财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.74美元，较上年增长4.2% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净FFO为1.14美元，较上年同期增长3.6% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股正常化FFO为1.15美元，较上年同期增长2.7% [17] - 2025年第一季度FAD为5600万美元，较上年同期增长9.9% [17] - 2025年第一季度房地产投资部门现金租金较第四季度增加260万美元 [17] - 2025年第一季度SHOP部门NOI为310万美元，较上年同期增长4.9% [16][19] - 2025年第一季度SHOP普通股股东FAD贡献经调整后为280万美元，同比增长12.6% [19] - 2025年全年NAREIT FFO和正常化FFO每股摊薄后中值分别为4.67美元和4.71美元，较2024年分别增长2.6%和6.1% [23] - 2025年FAD中值为2.251亿美元，较2月指引的2.217亿美元有所提高，较2024年增长10.2% [24] - 截至2025年3月31日，净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍，处于4 - 5倍的杠杆政策范围内 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产投资业务 - 2025年第一季度现金租金增加，原因包括收购带来约90万美元增长、NHC百分比收入租金120万美元、过渡物业额外租金约20万美元、年度租金增长约70万美元，同时NHC基础租金减少10万美元、递延租金还款减少约30万美元 [18][19] - 年初至今已完成约1.749亿美元房地产投资，平均初始收益率为8.2% [20] SHOP业务 - 第一季度NOI同比增长4.9%至310万美元，居民费用同比增长5.2%，入住率提高390个基点至89.2%，利润率下降10个基点至22.1% [16] - 维持全年12% - 15%的NOI增长目标 [9][17] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上卖家数量增多，但买家群体有限，公司凭借有竞争力的资本成本和良好的债务与股权资本获取渠道，交易活动活跃 [11][12] - 高级住房市场Cap率趋于平稳，主要因债务成本高和物业表现趋于稳定 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大SHOP投资组合，通过内部转换和收购等方式实现增长 [6][7][8] - 积极推进将租赁给Discovery的六个物业组合转换为新的合作模式，为未来将辅助生活社区纳入RIDEA结构提供模板 [8] - 持续优化投资组合，谨慎选择投资机会，不盲目追求增长，注重为股东创造长期价值 [6][7] - 关注市场动态，利用自身优势在高级住房市场竞争中获取更多机会 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，第一季度业绩超预期，得益于收购速度加快和现金租金回收情况改善 [6] - 对投资前景充满信心，预计2025年投资总额将大幅高于2024年，有望超过去年的2.375亿美元 [6][10][11] - 尽管面临Medicaid削减等不确定性，但公司认为自身的地理布局、租户信用和强劲的覆盖率能够减轻潜在影响 [15][16] - 看好SHOP业务的长期发展，维持全年12% - 15%的NOI增长目标 [9][17] 其他重要信息 - 第一季度记录了120万美元的交易成本，与一个大型SHOP投资组合有关，但最终认为该交易不适合股东，决定放弃 [7] - 公司激活了ATM并在第一季度以每股75.52美元的平均价格（扣除费用前）出售了约20.8万股普通股 [20] - 第一季度结算了2024年8月远期发行的剩余96万股普通股，每股调整后价格为68.21美元，获得约6550万美元收益 [21] - 截至2025年3月31日，有6890万美元的托管远期股权收益，可用于未来交付93.1万股普通股，平均价格为每股74美元 [21] - 第一季度末资产负债表状况良好，现金余额为1.35亿美元，有4090万美元的可用ATM额度和2.53亿美元的循环信贷额度 [21][22] - 第一季度后偿还了6010万美元的有担保债务，并将2亿美元的定期贷款延长至2025年12月16日，计划在第三季度末再次延长六个月至2026年 [21][22] - 董事会宣布为2025年6月30日登记在册的股东支付每股0.90美元的股息，将于2025年8月1日支付 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于NHC的进展、Medicaid的影响以及土地和建筑相关情况 - 公司需谨慎谈论土地和建筑相关内容，NHC租赁协议规定其需在2026年底前六个月通知续约，公司正在与NHC进行对话，试图达成早期协议 [31] - Medicaid和提供商税问题带来不确定性，公司有独立的董事会相关方委员会，并聘请了Blueprint