公司基本概况 - 公司名称为Klépierre SA 是一家在泛欧巴黎交易所A板上市的法国房地产投资信托公司 其证券代码和ISIN代码分别为EPA:LI / LI:FP / LOIM.PA和FR0000121964[2] - 公司是欧洲购物中心领域的领导者 业务完全专注于欧洲大陆 其投资组合在2025年12月31日的估值为212亿欧元 在超过10个欧洲大陆国家拥有大型购物中心 每年接待访客超过7.2亿人次[4] - 公司被纳入多个重要指数 包括CAC Next 20和EPRA Euro Zone Indexes 以及CAC SBT 1.5、MSCI Europe ESG Leaders、FTSE4Good、Euronext Vigeo Europe 120等道德指数 并入选CDP的“A级名单” 这凸显了公司在可持续发展及应对气候变化方面的承诺和领导地位[4] 股本与投票权结构 - 截至2026年2月28日 公司总股本为286,861,172股 理论投票权总数与总股数一致 为286,861,172个[2] - 截至同一日期 公司持有的库存股数量为465,056股 因此可行使的投票权净额为286,396,116个[2][6] 近期重要日程 - 公司计划于2026年5月7日（市场开盘前）发布2026年第一季度交易更新 并于同日召开年度股东大会[3] - 公司计划于2026年7月29日（市场收盘后）发布2026年上半年业绩[3]

公司春节档期经营表现 - 公司在2月15日至2月23日期间，全国5座城市的15个购物中心实现销售额突破6.2亿元 [1] - 同期客流量超过470万人次 [1] - 公司通过携手YSL、周大福、波司登、烤匠等战略品牌打造“新春品牌周”活动，助力经营实现“开门红” [1] 购物中心内业态表现 - 全国范围内餐饮业态、潮玩零售业态、运动零售业态等销售额与客流均出现大幅度提升 [1] - 活动期间涌现出销冠商户数量近200个 [1] - 整体消费活力呈现蓬勃绽放的态势 [1]

公司治理变动 - 公司宣布监事会主席大卫·西蒙结束其任期，不再担任监事会主席及成员 [2] - 大卫·西蒙在公司监事会担任领导职务长达十四年，其领导力和战略洞察力获得监事会及执行董事会的高度认可 [2] - 副主席将立即担任监事会临时主席，监事会将继续正常履行职责，并将在适当时候召开会议审议继任事宜 [3] 公司基本情况 - 公司是欧洲领先的购物中心运营商，业务完全专注于欧洲大陆 [5] - 截至2025年12月31日，公司投资组合价值达212亿欧元，在超过10个欧洲大陆国家拥有大型购物中心 [5] - 公司旗下购物中心每年接待访客超过7.2亿人次 [5] - 公司是一家法国房地产投资信托公司，在巴黎泛欧交易所上市，并被纳入CAC Next 20和EPRA欧元区指数 [5] - 公司被纳入多个道德指数，如CAC SBT 1.5、MSCI欧洲ESG领导者指数、FTSE4Good、Vigeo欧洲120指数，并入选CDP“A级”名单，彰显其在可持续发展和应对气候变化方面的承诺与领导地位 [5]

