财务数据和关键指标变化 - 2025年公司预计实现5% - 6%的同店净营业收入（NOI）增长，且有望达到指引中点甚至略超 [37][40] - 2025年公司预计调整后资金运营（FFO）增长约10%（中点），二季度报告的NAREIT FFO为每股0.27美元，较2024年的0.25美元增长8% [37][40] - 2025年公司按比例执行了约750万美元的新租约，较2024年同期的380万美元增长近100%，占年化最低租金的约3.5% [39] - 公司核心总入住率提高了50个基点至92.2%，预计年底将进一步提高至94% - 95% [41] - 公司有1500万美元已签署但尚未开业的租约，预计2025年带来约300万美元的增量收益，2026年带来850万美元，2027年带来350万美元 [43][44] - 截至6月30日，公司拥有约6亿美元的可用流动性，净债务与EBITDA比率为5.5倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 核心业务（街道零售） - 街道零售租户需求强劲，报告的同店销售额连续两个季度和同比均实现两位数增长，多数街道同比增长超过20% [20] - 截至目前，租赁势头是过去几个季度的两倍，是去年同期的两倍 [20] - 2025年约85%的已执行租约来自街道和城市组合，而2024年为30% [39] - SoHo组合目前出租率为97%，仍有机会释放潜在价值 [22] - Armitage大道超过40%的租户自2024年以来成功实现市场定价，平均利差超过50%，超过一半的租约仍低于市场价格50%，有25%的潜在市场定价机会 [22][23] 投资管理业务 - 目前管理资产超过20亿美元，正在积极执行业务计划，预计净利润超过300万美元 [46][47] - 截至6月30日，持有约50万股Albertsons股票，计划在2025年变现剩余持股 [45] 城市点项目 - 布鲁克林市中心的城市点项目流量和同店销售额同比增长两位数，本月新开了Van Lewin冰淇淋店，并签署了两份新租约，还有2万平方英尺的空间正在进行高级谈判 [27] 各个市场数据和关键指标变化 旧金山 - 本季度与LA Fitness的俱乐部工作室概念签署了一份约35000平方英尺的租约，目前正在就另一份重要租约进行讨论 [25] 拉斯维加斯 - 公司投资管理平台旗下的Link Promenade资产在签署三份新租约后，表现好于预期，零售商关注长期战略增长 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过高度差异化的核心街道零售组合实现内部增长，目标是连续四年实现年度同店增长超过5%，并推进2026和2027年目标 [5][6] - 通过资产负债表和投资管理平台进行增值和互补的外部增长，在过去十二个月完成了8.6亿美元的收购，其中约5亿美元为街道零售 [7] - 保持坚实的资产负债表，具备流动性和灵活性，以推动内部和外部增长 [7] 行业竞争 - 尽管房地产投资信托（REIT）行业存在波动，但私人资本进入填补了空缺，资产价格保持稳定 [33] - 街道零售投资竞争相对较小，公司拥有可操作的街道零售项目管道，大部分资产负债表收购为非公开市场交易 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前经营环境存在关税引发的滞胀担忧与消费者和整体经济的韧性之间的博弈，但公司的季度业绩显示韧性占上风，租户需求和零售商表现良好 [7][8] - 零售商克服短期不确定性，继续推进租赁计划，原因包括有利的供需平衡、缺乏新开发项目、零售商对自有门店网络的长期重视以及富裕消费者的持续消费 [10][11] - 公司对未来前景持乐观态度，多年的强劲内部增长有望持续，外部增长机会不断，资产负债表具备多种获取资本的途径，有能力继续执行战略 [16] 其他重要信息 - 公司目前的意图是在2025年变现剩余的Albertsons股票 [45] - 城市点项目的合作伙伴有权随时转换其权益，若全部在第三季度转换，短期内将稀释约3美元的收益，但资产稳定后将实现增值 [47][48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司股价表现与投资组合健康状况之间的脱节原因及推动股价上涨的催化剂 - 公司租赁业务表现良好，市场低估了街道零售的长期顺风因素，如零售商从批发和百货商店向直接面向消费者（DTC）模式的迁移 [53][54] 问题2：郊区购物中心组合与街道零售的房东规模差异及租户谈判能力和消费者吸引力对比 - 传统郊区购物中心难以实现规模经济和积极杠杆，而街道零售在特定走廊和全国范围内都能看到显著的规模效益，包括更高的租金和更强的租赁及收购能力 [56][57] 问题3：威廉斯堡北六街收购项目的市场定价机会及整体市场情况 - 公司认为该地区有市场定价机会，多数街道有超过20%的市场定价潜力，公司在控制一定比例街道时可通过策展和灵活应对租户需求来提高租金和业绩 [62][63][64] 问题4：街道零售资产交易市场的竞争格局和卖家情况变化 - 解放日之后卖家曾有短暂回撤，但现在越来越多卖家重新进入市场，机构投资者更多关注露天零售的其他细分领域，街道零售竞争相对较小 [66][67] 问题5：投资管理业务类似Link Promenade的大型交易管道情况 - 市场上有很多大型交易机会，公司正在进行多个大型项目的尽职调查，将谨慎选择合适的交易 [69][70] 问题6：郊区资产表现及观察名单和近期空置风险变化 - 由于缺乏新开发项目，优质郊区零售表现良好，租户需求强劲，填补了观察名单上的空缺，但郊区与街道零售在租期、资本支出和市场定价机会等方面存在差异 [73][74] 问题7：街道和城市零售的入住率在2025年底和2026年的预期 - 预计2025年底街道和城市零售入住率达到92%左右 [77] 问题8：2026年净营业收入（NOI）预计增长10%中同店增长的比例 - 预计2026年来自S&O管道的总NOI为850万美元，其中530万美元将来自同店组合，此外还有3%的合同增长 [79][80] 问题9：CityPoint贷款是否包含在补充文件中及稀释影响的具体情况 - CityPoint贷款包含在补充文件的贷款余额中，若所有合作伙伴在2025年第三季度转换权益，将产生约3美元的短期稀释影响，但资产稳定后将增值 [83][85] 问题10：年底街道组合入住率目标与当前数据的比较 - 预计总核心运营入住率达到94% - 95%，街道零售约达到90%，加上城市部分可能会更高 [90] 问题11：核心组合中约17% - 18%的最低租金（ABR）将于2026年到期，租户保留率和市场定价预期 - 租户需求强劲，预计除了公司主动收回的表现不佳的空间外，不会有大量租户迁出，街道组合的市场定价利差为两位数，多数市场超过20% [92][93] 问题12：市场投资者需求强劲和利差收紧对目标市场（如Soho、威廉斯堡等）资本化率的影响，以及是否考虑出售郊区资产以支持街道组合增长 - 街道零售的资本化率因多种因素而异，公司团队有能力进行尽职调查并找到有吸引力的投资机会，公司可以出售郊区资产或将其转移到投资管理平台，以获取资金支持街道零售增长 [100][101][99] 问题13：目前街道和郊区的最低租金（ABR）分别为1亿美元和6000万美元，三年后的预期情况 - 公司认为核心组合中大部分资产应为街道和城市零售，有望在条件允许的情况下将街道零售组合规模扩大一倍，同时投资管理平台将涵盖所有郊区和机会性活动 [103][104][105]

财务数据和关键指标变化 - 上半年同店净营业收入（NOI）增长约6%，美国房地产投资信托基金（NAREIT）每摊薄股营运现金流（FFO）同比增长近5% [4] - 第二季度同店NOI为4260万美元，同比增长4.8%；年初至今同店NOI总计8510万美元，较2024年增长5.6% [8][9] - 第二季度NAREIT FFO为3550万美元，即每股摊薄后0.45美元，同比增长2.3%；上半年NAREIT FFO为7260万美元，即每股摊薄后0.93美元，同比增长4.5% [9] - 2025年前六个月核心FFO为每股摊薄后0.90美元，较上年同期增长3.4% [10] - 季度末总流动性为7.87亿美元，包括循环信贷额度下可用的5亿美元借款额度，净杠杆率为17%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为2.8倍 [10] - 季度末加权平均利率为4%，加权平均到期期限为2.9年 [11] - 宣布年化股息为每股0.95美元，较上年增长5% [11] - 