Advisors协助确定公平交易和制定战略 [32] 问题2: SHOP第一季度表现低迷的原因 - 有一次性费用影响了业绩，但公司原本预计第一季度业绩相对平稳，冬季通常会有更多居民迁出，不过仍实现了同比增长，且有良好的领先指标，对全年指引保持乐观 [34][35] 问题3: SLM的夹层贷款后续处理情况 - SLM相关事务基本结束，4月收到250万美元还款，随着其出售更多设施，可能会有额外还款，但时间不确定，相关建筑已重新出租，租户表现良好 [36] 问题4: Discovery的三重净租赁转换过程是否顺利，是否会影响租金收入和相关费用 - 向新运营商过渡会有一些噪音，但公司在预测中已考虑到这些因素 [41] - 建筑维护良好，公司将进行一些能产生收入的资本支出 [42] - Discovery在SHOP投资组合方面表现良好，入住率有所提高，公司希望支持其发展，并将一些独立建筑纳入合作关系 [43] - 公司在确定运营转移的完整流程，包括营运资金等方面，对FAD指引有信心，预计不会受到影响 [45] - 当租赁明显无法到期时，公司资产负债表上有直线应收款，将按照以往方式处理 [46] 问题5: 第一季度NHC百分比租金收益对租户盈利能力的影响以及资产推向市场的潜在收益 - 百分比租金已基本计入公司数据，对业绩有轻微积极影响，公司对其有一定的预期 [47] - 相关建筑表现持续改善，租金不断上涨，市场估值良好，公司与Blueprint合作，掌握了资产的合理估值信息，将在谈判中考虑这些因素 [48][49] 问题6: 如何确保SHOP投资组合实现中两位数的同店NOI增长 - 关注激励措施的取消和入住率维持在90%以上，目前激励措施已开始减少，第一季度入住率略有下降是预期之内的，后续有望改善 [50][51] - 持续投资的资本支出预计会随着时间减少，有助于提高业绩 [52] 问题7: 大型SHOP投资组合未成交的原因及经验教训 - 公司在确定物业的实际NOI运行率、增长情况以及对公司的增值潜力后，认为该交易可能不适合，主要原因包括结构和整合问题，目前决定专注于现有投资管道 [54][55] 问题8: 1.55亿美元未确定新投资的组合情况及目标 - 未确定投资组合包括少量贷款和大部分永久产权投资，目前执行情况以永久产权投资为主，预计未来仍将如此，平均收益率假设为8.2%，与近期交易相符 [56][57] 问题9: Discovery租赁和三重净转换的NOI过渡时间 - 公司目标是在第三季度完成，但需经过法律审查和许可证申请等程序，时间仍不确定 [58] 问题10: SHOP第一季度RevPAR增长低但入住率接近90%仍使用大量激励措施的原因 - 并非所有建筑入住率都达到90%，仍有部分建筑需要使用激励措施来提高入住率 [63] - 平均入住时长缩短，导致租户周转加快，公司希望保持入住率稳定，避免在冬季出现大幅下降 [64][65] 问题11: Discovery租赁转换的NOI潜在增长目标 - 公司认为该投资组合有良好的增长潜力，随着时间推移可能实现两位数的NOI增长，未来有可能达到900万 - 1000万美元，但需要持续稳定的增长 [68] - 目前该投资组合的投资回报率略高于3%，公司认为有提升空间，应回归更正常的水平 [70] 问题12: 关于Tax租户的最新情况 - 公司没有更多信息可分享，该租户的公开披露信息与公司所知一致，相关建筑按约定支付租金，运营表现良好 [73] 问题13: 交易活动加速的驱动因素以及投资管道的深度 - 卖家意识到当前市场情况，Cap率趋于平稳，利率较高且短期内下降的可能性较小，卖家希望回收资金 [76] - 买家群体有限，公司凭借SHOP产品在优质物业市场更具竞争力，专注于高级住房投资，投资管道丰富，总漏斗规模是2月的三到四倍 [77][78] 问题14: 收购速度是否会在下半年加快 - 收购速度有可能加快，但公司会谨慎选择投资机会，确保投资对公司有增值作用，同时也会考虑团队的扩张情况 [79][80] 问题15: Cap率趋于平稳的原因 - 债务成本仍然较高，买家如果降低Cap率可能会面临负杠杆，从而推动Cap率上升 [81] - 物业表现趋于稳定，增长速度从两位数降至中高个位数，公司在筛选投资机会时会关注增长潜力和初始收益率 [81][82] 问题16: 公司今年晚些时候进入债券市场的融资规模和成本考虑 - 公司会比较股权和长期债券的增量成本，目前两者成本相近 [86] - 由于市场环境和公司评级等因素，公司需要谨慎选择发行窗口，最低发行规模为3亿美元，以获得最大的债券流动性 [87] - 公司计划发行较长期限的债券，以改善流动性 [88] 问题17: 十年期债券的利差触发点 - 第一季度利差扩大至超过200个基点，超出历史预期，公司将根据市场情况在未来几个季度做出决策 [89] 问题18: NHC相关代理战的预计成本 - 公司在指引中预计成本为100万美元，第一季度结果中在正常化FFO线有约26.4万美元的加回 [91] 问题19: SHOP入住率环比下降的原因 - 主要是由于居民需要更高水平的护理或去世导致的迁出，季节性因素导致去世人数略有增加，财务原因导致的迁出情况不明显 [92]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净收益为0.74美元，较上年增长4.2% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股净FFO为1.14美元，较上年同期增长3.6% [17] - 