核心观点 - 欧洲领先的购物中心运营商Klépierre在2025年业绩表现强劲，核心财务指标如盈利、净现金和资产净值均实现增长，并对2026年业绩前景表示信心 [1] 财务业绩 - 2025年每股净现金（NCCF）同比增长5%至2.72欧元，超出最新修订后的指引 [2][3] - 2025年息税折旧摊销前利润（EBITDA）为11.193亿欧元，同比增长5.5% [3] - 2025年净租金收入同比增长5.1%至11.204亿欧元，其中同店增长贡献4.5% [3][5] - 2025年归属于母公司所有者的IFRS合并净利润为12.994亿欧元 [3] - 2025年每股资产净值（NAV）同比增长9.5%至35.9欧元，主要受投资组合价值同店增长4.9%推动 [3][7] - 2025年总会计回报率达15%，连续第二年保持该水平，2024-2025两年期累计总会计回报率达31.4% [3][7] 运营表现 - 2025年客流量同比增长1.8%，零售商销售额同比增长3.4%，后者是全国零售销售指数增速的两倍 [2][3] - 财务占用率同比提升60个基点至97.1%，续租和转租的租金提升率达4.6% [3][4] - 占用成本比率低至12.5%，为未来租金上涨提供了空间 [3][4] - 商场收入（Mall Income）同比增长12.1%，主要由零售媒体（Retail Media）和专业租赁（Specialty Leasing）驱动 [3][5] - 公司在过去3年中，尽管处置了价值超过20亿欧元的资产（约占2025年底投资组合评估价值的10%），但净租金收入、EBITDA和NCCF累计增长均超过20% [3] 投资组合与资本配置 - 2025年底投资组合总价值为212亿欧元 [29] - 2025年末收购了意大利巴里大都会区的领先购物中心Casamassima，总对价1.6亿欧元，预计首年即可产生高个位数现金回报 [11] - 在法国蒙彼利埃的Odysseum购物中心完成了扩建，预计成本收益率为9% [3][12] - 在意大利都灵的Le Gru购物中心启动了扩建项目，投资8100万欧元，预计成本收益率为10% [3][12] - 在意大利里米尼的Romagna购物中心公布了扩建项目，预计成本收益率超过8% [12] - 2025年处置了非核心资产，总价值2.05亿欧元，平均较评估价值高出8%，混合EPRA净初始收益率为5.6% [13] 资产负债表与融资 - 截至2025年12月31日，合并净债务为73.5亿欧元，与上年基本持平 [10] - 净债务与EBITDA比率进一步降至6.7倍的历史新低，贷款与价值比率（LTV）降至34.7% [3][10] - 利息覆盖比率（ICR）保持健康，为7.2倍 [3] - 平均债务成本为1.9%，平均债务期限为6.3年 [10] - 过去12个月筹集了超过10亿欧元的长期融资，平均期限8.5年，混合收益率极具竞争力，为3.3% [3][9] - 成功将银团循环信贷额度再融资，签署了新的12亿欧元绿色纯玩家信贷额度 [9] - 2025年，标普和惠誉分别将公司的投资级评级上调至A-和A级，巩固了其在欧洲上市房地产领域的最佳信用评级 [8] 可持续发展 - 2025年投资组合能源强度进一步降低至74.6千瓦时/平方米，范围1和范围2碳排放强度较2024年降低6%，较2017年基线降低87% [15] - 超过53%的废物被回收或再利用，较上年提升4个百分点 [15] - 83%的员工绩效计划中整合了CSR目标 [15] - 在2025年全球房地产可持续性基准（GRESB）评估中，公司在欧洲上市房地产类别（所有资产类别合并）排名第一，并在零售类别保持全球领先地位，得分95/100，保持五星评级 [16] - CDP连续第五年将公司列入其最高“A”名单，MSCI维持其AA评级 [17] 股东回报与展望 - 执行董事会提议2025年每股现金股息为1.90欧元，同比增长3%，有待2026年5月7日股东大会批准 [3][18] - 对于2026年全年，公司预计在指数化环境较弱的情况下，实现至少11.3亿欧元的EBITDA和至少2.75欧元的每股净现金 [19] - 2026年业绩展望基于以下假设：宏观经济背景稳定、零售商销售额大致持平、无进一步资产处置或收购的影响、债务成本在2026年几乎完全对冲 [22] 公司治理 - 监事会成员兼审计委员会主席John Carrafiell决定在2026年5月7日年度股东大会结束后卸任 [20] - 监事会决议推荐任命Ludovic Jacquot为独立监事会成员，待股东大会批准后，将任命其为审计委员会和投资委员会成员 [21] - Ludovic Jacquot拥有近30年房地产、投行和企业金融领域的专业经验 [22][23]

