政策动向 - 美国总统特朗普计划立即采取措施，禁止大型机构投资者继续购买独栋住宅，并敦促国会将相关举措立法 [1] - 特朗普表示将在两周后于达沃斯的演讲中进一步讨论住房与可负担性改革方案 [1] - 禁止机构投资者购买独栋住宅在国会层面可能具备两党共识，参议员沃伦也呼吁立法阻止企业投资者囤积住房 [2] 市场背景与原因 - 美国住宅销量或将连续第三年处于30年来的低位 [1] - 自2020年3月以来，全美房价累计上涨超过50% [2] - 2025年第三季度机构投资者占全美住宅成交量约6.8%，在2021年底一度高达11.3% [2] - 房价上涨由多重因素推动：千禧一代进入置业高峰期的结构性需求、2008-2009年金融危机后开发商长期收缩供给、低利率周期内融资成本大幅下行 [2] 市场反应 - 消息公布后，房地产相关股票普遍承压 [1] - 独栋住宅租赁公司Invitation Homes和American Homes 4 Rent股价分别下跌6.01%和4.29% [2] - 黑石股价下跌5.57%，房屋买卖平台Opendoor股价下跌11.69% [3] - 有分析人士指出，短期抛压可能带来阶段性买入机会 [1] 公司回应与分析师观点 - Opendoor首席执行官公开称赞特朗普的举措，并澄清公司业务模式是买入后出售而非长期持有住宅，因此“并非机构投资者” [3] - KBW分析师Jade Rahmani认为部分个股的跌幅“反应过度”，政策表态带来的标题风险可能为中长期布局提供机会 [3] - 分析师指出，相关单户住宅REIT可通过转向自建开发、调整资本配置或出售部分存量资产以兑现房价上涨收益来应对潜在政策变化 [3]

香港证监会推出“房地产基金专线”政策 - 香港证监会于10月13日宣布推出“房地产基金专线”，以便利认可新的房地产投资信托基金公开发售 [1] - 新的一站式专线允许本地及国际房地产基金申请人以保密形式咨询香港证监会，旨在加强上市准备工作的效率 [1] - 香港证监会已精简房地产基金的认可程序及提交文件规定，新基金认可申请预期在受理后四星期内作出决定 [1] - 为便利现有房地产基金的二次发行，香港证监会已向基金经理发出通函以阐明经简化的文件规定 [1] 香港房地产基金市场现状 - 根据中金公司统计，香港REITs市场现有11只上市REITs，市场呈现高度集中化特征 [1] - 领展房产基金占总市值70%以上，大部分REITs投资于传统商办类资产 [1] - 大部分REITs持有人以发行人及战略配售投资者为主，边际降低了市场流动性 [1] 政策背景与市场影响 - 政策层面正在积极推进REITs互联互通机制，中国证监会去年4月发布5项对港合作措施，计划将REITs纳入沪深港通 [2] - 专家观点认为，此次政策彰显香港推动房地产基金市场长远发展的决心，并通过提升监管透明度与效率增强香港作为集资枢纽的吸引力 [2] - 该政策有望吸引更多国际房地产基金参与，丰富市场生态，同时为内地房地产商提供面向资本市场的融资新渠道 [2]

欧洲房地产基金资金流出 - 截至今年3月散户投资者从欧洲房地产基金净赎回1144亿欧元约合130亿美元较前12个月增长20% [1] - 自2023年2月起以欧元计价的房地产基金持续呈现资金净流出状态 [1] - 欧洲房地产基金管理规模缩水至1560亿欧元较2023年2月峰值减少约440亿欧元 [5] 资金外流驱动因素 - 违约率攀升与加息周期直接冲击行业吸引力 [4] - 商业地产交易周期长估值调整滞后导致基金净值难以实时反映市场风险 [4] - 工作模式变革与环保法规趋严重塑商业地产价值体系办公楼资产遭遇估值下杀 [4] 行业动态与案例 - 英国St James's Place Plc因大规模赎回逐步清算房地产基金组合 [4] - 荷兰Aegon Ltd因基金规模持续低于盈亏平衡点关闭相关产品 [4] - 高盛集团终止连续五年亏损的全球房地产证券基金 [4] 资金流向变化 - 一季度DWS集团管理的另类房地产基金遭遇约5亿欧元赎回资金转向基础设施和私人信贷等更稳健资产 [4] 市场表现与预期 - 美国酒店物业估值4月下跌28%带动商业地产整体指数回落05% [4] - DWS集团首席执行官预计资金外流将持续但对中长期前景持谨慎乐观态度 [5]