十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也 扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 文｜金融八卦女特约作者：伍豪 · · · 买海景房的第一批中产，"发财梦"彻底破碎了。 十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。他们怀揣着度假、养老、资产增值的美好憧憬， 将半生积蓄砸向那些遥远而陌生的海景房。然而，潮水褪去才知道谁在裸泳。 十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经 的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 八妹最近与四位买了海景房的朋友聊了聊，听他（她）们讲述资产腰斩背后的故事。 在阿强位于北京五环外的家中书房，最显眼的位置挂着一张他在山东烟台某海景小区前的照片。照片 里，他搂着妻儿，笑容灿烂，背后是湛蓝的天与海。那是2015年，他怀揣着在北京打拼多年攒下的100 万，又贷款200万，以总价300万买下那套100平米"一线海景房"的时刻。 "当时觉得人生圆满了。"阿强苦笑着喝了一口咖啡，"平时在北京做牛做马，周末和假期就去自己的专 属海景房度假。既 ...

十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄 花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 买海景房的第一批中产，"发财梦"彻底破碎了。 十年前，"海景房投资热"曾让无数城市中产为之疯狂。他们怀揣着度假、养老、资产增值的美好憧憬，将半生积蓄砸向那些遥远而陌生的海景房。 然而，潮水褪去才知道谁在裸泳。 十年后的今天，买海景房的第一批中产们，再也扛不住了。手中的"稀缺资产"早已成昨日黄花，曾经的"硬通货"正断崖式滑向"负资产"的深渊。 八妹最近与四位买了海景房的朋友聊了聊，听他（她）们讲述资产腰斩背后的故事。 "300万的海景房，现在150万都无人问津" 阿强-北京私企程序员 在阿强位于北京五环外的家中书房，最显眼的位置挂着一张他在山东烟台某海景小区前的照片。照片里，他搂着妻儿，笑容灿烂，背后是湛蓝的天 与海。那是2015年，他怀揣着在北京打拼多年攒下的100万，又贷款200万，以总价300万买下那套100平米"一线海景房"的时刻。 "海景房养老梦，碎了一地" 阿丽—上海外企销售经理 阿丽的海景房在广西北海。2016年， ...

撰文｜刘颂辉 编辑｜陈梦妤 封面｜视频截图 8万元能买到海景房，又一次将乳山这座小城推上热搜。 近日，河南一网友发布视频称，在网络拍卖平台买到一套乳山海景房，起拍价只要1111元，实际上最终经过多轮加价，花了8万元左右。 "在过户大厅遇到了两个买家，和我们的经历几乎一模一样，大家感觉是被设计了。用低价引人入局、用竞争制造紧迫感，让你没空思考，最后再用保证 金把你锁在结果里。"该名网友称，直到竞拍结束才知道买到的并不是自认为的法拍房，而是商业公司拍卖的房子，如果不买下来就属于违约，保证金要 被全额扣除。 "免密支付"买了套海景房 "从来没有去过乳山银滩这个地方，只是看到网上在拍卖，就凑热闹，结果不小心就拍下了，现在不知道怎么办。"在社交平台，据该名网友介绍，如果买 下房子，就得付7万多元尾款，不买就得赔1.2万元违约金。 11月22日，《每日经济新闻》记者试图联系该名网友，但截至发稿并未得到回应。 从多条视频内容看，该名网友的丈夫在网络拍卖平台看中一套70平方米左右、两室的海景房，起初只是抱着试一试的心态，点击了确认参与竞拍。 1 竞拍开始之后，几个账号陆续加价，该网友的丈夫只是围观。但随着竞争越来越激烈，他也 ...

· 套路三：隐形成本高。竞拍成功还需支付平台服务费、佣金等，合计可能达成交价的5%–6%。 老铁们，你敢信吗？河南一位大哥花了8万元，就在威海乳山买下一套70平方米的海景房，还成功过了户！这价格在很多城市连个车位都买不到，却圆了不 少人的"面朝大海"梦。 但别急，这"白菜价"海景房的背后，藏着不少猫腻。最近乳山涌现大量 "1元起拍" 房源，光今年6月就有216套这样的房子被挂出。听着是天上掉馅饼，可实 际呢？ · 套路一：低价引流，高价成交。有房源起拍价0.5元，保证金却要1.1万，竞拍结束前几分钟，价格能从几百元瞬间飙到十几万。 · 套路二：中介操控抬价。不少拍卖背后有"托儿"抬价，制造竞争假象。 这8万买的海景房，是"捡漏"还是"接盘"？评论区等你高见！ 数据说话：乳山部分海景房均价已跌破2000元/㎡，但配套缺失、冬季无集中供暖等问题普遍，实际居住体验可能大打折扣。 1. 如果你有8万预算，会冒险"网购"一套海景房吗？ 2. 你觉得这类房子是"理财黑洞"还是"性价比之王"？ 温馨提示： · 非司法拍卖的房源，可能存在产权瑕疵、债务抵押等风险。 · 务必实地考察，警惕"照骗"房源！ ...

