南沙碧桂园法拍别墅案例 - 一套位于广州南沙碧桂园漾月轩的联排别墅在阿里法拍平台成交 该房产建筑面积约197平方米 上下四层 前后带花园 临近地铁4号线金洲和飞沙角站 周边有万达广场、星河COCOPARK、港湾小学、执信中学及黄山鲁森林公园等配套 [1][5] - 该房产起拍价仅为49.9万元 经过48轮竞价后 最终以314万元成交 相比市场评估价525万元 相当于打了6折 [2][4] - 根据链家平台数据 目前南沙碧桂园别墅挂牌总价在350万至900万元之间 一套166平方米的三层别墅挂牌价356万元 单价约2.2万元/平方米 而本次法拍成交房产单价仅约1.6万元/平方米 存在明显价差 [11][14][16] - 该房产产权清晰无查封 可正常过户 但楼龄已24年（自2001年起） 内部装修过时且存在墙体掉皮、开裂等问题 竞得后预计需投入至少50万元进行装修 此外还需支付0.5-1%的服务费和3%的佣金 [16][18][21] 南沙区域其他法拍机会 - 南沙星河丹堤一套建筑面积约210平方米的半山豪宅将于2月5日开拍 起拍价63万元 该房产装修豪华并赠送品牌家电和车位 [25][26] - 目前链家平台上该小区别墅挂牌总价在560万至3900万元之间 最便宜房源单价约2.5万元/平方米 若以7折估算 最终成交价可能在360万元以上 仍具价格优势 [28][30] 南沙二手房市场整体状况 - 南沙区二手房挂牌量增长迅猛 广州中原研究院数据显示 其挂牌量从2024年的7655套增至2025年的9153套 涨幅高达19.4% 为全市最高 目前仅链家平台南沙挂牌量已突破1万套 [32][34] - 市场去化压力巨大 按当前月网签速度计算 消化现有挂牌房源需要整整2年时间 [37] - 南沙二手房成交周期长且成交量低 2024年平均成交周期超过211天 创近三年新高 2025年1月仅网签516套 为全市倒数第二 [38] - 市场下行压力导致价格大幅下跌 例如南沙奥园一套约150平方米房产 成交单价从2021年的1.8万元/平方米跌至当前的6812元/平方米 跌幅超过60% [40]

活动概况 - 清远市于1月31日在长沙举办“凤舞潇湘 筑愿清远”2026年精品房产推介会，旨在深化两地跨城置业交流，搭建“长沙活力+清远生态”的双城生活对接平台 [1] - 活动汇聚10家优质房企，通过沉浸式体验与专业推介，吸引长沙及周边城市中产家庭、改善型购房者等高端客群参与 [1] 清远房产核心优势 - 清远森林覆盖率超70%，拥有北江、温泉、漂流、溶洞等丰富自然景观，生态禀赋优越，定位为粤港澳大湾区“魅力后花园”和宜居养生优选地 [3] - 随着高铁网络完善，清远与长沙已构建1.5小时生活圈，交通便利，为双城通勤、周末度假及异地养老等多元化生活模式提供基础 [3] - 清远房产主打“生态优越、交通便利、性价比高”的核心置业优势，为长沙市民提供第二居所、养老投资的优质选项 [3] 活动亮点与房企参与 - 活动设置非遗市集、投壶互动、特色美食品鉴及瑶族长鼓舞等民族特色表演，沉浸式展现清远文化底蕴与城市魅力 [6] - 清远市正寰集团、清远市广州后花园有限公司、保利华南粤北公司、广东际华园投资发展有限公司4家企业进行主题发言，解读生态住宅、康养社区、文旅地产等多元产品的设计理念与“双城生活”价值 [6] - 清远市朝南集团、和安置业等6家企业以精品展陈形式展示项目特色，房企代表在现场咨询互动环节答疑解惑，氛围浓厚 [6] 营销推广与配套支持 - 活动通过三轮渐进式抽奖派送特色农产品、购房抵扣券等福利，激发置业热情 [9] - 采用“官方直播+网红矩阵联动”的传播模式，通过多机位专业直播与生活达人实景体验直播，扩大活动覆盖面，方便未到场市民获取信息 [9] - 清远当地已构建完善的配套支持体系，通过优化购房流程、提升政务服务效率等措施，为长沙市民在清远安心置业提供全方位便利 [9] 活动意义与未来展望 - 此次活动是清远精品房产面向长沙市场的集中展示，也是两地深化文化交流、促进经济联动的重要契机，为后续双城置业市场持续升温奠定基础 [9] - 活动为两地搭建了高效的置业交流桥梁，未来清远将持续深化与长沙的跨城合作，推动资源共享与优势互补 [9]

