财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股为0.05美元，低于此前预期，其中0.03美元归因于同店投资组合业绩不佳[9] - 同店投资组合业绩不佳包括0.01美元的收入减少和0.02美元的运营费用增加[9] - 将2025年全年核心FFO每股指引下调0.14美元至11.25美元，反映同比增长预期为2.2%[12] - 更新后的全年展望包括同店住宅收入增长2.5%，同店住宅运营费用增长3.8%，同店住宅NOI增长2%[13] - 第四季度核心FFO每股预期下调0.09美元，主要受同店投资组合NOI减少0.06美元驱动[14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店收入增长预期从年中展望下调30个基点至2.5%，主要受平均租赁费率（20个基点）、经济占用率和潜在坏账（各5个基点）影响[16] - 成熟地区预计实现2.7%的收入增长，而扩张地区预计增长温和为正[16] - 其他租金收入在2026年预计将再次实现远高于平均水平的增长[21] - 租赁社区表现优于初始预期，950百万美元的开发活动收益率比初始预测高10个基点[23] - 新泽西的三个刚开始租赁的社区，租金设定比预期高2%[23] 各个市场数据和关键指标变化 - 疲软态势在中大西洋地区、南加州（由洛杉矶驱动）和丹佛最为明显[15] - 中大西洋地区自第二季度以来一直波动，第三季度因政府停摆可能性增加而进一步疲软[16] - 洛杉矶影视行业就业持续疲软，估计就业人数比三年前下降约35%[17] - 中大西洋地区2025年预计交付约15,000套新供应，2026年预计降至仅5,000套[34] - 南加州市场新供应相对于存量处于最低水平之一，预计未来几年将大幅减少[35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资组合集中在郊区沿海市场，这些市场新供应水平较低，预计将继续表现相对较好[4] - 目前有32亿美元项目在建，其中95%已匹配融资，初始资本成本低于5%，预计将在2026年和2027年带来显著的收益和价值提升[6] - 资产负债表状况良好，杠杆率低，可用流动性超过30亿美元，第三季度以每股193美元的平均价格回购了1.5亿美元股票[7] - 到2025年底，预计运营计划将实现约60%的进展，目标是每年增加8,000万美元的增量NOI[8] - 2026年开发启动目标约为10亿美元，主要位于成熟地区，基于当前租金和成本的收益率在6.5%至接近7%的范围内[27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求比预期疲软，主要归因于就业增长背景减弱，包括宏观经济不确定性增加、消费者信心下降以及政府招聘和资金减少[9] - 全国商业经济协会目前预测2025年增长725,000个就业岗位，低于此前预测的超过100万个，第四季度预计每月仅增长29,000个就业岗位[9] - 成熟地区2026年新供应预计将降至现有存量的约80个基点，不到过去10年平均水平的一半，且与1990年代的水平大致一致[18] - 在这些市场中，购买中等价位房屋的成本比公寓中位租金每月高出近2,500美元，住房仍然非常难以负担[19] - 尽管对2026年的就业和工资增长没有明确预测，但鉴于供应状况和缺乏可负担的替代方案，投资组合在任何需求环境下都处于相对有利地位[19] 其他重要信息 - 运营模式计划包括扩大技术、人工智能和集中化服务的应用[8] - 预计2025年潜在坏账改善带来的收益约为15个基点，2026年预计至少为15个基点，可能更多[20] - 租赁社区实现了1,000万美元的成本节约，租金比预期高每月50美元[23] - 开发活动利用了成本较低和竞争较弱的时期，许多有利的顺风因素预计将持续到2026年[24] - 