房地产行业政策环境 - 国内绝大多数城市已取消购房限制，仅个别一线城市中心区域保留限购政策 [1] - 银行将房贷利率下调至3.2%，创下历史新低 [1] - 政策积极影响下，刚需家庭购房需求出现回暖 [1] 远郊房产市场趋势 - 远郊房产抗跌性弱，以上海奉贤区南桥镇为例，房价从每平方米1.5万元跌至8000至9000元，跌幅超过30% [1] - 周边生活配套设施如医院、学校、超市等严重不足，导致日常生活不便 [3] - 交通出行不便，往返市中心耗时较长，且远郊地区就业岗位有限，人口呈流出趋势 [3] 海景房市场趋势 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的困境 [5] - 周边配套设施严重匮乏，季节性空置现象突出，淡季入住率极低 [5] - 海风强腐蚀性对房屋装修和结构造成损害，长期持有成本远超普通住宅 [5] 超高层住宅市场趋势 - 超高层住宅房价跌幅惊人，当前许多跌幅已超过40%且难以觅得买家 [8] - 地震、火灾等灾难发生时电梯停运将极大增加居民逃生难度 [8] - 物业费、电梯费、维修基金等各项费用均高于多层住宅，未来改造和拆迁难度较大 [8]

有着"中国马尔代夫"之称的惠州巽寮湾，一直是国内滨海度假的热门目的地。 前段时间，巽寮湾景观廊道的升级改造工程引发了一场激烈争议。金融街惠州置业有限公司以"提升文旅品质、改善滨海环境"为由启动改造，部分旅居业 主以"保卫4A景区景观、维护自身权益"为名自发抵制。 10月20日下午，《每日经济新闻》记者在项目现场了解到，银滩路部分区域已被围挡隔离，沙滩处有工程设备，但当日并未看到工作人员作业，滨海步道 上可见工程器械与安全警示标识。 金融街方面给出的说法是，银滩路作为巽寮湾核心滨海景观廊道已使用多年，当前存在诸多亟待解决的问题：商业业态杂乱无章，品质参差不齐；配套设 施因陈旧出现不同程度破损，部分景观雕塑不仅样式过时，更存在开裂破损等安全隐患，整体形象已无法匹配4A级景区的定位，既影响游客游览体验， 也制约了区域文旅价值的提升。 惠州巽寮湾沿海区域已经建好的部分商业项目 来源："金融街巽寮湾"服务号 基于此，公司启动银滩路改造升级工程，初衷是提升区域文旅品质、改善滨海环境，实现环境、经济与社会效益的多赢。 同日，每经记者从巽寮湾城建办了解到，银滩路的升级改造目前已暂停施工。接听电话的工作人员表示，最核心的原因在 ...

香港租赁市场行业趋势 - 香港楼市未回暖但租赁市场兴旺，租赁需求源源不断 [1] - 市场兴旺促使名人将名下房产出租以换取回报率 [1] 公司特定资产运营 - 公司持有不少物业，除自住房产外大多数房产用以出租 [1] - 公司将位于坚尼地城傲翔湾畔的一套海景房出租，每月收租2.75万元 [1] - 此次出租的房产实用面积为497平方尺（约合46平方米），在香港未达过千尺的豪宅标准 [3]