协议签署与核心目标 - 霍夫纳尼中东投资公司、沙特旅游发展基金以及埃玛尔经济城公司签署谅解备忘录，旨在共同推动阿卜杜拉国王经济城的高质量旅游投资和生活方式住宅项目 [1] - 该备忘录为合作建立了战略框架，旨在推进具有全球竞争力的旅游、酒店及品牌住宅开发 [2] - 合作将汇集霍夫纳尼中东投资公司在综合用途、住宅和酒店目的地的国际经验、旅游发展基金加速旅游投资的使命，以及埃玛尔经济城公司将阿卜杜拉国王经济城打造为世界级沿海城市的愿景 [2] 项目规划与初期重点 - 合作初期将重点开发一个位于阿卜杜拉国王经济城内红海海滩和码头运河沿岸的标志性项目 [3] - 该项目规划包括一系列品牌私人住宅、两家计划中的五星级酒店、一个中央海滩俱乐部以及作为社区核心的健康与水疗中心 [3] - 该地点是阿卜杜拉国王经济城内最具标志性的滨水地段之一，旨在成为沙特王国最受追捧的生活方式和投资目的地之一 [3] - 除新项目外，公司预计在2026年初推出位于红海和皇家绿色高尔夫球场之间的Soleya项目，该项目包含340套私人住宅 [5] 合作范围与战略意义 - 根据备忘录，各方将合作识别并推广更多旅游投资机会，支持旅游和生活方式房地产资产的开发与管理，并在灵活的开发和运营模式下促成与投资者及运营商的合作，同时提供可立即投资的地块以加速项目交付 [4] - 此次合作旨在支持沙特旅游业和酒店业的增长，这些行业被认为具有巨大潜力 [5] - 该战略合作推进了埃玛尔经济城公司吸引外国直接投资和促进私营部门更多参与的目标 [5] - 凭借世界级的基础设施、以生活方式为导向的规划以及靠近吉达和西海岸的地理位置，阿卜杜拉国王经济城正持续巩固其作为首要沿海生活方式目的地的地位 [5] 参与方背景 - 霍夫纳尼中东投资公司是美国最大的住宅建筑和房地产开发公司之一霍夫纳尼企业的子公司，作为Al Tahaluf房地产公司的主要股东，该公司在大型综合用途、住宅、酒店和生活方式开发方面拥有国际专长 [6][7] - 沙特旅游发展基金是沙特旅游行业的国家赋能者，致力于推动高影响力投资并提升沙特旅游目的地的竞争力，其愿景是创造一个充满活力和吸引力的投资环境 [8] - 埃玛尔经济城公司是阿卜杜拉国王经济城的主要开发商，该经济城是沙特王国最大、最具雄心的综合用途开发项目之一，通过与本地和国际开发商及运营商的合作，埃玛尔经济城公司持续推进高质量开发项目 [9]

项目概况 - 项目名称为“军鼎大楼”，位于福建省福州市晋安区玄南岭路东侧（新店东片区改造项目J-16出让地块）[2] - 项目对应的地块为福州宗地2025-60号[2] - 项目已于2025年12月26日通过备案报建，项目法人单位为福建抚商置业有限公司，备案号为“闽发改备[2025]A040457”[7] 土地交易详情 - 福州宗地2025-60号于2025年11月20日经过1轮竞价，由竞买人抚州市宜福置业有限公司以4800万元竞得[4] - 该地块的成交楼面地价为4583元/平方米[4] - 地块土地用途及年限为商业（含旅馆）用地40年[6] 地块规划指标 - 地块土地面积为5818平方米，约合8.73亩[7] - 