2025年第一季度摊薄后普通股每股正常化FFO为1.15美元，较上年同期增长2.7% [17] - 2025年第一季度FAD为5600万美元，较上年同期增长9.9% [17] - 2025年第一季度房地产投资部门现金租金较第四季度增加260万美元 [17] - 2025年第一季度SHOP部门NOI为310万美元，较上年同期增长4.9% [15][19] - 2025年第一季度SHOP普通股股东FAD贡献经调整后为280万美元，同比增长12.6% [19] - 公司将2025年全年NAREIT FFO和正常化FFO每股摊薄后指引中点分别提高至4.67美元和4.71美元，较2024年分别增长2.6%和6.1% [23] - 公司将2025年FAD指引中点提高至2.251亿美元，较2月指引的2.217亿美元有所提升，较2024年增长10.2% [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房地产投资业务：2025年第一季度完成约7600万美元的三笔房地产收购，包括将非 performing SLM 抵押贷款转换为完全所有权租赁安排；截至目前已宣布投资约1.749亿美元，平均初始收益率为8.2% [20] - SHOP业务：第一季度NOI同比增长4.9%至310万美元，居民费用同比增长5.2%，入住率提高390个基点至89.2%，利润率较上年同期下降10个基点至22.1%；公司维持2025年SHOP NOI增长12% - 15%的目标 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场上卖家数量增多，买家池相对有限，公司认为2025年投资将大幅高于2024年 [11] - 公司有竞争力的资本成本，能获得债务和股权资本，交易活动活跃 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司积极追求约2.64亿美元的投资管道，包括高级住房的房地产和SHOP交易，也在评估一些估值达9位数的大型交易 [11] - 公司专注于发展SHOP投资组合，通过内部转换和与新运营伙伴合作等方式进行拓展 [7] - 公司对现有投资组合进行优化，如将租赁给Discovery的六处物业转换为新的合作模式 [7] - 公司在评估投资机会时注重投资的增值性，不会为了增长而盲目追求交易 [6] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司2025年开局良好，第一季度业绩超预期，得益于收购速度加快和现金租金回收情况好 [5] - 公司对投资管道有信心，预计能超过2024年的投资总额 [10] - 公司认为市场基本面趋势向好，尽管第一季度SHOP业务有季节性波动，但仍维持全年NOI增长目标 [16] 其他重要信息 - 公司在第一季度确认了120万美元的交易成本，约合每股0.03美元，影响了净收入、NAREIT FFO和正常化FFO [17] - 公司在第一季度激活了ATM并出售约20.8万股普通股，平均价格为每股75.52美元；结算了2024年8月远期发行的剩余96万股普通股，收益约6550万美元 [20] - 截至2025年3月31日，公司有6890万美元的托管远期股权收益，可用于未来交付93.1万股普通股，平均价格为每股74美元；资产负债表上有1.35亿美元现金 [21] - 第一季度后，公司偿还了6010万美元的有担保债务，并将2亿美元定期贷款延长六个月至2025年12月16日 [21] - 公司董事会宣布为2025年6月30日登记在册的股东支付每股0.90美元的股息，将于2025年8月1日支付 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 关于NHC的进展、对Medicaid的清晰度需求以及土地和建筑相关情况 - 公司与NHC的租约规定其需在2026年底前六个月通知续约，目前正在与他们对话，看能否达成早期协议；Medicaid和提供商税问题影响未来前景；公司有独立董事相关方委员会和聘请的顾问协助确定公平交易和战略 [30][31] 问题2: SHOP第一季度表现低迷的原因 - 有一次性费用影响，但整体符合季节性预期，冬季有较多额外迁出；公司仍看到良好的领先指标，对全年指导目标保持乐观 [34][35] 问题3: SLM的夹层贷款剩余情况 - SLM基本处理完毕，4月收到250万美元还款，随着其出售更多设施，可能会有额外还款，但时间不确定；相关建筑已重新出租，租户表现良好 [36] 问题4: Discovery的三重净转换过程是否无缝，租金收集、直线租金注销或递延资本支出情况，以及为何继续投资SHOP却要转换资产 - 转换过程会有一些噪音，公司在预测中已考虑；建筑维护良好，会有产生收入的资本支出；Discovery在SHOP投资组合上表现良好，入住率提高，公司希望支持表现好的部分，同时也会寻找新方向 [40][41][42] 问题5: 第一季度NHC百分比租金收益对租户盈利能力的影响，业务表现以及资产推向市场的上行空间 - 