房地产市场政策环境 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市已放开限购政策 [1] - 银行房贷利率降至3.2%，创历史新低 [1] - 救市政策刺激了部分刚需家庭的购房需求 [1][10] 远郊房产投资风险 - 远郊房产价格最不抗跌，例如上海奉贤区南桥镇某房产单价从1.5万/平米跌至8000-9000元/平米，跌幅超过30% [5] - 价格下跌导致购房者首付款损失 [5] - 配套设施不完善，生活不便，且交通耗时较长 [5] - 就业岗位有限，人口流出大于流入，购房需求下降速度快于市中心 [5] 海景房投资风险 - 海景房面临房价快速贬值和难以出售的问题 [7] - 周边配套严重不足，生活不方便 [8] - 季节性空置现象突出，淡季入住率极低，物业管理因欠费难以维持 [8] - 海风腐蚀性强，长期持有成本远超普通住宅 [8] 超高层住宅投资风险 - 超高层住宅价格跌幅惊人，部分超过40%，且难以找到买家 [10] - 灾难逃生难度大，电梯停运时居民安全风险高 [10] - 物业费、电梯费、维修基金等持有成本高于多层住宅 [10] - 未来改造和拆迁难度大，老化后仅能小修小补，居民生活品质下降 [10]

海景房市场现状 - 海景房普遍存在低价拍卖现象 部分房源打1折仍无人接盘 [2] - 乳山银滩等区域海景房入住率极低 旺季仅30% 淡季跌至个位数 [11] - 三亚 深圳 青岛 厦门等核心城市优质海景房仍保持高需求 [14] 消费者痛点分析 - 房屋质量问题突出 包括家具发霉 墙体出水 地板卷边 电器短路等 [6] - 生活配套严重不足 超市 药店 公交等基础设施稀缺 外卖配送困难 [11] - 气候问题导致居住成本高 空调除湿电费昂贵 台风破坏频繁 [6][13] 销售模式问题 - 中介采用旅游看房团模式 以免费度假为诱饵吸引退休群体 [7] - 洗脑式推销手段 包括虚假升值承诺 包租保障 伪造贷款材料等 [8][10] - 高压销售环境 全程监视客户 诱导快速签约 [10] 区域发展差异 - 三亚等成熟区域因交通便利 配套完善保持高价值 [14] - 乳山 北海 海阳等地缺乏产业支撑 规划落地不足 [16] - 国际海岸城市如黄金海岸 坎昆通过整体规划实现可持续发展 [16] 市场供需失衡 - 乳山银滩集中近200个海景小区 供应远超实际需求 [11] - 开发商重销售轻运营 导致空置率攀升 法拍房激增 [17] - 虚假宣传普遍 国际旅游城市 CBD等概念与实际建设脱节 [16] 投资价值误判 - 消费者过度关注自然资源 忽视生活便利性等核心要素 [18] - 中介夸大养老属性 8%包租承诺多数无法兑现 [13] - 北方消费者对温暖气候的追求导致非理性购房 [4]

海景房超低价起拍现象 - 2025年6月新增挂拍房源中，278套房源起拍价设为1元，其中216套来自山东威海乳山，涉及超90个小区 [3] - 阿里拍卖等平台设有"一元起拍"专区，覆盖山东、广东、四川等地，房源类型包括商铺、住宅，保证金1万至数万元不等 [4] - 乳山银滩青银银海园41平方米一居室1元起拍，中介挂牌价7.7万元；海之缘小区52平方米两室一厅1元起拍，中介价7万元；银滩之心观海苑73平方米房源甚至0.5元起拍，中介价10.4万元 [6] 拍卖背后的商业操作 - 超低价起拍房源多为商业竞拍，非司法拍卖，拍卖公司不承担标的瑕疵保证，建议实地看样 [8] - 实际成交价均接近或高于市场价：乳山福海苑133平方米房源从1元抬至22万元，海翔花园104平方米房源拍至13万元 [8][9] - 存在"托儿"抬价现象，竞拍结束前5分钟价格从百元飙升至超十万元，部分成交房源仍在中介平台挂牌 [9] - 中介通过低价收房加价转卖获利，部分拍卖活动仅为噱头引流 [10] 商业拍卖的潜在问题 - 商拍房源可能面临产权瑕疵、未披露税费、物业欠费、抵押债务等问题，且无司法拍卖的清场保障 [12] - 成交后需支付软件服务费（成交价0.5%~1%）和拍卖佣金（5%），高于乳山本地二手房中介费1% [13] - 非司法拍卖房源可能无法办理产权过户、入住或落户籍，存在卖家违约风险 [12][13] 行业背景与市场影响 - 乳山海景房二手房均价超2000元/平方米，总价区间数万至近50万元，低价拍卖与市场价差异显著 [6] - "1元起拍"现象与二手房交易流速下降有关，部分房东转向拍卖渠道 [13]