Two Harbors Investment (TWO) Q2 2025 Earnings Call July 29, 2025 09:00 AM ET Speaker0Morning. My name is Jennifer, and I will be your conference facilitator. At this time, I'd like to welcome everyone to TU's Second Quarter twenty twenty five Earnings Call. All participants will be in listen only mode. After the speakers' remarks, there will be a question and answer period.I would now like to turn the call over to Ms. Maggie Carr.Speaker1Good morning, everyone, and welcome to our call to discuss TU's second ...

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周专业投资者推动股市上涨，美联储政策是宏观投资者对美国股市乐观情绪的重要驱动因素，油价下跌和鲍威尔国会证词提升9月降息预期，鼓励投资者增加美国股市净多头头寸，本周散户对股票或ETF买入力度未显著增加 [77][80] 各部分总结 CTA角落 - 模型显示CTA持有670亿美元全球股票多头仓位（61百分位），上周卖出92亿美元，在美国持有220亿美元多头仓位，未来一周预估主要在美国卖出，在上涨和平盘情景下未来一个月转为买入 [2] - 未来不同成交情况和时间段的资金流动有不同表现，如未来一周平盘成交买入额84.4亿美元（18亿美元流入美国）等，还给出SPX关键支撑位，短期5918、中期5846、长期5598 [5] 高盛做市商 - 高盛股票基本面多空表现预估2在6月20日至6月26日期间上涨1.65%（同期MSCI世界总回报指数上涨2.20%），贝塔贡献1.16%，阿尔法贡献0.49%，主要受多头收益推动；高盛股票系统性多空表现预估2同期下跌0.07%，贝塔贡献 - 0.34%，阿尔法贡献 + 0.27%，基本抵消 [2] 回购 - 上周交易量较轻，企业在财报发布前处于禁售期，上周交易量为2024年年初至今日均交易量的0.5倍，2023年年初至今日均交易量的0.6倍，交易集中在金融、科技和医疗保健板块，预计本周超85%公司处于禁售期，周末达88%，7月通常交易量轻，预计下周因美国独立日假期交易缓慢 [54] 高盛主要经纪业务 - 整体账簿总杠杆率上升0.6个百分点至295%（五年高点），净杠杆率上升2.5个百分点至79.7%（一年第92百分位），整体账簿多空比率上升1.7%至1.740（一年第35百分位）；基本面多空总杠杆率下降2.5个百分点至203.7%（一年第83百分位），净杠杆率上升2.1个百分点至52.3%（一年第25百分位） [38] - 全球股票五周以来最大净买入（+1.6个标准差，一年），主要由多头买入推动，除欧洲外主要地区均净买入，北美和新兴亚洲领跑 [38] - 宏观产品占总名义净买入的70%，由多头买入和空头回补推动，单一股票连续七周净买入，主要由多头买入带动；11个全球行业中6个净买入，金融、信息技术和工业领跑，能源、通信服务和房地产净卖出最多 [40] - 对冲基金连续八周净买入美国股票（1年期标准差 + 1.3），主要由多头买入推动，空头回补程度较小；本周美国金融板块名义净买入为2016年12月以来最大、过去十年第二大，对冲基金连续五周净买入该板块 [40] - 全球能源股自2024年9月以来最大规模净卖出、过去十年第二大，因对冲基金在以色列 - 伊朗停火及油价下跌背景下加大做空力度；Prime组合目前在能源板块相较MSCI世界指数低配0.3%（上周超配0.3%） [41] - Prime组合在新兴市场亚洲配置较MSCI世界指数超配4.5%（一年第44百分位、五年第66百分位），在发达市场亚洲低配0.4%（接近五年高点，第96百分位）；亚洲（新兴市场 + 发达市场）自2024年9月以来最大净买入，主要由多头买入推动 [41][42] 焦点图表 - 