百分比租金已基本计入公司数据，影响较小；建筑表现持续改善，租金上涨，市场估值良好，公司与顾问合作以获取更多信息用于谈判 [46][47][48] 问题6: 如何实现SHOP投资组合中 teens 级别的同店NOI增长 - 关注激励措施的取消和入住率维持在90%以上，减少额外激励费用；同时，经常性资本支出预计会随着时间减少 [49][50][51] 问题7: 大型SHOP投资组合未完成的过程细节和经验教训 - 公司在确定实际NOI运行率、增长情况和交易增值性后，认为该交易不适合，主要是结构和融入公司组织的问题；目前专注于现有投资管道 [53][54] 问题8: 1.55亿美元未确定新投资的资产类型组合和目标 - 未确定投资包括少量贷款和大部分完全所有权投资，预计未来仍以完全所有权投资为主，平均收益率为8.2% [55][56] 问题9: Discovery租约和三重净转换的NOI过渡时间 - 目标是第三季度，但需经过法律审查和执照申请等程序 [57] 问题10: SHOP本季度同店NOI较弱，RevPOR增长低但入住率接近90%仍使用大量激励措施的原因 - 并非所有建筑入住率都达到90%，部分建筑仍需激励措施；同时，平均停留时间缩短，为维持入住率需要使用激励措施 [62][63][64] 问题11: Discovery转换的NOI上行空间 - 该投资组合有良好的增长潜力，未来可能成为两位数NOI增长者，公司希望通过新合作关系和资本支出实现稳定增长 [66] 问题12: 关于Tax的最新情况 - 公司没有更多信息，与公开披露一致，租户按时支付租金，表现正常 [71] 问题13: 交易活动加速的驱动因素和投资管道深度 - 卖家意识到当前市场情况，Cap利率趋于平稳，利率较高，卖家希望回收资本；买家池有限，公司的SHOP产品使其在高质量物业上更具竞争力；投资管道主要是高级住房的房地产投资，总漏斗是目前管道的三到四倍 [74][75][76] 问题14: 收购速度是否会在今年下半年加快 - 收购速度可能会加快，但公司会谨慎选择投资机会，确保对公司有增值作用，并考虑团队的增长 [78][79] 问题15: Cap利率趋于平稳的原因 - 债务成本仍然较高，买家若压低Cap利率会面临负杠杆；物业表现趋于稳定，增长在中高个位数 [80][81] 问题16: 公司今年晚些时候进入债券市场的融资规模范围和成本与指导的关系 - 公司会比较股权和长期债券成本，由于市场情况和公司评级等因素，需谨慎选择发行窗口；最低融资规模为3亿美元以获得最大流动性 [84][85] 问题17: 十年期债券的利差触发点 - 第一季度利差扩大至超过200个基点，历史预期为低于200个基点，未来需看市场情况 [88] 问题18: NHC相关代理战的预计成本 - 公司在指导中预计成本为100万美元，第一季度结果中有约26.4万美元的调整 [89] 问题19: SHOP入住率环比下降的原因 - 主要是由于更高水平的护理需求或死亡导致的迁出，财务迁出情况没有大幅增加 [90]

业绩总结 - 2025年第一季度每股稀释净收入为0.74美元，较2024年第一季度的0.71美元增长4.2%[8] - 2025年第一季度NAREIT FFO每股为1.14美元，较2024年第一季度的1.10美元增长3.6%[8] - 2025年第一季度可分配资金(FAD)为56,001千美元，较2024年第一季度的50,975千美元增长9.9%[8] - 2025年第一季度的租赁收入为65.3百万美元，较2024年第一季度增长8.0%[11] - 2025年第一季度的SHOP NOI为3.1百万美元，较2024年第一季度增长4.9%[11] - 2025年第一季度的平均入住率为89.2%，较去年同期增长390个基点[11] - 2025年第一季度的FAD支付比率为75.0%[8] - 2025年第一季度的NOI利润率略微下降10个基点至22.1%[48] - 2025年第一季度的RevPOR同比增长约1.0%，达到$3,008[48] - 2025年第一季度的居民费用为$13,939万[53] 用户数据 - 2025年第一季度的入住率为89.2%，与去年同期相比提高了390个基点，接近行业标准[50] - 2025年第一季度的经营费用为$10,162万[53] - 2025年第一季度的SHOP NOI为$3,086万，NOI利润率为22.1%[48] 未来展望 - 2025年预计SHOP NOI年增长范围为12% - 15%[15] - 2025年更新的净收入预期为1.449亿美元，较之前的1.433亿美元有所上调[13] - 85岁及以上人口预计到2030年将增长1.9%，到2040年将增长3.5%[80] 财务健康 - 截至2025年3月31日，公司的总流动性约为865.7百万美元[11] - NHI的净债务与年化调整后EBITDA比率为5.1倍[63] - 2025年第一季度的合并总债务为1,262,985千美元[105] - 2025年第一季度的合并净债务为1,127,981千美元，净债务与调整后EBITDA比率为4.1倍[105] - 2025年第一季度的固定费用覆盖比率为5.1倍，较2024年同期的4.5倍有所提升[105] 投资与处置 - 2025年已关闭投资总额为$174.9百万，平均初始收益率为8.20%[56] - 自2021年以来，公司已处置48个表现不佳的老年住房物业，至2025年3月31日，公司没有待售物业[1] - 