处置活动包括一些表现较差的资产，但2025年全部处置资产的无杠杆内部收益率仍达到中高8%的水平[84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于开发项目、资本分配和股票回购的思考 - 公司资产负债表状况良好，为资本分配提供了灵活性，2026年开发启动目标约为10亿美元，主要位于成熟地区，基于当前租金和成本的收益率在6.5%至接近7%的范围内[27] - 开发项目将根据具体情况审批，并提高了明年的目标回报率，股票回购在继续呈现增值投资机会时也是一种选择[28] - 股票回购和开发并非二元选择，公司有能力和灵活性在适当时进行回购，并计划通过商业票据和资产销售收益等方式为回购提供资金[56][58][59] 问题: 对南加州和政府停摆市场的长期看法及投资组合偏好 - 公司继续推进投资组合分配目标，减少在中大西洋和加州的整体风险敞口，例如在最近出售华盛顿特区资产后，投资组合中近50%位于北弗吉尼亚[32] - 政府停摆被视为周期性而非长期结构性变化，北弗吉尼亚的表现优于特区或马里兰的一些市场，且2026年整个DMV地区的新供应预计将大幅减少至仅5,000套[34] - 南加州经济多元化，新供应相对于存量处于最低水平之一，预计未来几年将大幅减少，公司更关注市场内的轮动而非完全退出[35][36] 问题: 实时交易市场的资本化率变化及不同市场的差异 - 稳定资产销售的市场定价没有明显变化，资本化率范围仍在中高4%到低中5%之间，具体取决于地理位置，例如华盛顿特区处于该范围的高端，西雅图郊区处于低端[39] - 长期利率小幅下降增强了买家的信心，第三季度多户住宅交易量比2024年同期显著增加，但出价仍选择性针对租金有良好势头的资产[40] 问题: 华盛顿特区资产的资本化率及维修和维护费用超预期的原因 - 华盛顿特区销售的资本化率约为5.5%，住宅资本化率约为低中5%[42] - 维修和维护费用超预期是由于第三季度遭遇了一系列不利情况，包括单位周转成本略高，以及一些跳过和驱逐的情况，但没有特定的模式[43] 问题: 丹佛资产租赁进展及开发资产整体表现 - 丹佛的两个租赁社区，一个在第三季度末稳定，另一个接近90%出租，租赁速度略低于通常水平， concessions 较高[50] - 租赁社区整体表现良好，获得了租金上的小幅超额表现和显著的成本节约，从而降低了基础成本，公司通常以12个月内满租的速度租赁，以避免与续租竞争[48][49] - 当前和明年的租赁活动主要集中在郊区东北部，该市场表现非常稳健[51] 问题: 未来股票回购的资金来源及与资产处置的关系 - 公司资产负债表状况良好，杠杆率为4.5倍，计入远期权益后约为4倍，有充足的流动性渠道和杠杆能力，股票回购授权已重新加载至5亿美元[56] - 计划在杠杆中性的基础上，利用资产销售收益和增量长期债务为回购提供资金，回购和开发并非二元选择，公司将保持灵活[58][59] 问题: 对市场走向的可见性及周期拐点的判断依据 - 公司投资组合定位和低供应水平是关键，特别是在2026年新供应大幅减少的背景下，不需要大量增量需求就能实现强劲业绩[62] - 希望宏观方面确定性增加，如关税、政府停摆结束和利率动态可能带来进一步投资，从而改善就业环境[63][64] 问题: 坏账超预期的来源及是否在开发租赁社区中更高 - 坏账超预期约5个基点，差异较小，主要是处理法院时间表等因素时的正常波动，坏账账户数量比2024年底减少了20%-25%，趋势向好[67] - 预计2025年坏账改善带来约15个基点的收益，2026年预计至少为15个基点，可能更多，坏账在开发账簿中并不一定比同店池更高，更多是市场特定的[68][69] 问题: 华盛顿特区市场就业影响的滞后效应及入门级就业疲软对投资组合的广泛影响 - 国防部的影响可能现在被感受到，给定正常的通知期等，任何涟漪效应可能现在显现，但尚不确定，需要政府停摆结束后才能更好评估潜在影响[75] - 