财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO每股增长19%，主要得益于老年住房运营组合超预期表现和重大收购活动 [5] - 全年FFO指引中点上调0.1美元至4.97美元 [5] - 净债务与调整后EBITDA比率降至3.3倍的历史新低 [15] - 资产负债表流动性接近90亿美元 [16] - 第一季度净收入0.4美元/股，标准化FFO 1.2美元/股，同比增长18.8% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 老年住房运营业务 - 连续第十个季度同店NOI增长超过20% [7][17] - 入住率同比增长400个基点，环比增长60个基点 [8] - RevPAR增长近6%，90%以上入住率群体增长超过7% [8] - 同店收入增长9.6%，美国9.8%，英国9.3%，加拿大8.3% [18] - 利润率扩张近300个基点 [18] 门诊医疗业务 - 同店NOI增长2.7% [16] - 入住率94.5%，租户保留率超过94% [16] 三重净租赁业务 - 老年住房三重净租赁同店NOI增长5.1% [32] - 长期急性后期护理同店NOI增长2.8% [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场表现领先，收入增长9.8% [18] - 英国市场收入增长9.3% [18] - 加拿大市场收入增长8.3% [18] - 在23个州完成投资活动 [28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 推出私人基金管理业务 [6] - Welltower业务系统取得重大进展 [6] - 公司品牌重塑，转型为数据科学和技术驱动的房地产运营公司 [7] - 信用评级上调至A-/A3 [7] - 通过数据科学平台实现快速交易执行，第一季度完成26笔交易 [28][55] - 专注于减少运营合作伙伴数量，增加区域密度 [17][92] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 老年住房行业需求供应背景持续增强 [9] - 宏观经济不确定性增加，特别是夏季租赁季节临近 [9] - 预计将进入长期高通胀和高利率环境 [39] - 信贷利差扩大可能对资产价格造成下行压力 [40] - 养老金基金减少对私人房地产的配置可能加剧资产价格压力 [41] 其他重要信息 - 第一季度完成66亿美元投资，超过2024年全年投资额 [11] - 收购Amica Senior Living，交易价值46亿加元 [12] - 93%的交易为场外交易，75%与重复交易对手完成 [27] - 预计2025年同店NOI增长10%-13.25% [36] 问答环节所有的提问和回答 Welltower业务系统相关问题 - 业务系统旨在通过减少摩擦和优化流程实现长期利润率扩张 [46][49] - 目前处于2-3年推广计划中 [125][127] 数据科学平台相关问题 - 平台分析1000多万个微观市场，实现快速交易决策 [55] - 将传统5-10个月的交易周期缩短至45-60天 [58] 增长可持续性问题 - 公司转型为运营公司后，规模效应将支持持续增长 [64][66] - 网络效应和数据积累将扩大竞争优势 [65] 杠杆和资本结构问题 - 预计年底杠杆率将升至3.5倍 [33] - 公司认为股权成本高于市场预期 [70][71] 入住率前景 - 预计长期入住率仍有上升空间 [76] - 90%以上入住率资产RevPAR增长超过7% [131] 宏观经济影响 - 老年住房业务在不确定环境中表现相对韧性 [79][82] - 公司保持谨慎乐观态度，强调定位而非预测 [83] 交易管道问题 - 资本市场波动创造了更多投资机会 [22] - 专注于在已有规模的市场中寻找机会 [87][90] 运营合作伙伴策略 - 计划减少合作伙伴数量，增加区域密度 [92] - 寻求与理念一致的运营商合作 [95][99] 近期业务趋势 - 4月数据支持上调全年指引 [103][105] - 保持谨慎态度，关键观察6-10月租赁季节 [106] RevPOR与ExPOR利差 - 预计利润率将继续扩张 [109][110] 加拿大开发计划 - Amica交易包含9个开发地块 [26] - 预计2025年将启动部分扩建项目 [123] 业务系统推广进度 - 未透露具体百分比，但进展顺利 [125][126] - 运营商反馈积极，无阻力 [126]