技术表现 - 公司股价突破168.50美元至171.50美元的关键枢轴区间 该区间曾连接其11-12月低点与4-5月高点 [2] - 股价突破200日移动平均线 该均线此前长期充当阻力位 [2] - 历史数据显示 过去三年当股价接近该趋势线时 66%的情况下平均涨幅达155% [2] 市场情绪与估值 - 19位覆盖该股的分析师中10位给予"持有"评级 显示多数机构持中性态度 [6] - 期权定价处于历史低位 薛夫波动率指数(SVI)为19% 处于一年读数分布的4%分位数 [6] - 认购期权杠杆比率达14.68倍 标的证券上涨6.4%即可实现期权价值翻倍 [7] 价格走势 - 股价突破年内盈亏平衡点 实现年内收益转正 [6]

公司基本信息 - 公司名称为Klépierre SA 是一家在巴黎泛欧交易所A板上市的法国房地产投资信托公司(SIIC) [2][3] - 股票交易代码为LI 交易符号包括EPA:LI LI:FP LOIM PA [2] - 公司ISIN代码为FR0000121964 [2] 股权结构 - 截至2025年7月31日 公司总股本为286,861,172股 [2] - 理论投票权总数为286,861,172票 [2] - 可行使投票权总数为286,357,017票 [2] - 公司持有504,155股自有股份 [4] 业务概况 - 公司是欧洲购物中心领域的领导者 业务专注于欧洲大陆 [3] - 截至2025年6月30日 公司投资组合价值达206亿欧元 [3] - 业务覆盖欧洲大陆10多个国家的大型购物中心 [3] - 旗下购物中心年客流量超过7亿人次 [3] 市场地位与指数纳入 - 公司被纳入CAC Next 20指数和EPRA欧元区指数 [3] - 同时被纳入多个道德指数包括CAC SBT 1.5 MSCI Europe ESG Leaders FTSE4Good Euronext Vigeo Europe 120 [3] - 公司入选CDP"A名单" 彰显其在应对气候变化方面的全球领导地位 [3]

核心观点 - Klépierre作为欧洲领先的购物中心运营商 于2025年8月6日公开发布并提交了2025年上半年财务报告 [1][2] 公司业务与规模 - 公司专注于欧洲大陆购物中心业务 投资组合价值达206亿欧元（截至2025年6月30日） [3] - 业务覆盖欧洲大陆10多个国家的大型购物中心 年客流量超过7亿人次 [3] 公司治理与市场地位 - 公司采用法国REIT（SIIC）结构 在泛欧巴黎交易所上市 [3] - 被纳入CAC Next 20指数和EPRA欧元区指数 [3] - 入选多个道德指数包括CAC SBT 1.5、MSCI欧洲ESG领导者、FTSE4Good和Euronext Vigeo Europe 120指数 [3] - 获得CDP"A级名单"认证 体现其在气候变化应对领域的全球领导地位 [3] 信息披露 - 2025年上半年财务报告可通过公司官网www.klepierre.com"财务"板块查阅下载 [2] - 报告已提交至法国金融市场管理局（Autorité des marchés financiers）备案 [2]

商业综合体运营表现 - 睢阳吾悦广场总商业面积超25万平方米 为豫东最大商业综合体 [2] - 睢阳吾悦广场7月开业首周客流量达73 7万人 开业当日近14万人 日均客流超10万人 [2] - 睢阳吾悦广场开业累计销售额2713万元 日均387万元 [2] - 正弘汇依托高铁站和主干道区位优势 形成稳定客流与现金流 [4] - 正弘汇通过满减 优惠券 抽奖等活动带动区域消费升级 [4] 商户经营策略 - 吾悦广场"淘小胖"生活超市借鉴胖东来模式 实现本土化高端服务 形成商丘品牌记忆 [1] - 正弘汇每月业绩带动超300万元 家庭数码等品类显著提升 [4] - 正弘汇计划每月推出主题消费节 联动重点行业发放消费券 [5] - 商丘市将开展汽车下乡 家电以旧换新等活动刺激消费 [5] 政企协作措施 - 政府通过外围绿化 市政道路配套支持吾悦广场聚拢客流 [4] - 正弘汇300多家商户受益于国补政策 政策落地流程高效便捷 [4] - 商丘市推行一窗受理并联审批 企业开办时间压缩至1个工作日 [5] - 商丘市开通24小时政企沟通热线 解决商户经营难题 [5] 消费市场特征 - 商业综合体满足家庭一站式需求 涵盖购物 餐饮 休闲等功能 [1] - 新兴商业体与成熟商圈协同发展 推动豫东消费市场活力 [5]

