存量计算，前五大仓储目的地分别为索斯诺维茨南部（**65万平方米**）、格利维采南部（**47万平方米**）、鲁达希隆斯卡（**43万平方米**）、扎布热（**35万平方米**）和格利维采（**32万平方米**） [16] - **交通与经济**：区域拥有A1、A4高速公路和S1、S52、S86快速路网络 截至2025年12月，企业部门平均月薪为**8,700波兰兹罗提（毛额）**，运输和仓储部门为**8,800波兰兹罗提（毛额）**，失业率为**4.3%** [16]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出“买入”、“增持”等具体的投资评级符号 [1][3][16] 报告核心观点 - 下西里西亚地区是波兰第四大仓库市场 也是该国西南部最具战略意义的物流枢纽之一 其吸引力源于对制造和分销活动极为有利的条件以及发达的交通网络 确保了与捷克和德国的高效连接 该地区还受益于位于中国新丝绸之路走廊沿线的地理位置 [5] - 2025年第四季度 该地区仓库市场新供应显著放缓 开发活动低迷 但租赁需求保持强劲 接近五年平均水平 空置率因租赁结构中续租占比较高而有所上升 但租金要价保持稳定 [7][8][9][10] 市场概况与规模 - 截至2025年第四季度末 下西里西亚地区的仓库存量估计约为460万平方米 占波兰现代仓库总供应量的12.6% [6] - 该地区是波兰第四大仓库市场 [5][9] - 大部分物流设施集中在弗罗茨瓦夫及其周边地区 主要集群位于Bielany Wrocławskie, Kąty Wrocławskie, Nowa Wieś Wrocławska, Polkowice 和 Pietrzykowice [6] - 按现有存量计算 前五大仓库目的地为：Bielany Wrocławskie (175万平方米)、Kąty Wrocławskie (115万平方米)、Wrocław West (51万平方米)、Wojkowice (22万平方米)、Wrocław East (20万平方米) [14] 供应与开发活动 - 2025年全年 开发商完成了约30万平方米的新增空间 与2024年相比下降了超过50% 比五年平均水平低约10万平方米 [7] - 2025年第四季度 仅交付了一个项目：位于Ideal Idea City Wrocław的6000平方米设施 [7] - 2025年最大的竣工项目包括P3 Wrocław (9.23万平方米)、GLP Wrocław V Logistics Centre (6.75万平方米) 和 Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub (3.5万平方米) [7] - 开发活动保持低迷 截至2025年12月底 约有11万平方米的仓库空间在建 其中大部分是Panattoni Park Campus 2的最后一座建筑 总面积7.86万平方米 [8] - 开发管道环比和同比均显著下降 第四季度仅在Segro Business Park Wrocław 2开始了5900平方米的新建工程 [8] - 约70%的在建空间已通过预租协议获得保障 [8] 需求与租赁活动 - 2025年该地区签署的租赁协议总量略低于85万平方米 [4][9] - 需求比一年前高出近8% 但略低于五年平均水平 [9] - 最大的交易包括：ECE Kąty Wrocławskie的新租约 (7.92万平方米)、P3 Wrocław II的续租 (7.81万平方米) 以及 Panattoni Park Campus 2的新租约 (3.86万平方米) [9] 空置率与租金 - 2025年第四季度末的空置率为9.7% 尽管新供应有限 但空置率同比上升了0.7个百分点 主要原因是租赁结构中续租占比较高 [10] - 该地区的租金要价保持稳定 与上一季度相比没有显著变化 仓库空间的租金要价范围为每月每平方米4.00至4.70欧元 [4][10] - 办公空间的租金要价为每月每平方米10.00至12.50欧元 [4] - 标准租赁条款中 免租期为1-1.5个月 服务费为每月每平方米4.00-4.70波兰兹罗提 [4][5] 区域经济与基础设施 - 该地区拥有发达的交通网络 包括高速公路A4, A8, A18 (总计240公里) 和快速路S3, S5, S8 (总计230公里) [14] - 自2020年起在Kąty Wrocławskie运营的货运站进一步强化了其作为新丝绸之路走廊沿线的区位优势 [5] - 2025年12月 下西里西亚省失业率为5.3% 企业部门平均月薪为10,100波兰兹罗提 (毛收入) 运输和仓储部门平均月薪为8,600波兰兹罗提 (毛收入) [14] - 下西里西亚省人口为290万 面积为19,947平方公里 [14]