提高全年同店NOI增长指引范围至4% - 5%，调整坏账准备金至总收入的65 - 85个基点，维持NAREIT和核心FFO指引，净投资指引维持在1亿美元 [11][12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行73份租约，约30.4万平方英尺，新租约签约价差为44.1%，续约价差为9.2%，本季度综合租赁价差为16.4%，租户保留率为91%，超90%续约租约嵌入3%或更高的年租金递增条款 [13] - 季度末总租赁入住率为97.3%，小商铺租赁入住率达93.8%创历史新高，主力店空间入住率接近满负荷，达99.5% [14][15] - 2025年租赁已全部完成，约85%的2026年新租赁已落实 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司积极瞄准阿什维尔、查尔斯顿、夏洛特、纳什维尔、凤凰城和萨凡纳等市场，这些市场人口和就业增长健康、商业和税收环境友好、生活成本相对较低、生活质量高 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 完成出售加利福尼亚州的一个五处物业组合，约3060万美元，预计年底前出售圣佩德罗的最后一处物业，实现完全退出该州，将资金重新配置到阳光地带高增长市场 [5] - 截至目前已成功完成六项物业收购，总计约2.3亿美元，另有两项物业已锁定或签约，价值近1.26亿美元 [6] - 行业对露天购物中心领域机构兴趣高，核心杂货店锚定中心竞争激烈，但公司通过出售加州资产再配置资金，能以合适的资本成本在理想资产上具有竞争力 [30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管消费者信心不足和通胀压力顽固，但零售商表现出韧性，公司对收购管道充满信心，预计2025年积极开展收购活动 [4][6] - 行业租赁环境健康活跃，零售商战略扩张，优先选择能见度高、易达性好和租户组合互补的中心 [12] 其他重要信息 - 宣布在德克萨斯州奥斯汀的The Shops At Galleria引入Trader Joe's，在奥斯汀的Schofield Crossing与Crunch Fitness签约 [15][16] - 近期收购了南卡罗来纳州查尔斯顿的West Ashley Station、佐治亚州萨凡纳的Twelve Oaks Shopping Center、德克萨斯州圣安东尼奥的the marketplace at Encino Park和弗吉尼亚州里士满的West Broad Marketplace [17][18][19] 问答环节所有提问和回答 问题: 鉴于收购活动比最初预期更集中在下半年，若按最初预期时间进行收购活动，是否会提高指引？ - 即使按最初预期时间进行收购活动，内部运营预期可能也会有类似变动，因加州投资组合约占NOI的10%多，交易市场春季较慢，公司更具选择性，且预计下半年市场会加速，对2025年底和2026年前景乐观 [21][22] 问题: 出售的加州资产的同店增长情况如何？ - 未来几年加州资产的增长情况不如东南部投资组合，因人口趋势、迁移和商业友好环境等因素，东南部市场的无杠杆风险调整后回报更有利 [25] 问题: 4% - 5%的同店增长在明年是否更可持续？ - 过去认为3% - 4%的内部增长就是强劲年份，目前超过4%的增长很稳定，入住率接近历史高位，小商铺未来几年仍有入住率提升空间，若无重大经济变化，4%的增长似乎可持续 [27][28] 问题: 核心杂货店锚定中心竞争激烈，是否看到增值核心杂货店机会数量下降？是否会转向更多无锚定或影子锚定机会？ - 行业对杂货店锚定业务有大量机构兴趣，竞争存在，但公司通过出售加州资产再配置资金，能在心仪资产上以合适资本成本具有竞争力，且收购资产的增长前景更有吸引力 [30][31] 问题: 小商铺租赁入住率达到近94%新高，其现实上限是多少？ - 难以确定确切上限，并非每个购物中心开发时都完美，总有较难租赁的区域，但公司有租赁策略，目前可见还有100个基点的提升空间，若小商铺保持强劲，之后可能还有提升空间 [33][34] 问题: 目前收购管道的规模、定价以及实现1亿美元净收购指引的信心水平如何？ - 收购管道通常约有10亿美元的实际机会，公司对实现1亿美元净收购指引很有信心，若假期后有更多机会解锁，有能力超越该目标 [37][38] 问题: 要达到FFO范围低端需要什么假设，低端是否假设全年剩余时间无更多交易活动？ - 若目前交易活动停滞，可能接近指引低端；若能推进一些交易或时机更有利，可能达到指引高端，今年此时主要取决于净交易活动的时机 [39]