公司居民平均年龄在30多岁，不是刚毕业的年轻人，且沿海地区高附加值工作岗位（如人工智能）需求强劲，受入门级就业疲软的影响较小[76][77][78] 问题: 第三季度资产销售出现轻微经济损失的原因 - 5.85亿美元销售中部分资产出现经济损失，主要是布鲁克林湾和NoMa的两个资产表现不佳，但2025年全部处置资产的无杠杆内部收益率仍达到中高8%[83][84] - 这些资产已列入处置目标名单一段时间，等待资产价值恢复，出售它们是为了剔除表现不佳者，将资本重新配置到增长更高的机会中[86] 问题: 开发管道和土地选项是否因市场细分偏好变化而调整 - 公司多年来一直关注市场细分，例如在中大西洋地区更侧重北弗吉尼亚，在南加州侧重圣地亚哥、奥兰治县和文图拉，在西雅图侧重东区[88][89] - 在当前行业收缩的环境下，公司能够利用自身能力在最佳地段推进项目，并构建最佳结构，这类项目往往利润最高[91] 问题: 国防部裁员对DMV地区的乘数效应及对市场租金增长和收购的影响 - 国防部影响的任何乘数效应可能现在被感受到，但尚不确定，需要政府停摆结束后才能更好评估，公司已很长时间未在该地区收购资产[95] 问题: 剩余供应交付的城乡分布及利率下降后新开发项目的可能地点 - 未来一年左右，城市次级市场的供应交付仍将高于郊区次级市场，但差距在缩小，郊区次级市场的开发经济性目前更好，但获取许可更困难[101][102] - 城市核心区可能通过旧办公楼改造为住宅来增加供应，且建设周期更短[103] 问题: 续租和新租租金差距扩大对2026年租金增长的影响 - 续租和新租租金差距扩大部分是由于季节性因素，但新租租金疲软超出了季节性，特别是在中大西洋、洛杉矶和丹佛等市场[107] - 预计这种态势将持续到年底，春季租赁季节通常会出现转变，但2026年预测尚未提供[108]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO每股为0.05美元，低于先前预期，其中0.03美元归因于同店投资组合业绩，包括0.01美元的收入减少和0.02美元的运营费用增加 [9] - 将2025年全年核心FFO每股指引下调0.14美元至11.25美元，反映同比增长预期为2.2% [12] - 更新后的全年展望包括同店住宅收入增长2.5%，同店住宅运营费用增长3.8%，同店住宅NOI增长2.0% [13] - 第四季度核心FFO每股预期下调0.09美元，主要受0.06美元的同店投资组合NOI减少驱动，包括0.04美元的同店住宅收入减少和0.02美元的同店住宅运营费用增加 [14] - 第三季度股票回购金额为1.5亿美元，平均价格为每股193美元 [7] 各条业务线数据和关键指标变化 - 开发中项目价值达到32亿美元，其中95%已匹配融资，未趋势化成本收益率为6.2% [22] - 价值9.5亿美元的开发活动表现超出初始预期10个基点，得益于1000万美元的成本节约和租金比预期高出每月50美元 [23] - 新泽西的三个新租赁社区起始租金设定比预期高出2% [23] - 其他租金收入在2026年预计将继续实现远高于平均水平的增长 [21] - 租赁社区表现良好，但丹佛等特定市场面临挑战，需提供相当于超过两个月租金的优惠 [50] 各个市场数据和关键指标变化 - 收入疲软在中大西洋地区（尤其是受政府停摆影响）和南加州（尤其是洛杉矶，影视行业就业下降约35%）最为显著 [16][17] - 中大西洋地区预计将持续疲软至年底，而洛杉矶的新税收激励措施带来的就业效益可能要到2026年或更晚才会显现 [17] - 丹佛市场供应过剩，租赁步伐和优惠水平面临压力 [50] - 郊区的东北部市场（如新泽西）表现依然强劲 [52] - 