报告导读： 相比十四五，十五五地产内容需求侧表达更为明确。其中关于清理不合理限制 性措施，高质量发展及地产风险化解与国家安全能力建设挂钩的相关提法意义明显。 投资建议：维持"增持"评级。 相比十四五，十五五地产内容需求侧表达更为明确。其中关于清理不合理限制性措施，高质量发展及地产风险化解与国家安全 能力建设挂钩的相关提法意义明显。看好行业迈入稳定，蓝筹竞争格局持续优化。 持续放宽限制，高效规划土地。 十五五提出"清理汽车、住房等消费不合理限制性措施"；十四五提出"推动金融、房地产同实体经济均衡发展"、"促进住房消 费健康发展"。十五五提出"完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施"、"探索实施建设用地总量按规划期管控模式"；十 四五提出"深化土地管理制度改革"。相较而言，我们认为十五五关于住房消费促进和市场要素配置的表达更加具体，未来五年重点城市将继续解除限制政策， 专项债收储工作将提速扩围，土地供给有望实现全周期管理。 城中村改造有望提速，城市更新全面推动。 十五五提出"节约集约利用农村集体经营性建设用地，依法盘活用好闲置土地和房屋，分类保障乡村发展用 地。"。相较十四五提出的" ...

以下文章来源于道口不动产观察 ，作者道口不动产观察 道口不动产观察 . 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心专注于推进深度理论研究、推动政策改革完善、探索行业最佳实践。清华五道口全球不动产金融论坛，由研 究中心主办，旨在建立政策、学术、产业、金融各方面常态化交流机制，以及政策建言、理论与实践成果发布的平台。 续发展的关键。配套政策与生态构建方面，报告建议从土地制度优化、资金支持机制完善及政府职责明晰等方向协同发力，构建分类别、全周期、可持续 的金融创新良好生态，共同推动城市治理实现多方共赢的高质量发展。 清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心于10月2 5日在京 举办《城中村改造的金融创新》课题结题研讨会暨课题评审会，聚焦新时 代的城中村改造如何激发政府和市场的参与动力，建立符合可持续、高质 量发展要求的新机制。 会议总结：据二十届四中全会精神，"十 五五"时期经济社会发展要坚持有效市场和有为政府相结合的原则，扎实 推动高质量发展。城中村改造要探索政府、市场、原住民等多主体共治新 路径，增强原住民自主更新意愿，破解政策性和市场化资金参与难题，通 过 " 有 效 市 场 " 与 " 有 为 政 府 " 的 ...

新华财经上海10月28日电（谈瑞）自去年8月上海市金山区发出上海首张房票以来，青浦区、嘉定区、奉贤区也先后跟进实施房票制度。近期，位于中心城 区的徐汇江南新村，也在征收方案中新增了"房票奖励"这一关键词。业内专家表示，房票制度已经成为城市更新中的重要政策工具，传统的房票机制是定向 消化郊区特定板块的新房库存，而新鲜出炉的徐汇区"房票奖励"，核心在于为城市更新提速。 从郊区到中心城区，"房票"阵营稳步扩大 所谓"房票"，指的是动迁居民在实物安置、货币补偿之后的第三种选择，其核心路径通常是由征收部门出具指定面额与使用规则的"购房代金券"，居民在政 府划定的"房源超市"内购置房屋并进行结算。这一模式为动迁居民提供了更灵活的安置选择，也成为城市更新中的重要政策工具。 上海房票安置政策的推进有着清晰的脉络。今年8月《上海市人民政府办公厅关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》发布，明确提出各区可结合实 际在改造项目中实施房票安置，为该政策在全市范围的推广奠定了坚实的政策基础。而近期徐汇区江南新村地块旧城区改建项目房屋征收与补偿方案中明确 提及"房票奖励"，标志着房票制度正式纳入中心城区城市更新的政策工具箱，具有重要的 ...

行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”（维持）[7] 核心观点 - 行业风险评价降低、行业进入中长期修复通道的信心不断强化是推动地产股修复的主要原因[2] - 短期内地产下滑速度有所加快，第四季度房地产政策加码预期提升，优质地产股配置价值凸显[2] - 政策重心将从短期刺激转向新发展模式的探索，城市更新（包括城中村改造等盘活存量）、“好房子”建设或为重点[3] - 未来几年的政策重心转向行业高质量发展模式的探索，是行业达到供需良性互动真正实现“止跌回稳”的治本之策[3] - 由于今年第二季度以来新房市场量价下降，第四季度房地产托底政策加码预期提升，货币政策、财政政策均可能作为房地产托底政策的工具[4] 具体事件评述 - 二十届四中全会定调推动房地产高质量发展[3] - 房地产此前引发的金融风险、保交楼风险、房企债务风险、房价大幅下跌风险等在最近两年得到了缓解[3] - 城市更新各项新机制预计在“十五五”时期将进一步加快建立，配套的金融、财税、土地等支持政策也有望逐渐落位[4] - 城中村改造作为城市更新重要方向，目前只有高能级城市核心地段溢价高、利润可观的改造项目能够符合“征收方案扎实”和“项目资金总体平衡”的要求，该类项目或将率先完成改造[4] - “好房子”建设过程中，地方政府在地段、规划、户型、得房率等方面有所让步，有持续拿地能力的企业获益[4] 投资建议与相关标的 - 相关标的包括：招商蛇口（投资评级：买入）、保利发展（投资评级：买入）、滨江集团（未评级）、金地集团（投资评级：增持）[5]

