城中村改造定义与背景 - 城中村改造是指对城中村及周边低效连片区域，通过拆除新建、整治提升和拆整结合等方式进行的综合改造开发行为 [1][2] - 城中村是在快速工业化、城镇化进程中形成，普遍存在公共卫生安全风险大、房屋消防隐患多、配套设施落后、环境脏乱差等突出问题，亟需改造 [1][2] - 改造有助于消除安全隐患、改善居住条件和生态环境、推动城市高质量发展，并能带动区域经济发展和提供就业机会 [1][2] 政策演变与支持 - 城中村改造工作自“十一五”以来在国务院政策中被反复提及，其定位始终与住房保障紧密关联 [4] - 2023年7月国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，同年12月中央经济工作会议将其列入“三大工程”，为工作按下“加速键” [4][6] - 政策支持范围持续扩大，从2023年支持35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，到2024年11月进一步扩大到近300个地级及以上城市 [7][9] - 行业顶层设计不断强化，相关部门围绕规划指引、质量监管等发布了一系列政策，监管机制与标准体系加速完善 [7][9] 市场现状与项目进展 - 2023年以来在政策加码背景下，城中村改造项目加速推进，改造精细化水平不断提高 [10] - 2024年全国实施城中村改造项目1863个，惠及居民136.7万户，建设筹集安置房189.4万套 [10] - 各地积极推动：2024年山东省开工安置住房30.7万套，开工率105.1%；福建省启动改造10.6万户，开工安置房等7.3万套；江苏省完成改造8.52万户，筹集配售型保障房1.56万套、保障性租赁住房18.19万套 [12][14] 商业模式与资金来源 - 按实施主体可分为政府主导、企业主导、集体主导三种模式，各有优劣，需因地制宜选择 [15][17] - 资金来源多元化，包括“财政+专项债+金融机构融资+改造主体自筹+社会资本” [17][19] - 截至2025年2月，全国已有1000余个项目借助专项债筹集资金，累计发行金额接近2600亿元；2024年国家开发银行新增专项借款3817亿元 [17][18][19] - 2024年12月国务院发布意见，将城中村等纳入地方政府专项债券可用作项目资本金的行业，进一步拓展资金来源 [19] 面临的挑战 - 改造的精细化程度仍需提升，在设计、建设和治理等方面还有明显提升空间，呼唤“工匠精神” [21] - 改造中的文化传承与激活不够充分，存在文化表达同质化或异质化问题，需注重文化传承与创新的平衡 [22] - 以人为本的空间功能建设不足，偏重居住和商业功能，对青年发展空间及“一老一小”的需求关注不够 [23][24]