已确立区域的供应交付量预计在2026年仅占存量的80个基点，远低于过去十年平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进战略重点领域，包括技术、人工智能和集中化服务的应用，预计到2025年底将实现其8000万美元年度增量NOI目标的约60% [8] - 投资组合重新分配目标包括减少在中大西洋和加州的整体敞口，并在区域内进行调整，例如在中大西洋地区增加对北弗吉尼亚的敞口（目前占投资组合近50%） [32] - 开发战略侧重于在行业整体收缩时增加动工项目，利用成本较低和竞争减弱的环境，2026年计划启动约10亿美元的项目，目标收益率在6.5%至接近7%的范围内 [27][28] - 公司强调其资产负债表实力，杠杆率低，可用流动性超过30亿美元，为资本配置提供了灵活性 [7][56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公寓需求低于预期，归因于就业增长放缓、宏观经济不确定性增加、消费者信心下降以及政府雇佣和资金减少 [9] - 全国商业经济协会（NABE）目前预测2025年增长72.5万个就业岗位，低于先前预测的超过100万个，第四季度预计每月仅增长2.9万个工作岗位 [9] - 尽管近期就业增长低于预期，但投资组合因供应水平极低和缺乏经济适用的出售替代方案而处于相对有利地位 [18] - 对2026年的初步展望包括预计的收益增长（earn-in）约为70个基点，坏账改善至少带来15个基点的收益，以及其他租金收入的强劲增长 [19][20][21] - 预计在宏观经济确定性增加、关税问题解决和政府停摆结束后，商业投资和劳动力投资将会增加 [63] 其他重要信息 - 运营费用增长超出预期，特别是在维修和维护、保险、公用事业和相关福利成本方面，部分原因是上半年节省的费用在下半年发生，且维修成本高于预期 [10][11] - 坏账略有上升，导致季度收入出现5个基点的不利差异，但预计2025年将改善约15个基点，2026年至少改善15个基点 [16][20][21] - 本季度资产处置总额为5.85亿美元，其中部分项目出现轻微经济亏损，但2025年全年处置的无杠杆内部收益率仍达到8%左右 [82][84] 问答环节所有的提问和回答 问题: 关于下一批开发项目和资本配置决策，包括与股票回购的比较 [26] - 公司资产负债表强劲，为资本配置提供了灵活性 2026年开发启动基准计划约为10亿美元，主要集中在已确立区域，基于当前租金和成本，收益率在6.5%至接近7%的范围内 股票回购也是一个机会，第三季度回购了1.5亿美元股票，公司将在开发、回购和再投资机会之间保持灵活 [27][28][29] 问题: 对南加州和中大西洋市场的长期看法以及投资组合敞口偏好 [32] - 公司持续推动投资组合分配目标，减少在中大西洋和加州的整体敞口，并在区域内进行调整，例如在中大西洋地区增加对北弗吉尼亚的敞口 政府停摆被视为周期性而非长期问题，中大西洋地区2026年供应量预计将大幅下降至仅5000个单位，为需求复苏提供了良好基础 南加州经济多元化，供应水平低，预计未来几年供应量将显著减少 [32][34][35][36] 问题: 开发收益率、股票回购与实时交易市场收益率比较，以及不同市场的差异 [38] - 稳定资产销售的市场定价没有变化，资本化率范围在4%中高段至5%中低段，取决于地理位置 例如，哥伦比亚特区地区的资本化率在5%中段左右，而西雅图郊区资产以4.6%的资本化率出售 资本化率保持稳定，随着长期利率下降，交易速度有所增加 [39][40] 问题: 哥伦比亚特区处置资产的资本化率细节以及维修和维护费用意外增加的原因 [42] - 哥伦比亚特区销售的整体资本化率约为5.5%，住宅资本化率在5%低中段 维修和维护费用意外增加是由于多种因素造成的，包括单位周转成本更高、存在跳过租约和驱逐情况，并非特定模式，只是第三季度表现不及第二季度 [42][43] 问题: 丹佛开发资产的租赁更新以及租赁资产在续租时的表现 [47] - 