核心观点 - 公司2025年上半年业绩持续强劲增长 主要指标均实现同比提升 包括EBITDA增长6% 净租金收入增长5.3% 以及EPRA NTA每股增长4.6%至34.3欧元 [3] - 零售商业绩表现优异 第二季度客流量增长4% 零售商销售额增长4.5% 均显著高于全国零售指数水平 [3][5] - 公司上调2025年全年指引 预计EBITDA增长5% 每股净现金流达到2.65-2.70欧元 [3][14] 经营业绩 - 上半年净租金收入达5.476亿欧元 同比增长5.3% 其中同店增长贡献3.5% [3][7] - EBITDA同比增长6%至5.065亿欧元 增速超过租金收入增长 体现成本效率优势 [3][7] - 每股净现金流增长5.3% 集团份额达3.788亿欧元 合每股1.32欧元 [3][15] - 总会计回报率达10.2% 由EPRA NTA增长4.6%和股息分配共同驱动 [3][8] 资产运营 - 出租率提升80个基点至97% 续租租金上涨4.1% occupancy cost ratio下降至12.5% [3][4][6] - 资产组合估值半年增长2.6% 总价值达206亿欧元 EPRA净初始收益率为5.7% [3][8][19] - 2024年收购的RomaEst和O'Parinor表现超预期 净租金收入分别增长25%和20% [3][11] 资本运作 - 上半年融资5.05亿欧元 平均期限5年 综合收益率仅2.85% [9] - 完成1.55亿欧元资产处置 交易价格较评估值溢价12% 综合净初始收益率为5.5% [13] - 净债务/EBITDA为6.8倍 LTV为35.3% 利息覆盖率为7.3倍 平均债务成本1.8% [10] 开发项目 - 蒙彼利埃Odysseum扩建一期按时按预算交付 成本收益率为9% 将于下半年开业 [12] - 启动都灵Le Gru扩建项目 总投资8100万欧元 预期成本收益率达10% [12] 行业趋势 - 欧洲大陆成为零售商扩张首选地 高质量商业空间需求持续上升 [2] - 公司购物中心客流量和销售额增速达全国指数两倍 显示其平台吸引力 [3][5] - 新供应接近零 消费环境支撑 推动租金可持续增长 [2]

文章核心观点 - CLEAR作为授权的TSA PreCheck®注册提供商，在佛罗里达州阿文图拉的阿文图拉购物中心开设新注册点，持续扩大全国TSA PreCheck注册范围，为消费者提供便利 [1][2] 公司动态 - CLEAR在阿文图拉购物中心开设新注册点，补充其在美国的62个机场注册和续签点及机场外旗舰店 [1] - 2025年CLEAR预计通过开设更多注册点和延长运营时间，为消费者提供便利 [2] - 阿文图拉购物中心注册点位于底层，营业时间为周一至周六上午11点至晚上7点，周日中午至晚上7点 [3] 各方观点 - CLEAR旅行和航空执行副总裁表示通过CLEAR的TSA PreCheck提供快速高效旅行体验，在阿文图拉购物中心扩展注册点让人们注册或续签更便捷 [3] - 阿文图拉购物中心发言人称增加通过CLEAR的TSA PreCheck注册是对提升客人体验承诺的自然延伸 [3] 项目优势 - TSA PreCheck会员过安检时可保留鞋子、腰带和轻便夹克，笔记本电脑和3 - 1 - 1合规液体可放在随身行李中，约99%会员在全国机场安检点等待时间少于10分钟 [4] 注册方式 - 新申请人可访问CLEAR授权的TSA PreCheck网站预注册或查找注册点，多数现有会员可直接在该网站续签 [5] 项目介绍 - TSA PreCheck是美国国土安全部的可信旅行者计划，允许注册旅客通过机场安检快速通道，超200个机场设有该通道，近90家航空公司参与，自2013年12月推出以来，活跃会员已超2000万 [6] 公司介绍 - CLEAR使命是加强安全并创造无摩擦体验，拥有超3100万会员和全球不断增长的合作伙伴网络，致力于保护会员隐私，不售卖会员数据 [7] 商场介绍 - 阿文图拉购物中心被评为最佳购物中心，是迈阿密和南佛罗里达州的顶级购物目的地，有超300家商店、50多家餐饮场所，还有农贸市场和艺术项目 [8][9]