业绩总结 - 2025年每股净收入预期为2.28至2.32美元，较之前的2.25至2.31美元有所上调[26] - 2025年每股Nareit基金运营收入（Nareit FFO）预期为4.59至4.63美元，较之前的4.52至4.58美元有所上调[26] - 2025年每股核心运营收益预期为4.36至4.40美元，较之前的4.30至4.36美元有所上调[26] - 2025年同物业净营业收入（NOI）增长预期为4.5%至5.0%，高于之前的3.2%至4.0%[26] - 2025年Nareit FFO每股指导范围为$4.59至$4.63，预计同比增长约7%[34] - 2025年核心经营收益每股指导范围为$4.36至$4.40，预计同比增长约6%[34] 财务预期 - 2025年总管理和其他费用预期为93,000至96,000千美元，与之前一致[26] - 2025年净利息费用和优先股股息预期为235,000至237,000千美元，较之前的232,000至235,000千美元有所上调[26] - 2025年开发和重建支出预期为300,000千美元，较之前的250,000千美元有所上调[26] - 2025年收购预期为500,000千美元，较之前的140,000千美元有所上调[26] - 2025年处置预期为75,000千美元，与之前一致[26] - 2025年加权平均资本化率预期为6.0%，与之前一致[26] 市场与用户数据 - 预计2025年同物业净运营收入(SP NOI)增长为4.5%至5.0%，包括75-85个基点的信用损失[29] - 2025年预计有64%的租约将在2025年底前开始租赁，100%预计在2026年底前开始租赁[43] - 2025年加州橙县的五个购物中心组合总面积约为630K平方英尺，出租率为97%[60] - 2025年同物业的租金增长是长期可持续SP NOI增长的最大贡献者[44] 收购与投资 - 2025年加州橙县的五个资产组合收购预计将产生$2000万的资金需求[28] - 2025年加州Rancho Mission Viejo社区的五个购物中心组合以$3.57亿收购，假设承担$1.5亿的债务，利率为4.2%[50] 其他信息 - 公司计划的债务杠杆在5.0x至5.5x的范围内，确保稳定的流动性和低成本资本的可靠获取[61] - 净运营收入（NOI）是公司评估物业表现的重要指标，排除直线租金收入和费用，提供物业盈利能力的比较[73] - 操作EBITDAre是公司房地产投资信托（REIT）表现的衡量标准，排除所得税、折旧和摊销等项目[75] - 其他物业收入包括停车费和其他物业相关收入，通常在履行义务时确认[77] - 公司提供的按比例财务信息包括100%的合并物业及其在未合并房地产中的经济份额，帮助投资者评估经济利益[78] - 按比例信息的准备方式与可比的合并金额一致，旨在准确反映公司的资产、负债和物业运营结果[79] - 开发中的物业是指处于不同建设阶段的物业，而重建中的物业是指正在进行重建的零售运营物业[80] - 同类物业是指在比较的两个日历年期间内完全拥有和运营的零售物业，排除开发中的物业和重建中的非同类物业[82]

业绩总结 - 2025年第二季度总收入为60,932千美元，较2024年同期的57,602千美元增长4.0%[108] - 2025年第二季度净收入为95,942千美元，较2024年同期的1,498千美元显著增长[106] - 2025年第二季度EBITDA为135,166千美元，较2024年同期的40,060千美元大幅增长[112] - 2025年第二季度每股净收入为1.23美元，较2024年同期的0.02美元显著增长[109] - 2025年第二季度Nareit FFO为35,484千美元，较2024年同期的30,068千美元增长17.0%[109] 用户数据 - 截至2025年6月30日，租户保留率为91.0%[22] - 租赁占用率为97.3%[22] - 必需品零售占总ABR的59%[51] - 食品杂货占总ABR的17%[51] - 