行业趋势 - 昆明商业综合体在春节期间从传统促销转向提供沉浸式民俗体验、创意互动装置、艺术展览与超值礼遇相结合的主题活动，以吸引客流[1] - 行业趋势正从“商品消费”向“服务消费”、“体验消费”延伸，商业综合体不再局限于商品销售，而是将场景营造与年俗活动深度融合，打造沉浸式消费体验[6] - 各大商场通过精心策划的活动，旨在将自身从“购物地”转变为“欢聚地”，为市民与游客奉上融合趣味、温情与实惠的节日盛宴[1][5] 公司策略与活动 - 昆明恒隆广场自1月底起推出一系列富有文化韵味和节日气息的线下互动活动，并携手艺术家推出“隆马新程”创意视频，同时推出“隆马开运”抽签小程序以增加趣味互动[2] - 昆明万象城以“玩美体验官”计划开启新春活动，携手逾20家国际美妆品牌提供七重尊享权益，并针对家庭客群推出“寒假溜溜卡”畅玩套票，还在负一层下沉广场设置了高达六米、融合传统与现代美学的“马年限定”新春艺术装置[2] - 昆明瑞鼎城购物公园以“飞马迎春”为主题，策划贯穿假期的沉浸式新春系列活动，包括“瑞府招亲”情景大戏、每日轮演的非遗展演及覆盖全业态的惠民活动[3] - 昆明同德广场“马上有福”新春系列活动于1月24日开启，活动包括非遗窗花嘉年华、书法家现场挥毫送福以及非遗市集手作好物展销[4] - 南亚风情第壹城推出大力度的消费券及专属补贴，并打造户外年货市集，还在负一层的“花屿里”沉浸式植物空间推出包含“故事换花”、植物种植课堂等环节的“治愈节”[5] - 昆明顺城购物中心以“骏跃绮梦”为主题，通过艺术装置、主题市集、戏剧巡游与深度会员礼遇打造新春目的地，并在2月18日至20日上演《梦马》主题戏剧巡游[5][6]

公司基本信息与治理结构 - 公司全称为Klépierre SA 是一家在巴黎泛欧交易所A板上市的法国房地产投资信托公司 股票代码为LI 交易符号包括EPA:LI LI:FP LOIM.PA ISIN代码为FR0000121964 [2] - 截至2026年1月31日 公司总股本为286,861,172股 理论投票权总数与之相同 为286,861,172个 可行使投票权总数为286,299,415个 [2] - 截至2026年1月31日 公司持有其自身股份561,757股 这些股份被剥夺了投票权 [6] 公司业务与市场地位 - 公司是欧洲购物中心领域的领导者 业务专注于欧洲大陆 其投资组合在2025年6月30日的估值为206亿欧元 [4] - 公司在欧洲大陆超过10个国家拥有大型购物中心 这些购物中心每年合计接待访客超过7亿人次 [4] - 公司被纳入多个重要指数 包括CAC Next 20指数 EPRA欧元区指数 以及多个道德指数 如CAC SBT 1.5 MSCI欧洲ESG领导者指数 FTSE4Good指数 泛欧Vigeo欧洲120指数 并入选CDP的"A级"名单 [4] 投资者关系与近期议程 - 公司计划于2026年2月19日收市后发布2025年全年业绩 于2026年5月7日开市前发布2026年第一季度交易更新 并于2026年5月7日举行年度股东大会 [3] - 投资者关系团队联系人为集团投资者关系与财务沟通主管Laurent Budd 投资者关系经理Hugo Martins 以及投资者关系经理Tanguy Phelippeau [3]