大悦城大湾区首店开业表现 - 大悦城大湾区首店位于宝安区，占地25万平方米，开业首日客流突破42万人次，销售额近2000万元（不含Apple、汽车）[2] - 近100家品牌斩获全国销售冠军，近50家品牌登顶深圳销冠[2] - 商场内近400家品牌中超50%是首店或定制店，华人青年品牌华南首店等首店经济效应显著[2] 商场特色业态与流量亮点 - 7大顶流IP快闪店组团亮相，包括HUROBO快闪店、卡皮巴拉豚豚崽烘焙坊等，成为开业首日"流量担当"[2] - 迪士尼《玩具总动员》30周年主题展等潮流IP沉浸式体验地标吸引二次元爱好者，带动市民打卡拍照[2] - 寰映影城全国最新旗舰店、盒马3 0形象店、PARTYDAYMEGA全国最新旗舰店（含保龄球、赛车、VR等数字互娱项目）等特色店铺各具吸引力[3] - "大悦食集"原创餐饮厂牌集合网红小吃、地方特色餐点，覔书店、哈尼兔全国首家定制旗舰店等满足多元需求[3] 深圳商业地产发展动态 - 2025年深圳拟开业商业项目21个，新增总商业体量186 25万平方米[3] - 宝安区新增商业体量近90万平方米（占全市近半），年内还将有宝安怀德万象汇、前海·华发冰雪世界等新业态Mall开业[3]

文章核心观点 文章提供了截至2025年6月30日Klépierre公司的股份和投票权信息，介绍了公司投资者关系联系人及公司概况 [2][3] 公司股份和投票权信息 - 截至2025年6月30日，公司总股数为286,861,172股 [2] - 理论投票权数量为286,861,172，可行使投票权数量为285,824,448 [2] - 截至2025年6月30日，公司持有自身股份1,036,724股 [5] 投资者关系联系人 - 集团投资者关系和金融传播主管Paul Logerot，联系电话+33 (0)7 50 66 05 63，邮箱paul.logerot@klepierre.com [3] - 投资者关系经理Hugo Martins，联系电话+33 (0)7 72 11 63 24，邮箱hugo.martins@klepierre.com [3] - 投资者关系经理Tanguy Phelippeau，联系电话+33 (0)7 72 09 29 57，邮箱tanguy.phelippeau@klepierre.com [3] 公司概况 - 公司是欧洲购物中心领域的领导者，专注于欧洲大陆业务 [3] - 截至2024年12月31日，公司投资组合价值202亿欧元，在欧洲大陆10多个国家拥有大型购物中心，每年接待超7亿游客 [3] - 公司是在泛欧交易所巴黎上市的法国房地产投资信托基金，被纳入CAC Next 20和EPRA欧元区指数，还被纳入多个道德指数 [3]