开发租赁资产总体表现良好，租金和成本节约方面均超出预期，带来了永久性的基础降低 公司通常计划在12个月内完成租赁，以避免与续租竞争，但丹佛的Governors Park等个别市场因供应过剩而面临挑战，优惠水平较高 郊区东北部市场表现强劲 [48][49][50][52] 问题: 未来股票回购活动的资金安排以及是否仍以处置为最佳途径 [55] - 公司资产负债表强劲，杠杆率低（净债务/EBITDA为4.5倍），拥有大量可用流动性 股票回购计划已重新授权，新增5亿美元额度 回购资金可能来自商业票据（当前利率在4%低段），并计划通过资产销售和长期债务进行杠杆中性调整 回购和开发并非二元选择，公司将保持灵活 [56][57][58][59] 问题: 在目前环境下对市场走向的可见度，以及周期好转前的潜在路径 [61] - 可见度基于投资组合的定位，特别是极低的供应水平，这意味着不需要大量增量需求就能实现强劲业绩 希望宏观经济确定性增加、关税问题解决和政府停摆结束能带来商业投资和劳动力投资的增加 [62][63] 问题: 坏账高于预期的原因，以及开发租赁社区是否坏账更高 [66] - 坏账差异约为5个基点，相对较小，与法院处理时间等因素有关 坏账情况正在改善，待处理案件数量比2024年底减少了20%-25% 开发租赁社区的坏账不一定更高，通常取决于市场和使用的筛选工具 [67][68][69] 问题: 华盛顿特区市场政府停摆的滞后影响以及入门级就业市场疲软对投资组合的广泛影响 [74] - 政府停摆的影响可能现在才显现，考虑到正常的遣散费和通知期 2026年供应前景大幅改善，如果停摆结束并恢复正常业务，情况会更好 投资组合平均租客年龄在30多岁，从事高附加值工作，受AI自动化影响较小，而旧金山和西雅图等市场正受益于AI行业的需求 [75][76][77][78] 问题: 本季度资产处置出现轻微经济亏损的原因 [82] - 处置资产中有部分表现不佳，例如布鲁克林的一个开发项目和NoMa的一个收购项目，但2025年全年处置的无杠杆内部收益率仍达到8%左右，长期投资记录依然强劲 这些资产是计划中要剥离的低绩效资产，旨在将资本重新配置到更高增长的机会上 [82][84][86] 问题: 开发管道和土地期权是否因市场细分偏好变化而调整 [87] - 公司多年来一直积极调整，开发重点集中在表现最佳的细分市场，例如在中大西洋地区侧重北弗吉尼亚，在南加州侧重圣地亚哥、奥兰治县和文图拉，在西雅图侧重东区 在当前行业收缩的环境下，公司有机会推进最佳房地产项目 [88][89][91] 问题: 华盛顿特区就业削减的乘数效应是否影响对2026年市场租金增长的信心，以及对该地区收购的影响 [94] - 政府停摆的潜在影响可能现在才显现，但目前尚不确定是否存在涟漪效应 公司已很长时间未在该地区进行收购 [95] 问题: 当前供应周期中剩余交付和租赁项目更多集中在城市还是郊区，以及利率下降后未来开发的重点区域 [100] - 未来一年，城市细分市场的供应交付量仍高于郊区细分市场，但差距正在缩小 郊区的开发经济学目前更好，但授权更困难 城市核心区可能通过办公转住宅的适应性再利用项目增加供应 [101][102][103] 问题: 续租租金与新租租金之间差距扩大的动态及其对2026年租金增长的影响 [106] - 续租与新租租金差距扩大是季节性现象，但新租租金疲软程度超出预期，特别是在中大西洋、洛杉矶和丹佛等市场 预计这种态势将持续到年底，并在春季租赁季节恢复正常模式 [107][108]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而2024年同期净利润为2640万美元，摊薄后每股收益1美元 [7] - 第一季度总营收6320万美元，低于2024年同期的6760万美元 [7] - 第一季度NOI为3780万美元，涉及35处房产，2024年同期为4110万美元，涉及37处房产 [7] - 