涉及情绪指标、美国恐慌指数、风险偏好指标、标普500指数与单只股票偏斜、看涨期权偏斜与看跌期权偏斜、标普期货流动性、资金利差与标普500指数对比等图表 [4] - 情绪指标衡量零售、机构和外国投资者股票持仓与过去12个月相比情况，低于 - 1.0或高于 + 1.0的读数表示极端立场，对预测未来回报有重要意义 [65]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年第一季度美国企业信贷基本面有适度恶化 但利息覆盖率表现良好 近期有逆风 2026年将大幅反弹 [7][8] 各行业情况总结 美国投资级债券（US Investment Grade） - **杠杆率**：总杠杆率和净杠杆率在2025年第一季度上升 未能延续2024年第四季度的下降趋势 分别升至2.38倍和1.79倍 高杠杆发行人比例增加 [19][20] - **现金与债务比**：中位数现金与债务比大幅下降3.5%至17.41% 现金使用方面 回购大幅增加350亿美元 资本支出从2024年第四季度的峰值降至2600亿美元 股息支出小幅增加20亿美元 [33][40] - **利息覆盖率**：大致持平 为10.27倍 利息覆盖率较低的发行人比例降至48% 预计未来在当前债务水平和适度的息税折旧摊销前利润（EBITDA）增长下将保持平稳 [48] - **利润率**：过去12个月（LTM）利润率略有提高 EBITDA利润率上升0.07%至22.93% 利润率较低的发行人比例微升至42% [54] - **行业表现**：9个行业中有5个行业总杠杆率上升 通信服务行业利息覆盖率改善最大 能源和非必需消费品行业利息覆盖率较低的发行人比例较高 [55][59][61] - **展望**：共识估计显示 第二季度EBITDA和净收入将走弱 下半年反弹 第二季度净收入预计为负 [88] 美国高收益债券（US High Yield） - **杠杆率**：总杠杆率升至3.6倍 净杠杆率升至3.1倍 现金与债务比降至10.6% [92] - **盈利和销售**：第一季度盈利同比持平 销售下滑0.1% LTM EBITDA利润率微升至17% [103] - **覆盖率指标**：EBITDA利息覆盖率持平于4.6倍 调整资本支出后 现金流覆盖率略降至3.1倍 [111] - **现金流指标**：自由现金流与债务比率降至9.3% 主要受自由现金流增长放缓影响 [112] - **尾部情况**：杠杆、流动性和覆盖率尾部扩大 但指标仍处于相对有韧性的水平 [125] - **展望**：近期盈利预计进一步下降 第二季度EBITDA预计为 -2.6%Y 年底有望显著复苏 [139] 美国杠杆贷款（US Leveraged Loans） - **杠杆率**：总杠杆率升至4.13倍 净杠杆率升至3.57倍 现金与债务比降至11.5% [145] - **盈利**：盈利增长急剧放缓至0.6%Y 为新冠疫情以来最低 销售增长也放缓 [158] - **覆盖率指标**：EBITDA覆盖率继续改善至3.99倍 现金流覆盖率稳定在2.7倍 主要得益于利率峰值和大量再定价交易 [159][164] - **现金流指标**：自由现金流与债务比率降至14.4% 主要受自由现金流下降0.7%Q影响 [170] - **尾部情况**：覆盖率和杠杆尾部略有增长 覆盖率尾部仍处于高位 [179] - **展望**：近期盈利预计因利润率逆风而减速 2026年有望超过2023 - 2024年水平 [188]

贸易关税对零售行业的影响 - 贸易关税导致S&P 500指数和特定股票持续不确定性 零售行业面临最严峻的经营环境 成本和价格不确定性上升使库存管理措施面临挑战 [1] 阿里巴巴集团当前市场表现 - 阿里巴巴股价为113 38美元 下跌1 43% 52周价格区间为71 80美元至148 43美元 股息收益率为0 91% 市盈率为15 22 目标价为154 21美元 [2] - 美国对中国进口商品加征关税严重影响中国股市 阿里巴巴作为中国蓝筹股之一 在股市反弹时将优先受益 [4] 投资者对阿里巴巴的关注 - 投资者寻求反弹机会 对阿里巴巴股票兴趣增加 尤其是期权交易量异常 140万份看涨期权买入 远超平时的31 98万份 显示市场对阿里巴巴的高信心 [7] - 期权交易杠杆效应显著 放大盈亏波动 且合约有到期日 投资者需把握时机 [6] 阿里巴巴的业务多元化 - 阿里巴巴不仅是零售公司 还通过云计算和软件解决方案创造数百万收入 当前股价仅为52周高点的78% 未充分反映其多元化业务价值 [8] - 业务多元化可能吸引资本轮动 当前折价水平带来显著上行机会 [9] 分析师对阿里巴巴的评级 - 12个月目标价为154 21美元 潜在上涨36 01% 基于15位分析师评级 最高预测为180美元 最低为100美元 [9] - Loop Capital分析师Fawne Jiang在2025年5月中旬将目标价定为176美元 潜在涨幅53% 公司历史最高价为310美元 当前目标价相对合理 [11][12] 机构资金流入 - 最新季度报告显示 47亿美元机构资金流入阿里巴巴股票 显示机构投资者信心增强 [13] 中国经济反弹预期 - 中国经济预计将反弹 带动股市回升 阿里巴巴作为蓝筹股将优先获得资本关注 [14] 其他投资机会 - MarketBeat追踪顶级分析师推荐的股票 阿里巴巴虽获买入评级 但未列入五支最佳买入股票名单 [15] - 报告《2025年7支潜力股》提供其他投资机会 未提及阿里巴巴 [18]

纪要涉及的行业和公司 - 行业：股票、石油、工业、医疗保健、金融、能源、公用事业、非必需消费品、信息技术、通信服务、必需消费品等[2][41][42] - 公司：高盛 纪要提到的核心观点和论据 股票头寸及关键水平 - **CTA持仓**：上周CTA在全球买入35亿美元股票，持仓达多头780亿美元（第66百分位），未来一周和一个月预估变化不大且偏向下行[2] - **高盛私人银行策略表现**：6月6 - 12日，高盛股票基本面多空策略表现预估2上涨0.07%（MSCI世界总回报指数涨1.43%），由0.70%的贝塔驱动，因多空亏损阿尔法为 - 0.64%基本抵消；同期系统性多空策略表现预估2下跌0.14%，阿尔法 - 0.07%（空头亏损），贝塔 - 0.06%[2] - **CTA资金流动**：未来一周，平盘卖出3.5亿美元（3.5亿美元流入美国），上涨买入8.8亿美元（16.9亿美元流入美国），下跌卖出20.65亿美元（美国境外4.88亿美元）；未来1个月，持平买入0.36亿美元（美国境外0.66亿美元），上涨买入14.23亿美元（流入美国4.66亿美元），下跌卖出130.93亿美元（美国境外38.86亿美元）；SPX短期关键枢轴点5837，中期5812，长期5576[4] - **不同市场预期资金流动**：展示了S&P 500 E - mini、TOPIX等多个市场在不同情景（1周和1个月的平盘、上涨2 STD、下跌2.5 STD）下的预期资金流动情况[6] 高盛主要经纪业务 - **杠杆与多空比**：整体账簿总杠杆率升3.6个百分点至292.4%（过去一年99百分位），净杠杆率升0.2个百分点至78%（过去一年71百分位），多空比降0.6%至1.727（过去一年25百分位）；基本面多空总杠杆率升2.4个百分点至206.5%（过去一年96百分位），净杠杆率降0.6个百分点至51.8%（过去一年19百分位）[39] - **股票买卖情况**：全球股票连续六周净买入，增速放缓；所有主要地区净买入，北美和新兴亚洲领跑；宏观产品和单一股票净买入，分别占总名义净买入77%和23%，均以多头买入为主；对冲基金连续六周净买入美国股票，力度放缓；亚洲交易总量创五年多来最大增幅，本周名义多头买入为2024年9月以来最高，空头卖出处于过去五年第95百分位；工业板块本周是美国净买入最多板块，本月迄今净买入量领先，总/净配置分别为12.8%/11.8%，在过去一年和五年处于较高百分位；周五美国股市略微净卖出[39][40][41] - **行业买卖情况**：11个全球行业中有7个净买入，医疗保健、金融、能源和公用事业领先，非必需消费品、信息技术、通信服务和必需消费品净卖出[42] 焦点图表相关 - **情绪指标**：尽管标普500自4月低点上涨21%，情绪指标仍为 - 1.2处于负值区域，反映投资者在美国股票持仓持续偏轻；指标中跟踪共同基金和ETF资金流动部分近几周保持低位，虽自4月初 - 2.5回升，但由机构投资者仓位数据改善推动；美国股票基金流动数据显示持仓较轻，共同基金和ETF本月迄今流出170亿美元[53][56][58] - **专业投资者仓位**：专业投资者保持谨慎仓位，2025年专业投资者在期货、掉期和期权中杠杆股票敞口需求显著下降，近几个月需求继续缓慢下降，近期卖出速度放缓担忧减轻[70][71] - **石油期权仓位**：周五石油看涨期权买入使石油看跌 - 看涨期权偏斜达25年极端水平，表明投资者预期极端上涨不对称，看跌 - 看涨期权偏斜变化远大于近期石油期货波动[73] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 多次强调过去的表现不代表未来的结果，模拟结果仅供说明参考，高盛不保证策略运行情况[7][9][16] - 情绪指标读数低于 - 1.0或高于 + 1.0表示在预测未来回报方面有重要意义的极端位置[55]