2021年第二季度至2023年第四季度，公司共处置了48个老年住房物业，获得3690.20万美元的收益[99] - 2021年第三季度至2024年第四季度，公司共处置了55个老年住房及SNF物业，获得4127.06万美元的收益[99] 其他信息 - 2025年第一季度的新开工数量创历史最低，较历史平均水平低64%[76] - 2024年第四季度的总物业EBITDARM覆盖率为2.09x，显示出整体财务稳定性[1] - 2024年第四季度的EBITDARM覆盖率为1.53x，较2023年第四季度的1.45x有所改善[1]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金为每股0.75美元，可分配资金为每股0.71美元，反映了收入和EBITDA持续增长，主要通过股权融资，使债务与EBITDA杠杆率降至3.7倍 [5] - 2025年调整后运营资金（AFFO）指引上调并收窄至每股2.95 - 3.01美元，反映了第一季度强劲收益，但受年初以来大量股票发行的摊薄影响 [5] - 第一季度收入为2.77亿美元，2024年同期为2.43亿美元，同比增长主要源于新投资、运营商重组和年度递增，部分被资产出售抵消 [9] - 第一季度净利润为1.12亿美元，每股0.33美元，2024年同期为6900万美元，每股0.27美元 [10] - 第一季度NAREIT FFO为1.84亿美元，每股0.62美元，2024年同期为1.53亿美元，每股0.60美元 [11] - 第一季度调整后FFO为2.21亿美元，每股0.75美元；FAD为2.11亿美元，每股0.71美元，较2024年第四季度增加0.13美元，源于新投资和租金增加，部分被股权发行抵消 [11] - 3月31日，90.5%的45亿美元债务为固定利率，固定费用覆盖率为5.2倍，债务与年化调整后正常化EBITDA比率为3.72倍，为十年来最低 [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心投资组合截至2024年12月31日的过去12个月运营商EBITDAR覆盖率增至1.51倍，2024年9月30日为1.50倍 [18] - La Vie预计在2025年第二季度退出破产，届时Omega - La Vie主租赁将转让给新实体Avartis，目前每月收取310万美元租金，预计转让时租金不变 [19][20] - Maplewood核心17个设施组合入住率截至2025年4月达94%，第一季度支付租金1350万美元，较2024年第四季度增加130万美元，较2024年第一季度增加230万美元 [20] - 2025年第一季度新投资活动超4.57亿美元，包括房地产收购、新房地产贷款等，英国投资占比大 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去十年，通过美国和英国高级住房资本配置，私人支付和其他收入占比从10年前的8%增至39%，预计将继续增长 [8] - 2025年新投资活动中，英国占非资本支出投资的约93% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司优先将资本分配到增值自有房地产交易，以扩大资产负债表，同时评估和参与现有运营商关系的贷款机会 [26] - 公司在英国积累了强大的运营商资源和关系，能够快速评估、构建和完成复杂交易 [23] - 公司在英国和美国市场都看到投资机会，目前美国市场机会增多 [24][84] - 公司认为Welltower的交易是私下拼凑的，未参与投标过程，在USP简单收购方面未受其影响 [53] - 美国交易市场交易量因利率环境有所增加，但整体竞争与历史情况相当 [90] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临监管和报销环境的变化，公司和运营伙伴致力于做出审慎和可持续的投资决策 [19] - 联邦法官对人员配置授权案做出有利于行业协会的判决，国会预算办公室预计该规则逆转将使联邦政府十年节省220亿美元 [27] - 参众两院通过预算决议，要求众议院能源和商业委员会十年削减880亿美元开支，可能涉及医疗补助改革 [28] - 公司认为医疗补助扩张人群可能是开支削减的主要目标，传统医疗补助的最大风险是提供者税，目前提供者税可能下降1 - 2个百分点 [76] 其他重要信息 - 3月Genesis未支付420万美元合同租金，公司部分提取信用证弥补缺口，4月Genesis支付全额租金，目前利息支付正常，信用证余额350万美元 [6] - 公司认为对Genesis的1.18亿美元定期贷款由Genesis附属业务优先留置权充分担保 [7] - 公司在2025年4月25日完成3.44亿美元的英国和泽西岛护理院投资，将其租赁给现有和新运营商，初始现金收益率为10% [12][23] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细介绍Genesis未支付租金和利息的情况，包括公司资本结构、会计方式和地理分布 - 公司认为Genesis未支付租金是一次性事件，其主要资本合作伙伴ABL贷款人收紧借款基础影响了流动性，但Genesis覆盖率良好，公司的夹层贷款有大量附属资产抵押，预计其会继续支付租金 [32][33] - Genesis主要位于大西洋中部地区，少量在东北部，采用现金会计，租赁按现金基础，贷款按权责发生制 [34][35][38] 问题2: 请分享英国投资组合收购的细节，包括交易演变和组合构成 - 该交易体现了公司在英国的强大平台，卖家欲退出，公司引入六个运营商在短时间内提供解决方案，资产分布在英国、苏格兰和泽西岛，质量良好，适合运营商地理布局 [40][41] 问题3: 移民对劳动力供应和工资压力有无影响 - 目前未看到移民对劳动力供应和工资压力的影响，未来可能有间接影响 [45] 问题4: Genesis的运营基本面是否改善，有无相关指标 - 覆盖指标是关键驱动因素，公司投资组合覆盖率一直高于1.5倍，Genesis高于1.6倍，与整体投资组合水平相当 [47] 问题5: Genesis贷款部分的非现金利息情况，若情况变化是否有风险 - 贷款有足够抵押，按权责发生制记账，本季度记录240万美元增长 [50] 问题6: 公司是否关注大型同行交易，美国简单收购竞争情况及HUD贷款可用性变化 - 公司知晓Welltower的交易，但未参与投标，目前未听说HUD贷款可用性变化 [53][54] 问题7: 请介绍Packs投资组合情况，能否重新出租及覆盖水平趋势，美国交易市场承保标准是否变化 - Packs运营的约50栋建筑表现良好，目前无退出讨论，有信心按当前或更高租金重新出租 [58] - 美国交易市场承保标准未变，虽密切关注但因不确定性仍按原方式承保 [59] 问题8: Genesis ABL贷款人缩减借款基础是行业普遍现象还是其特定问题，1.18亿美元定期贷款的LTV，Maplewood稳定后的租金水平 - 这是Genesis特定问题，未在行业中看到类似趋势 [63] - 公司认为定期贷款资产大幅超额抵押 [64] - Maplewood非华盛顿特区投资组合目前合同租金为6900万美元，华盛顿特区项目今年租金增长率6%，后续逐年递增 [65] 问题9: La Vie主租赁转让后，租金递增和直线租金情况，以及提供商税的影响 - 租金递增为2.5%，转让后直线租金将恢复，具体收益需根据租赁期限计算 [68][69][73] - 医疗补助扩张人群可能是开支削减主要目标，传统医疗补助最大风险是提供者税，目前提供者税可能下降1 - 2个百分点，各州情况不同，影响难以确定 [76][77] 问题10: 第一季度资产处置原因，美国和英国全年收购机会展望，美国交易承保标准是否变化 - 资产处置部分是清理非核心资产，部分是因有机会以合理价格出售并重新配置资本 [82] - 目前投资机会管道健康，美国市场机会增多，但全年情况有待观察 [84] - 美国交易承保标准未变，因不确定性仍按原方式承保 [85] 问题11: 如何对英国新运营商进行评估，平台与美国有何不同，美国交易市场竞争和资本回报率变化 - 公司在英国的平台与美国类似，有14个运营商，评估方式相同，关注房地产质量、市场和运营商与资产的匹配度 [88] - 美国交易市场交易量因利率环境有所增加，但整体竞争与历史情况相当，资本回报率未变 [90] 问题12: 公司的外汇风险敞口及对冲策略，信用额度是否会扩大 - 公司在英国有大量资产，收取英镑租金并支付英镑进行投资，形成自然对冲，也会考虑净投资对冲和交叉货币互换 [95] - 公司希望在年中前完成信用额度扩大，预计规模会增加 [96] 问题13: 如何看待Genesis信用证余额较少的问题，2026财年CMS建议的实际增长数字 - 350万美元信用证余额不足一个月租金，但未支付租金将构成违约，公司可按程序处理，相关资产价值高 [98][99] - 公司认为2026财年CMS建议的实际增长数字为2.8%，与预期相符，最终规则可能会有小幅上调，人员配置成本已趋于平稳，医疗保险业务占比小，更关注医疗补助业务 [102][103] 问题14: 提供者税是否会降至3%，Genesis 5月租金支付情况 - 提供者税情况仍在变化，不确定是否会降至3%，更多削减来自医疗补助扩张人群可减少传统医疗补助的压力 [109] - Genesis 5月租金5月5日到期，尚未到支付时间 [110] 问题15: Genesis ABL贷款人缩减借款基础的原因，是否对其他运营商有类似操作，美国收购机会增多的原因，公司是否会通过股权融资应对2026年债务支付和收购 - 公司认为ABL贷款人缩减借款基础与一批老化的抵押品有关，不确定是否对其他运营商有类似操作 [114] - 美国市场目前有更多增值机会吸引公司，公司关注与现有和新合作伙伴的增值机会 [115] - 公司会根据股价情况通过股权融资应对2026年债务支付和收购 [116] 问题16: 联邦政府是否会对人员配置最低标准判决提出上诉 - 目前未听说联邦政府会上诉，无论判决结果如何，该规则逆转预计将为行业带来22亿美元收益 [118] 问题17: Genesis ABL贷款人缩减借款基础中抵押品老化的含义，第一季度资产处置的资本回报率 - 公司了解到Genesis资产基础超4亿美元，贷款不足3亿美元，ABL贷款人可根据情况调整，但无更多详细信息 [125] - 部分资产未收取租金，资本回报率难以计算，若按历史租金计算，部分资产回报率在10% - 