惠州旅居市场兴起 - 冬季惠州成为东北人南下过冬的热门目的地 与海南 云南并列 2025年1-2月超10万“候鸟型”旅居游客在惠州过冬 [4] - 东北旅居者选择惠州因其温暖气候 冬季可穿短袖 且房价物价较低 有“平替三亚”之称 [5] - 旅居者构成包括退休人员 自由职业者及学龄前儿童家庭 职业不受地域限制是重要前提 [11] 旅居成本与生活方式 - 租房成本低廉 海景公寓月租可低至500元 三房一厅海景房月租约1500-1900元 [5][6][8] - 综合生活成本较低 有案例显示月租及生活开销约1500元 加上游玩总开销约1800元 [8] - 旅居生活节奏慢 活动包括海边散步 徒步 冲浪 饮茶 以及以惠州为基地自驾游周边城市 [6][7][8] 东北人口迁移与社区形成 - 东北户籍购房者在惠州形成规模 截至2025年11月登记在册人数达10万余人 [15] - 东北社区在惠州特定区域聚集 如惠城 小径湾 大亚湾 生活便利区域 [15] - 东北特色商业随之兴起 如东北烧烤 铁锅炖 凉皮 烧卖等餐馆增多 满足了东北人的饮食需求并形成商业生态 [5][15][16] 旅居者面临的挑战 - 医疗配套不足是主要痛点 海边居住区距离医院较远 例如到惠阳区惠亚医院需20多公里 对慢性病老年旅居者尤其不便 [10] - 公共交通体验有待改善 存在司机服务态度 分段收费规则不清晰 报站方式差异等问题 [9] - 租房信息渠道不够规范 社交平台信息杂乱 缺乏正规化管理与保障 [11] 长期定居的考量与影响 - 部分旅居者考虑长期定居 但子女教育问题是主要障碍 涉及学籍和未来升学限制 [14] - 旅居模式具有阶段性 孩子进入初中后家庭流动性将受限制 [12] - 东北人的迁入为本地商业带来活力 有烧烤摊主表示超一半客户是东北老乡 生意因社区形成而更好做 [16]

惠州成为东北人冬季旅居新热点 - 核心观点：惠州凭借温暖气候、较低生活成本及山海资源，正成为继海南、云南之后东北人冬季旅居的第三大热门目的地，并催生了从短期旅居到长期定居、从消费到创业的“候鸟经济”现象 [4][5][34] 旅居成本与生活方式 - 旅居成本极具吸引力：海景公寓月租金低至500元，三房一厅海景房月租约1500-1900元，市区两房一厅含停车物业月租人均约900元 [5][8][10][14] - 旅居者以自由职业、退休人员及学龄前儿童家庭为主：职业不受地域限制，孩子年龄小，提供了冬季南迁的可能性 [24][25] - 生活方式以休闲放松为主：主要活动包括海边散步、冲浪、徒步、自驾周边城市旅游，追求慢节奏生活 [8][9][12][15] 旅居人口规模与结构 - 旅居人口规模显著：2025年1月至2月，超过10万“候鸟型”旅居游客在惠州过冬 [4] - 购房需求显现：截至2025年11月，登记在册的东北户籍购房人数达10万余人 [33] - 旅居者中包含大量老年人：因广东温暖湿润的气候有助于缓解高血压、心脑血管等慢性疾病不适 [20] 催生的商业与社区生态 - 东北特色餐饮商业兴起：路边东北烧烤、锅包肉、铁锅炖、烧卖、红肠等东北菜馆和食品店不断增加，形成了浓厚的东北生活氛围 [5][33][34] - 形成东北人社区：在惠城、小径湾、大亚湾等热门区域，东北口音普遍，构建了“第二个东北家园” [32][33][34] - 商业服务本地东北老乡：例如有烧烤摊主表示客户中超一半是东北老乡，老乡经济促进生意 [34] 旅居面临的挑战与不便 - 医疗配套不足：特别是对于居住在海边的旅居者，就医需要前往20多公里外的医院，对慢性病老年患者尤其不便 [19][20] - 公共交通体验不佳：存在司机态度不耐烦、分段收费规则困惑、站牌默认“静音”需提前喊下车等问题 [18] - 租房市场信息不规范：社交平台信息价格低但规范化不足，正规平台房源信息少，租客多依赖熟人介绍 [21][22] - 长期定居存在障碍：对于有学龄儿童的家庭，孩子的学籍问题是考虑长期定居的主要顾虑 [30][31]