市场表现 - 5月29日美国股市表现分化 纳斯达克和标普500因英伟达强劲财报和美国国际贸易法院有利裁决而上涨 道琼斯指数因投资者对经济前景担忧而下跌 [1] 低杠杆股票投资策略 - 低杠杆股票(NVS、ENGIY、MTZ、DORM、STRL)在市场波动时期可作为安全选择 因其负债水平较低能减少投资组合损失 [2] - 杠杆指公司通过债务融资运营和扩张 债务融资成本通常低于股权融资 [4] - 债务融资需确保回报率高于利率 过度负债公司应避免投资 [5] - 低负债权益比反映公司偿债能力更强 是衡量财务风险的关键指标 [6][7] - 经济下行期高负债权益比公司可能面临盈利危机 [8] 选股标准 - 负债权益比低于行业平均水平 [11] - 当前股价≥10美元 [11] - 20日平均成交量≥5万股 [11] - EPS增长率高于行业平均水平 [11] - VGM评分A或B级 [12] - 预期一年EPS增长>5% [12] - Zacks评级1或2级 [12] 推荐公司分析 Novartis(NVS) - 拥有广泛药物产品组合 2025年5月27日宣布以每股7美元现金加7美元或有对价收购Regulus Therapeutics 加强RNA靶向治疗管线 [14] - 2025年销售预期增长7.1% 长期盈利增长率7.9% Zacks评级2级 [15] ENGIE SA(ENGIY) - 从事电力、天然气和能源服务业务 2025年一季度收入同比增长5.6% 在建可再生能源和电池项目8.5GW [16] - 2025年盈利预期增长22.9% Zacks评级1级 [17] MasTec(MTZ) - 北美领先基建建筑公司 2025年一季度收入增长6% 调整后EBITDA利润率提升6个基点 [17] - 2025年销售预期增长11% 盈利预期增长54.9% Zacks评级2级 [18] Dorman Products(DORM) - 汽车售后市场零件供应商 2025年5月29日发布数百种新维修解决方案 产品目录达138,000个SKU 创造1200万新销售机会 [19] - 2025年销售预期增长4.9% 盈利预期增长9.7% Zacks评级2级 [20] Sterling Infrastructure(STRL) - 美国专业基建解决方案提供商 2025年一季度收入增长7% 调整后EPS增长29% [21] - 长期盈利增长率15% 平均盈利惊喜11.54% Zacks评级2级 [21]

高股息股票分析 核心观点 - AGNC Investment、Annaly Capital Management和Delek Logistics Partners三家公司股息率均超过10%，具有高收益特性[1] - 高股息源于公司结构(如REITs、MLPs)和商业模式(杠杆投资、稳定现金流)[1][4][9] - 高收益伴随高风险，部分公司历史上多次削减股息[5][8][12] AGNC Investment - 当前股息率超过16%，是标普500平均股息率(1.5%)的10倍以上[3] - 作为抵押贷款REIT，需将90%以上应税净收入用于分红[4] - 商业模式为杠杆投资政府机构担保的抵押贷款支持证券(MBS)，当前环境可获20%左右回报[5] - 历史上因市场恶化多次削减股息[5] Annaly Capital Management - 股息率接近15%，近期意外提高分红因盈利改善[7] - 主要投资机构MBS(占组合大头)及非机构住宅抵押贷款(如大额贷款)[6] - 住宅信贷投资风险收益双高，抵押贷款服务权(MSRs)风险较低[7] - 过去因盈利下滑多次削减股息[8] Delek Logistics Partners - 