12%，机会性资产约7%，整体回报率可能低于10% [126]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金为每股0.75美元，可分配资金为每股0.71美元，反映了持续的收入和EBITDA增长，主要通过股权融资，使杠杆率降至3.7倍债务与EBITDA之比 [6] - 2025年第一季度收入为2.77亿美元，2024年第一季度为2.43亿美元，同比增长主要源于新投资、运营商重组和年度递增，部分被资产出售抵消 [10] - 第一季度净收入为1.12亿美元，合每股普通股0.33美元，2024年第一季度为6900万美元，合每股普通股0.27美元 [10] - 第一季度NAREIT FFO为1.84亿美元，合每股0.62美元，2024年第一季度为1.53亿美元，合每股0.60美元 [11] - 第一季度调整后FFO为2.21亿美元，合每股0.75美元，FAD为2.11亿美元，合每股0.71美元 [11] - 2025年第一季度FAD比2024年第四季度增加0.13美元，主要因新投资带来的增量收入、租金增加和利息费用减少 [11] - 第一季度发行700万股股权，总收益2.64亿美元，用于为投资管道预融资 [12] - 第一季度末现金为3.68亿美元，信贷额度为14.5亿美元 [12] - 3月31日，45亿美元债务的90.5%为固定利率，固定费用覆盖率为5.2倍，负债与年化调整后正常化EBITDA之比为3.72倍，为十年来最低 [13] - 提高并缩小2025年全年调整后FFO指引至每股2.95 - 3.01美元 [6][14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 过去十年，通过美国和英国高级住房资本配置，私人支付和其他收入占比从10年前的8%增至如今的39%，预计将继续增长 [9] - 截至2025年4月，Maplewood核心17个设施组合入住率达94%，第一季度支付租金1560万美元，4月支付租金580万美元 [20][21] - 截至2024年12月31日，核心投资组合的过去十二个月运营商EBITDAR覆盖率增至1.51倍，上一时期为1.50倍 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年新投资活动中，英国占比约93%（不包括资本支出），是重要驱动力 [24] - 目前投资管道美国业务占比较重，与过去一年情况不同 [88] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标杠杆率在4 - 5倍之间，理想区间为4.5 - 4.75倍，有机会通过股权融资进行增值投资，也会关注债务和银行市场 [13] - 优先将资本分配到能增加资产负债表规模的增值自有房地产交易，同时评估和参与部分贷款机会 [27] - 公司在英国有强大平台，能快速评估、构建和完成复杂交易，如45家护理院交易 [24] - 未将Welltower视为主要竞争对手，其交易规模大且私下达成 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业面临监管和报销环境变化，公司和运营伙伴致力于做出明智和可持续的投资决策 [19] - 虽行业面临Medicaid改革等不确定性，但公司整体覆盖良好、基本面改善，且有总统支持，对行业前景持乐观态度 [30] - 投资管道和交易前景良好，美国和英国都有市场机会，也受益于非公开市场机会 [25] 其他重要信息 - 3月Genesis未支付420万美元租金，公司部分提取信用证弥补缺口，4月Genesis支付全额租金并按时支付利息，其流动性问题源于资产抵押贷款人收紧借款基础和遗留债务 [7] - 公司认为对Genesis的1.18亿美元定期贷款由其附属业务优先留置权充分担保 [8] - 4月公司完成3.44亿美元英国和泽西岛收购，偿还5000万美元定期贷款并延长信贷额度到期日至10月 [12][13] - 预计2025年到期的2.47亿美元抵押贷款和其他房地产支持投资中，8400万美元将从贷款转为完全所有权房地产，6800万美元将在年内偿还，其余将延期 [16] - 预计2025年季度一般和行政费用在1200 - 1400万美元之间 [16] - 预计2025年11月用股权偿还2.38亿美元有担保债务 [16] - 预计年底资产负债表有足够现金偿还2026年1月到期的6亿美元债券 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请详细介绍Genesis未支付租金及利息，后又支付的情况，其公司资本结构、会计方式和地理分布 - 公司认为Genesis此次问题是一次性的，其主要资本伙伴资产抵押贷款人收紧借款基础影响了流动性，后续应会继续支付租金，公司贷款有大量附属资产抵押，无需担忧 [34][35] - Genesis地理分布主要在大西洋中部，曾在东北部有业务，现仍有少量 [36] - Genesis采用现金会计，因其多年来存在会计意见问题，预计短期内不会改变，租赁按现金基础核算，贷款因有足够抵押按权责发生制核算 [36][39] 问题2: 请介绍英国投资组合收购的详情 - 该交易体现了公司在英国的强大平台，卖家希望退出，公司能在短时间内提供解决方案，且竞争较少 [41][42] - 资产分布在英国、苏格兰和泽西岛，质量良好，适合运营商地理布局 [42][43] 问题3: 是否看到移民对劳动力供应和工资压力的影响 - 目前未看到移民对劳动力供应和工资压力的影响，未来可能有间接影响 [46] 问题4: Genesis的运营基本面是否改善，有无相关指标 - 覆盖指标是关键驱动因素，公司投资组合覆盖率一直高于1.5倍，Genesis高于1.6倍，与整体投资组合水平相当 [47] 问题5: Genesis贷款部分的非现金利息或其他非现金项目情况，若需转换是否有风险 - 贷款有足够抵押，按权责发生制核算，本季度贷款收入增加240万美元 [50] 问题6: 公司是否关注大型同行交易，如何看待美国简单收购的竞争情况，政府削减融资对其有无影响 - 公司未参与Welltower的交易，该交易规模大且私下达成 [53] - 目前未听说HUD贷款可用性有变化 [54] 问题7: 请介绍Packs投资组合情况，能否重新出租，覆盖率趋势如何 - 公司有约50座与Packs相关的建筑，运营良好，不担心无法按当前租金或更高租金重新出租，目前未讨论退出事宜 [57] 问题8: 鉴于Medicaid还款可能变化，美国交易的承保标准是否改变 - 目前承保标准未变，因不确定性较多，公司会密切关注 [59] 问题9: Genesis的ABL贷款人减少额度是行业普遍现象还是其特有问题 - 这是Genesis特有问题，公司未在行业内看到类似趋势 [63] 问题10: Genesis定期贷款的贷款价值比大概是多少 - 公司认为贷款有大量超额抵押 [64] 问题11: Maplewood稳定后的租金运行率是多少 - 除华盛顿特区项目外，投资组合合同租金为每年6900万美元，华盛顿特区项目今年租金率为6%，后续逐年递增 [65] 问题12: Lavee主租赁转让给新实体后，租金递增是否恢复，直线租金是否恢复，收益如何量化 - 租金和递增不变，递增率为2.5%，租赁转让后直线租金将恢复，但具体收益需根据租赁期限计算，目前不知结束日期 [69][70][77] 问题13: 请从宏观角度介绍Provider tax情况，以及对投资组合的影响 - Medicaid最大影响在扩张人群，目前提议对扩张人群实行人均上限，传统Medicaid最大风险是Provider tax，目前部分州税率可达6%，可能会降低1 - 2个百分点，但难以判断对投资组合的具体影响 [80][81] 问题14: 本季度处置资产是清理非核心资产还是抓住机会，美国和英国今年剩余时间的收购机会如何，美国交易的承保标准是否改变 - 处置资产是两者兼顾，既有清理非核心资产，也有抓住机会重新配置资本以增加FAD [85] - 目前投资管道美国业务占比较重，但后续情况有待观察 [88] - 美国交易承保标准未变，因不确定性较多 [89] 问题15: 如何对英国新运营商进行评估，平台与美国有何不同，美国交易市场竞争和资本化率是否变化 - 公司在英国的平台与美国类似，有14家运营商，评估方式相同，关注房地产质量、市场和运营商与资产的匹配度 [91][92] - 美国交易市场交易量因利率环境增加，但竞争与历史情况相当 [93] 问题16: 公司的外汇风险敞口如何，是否计划在年底对信贷额度进行更大调整 - 公司通过净投资对冲和交叉货币互换管理外汇风险，在英国的资产和租金收入可形成自然对冲 [97][98] - 希望在年中完成信贷额度调整，预计规模会增加 [99] 问题17: 公司对Genesis不担心是否合理，信用证剩余350万美元是否足够，2026财年CMS建议的2.8%和2%价值调整，实际数字是多少 - 信用证剩余金额不足一个月租金，但未支付租金将构成违约，公司有处理流程，且资产价值高，无需过度担心 [102][103] - 2026财年CMS建议的2.8%是实际数字，公司认为与预期相符，且最终规则可能会有小幅上调，Medicare业务占比小，公司更关注Medicaid业务 [105][106] 问题18: Provider tax是否会降至3%，Genesis是否支付5月租金 - Provider tax情况仍在变化，不确定是否会降至3%，更多取决于Medicaid扩张人群的削减情况 [113] - Genesis 5月租金5月5日到期，尚未支付 [114] 问题19: Genesis的ABL贷款人缩小借款基础的原因，是否对其他运营商有类似操作，美国收购机会增多且更具吸引力的原因，公司是否会在年内筹集大量股权用于偿债和收购 - 公司不清楚ABL贷款人是否对其他运营商有类似操作，认为可能与抵押资产池老化有关 [117] - 目前美国有更多增值机会，公司会关注这些机会 [118] - 公司会根据股价情况筹集股权用于偿债和收购 [120] 问题20: 联邦政府是否可能对最低人员配置判决提出上诉 - 目前未听说联邦政府会对最低人员配置判决提出上诉，无论法院判决如何，该规定可能会在预算中体现为22亿美元的收益 [122] 问题21: Genesis ABL贷款人缩小借款基础的抵押资产池老化是什么意思，第一季度处置资产的资本化率如何 - 公司不清楚具体情况，只知道Genesis资产基础超过4亿美元，贷款不足3亿美元，ABL贷款人可能有不同操作 [128] - 处置资产的收益率较难计算，部分未收租金的资产收益率可能为无穷大，按历史租金计算在10% - 12%之间，机会性处置收益率约为7%，总体收益率可能低于10% [130]