行业核心趋势 - 海景房市场经历从投资热到价值大幅缩水的根本性逆转，资产价格出现断崖式下跌 [2][3] - 供需关系发生根本逆转，过去十多年沿海城市推出大量项目导致供给远超实际需求，市场从卖方市场变为买方市场 [7] - 房地产进入下行周期叠加经济增速放缓，中产阶层投资行为更趋理性，海景房作为强金融属性资产首当其冲被抛弃 [8] 资产价值表现 - 山东烟台某海景房资产价格从2015年300万跌至当前150万，出现腰斩 [4] - 广西北海某海景房从2016年190万跌至当前80万，跌幅接近60% [4][5] - 海南某小县城公寓从2016年90万跌至当前40万，跌幅超过55% [5] - 惠州巽寮湾海景房从2019年160万跌至当前80万，价格回落至6000多元/㎡ [6][7] 市场流动性状况 - 流动性枯竭导致有价无市，资产被冻住成为纸上富贵 [8] - 二手房市场面临巨大库存和空置率，价格平衡被彻底打破 [7] - 远离核心城市圈的海景房成为击鼓传花游戏，市场转向后无人接盘 [8] 产品属性缺陷 - 海景房实际居住属性大打折扣，夏季潮湿导致家具墙壁发霉，不适合长期居住 [4] - 图纸配套未能落地，形成大量基础设施匮乏、生活不便的空心城 [7] - 物业费和维护费每年数千元，成为持有者的持续现金流负担 [5] 投资逻辑反思 - 居住消费属性是房产价值立身之本，脱离日常居住、就业、教育、医疗等核心需求的房产价值难以维持 [11] - 流动性是所有资产的生命线，有价无市不能快速变现的资产账面价值再高也是皇帝的新衣 [11] - 需警惕将梦想打包出售的金融产品，当情怀成为最大卖点往往是为了掩盖区位、配套和基本面缺陷 [11]

海景房投资价值演变 - 十年前海景房被视为兼具度假、养老和资产增值潜力的稀缺资产，吸引城市中产疯狂投资[1] - 十年后首批海景房投资出现严重价值缩水，资产从硬通货滑向负资产深渊[1] - 典型个案显示资产价值腰斩甚至膝斩，如300万房产现价150万、190万房产挂牌80万仍难变现[2][4] 海景房市场现状与问题 - 供需关系根本逆转，沿海城市海景房项目供应远超实际需求，市场从卖方转向买方[9] - 配套承诺普遍落空，规划中的学校、医院、商业中心未能落地，形成生活不便的空心城[9] - 流动性极度枯竭，市场有价无市，资产被冻结难以变现，击鼓传花游戏终结[10] 投资失败案例特征 - 北京投资者300万购房现价150万，算入利息和持有成本亏损远超150万[2] - 上海投资者190万购房现需挂80万才可能快速变现，耗尽家庭现金流[4] - 哈尔滨投资者90万全款购房现价40万，物业和维护费用持续消耗养老金[6] - 广州投资者160万抄底购房现价80万，投资严重拖累公司资金周转[8] 海景房价值核心缺陷 - 居住属性大打折扣，夏季潮湿家具发霉不适合长期居住，区位偏远生活孤独[4][6] - 房地产下行周期与经济增速放缓颠覆情怀消费和冲动投资逻辑[10] - 全球范围内极端天气频发影响购买欲望，最近海景房因气候风险最不受欢迎[12][13] 房产投资规律总结 - 居住消费属性是价值立身之本，脱离日常核心需求的房产价值为空中楼阁[14] - 流动性是资产生命线，有价无市不能快速变现的资产账面价值是皇帝的新衣[15] - 需警惕将梦想打包出售的金融产品，华丽卖点往往掩盖区位和配套缺陷[15]