核心观点 - 南明区火车站与花果园两大核心商圈在2025年表现强劲 成为区域消费升级的核心引擎 贵阳万象城和海豚广场作为双核 在客流、销售、首店经济和场景体验方面引领市场 [1] 商圈整体表现 - 2025年南明区火车站与花果园两大核心商圈累计接待客流突破1亿人次 销售额达50.15亿元 [1] - 2025年中秋国庆“双节”期间 区内重点监测的8家商场及2家总部连锁超市实现销售额2.99亿元 同比增长达17.8% [3] - 跨年夜当晚 贵阳万象城与海豚广场单日客流合计超50万人次 [3] 头部购物中心业绩 - 在赢商网发布的2025年第四季度贵阳人气购物中心榜单中 贵阳万象城连续三月稳居首位 海豚广场持续位列第二 [4] - 2025年 贵阳万象城累计接待客流2700万人次 实现销售额24亿元 [4] - 2025年 海豚广场累计接待客流2500万人次 实现销售额12亿元 [4] 首店经济与新业态 - 首店经济是引领消费潮流的风向标 贵阳万象城引入了贵阳首家室内全品类攀岩馆等“首店惊喜” [7] - 贵阳万象城陆续引进“达美乐比萨”、“泰柯茶园”、“米缇尼巧克力”等热门餐饮品牌 其中“达美乐比萨”首日营业24小时不打烊 [7] - 海豚广场聚焦年轻群体 引入贵州首店“乐人码头悬空球幕飞行”、“韩咔味”、“朴贞贞韩式家派料理”等 [7] - 南明区首店数量持续增长 从2024年新增240家到2025年新增59家 [7] 消费场景与体验升级 - 购物中心正从“购物场”升级为集购物、娱乐、文化、体验于一体的生活体验中心 [10] - 海豚广场通过打造“冰曜之境”等季节限定主题场景吸引客流 例如20米高的极地冰川瀑布奇观 [10] - 在跨年元旦期间 南明区联动各大商圈推出“六爽”活动 整合餐饮优惠、零售特惠、主题巡游和音乐狂欢 [10] - 海豚广场计划推出“马上有好戏”非遗演绎 并联合织金文旅推出全国首展 万象城计划安排“醒狮启岁”、“万象心动Live”等互动演出 [10] - 在非节庆节点的周末 各购物中心常推出主题市集、手作工坊、迷你音乐会等轻量活动以保持人气 [10] 未来发展趋势 - 南明区正以贵阳万象城和海豚广场为双核 推动商业空间向生活空间、体验空间转变 引领城市消费从“物质满足”向“精神愉悦”升级 [11] - 随着更多新业态、新场景、新品牌的落地 南明商业活力将持续迸发 为区域经济高质量发展注入强劲消费力量 [11]

行业核心观点 - 中国奥特莱斯行业正经历深刻转型，从传统的品牌库存折扣卖场，升级为融合全业态、强体验的周末休闲目的地，并对传统购物中心构成全面竞争 [1][5][20] 行业规模与增长 - 2021年至2025年，中国奥特莱斯行业总销售额从约1,260亿元攀升至2,480亿元，五年间几乎翻了一倍，展现出极强的抗周期韧性 [1] 业态与品牌结构升级 - 业态边界被打破，从零售独大转向全业态融合，非零售业态占比快速飙升 [5] - 北京湾里WellTown引入了超40%的餐饮娱乐品牌 [5] - 东莞华润滨海购物村引入了盒马鲜生作为超市主力店，并首次将潮发潮汕牛肉店、巴奴毛肚火锅等餐饮品牌带进奥莱 [5] - 武汉方圆荟奥莱汇集了影院、KTV、冰场、苏宁易购、盒马鲜生等主次力店 [5] - 以往对奥莱不屑一顾的品牌开始主动入局，例如lululemon和ON昂跑在上海比斯特购物村开出奥莱首店，设计师品牌Amercia Vintage开设全国首家奥莱店 [6] - 部分品牌在奥莱的货品逻辑发生变化，例如DESCENTE上海青浦奥莱店中，5折及以下的折扣商品仅占25%，新品和正价商品占比超过50%，使奥莱同时具备了买新款的功能 [7] 场景体验与定位革新 - 新型奥莱致力于打造超越传统购物中心的“周末休闲目的地”和“城市微度假胜地” [8] - 华润滨海购物村邀请意大利著名建筑设计师操刀，通过海岸水街和沙生岩线打造南法植物风情与白色滨海建筑，成为社交平台热门打卡地 [8] - 宁波前湾·盛世里定位国内首个文旅IP主题奥莱，以东方审美复刻唐代礼制建筑 [9] - 主题营销活动升级，如华润万象滨海购物村将主题乐园的巡游与表演纳入常规运营 [17] 市场参与者的变化 - 传统商管公司跨界入局，如华润布局奥莱新产品线、德基成立子公司进军奥莱、世纪金源尝试轻资产存量项目奥莱化改造，将购物中心的成熟运营模式带入奥莱 [11] - 互联网巨头下场，唯品会在合肥开出首个城市奥莱，京东在江苏无锡江阴开出了京东奥莱全国首店，利用品牌渠道与资金优势快速渗透 [13] - 传统六大奥莱连锁集团（王府井、首创、百联、佛罗伦萨小镇、杉杉、砂之船）面临新玩家竞争压力，其旗下83个奥莱项目在2024年7月至2025年6月期间总销售额占全国品质化奥莱超六成，但新项目如万象滨海购物村元旦期间日均客流近20万人次，带来危机意识 [15] 消费客群的结构性变化 - 消费者理性化趋势下，更多年轻人开始走进奥莱，奥莱通过引入潮牌首店、举办IP展览、组织随舞秀等活动吸引Z世代 [16] - 客群向全龄段尤其是家庭客群扩展，武汉方圆荟奥莱的家庭客群占比高达74.51%，其中30-44岁的年轻家庭占比近6成，项目为此打造大型儿童空间并举办亲子活动 [17] - 上海比斯特出现大量带娃周末休闲的客群，客群结构变化推动奥莱在场景、配套、体验等维度持续革新 [17] 对传统购物中心的冲击 - 新型奥莱在折扣品牌、完整业态和休闲体验上对购物中心构成全面竞争，争夺热门商品和周末家庭基本盘 [20] - 对于库存不多的买手店、设计师品牌，其在奥莱销售越快，商场里的动销款就越少 [20] - 当奥莱系统性补齐餐饮、儿童、娱乐业态并叠加价格优势，家庭出行决策逻辑可能改变，认为去奥莱“去一趟更值” [20] - 这加速收窄了真正具备不可替代性购物中心的范围，迫使购物中心必须找到自身的“唯一性叙事”，而非模仿奥莱 [20][21]