报告行业投资评级 - 行业观点为In-Line（与相关广泛市场基准表现一致） [2] 报告的核心观点 - 中国住房市场仍面临挑战，购物中心市场整合加速为商业参与者提供阿尔法机会 [1][9] - 物业管理行业动态稳定且收益率诱人，是安全港 [8] - 识别与开发商脱钩后的关键驱动因素，更青睐购物中心运营商以实现更快市场整合和更强现金回收 [9] - 股东回报可保护下行风险 [9] 各部分内容总结 中国房地产市场 中国住房市场仍承压 - 实体市场因居民情绪疲软、库存高企和政策滞后而面临挑战，2025年1 - 5月全国销售价值同比下降3.8%，销售体积同比下降2.9%，300个城市土地销售同比下降6.4%，70个城市的一级库存高达24个月 [11][14] - 二手房挂牌价格持续环比下跌，新挂牌数量持续攀升，主要城市总挂牌量创历史新高，而看房量保持强劲，暗示二手房销售市场份额增加 [19][22] - 对实体市场复苏持谨慎态度，预计全国一级销售将在2026年第四季度触底，届时一二线城市房价将趋于稳定 [31] 中国购物中心市场整合机会增加 - 2024年中国运营中的购物中心超过6300家，每年新增开业300 - 400家，市场高度分散，整合机会上升 [34] - 华润置地（CR Land）及其旗下的CR Mixc表现优于同行，市场份额不断增加，CR Land在各层级城市均有潜在可整合的购物中心 [41][46] 华润置地业务转型带来潜在三阶段重估 - 截至2024年，华润置地管理着价值4620亿元人民币的资产组合，其中64%来自购物中心，拥有92家运营中的购物中心，主要品牌有Mixc和Mixc One [54][56] - 华润置地建立了全面的资产管理业务平台，通过重资产模式运营投资性物业，其购物中心租金收入自2016年以来复合年增长率约为25%，成本控制良好，运营现金流支持持续投资 [62][70] - CR Mixc通过轻资产模式运营投资性物业，2024年运营122家购物中心，零售销售额持续强劲增长，运营能力提升了净运营收入（NOI）利润率 [72][75] - 华润置地的青岛万象城在2024年3月注入CR Commercial REIT前被严重低估，若将符合条件的21家购物中心注入REIT，可解锁超过490亿元人民币的资产价值（约占其已完工购物中心总资产的20%），并回收超过290亿元人民币 [78][89] - 预计到2040年，华润置地的购物中心总租金收入将达到700亿元人民币，总经常性利润将以6.0%的复合年增长率增长，达到263亿元人民币，购物中心组合将达到200家 [82][88] - 预计到2030年，华润置地的经常性收入将超过640亿元人民币，支持股息支付率潜在提高，中期股息收益率达到7 - 8% [90][92] - 潜在三阶段重估：第一阶段，未来6 - 12个月内，因其购物中心的强劲表现，投资性物业估值从当前的7倍提升至8 - 9倍；第二阶段，1 - 2年内，随着房地产销售利润率的恢复，开发性物业估值从9倍提升至超过10倍；第三阶段，3 - 5年内，凭借成熟的资本回收记录、到2030年经常性业务收益占比优化至约60%以及中期股息提高至40 - 45%（约7 - 8%收益率），估值从10倍提升至13 - 15倍，达到资产管理公司水平 [99][100] 物业管理行业 与开发商脱钩后的关键驱动因素 - 物业管理业务受开发商影响较小，社区增值服务（Community VAS）、向开发商提供的增值服务（VAS to developers）和基本物业管理服务的驱动因素各有不同，且相关方应收账款余额占2025年预期核心利润的比例和累计减值比率因公司而异 [104][105] - 行业更加关注核心物业管理服务（PMS）业务，第三方业务拓展是关键增长驱动力，第三方新合同价值将推动增长 [111][114] 更青睐购物中心运营商 - 市场整合是长期关键主题，住宅市场自2023年以来市场份额增长放缓，而购物中心运营商市场份额加速增长，公共服务市场整合也在推进 [117][119] - 领先的购物中心运营商在2025年1 - 5月的同店销售增长率（SSSG）和租金表现均优于同行，显示出韧性 [126][130] - 领先的购物中心运营商具备成熟的轻资产扩张能力，可推动市场整合，如CR Mixc在2021 - 2024年拓展了10多家第三方购物中心，到2024年底有30家第三方购物中心在运营，38家在筹备中 [131][132] 股东回报保护下行风险 - 物业管理公司通过股息支付和股票回购提高股东回报，不同公司的股息支付率和股息收益率以及股票回购情况各有不同 [138][139]

空间之变 - 商业载体通过场景创新吸引客流，如金陵中环的《红楼回响》数字长卷和"时空列车"创意连廊成为打卡热点 [4][10] - 德基广场通过艺术装置、空中花园和德基艺术博物馆等场景升级，吸引游客参观打卡而非单纯购物 [6][8] - 玄武花园城以生态科普点为特色，打造"生命树"、楼顶花园和智能天文台等沉浸式体验场景 [12] 内容之变 - 南京商业综合体注重首店经济，德基广场去年引入约50家首店，金陵中环以30%南京首店和超50家首发品牌吸引客流 [15][18] - 商业载体结合本地文化打造IP，如金陵长乐坊将打造沉浸式大明文化空间，融入"金陵四十八景"元素 [19] - 社区商业如紫金·钟爱里和瑞金里REPARK通过开放式场景和潮流感设计吸引年轻消费者 [23] 运营之变 - 南京入选全国零售业创新提升试点城市，推动商业向融合型、时尚型、主题型方向升级 [24] - 商业载体注重"产商融合"，如南京金陵天地将科技潮流与在地文化结合，打造区域新地标 [27] - 社区商业通过"小而美"的特色场景重新定义城市消费毛细血管，如三十四标商业街区等 [21][23]