网络拍卖事件概述 - 河南网友在网络拍卖平台以约8万元购得乳山一套海景房 起拍价仅为1111元 经过多轮加价成交[2][3] - 购房者称竞拍过程存在设计感 低价引人入局后通过竞争制造紧迫感 利用保证金锁定交易结果[3] - 竞拍者误以为购买的是法拍房 实际为商业公司拍卖的房产 违约将扣除1.2万元保证金[3][4] 竞拍过程细节 - 购房者丈夫通过扫脸支付缴纳12000元保证金参与竞价 平台采用免密支付方式[9] - 竞拍初期多个账号陆续加价 购房者加入后冲动追价至7万多元 竞争对手突然停止加价[9] - 购房者最终完成房产过户手续 但表示竞拍过程存在非理性行为[9] 乳山房产市场情况 - 乳山银滩区域海景房供应量大 链家平台显示该区域有2534套二手房挂牌 均价约2800元/平方米[13] - 具体案例显示阳光海岸花园小区80平方米房源挂牌单价2044元/平方米 总价16.7万元[14] - 网络拍卖平台存在大量乳山银滩房产标的 起拍价普遍约1万元 标题多标注"捡漏"字样[11] 网络拍卖行业现状 - 司法拍卖上网实施8年 今年1-10月全国法拍房挂拍60.5万套 成交13.8万套 总金额2048.7亿元 均价4668元/平方米[16] - 商业拍卖房产与普通二手房交易性质相同 仅采用拍卖形式交易[16] - 网络拍卖平台存在托价行为 第三方商业平台可能通过虚假竞价抬高价格[16] 拍卖机制与风险 - 竞拍人质疑恶意抬价时举证困难 需要提供竞价记录异常等证据[17] - 实际案例显示存在串通抬价行为 广安市案例中买受人与被执行人串通抬高房价未遂[17] - 律师建议强制公示房屋欠费明细与产权瑕疵 设置冷静期避免免密支付导致的非理性竞拍[16]

乳山海景房市场现象 - 河南一位购房者以8万元人民币的价格在威海乳山购买了一套70平方米的海景房并成功过户[1] - 乳山部分海景房的平均价格已跌破每平方米2000元人民币[3] 低价拍卖模式分析 - 乳山市场涌现大量“1元起拍”房源，仅今年6月就有216套此类房产挂牌[3] - 存在低价引流策略，例如有房源起拍价仅为0.5元，但竞拍保证金高达1.1万元，价格可能在结束前几分钟从几百元飙升至十几万元[3] - 拍卖过程中存在中介操控抬价现象，制造虚假竞争[3] 交易成本与房产状况 - 竞拍成功后需支付平台服务费及佣金等额外费用，总成本可能达到成交价格的5%至6%[3] - 低价海景房普遍存在配套设施缺失及冬季无集中供暖等问题，影响实际居住体验[3]

房地产行业政策环境 - 国内绝大多数城市已取消购房限制，仅个别一线城市中心区域保留限购政策 [1] - 银行将房贷利率下调至3.2%，创下历史新低 [1] - 政策积极影响下，刚需家庭购房需求出现回暖 [1] 远郊房产市场趋势 - 远郊房产抗跌性弱，以上海奉贤区南桥镇为例，房价从每平方米1.5万元跌至8000至9000元，跌幅超过30% [1] - 周边生活配套设施如医院、学校、超市等严重不足，导致日常生活不便 [3] - 交通出行不便，往返市中心耗时较长，且远郊地区就业岗位有限，人口呈流出趋势 [3] 海景房市场趋势 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的困境 [5] - 周边配套设施严重匮乏，季节性空置现象突出，淡季入住率极低 [5] - 海风强腐蚀性对房屋装修和结构造成损害，长期持有成本远超普通住宅 [5] 超高层住宅市场趋势 - 超高层住宅房价跌幅惊人，当前许多跌幅已超过40%且难以觅得买家 [8] - 地震、火灾等灾难发生时电梯停运将极大增加居民逃生难度 [8] - 物业费、电梯费、维修基金等各项费用均高于多层住宅，未来改造和拆迁难度较大 [8]