第一季度同店租金和入住率分别下降1.3%和0.3%，同店收入下降1%，同店NOI下降3.8% [7] - 第一季度核心FFO为1910万美元，摊薄后每股0.75美元，2024年同期摊薄后每股0.74美元 [7] - 第一季度完成20套全面和部分升级，租赁201套升级单元，平均月租金溢价62美元，投资回报率16.1% [8] - 自成立以来，完成8558套全面和部分升级、4795套厨房和洗衣设备安装以及11389套技术套餐安装，每套单元月租金分别增加172.5美元和43美元，投资回报率分别为20.7%、64.5%和37.2% [9] - 2025年3月31日支付季度股息，每股普通股0.51美元，自成立以来股息增长147.6% [9] - 第一季度股息由核心FFO覆盖1.4倍，核心FFO派息率为68.3% [9] - 基于当前市场资本化率和预期NOI，报告每股净资产价值（NAV）范围为44.2 - 58.2美元，中点为51.2美元，平均资本化率范围为5.25% - 5.75%，季度环比保持稳定 [10] - 2025年全年指导范围调整，摊薄后每股收益亏损为 - 1.08（高端）至 - 1.36（低端）美元，中点为 - 1.22美元；摊薄后核心FFO为2.89（高端）至2.61（低端）美元，中点为2.75美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店运营方面，入住率季度末为94.4%，纳什维尔和菲尼克斯分别达到95.4%和94.6%，夏洛特、奥兰多、南佛罗里达和拉斯维加斯平均入住率为95.1% [12] - 截至当日上午，投资组合出租率为95.5%，60天趋势良好，为92% [13] - 第一季度同店NOI下降3.8%，但比内部预测好2%，坏账同比改善近40% [13] - 符合条件租户的续约转化率为54%，续约租金提高73个基点 [13] - 4月混合租赁增长预计持平，但有迹象表明需求强劲，预计本季度晚些时候和2025年下半年租金将实现正增长 [13] - 运营费用增长季度末为3.7%，维修和保养费用符合预期，为4.9%，周转成本比上一年季度改善2% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度全国吸收超过38000套单元，为创纪录的第一季度租赁和需求表现 [14] - 公司的亚特兰大、菲尼克斯和达拉斯市场在吸收量方面排名前三，夏洛特和坦帕表现出色，五个市场进入第一季度吸收量前十 [15] - RealPage预测公司子市场未来三年可用库存每年增长1.4%，远低于近期历史供应浪潮的快速增长 [16] - RealPage 4月数据预测公司子市场交付量同比下降22%，从17636套降至13750套，2026年新供应将再下降38%至8494套，2027年将大幅下降82%至1513套 [17] - 10个市场中有6个市场租金持平或正增长，坦帕和拉斯维加斯租金增长最强劲，分别为1.9%和1.6%，南佛罗里达、DFW、夏洛特和亚特兰大在第一季度季节性较慢时期租金增长在0% - 1%之间 [17][18] - 3月，公司35处房产中有17处位于四个市场（南佛罗里达、夏洛特、DFW和拉斯维加斯）转向新租赁正增长，高于第四季度的2处；4月迄今，35处房产中有20处情况进一步改善，拉斯维加斯、坦帕、DFW和南佛罗里达表现突出 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在多数市场转向租金增长举措，同时在新交付和优惠仍影响资产的地方继续平衡入住率最大化 [16] - 公司积极监测销售市场机会，关注市场资本化率变化，优质资产定价预期强劲，多数交易预期在5%的资本化率水平 [21] - 公司专注于推动内部增长和资本循环，随着供应在今年晚些时候被消化，将继续执行相关策略 