规划容积率要求为1.8以下（含1.8）[7] - 建筑密度要求为35%以下（含35%），绿地率要求为35%以上（含35%）[7] - 建筑限高为36米以下（含36米）[7] 区位与配套 - 地块位于新店东片区，临近福州火车站，距离三环快速路约600米，靠近主城区[9] - 片区内有市政干道涧田路、西园路及玄南岭路等，形成基础路网，并设有地铁1号线“罗汉山”站，交通便捷[9] - 片区周边教育配套设施成熟，包括西园小学、福州教育学院第二附属中学、福州市晋安区第六中心小学等学校[9] - 片区内有河穿越，背靠山体，景观较好，周边已有正荣府、建发国宾府等优质住宅小区[9] 项目定位与规划 - 根据福建省江西抚州商会透露的信息，“军鼎大楼”项目未来将建设成为集商务办公、酒店服务、产业孵化、文化交流等功能于一体的高品质地标性建筑[9]

土地交易 - 首钢地产以13.9亿元底价摘得北京市石景山区1609街区新首钢核心区SS00-1609-0012地块R2二类居住用地 [1] - 该地块楼面价为3.8万元/平方米 [1] 地块详情 - 地块占地面积1.66公顷，地上建筑面积约3.66万平方米，容积率为2.2 [1] - 地块北排限高35米，其余区域限高45米 [1] 地理位置与配套 - 地块位于新首钢板块南部，古城街道，处于五环至六环之间 [1] - 地块东侧距离地铁11号线新首钢站仅200米 [1] - 周边生活配套包括六工汇购物广场、金安环宇荟购物中心、首钢园、北京冬奥公园等 [1]

政策调整核心内容 - 中国人民银行四川省分行宣布自2月2日起调整四川省商业用房购房贷款政策 [1] - 调整范围覆盖四川21个市（州） [1] - 商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例统一调整为不低于30% [1] 政策调整具体细节 - 此次调整依据为《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例政策的通知》 [1] - 调整由四川市场利率定价自律机制根据因城施策原则结合当地市场形势及政府要求作出 [1] - 各商业银行可在不低于30%的政策下限基础上根据自身经营和客户风险状况确定具体首付比例 [1] 政策调整前后对比 - 调整前商业用房首付比例通常为50% [2] - 调整前商住两用房首付比例通常为45% [2] - 调整后两类房产最低首付比例均降至30% [1][2]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业[1] * 涉及公司：华润置地、新城控股、建发国际、绿城中国、金茂集团、龙湖集团、万科A/H[6][79] 核心观点与论据 市场现状与趋势 * 2026年1月，二手房价格环比跌幅收窄，但同比仍大幅下降 在追踪的85个样本城市中，二手房交易价格环比下降0.7%，同比下降14.1%[2] 环比跌幅较2025年12月的-1.3%和11月的-1.7%有所放缓[2] 98%的样本城市录得环比下跌，但仅9%的城市跌幅加快，而12月这一比例约为20%[2] * 一线城市房价环比跌幅显著收窄，为-0.3%，而12月为-1.3%，部分归因于温和的政策宽松和较低的基数效应[2] * 二手房挂牌总量保持稳定，但新挂牌量持续疲软 在约50个样本城市中，总挂牌量环比平均微降0.2%[3] 60%的城市总挂牌量环比增加，高于12月的36%[3] 新二手房挂牌量已连续10个月环比疲软，1月环比下降10%，但由于农历新年效应同比上升40%[3] 85%的城市新挂牌量环比下降，高于12月的53%[3] 