医疗服务占总ABR的10%[51] 财务指标 - 2025年核心每稀释股收益预期为1.79至1.83美元，增长率为3.5%至5.8%[12] - 2025年每股净收入预期为1.43至1.49美元，较之前的0.27至0.33美元大幅上调[121] - 2025年Nareit FFO每股预计范围为1.83至1.89美元，保持不变[121] - 2025年净债务与调整后EBITDA比率为2.8倍，较2024年的4.1倍显著改善[116] - 截至2025年6月30日，净债务为459,201千美元，较2024年的653,020千美元减少了30%[116] 未来展望 - 2025年同店净运营收入增长预期为4.0%至5.0%[12] - 预计未来九年，阳光带地区人口增长将显著超过全国平均水平，分别为6.7%与0.5%[20] - 公司目前正在追踪超过10亿美元的收购机会，主要集中在阳光带市场[29] 成本与支出 - 2025年预计的利息支出为31,000至31,500千美元[121] - 2025年第二季度总运营费用为18,306千美元，较2024年同期的16,935千美元增长8.1%[108] - 2025年第二季度的固定费用覆盖率为4.0%[75] 其他信息 - 2025年年化股息率为0.95美元[22] - 2025年净投资活动约为1亿美元[85] - 2025年同物业净营业收入在2025年第二季度为42,626千美元，较2024年同期的40,667千美元增长4.8%[104]

财务数据和关键指标变化 - FFO as adjusted同比增长12%，年初至今增长8% [4] - 同物业NOI增长7.4%（季度）和5.6%（年初至今），剔除非经常性租户账单后为5.6% [4][14] - 调整后FFO每股指引上调0.02美元至1.4-1.44美元，反映5%增长（中值） [6][18] - 净债务与年化EBITDA比率为5.5倍，利息覆盖倍数从2.9倍提升至3.7倍 [17][18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售空间（SHOP）出租率达92.5%（创纪录），同比提升270个基点 [5][10] - 主力店出租率从97.2%升至97.4%，尽管Big Lots和Party City破产 [11] - 二季度完成42笔租赁（482,000平方英尺），续约租金涨幅12%，新签租金涨幅19% [9] - 已签约未开业项目（S&O）贡献当前NOI的8%，价值2,400万美元 [6][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 资产出售6,600万美元（综合资本化率4.9%），包括Kennedy Commons和McDade Commons [6] - 2023年10月以来收购5.52亿美元购物中心（7.2%资本化率），出售4.93亿美元非核心资产（5.2%资本化率） [7] - DC至波士顿走廊的核心市场供需紧张，推动租金和条款优化 [6][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 五大战略支柱：核心区位集中、S&O管道驱动NOI增长、1.42亿美元再开发项目（预期回报15%）、资本循环利用、稳健资产负债表 [6][7] - 零售资产投资市场活跃，资本化率压缩至5.5-6%（优质资产） [30] - 预计2027年前完成70%资产再开发，降低未来资本支出 [55][62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 零售需求强劲，空置率低导致多轮竞价，推动租金上涨 [4][5] - 行业融资环境改善，银行贷款利差低至135个基点 [28] - 租户破产（如At Home）被视为升级信用和客流的机会 [11][32] 其他重要信息 - 流动性8亿美元（含1.18亿美元现金），2026年前到期债务仅占9% [16][18] - 维护性资本支出从2022年3,600万美元降至2025年预计1,500万美元 [64] - 一般及行政费用（G&A）指引下调50万美元至3,500万美元（中值） [18][67] 问答环节所有的提问和回答 问题1：出租率提升空间及定价权影响 - SHOP出租率目标93-94%，需填补5-7万平方英尺 [24] - 条款优化包括排他条款、开业时间、房东贡献等非经济条款 [24][52] 问题2：资本循环策略及Kohl's进展 - 秋季测试更多资产出售，收购目标资本化率差200个基点 [38] - Kohl's门店暂无关闭计划，东北地区表现优于全美 [33][34] 问题3：Hudson Mall等资产再开发信心 - 租户需求强劲（Walmart、TJX等）支撑再开发决策 [40] 问题4：提前偿还贷款逻辑 - 利用5.4%循环贷款替换6.4%抵押贷款（无提前还款罚金） [46] 问题5：高出租率下的租赁谈判优势 - 租金涨幅、交付条件（"现状交付"）、独家经营权等条款全面优化 [51][52] 问题6：资本支出可持续性 - 高质量租户替换历史弱势品牌，降低未来周转需求 [61][62] - 再开发完成后维护性资本支出将显著下降 [64] 问题7：G&A费用波动原因 - 二季度包含200万美元遣散费及100万美元交易成本（非经常性） [67]

业绩总结 - PECO截至2025年6月30日的总企业价值为73亿美元[7] - 2025年第二季度每股净收入为0.31美元，预计全年每股净收入在0.61至0.64美元之间[54] - 2025年第二季度Nareit FFO每股为1.26美元，预计全年在2.50至2.54美元之间[54] - 2025年第二季度的非现金收入项目为900万美元，预计全年在1900万至2100万美元之间[54] 用户数据 - PECO的投资组合中，70%的年租金收入（ABR）来自必要性邻居[7] - PECO的邻居中，Kroger占据5.6%的年租金收入，Publix占4.9%[47] 收购与市场扩张 - 2025年截至目前的收购总额为2.797亿美元，预计全年收购总额在3.5亿至4.5亿美元之间[54] - PECO的收购项目中，最大的一项是位于佛罗里达州的Oak Grove Shoppes，合同价格为802万美元，租赁占用率为90.8%[52] 财务支出 - 2025年第二季度的利息支出为5340万美元，预计全年在1.1亿至1.2亿美元之间[54] 未来展望 - 同中心净营业收入（NOI）增长为4.1%，全年预期在3.10%至3.60%之间[54]

业绩总结 - 2025年第二季度租金收入为45,158千美元，同比增长22.5%[101] - 2025年第二季度总收入为48,286千美元，同比增长21.0%[101] - 2025年第二季度净收入为3,272千美元，相较于2024年同期的净亏损2,291千美元实现扭亏为盈[101] - 2025年第二季度每股基本收益为0.04美元，较2024年同期的每股亏损0.03美元有所改善[101] - 2025年第二季度的FFO为25,611千美元，较2024年同期的19,987千美元增长28.5%[102] - 2025年第二季度的AFFO为27,460千美元，较2024年同期的23,817千美元增长15.0%[102] - 2025年第二季度的EBITDA为37,467千美元，EBITDAre为38,356千美元[104] - 2025年第二季度的物业级现金NOI为39,256千美元，较2024年同期的32,230千美元增长21.8%[108] 用户数据 - 投资组合中69%的租户为投资级别（IG）或投资级别特征（IGP）[9] - 88%的租户为必要、折扣和服务导向型[9] - 86%的租户年收入超过10亿美元[40] - 单位级租金覆盖率为3.9倍[9] - 单位级租金覆盖率超过2.0x的比例为76.8%[42] 财务状况 - 调整后净债务与年化调整后EBITDA的比率为4.6倍[60] - 2025年第二季度的净债务为713.8百万美元[84] - 截至2025年6月30日，公司的净债务为915,384千美元，调整后的净债务为713,763千美元[104] - 调整后的净债务与年化调整后EBITDAre的比率为5.9倍[118] - 合并总杠杆比率为33.1%，低于要求的60.0%[118] - 固定费用覆盖比率为3.5倍，高于要求的1.50倍[118] 投资活动 - 2025年第一季度的投资数量为25个，平均投资额为3627千美元[53] - 2025年第一季度的现金收益率为7.7%[53] - 2025年第一季度的处置活动现金收益率为7.3%[56] - 自成立以来，公司已处置175个物业，总额为458百万美元[59] - 