事件概述 - 惠州巽寮湾银滩路升级改造工程因开发商金融街惠州置业有限公司与部分旅居业主之间的争议而暂停施工 [1] - 开发商以提升文旅品质、改善滨海环境为由启动改造，而部分业主以保卫4A景区景观、维护自身权益为名进行抵制 [1] 开发商立场与规划 - 开发商金融街惠州置业有限公司认为银滩路商业业态杂乱、配套设施陈旧破损、景观雕塑过时且存在安全隐患，已无法匹配4A级景区定位 [2] - 改造计划包括新建三处观海休憩广场、分两期替换老旧雕塑，以及打造集特色餐饮、文创零售、休闲服务于一体的滨海休闲街，并引入星巴克、茉莉奶白等连锁品牌 [5] - 巽寮湾项目由金融街控股开发，开工时间为2007年，预计竣工时间为2025年至2030年，总投资达200亿元 [12] 业主反对理由 - 部分业主担忧在景观路上修建商业街区会明显影响其散步时的海景视野，有业主指出开发商计划设置类似集装箱的商铺会遮挡从自家阳台或廊道观看大海的视线 [5][6] - 业主质疑商业项目配套的给排水、排污管道铺设可能对沙滩环境造成破坏 [6] - 业主指出施工前没有任何公示也未征求业主意见，且开发商施工手续不全 [1][9] - 有业主于2021年以约1.6万元/平方米的价格购入房产，目前二手房房价已回落至6000多元/平方米 [6] 事件进展与法律视角 - 银滩路升级改造目前已暂停施工，核心原因在于开发商与业主间缺乏沟通，且开发商未出具相关施工手续 [1] - 法律意见指出，开发商改造需取得相关批准文件并鉴别改造区域是否属于4A级景区核心保护区，而“景观视野权”并非独立法定权利，需通过其他法律权利间接保护 [10] 行业背景与基础设施问题 - 巽寮湾经历近20年开发，从昔日小渔村转变为配套相对完善的滨海旅游度假区 [11][13] - 银滩路改造争议折射出旅游度假区在经历较长时间发展后面临的基础设施更新问题，包括配套设施陈旧破损、业态缺乏时尚高端配套等 [14] - 过往地方政府和企业均对区域内道路、沙滩、绿化等设施进行过多次维护和升级 [14]

香港租赁市场行业趋势 - 香港楼市未回暖但租赁市场兴旺，租赁需求源源不断 [1] - 市场兴旺促使名人将名下房产出租以换取回报率 [1] 公司特定资产运营 - 公司持有不少物业，除自住房产外大多数房产用以出租 [1] - 公司将位于坚尼地城傲翔湾畔的一套海景房出租，每月收租2.75万元 [1] - 此次出租的房产实用面积为497平方尺（约合46平方米），在香港未达过千尺的豪宅标准 [3]

房地产市场政策环境 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率降至3.2%，创历史新低 [1] - 救市政策刺激了部分刚需家庭的购房需求 [1][10] 远郊房产投资风险 - 远郊房产价格最不抗跌，例如上海奉贤区南桥镇某房产单价从1.5万/平米跌至8000-9000元/平米，跌幅超过30% [5] - 价格下跌导致购房者首付款损失 [5] - 配套设施不完善，生活不便，且交通耗时较长 [5] - 就业岗位有限，人口流出大于流入，购房需求下降速度快于市中心 [5] 海景房投资风险 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的问题 [7] - 周边配套严重不足，生活不方便 [8] - 季节性空置现象突出，淡季入住率极低，物业管理因欠费难以维持 [8] - 海风腐蚀性强，长期持有成本远超普通住宅 [8] 超高层住宅投资风险 - 超高层住宅价格跌幅惊人，部分超过40%，且难以找到买家 [10] - 灾难逃生难度大，电梯停运时居民安全风险高 [10] - 物业费、电梯费、维修基金等持有成本高于多层住宅 [10] - 未来改造和拆迁难度大，老化后仅能小修小补，居民生活品质下降 [10]