与2024年9月政策宽松前相比，67%的样本城市总挂牌量更高，其中约30%达到历史最高水平[3] * 到访量小幅下滑，但二手房市场份额有望提升 1月，约50个样本城市中介门店到访量环比下降1%，但因农历新年效应同比上升80%[4] 鉴于土地销售大幅减少导致新房推盘量减少，二手房凭借更具竞争力的价格，其市场份额有望继续提升[4] 未来展望与预测 * 预计房价将进一步下跌，但速度放缓 预计未来几个月全国性的重大住房政策将保持平淡[5] 由于居民情绪脆弱，预计实物市场下行趋势将在2026-27年持续，但步伐放缓，二手房价格预计分别同比下降8%和6%[5] 库存消化分析显示，若宏观环境保持韧性，一线和部分二线城市房价可能在2027年下半年企稳[5] * 认为近期行业由情绪驱动的超常表现可能不可持续 预计过去几周二手房市场的销售回升是短暂的[6] 预见到多重近期不利因素可能导致在财报季出现回调，特别是对绿城、金茂、龙湖和万科A/H[6] 投资偏好与公司观点 * 在2026年继续看好具有可靠自救能力的优质公司[6] * 看好华润置地和新城控股 作为稳健的商场运营商，受益于“十四五”规划对消费的关注以及房地产投资信托基金政策的强劲顺风[6] * 在住宅市场整合者中看好建发国际，因其优化的土地储备支持利润率并有望恢复正收益增长[6] 其他重要内容 行业评级与公司覆盖 * 行业观点：与大市同步[8] * 覆盖公司及评级（截至报告日期）：建发国际、华润置地、新城发展、越秀地产为“增持”[79] 金茂集团、中国海外发展、万科H股、龙湖集团等为“持股观望”[79] 万科A股、绿城中国、金地集团为“减持”[79] 风险提示与估值方法（摘要） * 对华润置地、建发国际、新城控股采用了净资产价值折让估值法，并概述了各自的上行与下行风险[18][19][20][22][23][24][25] 利益冲突披露 * 摩根士丹利在过往及未来一定时间内，与报告提及的多数公司（如金茂、华润置地、万科、龙湖等）存在投资银行业务关系、收取服务费用或提供做市服务等[31][32][33][34][71]

涉及行业与公司 * 行业：宏观经济、房地产、基建、出口、消费 * 公司：摩根士丹利（研究发布方）[3] 核心观点与论据 * **宏观政策导向更趋务实，增长目标下调**：地方政府GDP增速目标略微降至5%左右，反映了中央导向更为务实，适度减少对投资刺激的预期[1] 多数省份维持目标不变或较上年小幅下调[1] 省级目标小幅下调更多反映了地方在思路上更务实，而非情绪上更悲观[6] * **全国增长目标预计维持在“5%左右”**：从已公布目标看，总体的加权平均仍在5.1%左右（上年为5.4%左右）[6] 即便全国目标设在4.5%–5%，也不意味着政策立场会转弱，反而可能缓解因保增长而依赖投资以及其他供给侧政策的压力[6] * **房地产政策预计温和，以定向措施为主**：预计只会采取温和的定向举措[1] 未来的政策依然是小幅尝试防超调，而非大力刺激强逆转[7] 具体措施可能包括在人口流入较强的城市推适度的按揭补贴、选择性地放松限购，并继续强调保交楼[7] * **“三条红线”政策约束已象征性放松**：房企已无需再向监管部门按月报送“三条红线”指标，但该政策对房企的实际约束力已明显下降[1] 当前的核心风险更多来自于债务展期压力，以及房地产量价齐跌导致的预售款回落和再融资压力[1] * **开年经济基本面稳健但未强劲，内部分化**：基建表现良好，政府债券发行量达1.2万亿元人民币，达近年同期新高[8] 螺纹钢周出货量处于近年同期高位[8] 水泥需求的环比动能也强于季节性[8] 出口保持韧性，集装箱吞吐量整体保持稳定[8] 消费仍然滞后，年初至今乘用车销量下滑幅度明显更深，可能与去年年底新能源汽车购置税减免政策到期有关[8] 