2025年第二季度的折旧和摊销费用为21,506千美元，同比增长15.9%[101] - 2025年第二季度的总运营费用为35,960千美元，同比增长13.5%[101] - 2025年第二季度的利息支出为12,638千美元，同比增长66.5%[101] 未来展望 - 2025年预计每股AFFO增长率为5.1%至6.2%[84] - 2025年第一期贷款到期[9] - 2025年第二季度的股息每股为0.210美元，股息占AFFO的比例为64%[102] 其他信息 - 总流动性为5.94亿美元[9] - 截至2025年6月30日，总资产为2,311,714千美元，较2024年12月31日的2,259,346千美元增长2.3%[110] - 截至2025年6月30日，普通股市值为1,413,063千美元，占总市值的99.5%[118] - 企业价值为2,335,499千美元，其中调整后的净债务占30.6%[118] - 贷款到期日为2029年1月15日，包含一年的延期选项[117]

业绩总结 - 2025年第二季度AFFO同比增长5.6%，达到3400万美元，每股AFFO增长1.7%，达到0.59美元[9] - 截至2025年6月30日，年初至今AFFO同比增长6.6%，达到6780万美元，每股AFFO增长3.5%，达到1.19美元[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] - 2025年上半年的资金运营（FFO）为59,496千美元，较2024年上半年的60,065千美元下降0.9%[127] - 2025年上半年的调整后资金运营（AFFO）为67,763千美元，较2024年上半年的63,601千美元增长6.8%[127] 用户数据 - 2025年第二季度租金收缴率为99.9%[12] - 资产组合的整体占用率为99.7%[12] - 租户的租金覆盖率为2.6倍，73%的租户提供了现场报告[114] - 前十大租户的年租金收入（ABR）总计为129.7百万美元，占总ABR的63.6%[104] - 前20大租户的年租金收入（ABR）总计为166.8百万美元，占总ABR的81.8%[104] 未来展望 - 当前项目管道包括四个项目，总投资约270万美元，预计在2025-2027年完成[72] - 2025年6月30日的流动性超过4亿美元，包括700万美元现金和1.19亿美元未结算的前向股权[12] - 2025年全年AFFO指引上调至每股2.40 - 2.41美元，之前为2.38 - 2.41美元[9] 新产品和新技术研发 - 完成了33个重建项目，总投资2280万美元，增量收益率为15%[68] - 主要经营独立全方位汽车服务店的Main Street Auto，成立于2021年，门店数量超过70家，位于东南部[60] - Slim Chickens是一家快速增长的快餐连锁店，成立于2003年，门店数量超过300家，分布在美国和英国[65] 市场扩张和并购 - 交易类型为售后回租，共涉及6处物业，交易价值2450万美元，租期20年，年租金增长率为2%[53] - 另一项交易为售后回租，涉及9处物业，交易价值2230万美元，租期15年，年租金增长率为2%[59] 财务状况 - 公司的债务占总资产价值的比例为36%，净债务与EBITDA的比率为5.2倍[75] - 公司的资本结构中，固定费用覆盖比率为3.9倍，平均债务到期年限为5.1年[75] - 企业的市场价值为1543.8百万美元，总债务为925.0百万美元，总资本化为2468.8百万美元[120] - 2025年第一季度的每股净收益为0.24美元，较2024年同期的0.30美元下降20%[127] - 2025年第一季度的每股FFO为0.49美元，较2024年同期的0.55美元下降10.9%[127]

