项目首开热销概况 - 保利青铁天珺瑞海地项目在国庆楼市期间实现首开热卖，售楼处挤满看房人，有购房者40分钟即决定购买 [1] 开发商实力与合作背景 - 项目由央国企组合“保利+青铁”联合开发，双方并非首次合作，此前在青岛黄岛区联合开发的保利青铁和著理想地已成为区域标杆 [2] - 黄岛区标杆项目采用TOD模式，首开均价13831元/㎡，一年后价格上涨至14800元/㎡，期房阶段复购率达26.4%，老业主推荐比例高达35.8% [2] 产品系全国性表现 - 保利“天系”产品线在全国23座城市均为标杆，具备“爆款基因” [3] - 宁波保利海晏天珺项目2024年5月首开均价39390元/㎡，同年10月加推价涨至46463元/㎡，30天内价格上涨7%，并获得2024年MUSE设计金奖，业主复购率24.5%，老带新比例38% [3] - 成都保利花照天珺项目2024年12月首推330套房源半月售罄，销售额15.6亿元，2025年4月加推均价从32300元/㎡涨至39793元/㎡，30天涨幅13%，实现“四开四罄三涨”，老带新比例高达41% [3] 项目区位与资源稀缺性 - 项目位于市南轮渡站旁，距离大海仅30米，享有稀缺的亲海资源 [4] - 周边配套成熟，地铁2号线直通社区地库，青岛一中市南分校、金茂湾购物中心、青大附院等生活、教育、医疗设施齐全 [4] 购房门槛与首开优势 - 项目首付门槛为50万元起，为主城亲海盘提供了较低的上车机会 [4] - 首推的2号、3号楼栋为项目中离海更近、视野更佳的房源，价格较后期加推更具优势，户型覆盖127至183平方米，满足改善及一步到位购房者需求 [4] 价格趋势与窗口期 - 保利项目存在首开价为“地板价”的规律，后期加推价格大概率上涨，从黄岛和著理想地到宁波、成都的天珺项目均呈现此趋势 [5] - 此次首开被视作抢占“价值窗口期”的机会，错过可能面临后期多花费数十万元的购房成本 [5] 市场分化下的成功要素 - 在购房者日趋理性的市场环境下，项目凭借“央国企背书+爆款产品基因+稀缺资源+低门槛首开”的组合优势脱颖而出 [6] - 市南区的亲海新盘供应稀缺，此类“窗口期”机会难以再现 [6]