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件第一季度保持强劲，全国租赁和需求表现创纪录，公司多个市场表现出色，资产有望受益于租赁需求增加和经营环境改善 [14][15] - 新租赁增长的拐点是积极信号，公司对2025年初至4月下旬的表现满意，预计同店NOI在今年剩余时间将上升 [13][22] - 公司认为尽管面临一些挑战，但资产处于有利位置，能够在改善的环境中实现增长，对拉斯维加斯等市场持乐观态度，计划继续关注收购机会 [15][48] 其他重要信息 - 公司和BH Construction积极监测关税影响，目前对公司影响较小，多数供应商价格持平或预计在不确定情况下上涨10% - 20% [19] - 4月28日，公司董事会批准每股0.51美元的季度股息，将于6月30日支付给6月16日登记在册的股东 [11] - 自4月1日以来，公司以平均每股34.29美元的价格回购223109股普通股，总计约760万美元，较当前NAV中点折价33% [11] - 4月3日，公司与摩根大通签订1亿美元的五年期利率互换协议，固定利率为3.489% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：哪些市场的资本化率处于公司NAV指导范围的高端与低端 - 回答：亚特兰大和DFW市场的资本化率相对较弱，符合市场供应情况；优质资产投标积极，如在拉斯维加斯的交易中，优质资产的资本化率可达5%或更低 [25] 问题2：公司是否会在当前股价下加大资产处置力度以回购股票缩小估值差距 - 回答：公司希望维持稳定的回购计划，同时抓住机会进行资本循环，将部分资产出售所得用于投资新的增值资产，但这取决于股价情况 [28] 问题3：核心FFO每股指导范围上调是否主要由于预期更多股票回购和利率互换锁定更好的固定利率 - 回答：是的，市场上互换利率大幅下降，公司能够以低于3.5%的利率锁定1亿美元名义金额，且曲线回落，有助于提高未来指导 [34][35] 问题4：公司为何在利率互换方面不够激进 - 回答：过去一周市场波动较大，信用利差飙升，目前市场趋于稳定，公司会密切关注并寻找更好的交易机会 [36][37] 问题5：第一季度新租金增长和续约增长与增值计划的关系，以及今年剩余时间增值计划的预期产出 - 回答：新租赁增长主要是有机增长，并非由翻新结果驱动；公司目标是在下半年提高增值计划的产出，希望达到每季度200套左右，最终目标是每季度400套 [38][40][41] 问题6：在当前股价下，公司对今年剩余时间股票回购的看法 - 回答：公司认为当前股价对应的隐含资本化率仍有吸引力，会在工作日和市场波动时进行回购，上限为NAV范围低端的10%折扣或6.25%的资本化率 [42] 问题7：如何解释拉斯维加斯市场的强劲表现，以及公司在该市场的投资策略 - 回答：公司在拉斯维加斯的资产处于价格可承受区间，市场历史上住房供应不足，净迁移流入持续，是公司希望继续关注的收购市场 [47][48] 问题8：如果当前新租赁增长趋势持续到旺季，今年第三季度新租赁增长率可能达到的峰值 - 回答：公司第一季度净有效租金为1482美元，要达到收入指导上限，只需将每套单元租金提高到1520美元，有实现几个百分点增长的潜力 [50][51] 问题9：请说明全年资本支出（CapEx）的指导，包括经常性和非经常性支出 - 回答：第一季度经常性和非经常性CapEx约为600万美元，同比略有下降，预计全年支出相对稳定，第二和第三季度部分房产有外部CapEx，但不重大，内部升级可能会有所增加，但取决于需求 [53][54][55] 问题10：第一季度运营费用（OpEx）、财产税和保险费用低于预期的原因，以及对全年的影响 - 回答：公司在集中化工资和维护安排方面取得进展，预计未来维护工资支出将下降；财产税处于评估周期，会有波动，但无重大影响；近期保险续约结果良好，将带来一定节省，但第一季度数据未体现；总体对全年OpEx持乐观态度 [60][61][62]