北京房地产市场回顾与展望 新增商业项目 - 2025年第二季度北京非核心商圈交付两个城市更新项目，带来上半年仅有的24万平方米新增商业面积 [1] - 下半年预计将有超39万平方米体量的零售物业在次级商圈陆续开业，包括中关村大融城及隆福寺二期等 [1] - 个别老牌项目因经营理念落后或品牌定位陈旧，考虑闭店改造 [1] - 中海大吉巷位于西城老城区，四合院式古典商业设计独具特色，开业后获得较高上铺率 [1] - 昌平超极合生汇西区与东区形成"双翼共展"布局，整体商业面积达43万平方米，满足多样化需求 [1] 餐饮业态表现 - 1-5月北京全市餐饮收入下降3 7%，但餐饮仍以48%的新增店铺占比位居首位 [1] - 地方特色菜系如小江西、潮汕鲜牛记、胶东小馆扩张趋势明显，茶饮果汁类拓店步伐放缓 [1] 零售品牌动态 - 运动户外品类表现强劲，安踏超级首店入驻昌平超极合生汇西区，迪桑特大铺在华贸中心围挡 [2] - 服饰零售整体新增店铺占比同比上涨4个百分点至31% [2] - 珠宝首饰类开店活跃，泡泡马特旗下POPOP及周六福吉文创形象店在国贸商城开设首店 [2] 市场数据 - 全市上半年净吸纳量总计16 2万平方米，空置率累计上升0 2个百分点至7 5% [2] - 购物中心首层平均租金累计下跌0 7%，降至每天每平方米30 8元 [2] - 次级商圈租金下降幅度较大，业主通过调整租金保证出租率 [2] 政策与展望 - 政府明确推进科技潮品、时尚名品、健康新品、创意精品等四大重点领域措施落实 [2] - 未来将以场景、活动、品牌、产业、城市氛围为依托，激发时尚消费活力，促进市场回暖 [2]

业绩总结 - 公司2025年第一季度的FFO调整后每股收益为0.35美元[12] - 公司2025年第一季度的净运营收入（NOI）增长率为3.8%[9] - 公司在2025年的FFO调整后指导目标为1.32美元至1.37美元[16] - 公司在2025年第一季度的租赁占用率为96.6%[10] - 公司在2025年第一季度的净收入为52,500千美元，较2024年同期的59,000千美元有所下降[138] - 调整后的FFO为178,300千美元，较2024年同期的184,800千美元有所下降[138] 用户数据 - 公司在华盛顿特区至波士顿走廊的投资组合中，平均3英里人口密度为20万人，为行业最高[2] - 实体店在当地在线销售中增加约7%[47] - 2025年4月的零售租赁活动集中在强劲的客流增长领域[48] 市场扩张与并购 - 公司自2023年10月以来收购了价值552百万美元的高质量购物中心，资本化率为7.2%[4] - 自2023年10月以来，公司收购了五个高质量物业，总价值为5.52亿美元，平均资本化率为7%[80] - 自2023年10月以来，公司处置了非核心和单租户资产，总计4.52亿美元，平均资本化率约为5%[99] - 最近收购的“Waugh Chapel Village”购物中心，面积为382K平方英尺，收购价格为1.26亿美元，资本化率为6.6%[96] - “Gateway Center”购物中心的总建筑面积为448K平方英尺，入住率为99%，收购价格为2.41亿美元[90] - “Everett, MA”购物中心的总建筑面积为640K平方英尺，入住率为100%，收购价格为6800万美元[91] - “Watchung, NJ”购物中心的总建筑面积为87K平方英尺，入住率为100%，收购价格为3400万美元[91] 新产品与新技术研发 - 公司正在升级大型空置空间，吸引杂货店、折扣商和医疗用途[78] - 新的主要租户刺激了商店需求和更高质量的共租[78] 财务状况 - 当前的股价隐含其投资组合的资本化率为7.5%-8%，每平方英尺230美元，显著低于近期私人市场交易[4] - 当前管道包括1.56亿美元的总投资，未杠杆收益率为14%[74] - 总流动性约为7.91亿美元，其中现金为9800万美元，信用额度可用693百万美元[111] - 当前未偿还债务为16亿美元，由31个非追索抵押贷款（16亿美元）和信用额度（5000万美元）组成[111] - 加权平均到期时间为4.5年，加权平均债务利率为5.05%[110] 其他新策略与有价值的信息 - 公司目标是每年每股基金运营收益（FFO）调整后的长期增长率为4-5%[2] - 签署但尚未开业的租约占净运营收入的9%[4] - 预计未来年度总毛租金为2500万美元，占净营业收入的9%[68] - 未来一年预计将确认约440万美元的毛租金，主要集中在下半年[68] - 过去12个月完成的重建项目总额为5000万美元，未杠杆收益率为18%[74] - 公司在2015年基准年基础上，已实现减少30%的范围1和范围2排放，目标到2030年减少50%[113] - 公司已在运营控制下的物业中将100%的停车场灯升级为LED[113]