财务数据和关键指标变化 - 第一季度净亏损690万美元，摊薄后每股亏损0.27美元，而2024年同期净利润为2640万美元，摊薄后每股收益1美元 [7] - 第一季度总营收6320万美元，低于2024年同期的6760万美元 [7] - 第一季度NOI为3780万美元，涉及35处房产，2024年同期为4110万美元，涉及37处房产 [7] - 第一季度同店租金和入住率分别下降1.3%和0.3%，同店收入下降1%，同店NOI下降3.8% [7] - 第一季度核心FFO为1910万美元，摊薄后每股0.75美元，2024年同期摊薄后每股0.74美元 [7] - 第一季度完成20套全面和部分升级，租赁201套升级单元，平均月租金溢价62美元，投资回报率16.1% [8] - 自成立以来，完成8558套全面和部分升级、4795套厨房和洗衣设备安装以及11389套技术套餐安装，每套单元月租金分别增加172.5美元和43美元，投资回报率分别为20.7%、64.5%和37.2% [9] - 2025年3月31日支付季度股息，每股普通股0.51美元，自成立以来股息增长147.6% [9] - 第一季度股息由核心FFO覆盖1.4倍，核心FFO派息率为68.3% [9] - 基于当前市场资本化率和预期NOI，报告每股净资产价值（NAV）范围为44.2 - 58.2美元，中点为51.2美元，平均资本化率范围为5.25% - 5.75%，季度环比保持稳定 [10] - 2025年全年指导范围调整，摊薄后每股收益亏损为 - 1.08（高端）至 - 1.36（低端）美元，中点为 - 1.22美元；摊薄后核心FFO为2.89（高端）至2.61（低端）美元，中点为2.75美元 [10] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度同店运营方面，入住率季度末为94.4%，纳什维尔和菲尼克斯分别达到95.4%和94.6%，夏洛特、奥兰多、南佛罗里达和拉斯维加斯平均入住率为95.1% [12] - 截至当日上午，投资组合出租率为95.5%，60天趋势良好，为92% [13] - 第一季度同店NOI下降3.8%，但比内部预测好2%，坏账同比改善近40% [13] - 符合条件租户的续约转化率为54%，续约租金提高73个基点 [13] - 4月混合租赁增长预计持平，但有迹象表明需求强劲，预计本季度晚些时候和2025年下半年租金将实现正增长 [13] - 运营费用增长季度末为3.7%，维修和保养费用符合预期，为4.9%，周转成本比上一年季度改善2% [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度全国吸收超过38000套单元，为创纪录的第一季度租赁和需求表现 [14] - 公司的亚特兰大、菲尼克斯和达拉斯市场在吸收量方面排名前三，夏洛特和坦帕表现出色，五个市场进入第一季度吸收量前十 [15] - RealPage预测公司子市场未来三年可用库存每年增长1.4%，远低于近期历史供应浪潮的快速增长 [16] - RealPage 4月数据预测公司子市场交付量同比下降22%，从17636套降至13750套，2026年新供应将再下降38%至8494套，2027年将大幅下降82%至1513套 [17] - 10个市场中有6个市场租金持平或正增长，坦帕和拉斯维加斯租金增长最强劲，分别为1.9%和1.6%，南佛罗里达、DFW、夏洛特和亚特兰大在第一季度季节性较慢时期租金增长在0% - 1%之间 [17][18] - 3月，公司35处房产中有17处位于四个市场（南佛罗里达、夏洛特、DFW和拉斯维加斯）转向新租赁正增长，高于第四季度的2处；4月迄今，35处房产中有20处情况进一步改善，拉斯维加斯、坦帕、DFW和南佛罗里达表现突出 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在多数市场转向租金增长举措，同时在新交付和优惠仍影响资产的地方继续平衡入住率最大化 [16] - 公司积极监测销售市场机会，关注市场资本化率变化，优质资产定价预期强劲，多数交易预期在5%的资本化率水平 [21] - 公司专注于推动内部增长和资本循环，随着供应在今年晚些时候被消化，将继续执行相关策略 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场条件第一季度保持强劲，全国租赁和需求表现创纪录，公司多个市场表现出色，资产有望受益于租赁需求增加和经营环境改善 [14][15] - 新租赁增长的拐点是积极信号，公司对2025年初至4月下旬的表现满意，预计同店NOI在今年剩余时间将上升 [13][22] - 公司认为尽管面临一些挑战，但资产处于有利位置，能够在改善的环境中实现增长，对拉斯维加斯等市场持乐观态度，计划继续关注收购机会 [15][48] 其他重要信息 - 公司和BH Construction积极监测关税影响，目前对公司影响较小，多数供应商价格持平或预计在不确定情况下上涨10% - 20% [19] - 4月28日，公司董事会批准每股0.51美元的季度股息，将于6月30日支付给6月16日登记在册的股东 [11] - 自4月1日以来，公司以平均每股34.29美元的价格回购223109股普通股，总计约760万美元，较当前NAV中点折价33% [11] - 4月3日，公司与摩根大通签订1亿美元的五年期利率互换协议，固定利率为3.489% [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：哪些市场的资本化率处于公司NAV指导范围的高端与低端 - 回答：亚特兰大和DFW市场的资本化率相对较弱，符合市场供应情况；优质资产投标积极，如在拉斯维加斯的交易中，优质资产的资本化率可达5%或更低 [25] 问题2：公司是否会在当前股价下加大资产处置力度以回购股票缩小估值差距 - 回答：公司希望维持稳定的回购计划，同时抓住机会进行资本循环，将部分资产出售所得用于投资新的增值资产，但这取决于股价情况 [28] 问题3：核心FFO每股指导范围上调是否主要由于预期更多股票回购和利率互换锁定更好的固定利率 - 回答：是的，市场上互换利率大幅下降，公司能够以低于3.5%的利率锁定1亿美元名义金额，且曲线回落，有助于提高未来指导 [34][35] 问题4：公司为何在利率互换方面不够激进 - 回答：过去一周市场波动较大，信用利差飙升，目前市场趋于稳定，公司会密切关注并寻找更好的交易机会 [36][37] 问题5：第一季度新租金增长和续约增长与增值计划的关系，以及今年剩余时间增值计划的预期产出 - 回答：新租赁增长主要是有机增长，并非由翻新结果驱动；公司目标是在下半年提高增值计划的产出，希望达到每季度200套左右，最终目标是每季度400套 [38][40][41] 问题6：在当前股价下，公司对今年剩余时间股票回购的看法 - 回答：公司认为当前股价对应的隐含资本化率仍有吸引力，会在工作日和市场波动时进行回购，上限为NAV范围低端的10%折扣或6.25%的资本化率 [42] 问题7：如何解释拉斯维加斯市场的强劲表现，以及公司在该市场的投资策略 - 回答：公司在拉斯维加斯的资产处于价格可承受区间，市场历史上住房供应不足，净迁移流入持续，是公司希望继续关注的收购市场 [47][48] 问题8：如果当前新租赁增长趋势持续到旺季，今年第三季度新租赁增长率可能达到的峰值 - 回答：公司第一季度净有效租金为1482美元，要达到收入指导上限，只需将每套单元租金提高到1520美元，有实现几个百分点增长的潜力 [50][51] 问题9：请说明全年资本支出（CapEx）的指导，包括经常性和非经常性支出 - 回答：第一季度经常性和非经常性CapEx约为600万美元，同比略有下降，预计全年支出相对稳定，第二和第三季度部分房产有外部CapEx，但不重大，内部升级可能会有所增加，但取决于需求 [53][54][55] 问题10：第一季度运营费用（OpEx）、财产税和保险费用低于预期的原因，以及对全年的影响 - 回答：公司在集中化工资和维护安排方面取得进展，预计未来维护工资支出将下降；财产税处于评估周期，会有波动，但无重大影响；近期保险续约结果良好，将带来一定节省，但第一季度数据未体现；总体对全年OpEx持乐观态度 [60][61][62]