公司基本信息与治理结构 - 公司全称为Klépierre SA 是一家在巴黎泛欧交易所A板上市的法国房地产投资信托公司 股票代码为LI 交易符号包括EPA:LI LI:FP LOIM.PA ISIN代码为FR0000121964 [2] - 截至2025年12月31日 公司总股本为286,861,172股 理论投票权总数与之相同 为286,861,172个 可行使投票权为286,360,353个 [2] - 截至2025年12月31日 公司持有其自身股份500,819股 这些股份被剥夺了投票权 因此可行使投票权少于理论投票权 [2][6] 公司业务与市场地位 - 公司是欧洲购物中心领域的领导者 业务专注于欧洲大陆 [4] - 截至2025年6月30日 公司投资组合价值为206亿欧元 在欧洲大陆10多个国家拥有大型购物中心 每年接待访客超过7亿人次 [4] - 公司被纳入多个重要指数 包括CAC Next 20指数和EPRA欧元区指数 同时入选多个道德指数 如CAC SBT 1.5 MSCI欧洲ESG领导者指数 FTSE4Good指数等 并位列CDP“A级名单” 体现了其在可持续发展和应对气候变化方面的领导地位 [4] 投资者关系与近期议程 - 公司计划于2026年2月19日收市后发布2025年全年业绩 于2026年5月7日开市前发布2026年第一季度交易更新 并于2026年5月7日举行年度股东大会 [3] - 投资者关系联系人为集团投资者关系与财务沟通主管Laurent Budd CFA 以及投资者关系经理Hugo Martins和Tanguy Phelippeau [3]

武汉经开区元旦假期消费市场表现 - 元旦假期武汉经开区消费市场活跃，吸引大量市民前往车谷商圈购物消费 [1] 武汉杉杉奥特莱斯业绩与活动 - 元旦三天假期共迎来13.6万人次客流 [3] - 元旦三天假期销售额达2400万元 [3] - 通过举办音乐现场等活动吸引客流 [3] 武汉经开万达广场业绩与活动 - 元旦假期3天销售额突破1000万元 [7] - 举办华为星愿派对、少儿街舞秀、拉丁舞盛宴、次元随机舞蹈等多种活动吸引顾客 [4] - 活动期间多家餐厅出现排队等候现象，市民积极参与商场活动 [4] 政府与商业综合体促消费举措 - 武汉经开区商务局指导商业综合体开展文商旅融合特色活动 [6] - 活动形式包括音乐节、光影秀、非遗展演等 [6] - 配套推出满减、抽奖等消费优惠以吸引客流聚集，提振节日市场消费活力 [6]