家电销售同比偏弱，但环比动能较为稳固[8] 其他重要内容 * **研究背景与性质**：本报告为摩根士丹利发布的关于中国经济的情绪跟踪报告，英文原版发布日期为2026年1月29日，标题为“China - Sentiment Tracker: Micro Fixes, Macro Slow Burn”[1][2] * **图表数据摘要**：报告通过多个图表展示数据，包括各省2025与2026年经济增长目标对比[4]、1月政府债券净发行量达近年同期新高[10]、螺纹钢周出货量处于近年同期高位[12]、水泥周出货量[16]、主要港口集装箱吞吐量同比变化[19]、乘用车及家电销量同比增速[21]等 * **风险提示与免责声明**：报告包含大量法律免责声明、披露条款以及全球各地区监管信息，强调研究报告基于公开信息，不构成投资建议，投资者应独立判断[27][28][29][30][32][33]

市场整体表现 - A股三大指数集体高开 沪指涨0.70%报4043.91点 深成指涨1.18%报13986.89点 创业板指涨1.65%报3318.06点 科创综指涨1.50%报1786.63点 [2][3] - 港股恒生指数高开0.82%报26995.76点 恒生科技指数涨0.68%报5563.79点 [4][5] 行业与板块动态 - 算力硬件产业链反弹 存储器与CPO（光电共封装）方向领涨 [1][3] - 半导体板块盘初走强 朗科科技与普冉股份涨超7% 芯导科技、恒烁股份、强一股份、北京君正、长川科技等跟涨 [1] - 房地产板块高开 京投发展与城建发展涨停 华夏幸福、大龙地产、荣盛发展高开 上海启动收购二手住房用于保障性租赁住房项目 浦东、静安、徐汇为首批试点区 [1] - 稀土、锂矿、光伏题材活跃 [3] - 贵金属板块再度回调 油气与白酒股表现不振 [3] 商品市场 - 现货白银日内大涨7% 报84.83美元/盎司 [1] - 现货黄金日内涨幅扩大至4% 报4844.07美元/盎司 [5] 个股异动 - 港股方面 网易、紫金矿业、华虹半导体开盘涨逾3% [4] - 港股方面 蔚来、小鹏汽车开盘跌逾2% [4]

百城房价走势 - 2026年1月中国100个城市新建住宅平均价格为每平方米17114元，环比上涨0.18%，同比上涨2.52% [1] - 同期100个城市二手住宅平均价格为每平方米12905元，环比下跌0.85%，同比下跌8.67% [1] - 新房价格环比上涨主要受成都、上海、杭州等城市高端改善型楼盘入市带动，属结构性上涨，但市场整体表现平淡且环比涨幅较上月收窄 [1] - 二手住宅价格环比下跌，但跌幅较上月有所收窄 [1] 市场成交量表现 - 1月核心城市二手房市场交易趋于活跃，重点监测的13个城市二手房成交面积约810万平方米 [1] - 该成交面积环比上升16%，同比上涨33%，相比上年月均水平增长18% [1] 政策环境与市场展望 - 2026年初政策层面释放清晰“稳预期”信号，已有换房退税政策延长、结构性降息、支持城市更新等多项措施落地，旨在从需求端与融资端协同发力提振市场信心 [2] - 整体房地产政策进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [2] - 短期来看，2月份受春节假期影响，楼市销售节奏或将阶段性放缓 [2] - 随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度提前蓄客，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [2]