能源中游领域最高股息率(10.5%)，连续49个季度提高分红，过去一年增长3.7%[10] - MLP结构使其能将大部分收入分配给投资者[9] - 现金流稳定源于与母公司Delek US Holdings及第三方客户的长期合约[11] - 第三方客户收入占比从2023年41%提升至今年80%，通过收购和扩建项目(如Gravity Water Midstream、Libby 2工厂)推动增长[11]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 权益市场在美国 - 中国关税协议推动下复苏，基本面多空策略基金经理从4月初的亏损中恢复 [5] - 全球主要业务账本本月净买入强劲，亚洲股市5月有少量净买入，日本股市有少量净卖出，中国股市有轻微净卖出 [5] - 全球主要业务账本和全球基本面多空策略基金的总杠杆率达到5年新高，净杠杆率持续从4月初的低点回升 [14] 根据相关目录分别总结 对冲基金表现 - 亚洲基本面多空策略基金经理当月上涨1.6%，年初至今表现回升至第一季度高点6.1%，回报几乎完全由贝塔驱动 [5][7] - 中国聚焦的基本面多空策略基金经理当月上涨1.3%，年初至今上涨6.5%，也是贝塔主导收益 [5][10] - 日本聚焦的基金经理当月上涨0.8%，年初至今回报为5.9%，不同经理之间差异较大 [5][10] - 全球基本面多空策略基金当月上涨2.7%，年初至今上涨3.1%；全球系统化策略基金当月上涨0.5%，年初至今上涨12.3% [5] 亚洲对冲基金持仓 - 全球主要业务账本和全球基本面多空策略基金的总杠杆率达到5年新高，全球账本净杠杆率持续回升，当月上涨6.3%，最新水平为75% [14] - 亚洲聚焦的基本面多空策略基金经理总杠杆率当月增加0.8%至195%，净杠杆率从4月初低点大幅回升，当月增加4.8%至50.8% [17] - 全球主要业务账本的多空比率5月回升至1.7，亚洲股票多空比率小幅升至1.83 [20] 交易资金流向 - 全球账本在美国 - 中国协议后出现强劲净买入资金流，北美主导约90%的净买入，多头买入与空头回补比例为3.9比1 [5][23] - 亚洲股市5月有少量净买入，新兴市场的买入部分被发达市场的卖出抵消，多头买入与空头卖出比例为1.3比1，资金流向为风险偏好型 [26] - 日本引领各市场的风险偏好型资金流，香港引领发达市场的净资金流，印度、台湾和韩国推动新兴市场的买入 [29] - 中国股市当月有轻微净卖出，A股因空头回补资金流被净买入，H股和美国存托凭证被净卖出 [32] - 日本股市当月净卖出少量，空头销售超过多头买入比例为1.2比1，对冲基金净买入个股并卖出宏观产品，资金流向为风险偏好型 [38] 地区配置 - 台湾总配置当月略有增加，为2.2%，净配置为2.3%；韩国总配置为0.7%，净配置为0.8% [47] - 高盛主要业务账本对亚洲的净配置较摩根士丹利资本国际全球指数权重略微下降至超配4.3%，与欧洲持平；总配置当月增加0.3%至超配1.5% [50] 亚洲行业和主题亮点 - 亚洲行业配置方面，工业、非必需消费品、通信服务、信息技术和医疗保健是超配最多的行业，金融是低配最多的行业 [54] - 日本行业配置上，工业、材料和必需消费品是超配最多的行业，非必需消费品是低配最多的行业 [57] - 中国行业配置中，工业、材料和医疗保健是超配最多的行业，通信服务、金融和能源是低配最多的行业 [60] - 工业是当月净买入最多的行业，也是亚洲超配最多的行业，多头买入与空头回补比例为2比1，各市场均有买入 [64] - 科技、媒体和电信（TMT）是当月净卖出最多的行业，信息技术权重年初至今急剧下降，通信服务股票超配比例上升 [67] - 非必需消费品股票5月净卖出，但有大量风险偏好型活动，该行业目前超配3.8%，在中国净卖出，在日本部分被买入抵消 [70] - 日本金融股5月有少量净卖出，行业权重从超配0.8%变为低配0.4% [74]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司净投资收入税前为70万美元，即每股5美分，上一季度为每股6美分 [4] - 每股净资产从2024年9月30日的5.39美元增加2美分至5.42美元 [4] - 截至2025年3月31日，公司投资组合公允价值为1.924亿美元，上一季度末为1.916亿美元 [14] - 公司净资产为7810万美元，较上一季度增加50万美元 [14] - 本季度投资组合净资产运营净增加约220万美元 [14] - 债务投资组合加权平均收益率从去年12月31日的10.4%增至10.8% [14] - 截至3月31日，公司总杠杆率为1.53倍，净杠杆率为1.37倍，上一季度分别为1.57倍和1.42倍 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至3月31日，公司投资组合中有43个借款人，约77%的投资为第一留置权债务，其余23%为股权、认股权证等 [15] - 债务投资组合中98.2%为浮动利率工具，1.8%为固定利率工具 [15] - 债务投资加权平均利差从上个季度的4.3增至4.7 [15] - 按公允价值计算，公司投资组合公司平均发行人约为450万美元，最大投资组合公司BioPan占比13.6% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场新交易活动明显放缓，并购交易量和无赞助商融资减少，影响了公司的部署空间 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 过去几个季度，公司战略重点围绕解决遗留信贷问题和重新定位投资组合以实现稳定业绩 [4] - 2025年剩余时间，公司将专注于保持净资产稳定、可持续的净投资收入，同时有选择地将资本部署到高质量机会中 [17] - 公司继续努力扩大私人信贷平台规模，吸收管理费用，提高资源分配效率和新资金部署能力 [23] - 公司正在为其他工具筹集股权资本，以帮助扩大平台并吸收管理费用 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场基本面保持完好，随着宏观不确定性改善，预计市场活动将有所回升 [5] - 公司投资组合稳定，有能力应对经济环境变化 [7] - 公司直接受关税影响的投资组合比例不到20%，且公司正在积极实施缓解策略，预计影响较小 [8] - 公司认为下半年市场波动将带来一些有趣的投资机会 [17] 其他重要信息 - 2025年4月15日，董事会宣布2025年第二季度每股分红12美分，将于6月14日支付给5月24日登记在册的股东 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 顾问公司如何扩大规模以及能否为BDC提供更多费用减免 - 公司可以考虑减免费用，同时正在努力扩大私人信贷平台规模，这将自然吸收管理费用，有助于BDC发展，还在不断扩大平台、筹集新资本 [22][23][24] 问题: 扩大平台和筹集资本的时间安排 - 这是2025年下半年的事情，公司目前正在筹集另一笔资金 [27] 问题: 筹集的资本是股权还是债务 - 公司是为其他工具筹集股权资本，以帮助扩大平台并吸收管理费用 [29] 问题: 公司为何不进行股票回购 - 公司有考虑股票回购，但目前没有具体计划 [30][31] 问题: 第二季度净投资收入是否会增加 - 由于宏观环境改善和新机会利差扩大，预计净投资收入会有所增加，但资产收益率短期内相对平稳，下半年情况取决于宏观经济走势 [32][33][34]

估值分析 - Hudson Pacific Properties(HPP)当前股价为2 32美元 仅为华尔街分析师共识净资产价值(NAV)7 61美元的30% [1][2] - 表面看公司股价相对NAV折价70% 但考虑债务和优先股后 整体资产价值实际仅折价12% [10] - 公司总负债加优先股达53 795亿美元 普通股市值仅3 38亿美元 占资本结构极小部分 [5][6] 杠杆风险 - 公司债务/EBITDA高达29 83倍 显示极高财务杠杆 [4] - 若资产价值从当前NAV下跌18% 普通股NAV将归零 [10][12] - 杠杆放大风险 表面70%安全边际实际仅能承受18%资产价值下跌 [11][12] 投资逻辑 - 单纯估值便宜不足构成投资理由 需依赖办公楼基本面反转 [14] - 公司拥有优质办公资产 若净营运收入(NOI)回升 杠杆将放大普通股收益 [15][16] - 投资逻辑应建立在行业复苏预期而非估值折价 [16] 行业前景 - 办公楼行业仍面临供过于求 可能经历进一步调整 [18] - 行业需寻找新需求来源以稳定出租率并恢复增长 [14] - 当前对办公楼板块整体持谨慎态度 [18]