行业前景 - 美国老年人口增长推动养老住房需求 婴儿潮一代成为历史上最富有世代 2030年将全部超过65岁[1] - 养老住房行业具有可靠投资价值 大量富裕婴儿潮群体可自主支付养老住房费用 无需政府援助[2] 公司业务模式 - Welltower作为领先养老住房房地产投资信托基金 其运营的养老住房设施收入主要来自私人支付源 而非医疗保险或医疗补助[2] - 缺乏政府支付方 exposure使公司近年来在入住率和租金率方面实现强劲增长[4] 财务表现 - 第二季度养老住房板块净营业收入同比增长23.4%[4] - 2024年预期FFO每股5.06-5.14美元 区间中点预示18%增长[4] - 2025年预期FFO每股达5.10美元[5] 股东回报 - 当前股息收益率1.8% 今年初将年度股息提高10.5%至每股2.96美元[5] - 基于FFO增长预期 季度派息仍有较大提升空间[5]

行业基本面 - 养老住宅是目前增长最快的房地产板块之一 受到大量投资者资本青睐 [1] - 房地产投资信托基金整体恢复增长 同店NOI年均增长达29% [3] - 医疗保健是REITs中增长最快的板块 同店NOI增长达66% 其中养老住宅实际实现低双位数增长 [6][9] - 养老住宅成为仅次于制造住宅的第二快增长REIT资产类型 [10] - 行业强劲增长基于五大因素：人口老龄化、高吸收率、建设减少、入住率上升、养老金提升支付能力 [10][11] - 2015-2019年新供应量年均达存量库存的3% 导致2018-2019年供应过剩 [13][15] - 疫情期间入住率暴跌至80%以下 多家运营商破产或重新谈判租约 [16] - 2022年开始复苏 吸收率反弹至5% 后降至3% 而新供应量降至1%并保持低位 [17] - 入住率从低于80%恢复至接近90% 完全入住率约为96% 仍有显著增长空间 [18] - 股市走强增强老年人支付能力 财富效应对SHOP板块尤其明显 [19] 公司比较分析 - Welltower是养老住宅NOI增长最直接受益者 吸引绝大部分投资资本 [1] - Welltower五年价格回报率达+181% [22] - Welltower出现显著高估 交易价格达AFFO的384倍 [24][32] - 同行LTC Properties和NHI分别交易于13倍和16倍AFFO Welltower估值超同行两倍以上 [29] - Welltower市净率达198% 高于任何其他REIT 隐含资本化率仅3% 而其他医疗REITs超8% [34][36] - Welltower强劲FFO增长未体现在每股FFO上 因流通股数量激增 [26][29] - NHI基本增长率与Welltower同样强劲 但交易估值不足Welltower一半 [2] - NHI的25年每股FFO增长远强于Welltower [40][43] - NHI投资组合中574%为三重净租约养老住宅 仅51%为SHOP模式 [44][45] - NHI的SHOP同店NOI同比增长29% 受入住率提升、REVPOR增长和利润率扩张驱动 [46] - 三重净租约模式受益相同基本面 但体现在EBITDARM覆盖率改善而非直接收入增长 [47][48] 财务表现 - Welltower的SHOP组合在2025年第二季度同比增长234% [37][38] - 整体同店NOI增长138% 其中三重净租约增长51% 门诊医疗增长26% 长期护理增长27% [38] - NHI预计AFFO每股增长稳定 2025年预期487美元 2026年预期514美元 [50] - NHI当前估值提供近5%的AFFO增长和47%股息率 组合回报有望超越市场 [51]

行业基本面 - 养老地产是目前增长最快的房地产板块之一，其同店净营业收入增长主要由养老住房驱动，实际增速达到低双位数，是仅次于预制房屋的第二快增长REIT资产类型[1][9][10] - 行业基本面强劲的五大驱动因素包括：人口老龄化、高吸收率、新建筑减少、入住率上升空间以及财富效应支撑的支付能力[11] - 行业在2018至2019年经历供应过剩后，吸收率在2022年反弹至约5%，随后降至约3%，而新供应量已降至约1%并维持在该低位，吸收率与新供应量之间的正缺口推动入住率从低于80%恢复至接近90%，而完全入住率约为96%，显示仍有显著增长空间[17][18] - 养老住房REITs的整体有机同店NOI年均增长率为2.9%[3] Welltower估值分析 - Welltower因其是养老住房NOI增长最直接的受益者而吸引了大量资本，其五年价格回报率达+181%[1][22] - 公司当前估值高达38.4倍AFFO，远高于同行LTC Properties的13倍和National Health Investors的16倍，估值溢价超过一倍[33] - 估值过高的体现还包括其股价达到净资产价值的198%，隐含资本化率仅为3%，而其他医疗保健REITs的资本化率略高于8%[34][36] - 尽管总FFO增长强劲，但同期流通股数量激增，导致FFO每股和AFFO每股的长期增长率表现平平，近期增长大部分是对疫情期间损失利润的恢复，价格变动主要来自估值倍数扩张而非实际增长[26][29][32] Welltower运营表现 - Welltower第二季度养老住房运营组合同店NOI同比增长23.4%，其整体投资组合同店NOI增长为13.8%[37][38] - 公司利润已开始超过疫情前水平，并且在费率和入住率方面仍有进一步增长空间[22] National Health Investors投资价值 - National Health Investors的潜在增长率与Welltower同样强劲，但当前交易估值不到Welltower倍数的一半，且增长潜力相似，被认为是更具吸引力的养老住房投资标的[2][48] - 公司投资组合中57.4%为三重净租赁养老住房，仅5.1%为运营组合，其运营组合同店NOI在第二季度同比增长29%，由入住率提升、每房间收入和利润率扩张驱动[44][45][46] - 公司25年FFO每股增长远强于Welltower，当前16倍AFFO的估值对应近5%的AFFO增长和4.7%的股息率，预期回报具有吸引力[40][50][51] 投资策略比较 - Welltower看似优异的表现主要源于其运营组合的合同结构，而非基本面的根本差异，这使得其增长在短期内更明显，但长期来看与NHI的增长率相似[48][49] - 鉴于估值差异巨大，当前被认为是卖出Welltower获利了结，并以更优估值转投NHI的良机[52]