(责编：卫嘉、白宇) "让周边环境更美、城市更有活力、人民更幸福。召稼楼新天地不仅是一个社区，更是一份生活解决方 案。"召稼楼新天地项目总经理林润青说。 城中村改造的资金需求大、回报周期长，只有让城市发展不再依赖"输血"，而是具备"造血"能力，才能 让城市更新更可持续，生活更加美好。 上海市房屋管理局负责人表示，近年来，上海一直积极引导社会资金参与城中村改造，不断拓宽企业参 与路径。对合作改造项目，经营主体可通过与农村集体经济组织合作，参与改造及建设；对储备改造项 目，经营主体可在土地市场进行经营性地块摘牌，参与开发建设；对委托改造项目，经营主体也可通过 与实施主体合作，参与开发建设。 《 人民日报 》（ 2025年10月27日 11 版） 上海城中村改造按下"加速键"。2025年上海市城中村改造项目集中招商推介会近日举行，来自10个辖区 的59个改造项目公开宣介。项目占地总面积近3万亩，前期改造投资规模达2100亿元，拉动建安投资约 1600亿元。 自2014年启动城中村改造以来，上海已累计启动改造项目118个。根据《上海市"城中村"改造三年行动 计划（2024—2026年）》，到2026年底，上海将全面启 ...

项目进展概览 - 广州市有超过17个旧改项目正加速推进清拆工作 [3] - 多个行政区项目取得关键进展：天河区元岗村方案表决通过、黄埔区集中动工建设超2300套安置房、白云区首宗新模式项目融资地块成交、荔湾区公布两村改造方案、南沙区广隆村召开征拆动员大会 [3] - 荔湾区茶滘旧改项目明确提出一年内完成所有留守户行政处理工作，实现拆迁清零 [3] 重点项目动态 - 黄埔区南岗西路项目复建安置区35地块于10月17日开工，用地面积约3.37万平方米，总建筑面积16.67万平方米，规划6栋安置房提供1448套回迁住宅，配套超1万平方米公共服务设施，预计2028年4月竣工，满足2600名村民回迁 [5] - 白云区萧岗村项目首期安置房于10月19日动工，建设9栋住宅约1940套房源，总建筑面积29万平方米，用地面积约3.6万平方米 [6] - 萧岗村改造范围119.65公顷，总建设量262.1万平方米，拟拆除建筑面积280.93万平方米，总投资261.91亿元 [7] - 天河区冼村项目于今年7月20日完成全部1950栋村屋拆除，该项目历时15年，地处珠江新城CBD核心区域 [8] 市场影响与需求 - 2024年广州获批城中村改造专项借款项目52个，获授信金额4096亿元，涉及约10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [12] - 专项借款购买存量商品房安置政策引导下，巨量安置房需求促成部分楼盘成为爆款或销冠 [12] - 越秀区瑶台村以限价42246元/平方米收购周边新房作安置房，收购体量约1.8万平方米，一次性签下某新盘197套住宅 [12] - 白云区云麓花城项目以784套成交成为今年上半年广州商品住宅单盘成交套数冠军 [15] - 截至今年第三季度，黄埔区收购2110套合计约21万平方米商品房作安置房；截至上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过月均5300套的新房成交量 [15] 投资与规划规模 - 增城区三宗旧改项目于10月21日备案，总投资201.81亿元，建设周期统一为4年：中新村投资63亿元建筑面积157.6万平方米、金星村投资33.9亿元建筑面积90.6万平方米、九如村投资104.9亿元建筑面积281万平方米 [15] - 冼村旧改后新盘保利天御市场"吹风价"预计超18万元/平方米，周边二手房挂牌价多在11万至12万元/平方米 [11] 行业趋势研判 - 国内旧改正从增量扩张转向提质，优先聚焦推进存量项目实施以化解重大风险 [16]

专项债发行与增长 - 2025年1—9月全国新增地方专项债中房地产相关发行约6400亿元，同比增长89% [1] - 其中城镇老旧小区改造专项债发行632亿元，棚户区改造专项债发行1302亿元 [1] - 涉及城中村改造的专项债发行816亿元，同比增长1.4倍 [1] 城市更新政策与方向 - 2025年城市更新作为扩大内需重要抓手，预计投资有望保持较大规模 [1] - 城镇老旧小区改造、城中村改造及地下管网改造等是城市更新重要内容 [1] - 城中村改造作为城市更新重要方向，对房地产市场的影响愈发明显 [1] 货币化安置与政策支持 - 2024年10月住建部提出通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村和危旧房改造 [2] - 多地明确减少回迁房实物安置占比，更多采用货币化或房票安置政策 [2] - 2024年11月住建部、财政部联合通知提出扩大城中村改造政策支持范围，推进货币化安置 [2] 地方实践与模式创新 - 中央明确允许城中村改造纳入地方政府专项债券支持范围 [2] - 广州、武汉、成都、西安、郑州等地将"专项债+货币化/房票安置"结合操作，对当地楼市产生积极效果 [2] - 深圳、上海等地落地城市更新实施文件，部分城市探索老旧住房自主更新模式 [2]

城中村改造指数市场表现 - 城中村改造指数盘中下跌1 95% [1] - 成分股普遍下跌 其中合肥城建跌幅最大为8 90% [1] - 云南城投下跌6 35% 尤安设计下跌4 87% [1] - 天保基建下跌4 36% 京投发展下跌4 21% [1]

新房销售价格表现 - 9月份70个大中城市中仅5个城市新建商品住宅售价上涨，上海、杭州、北京领涨，广州和深圳则分别下跌0.6%和1.0% [2] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格环比整体下降0.3%，但北京和上海逆势分别上涨0.2%和0.3% [3] - 9月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.7%，其中上海同比上涨5.6%，而北京、广州、深圳分别下降2.6%、4.1%和1.8% [3] - 太原、上海、杭州、南宁、成都、乌鲁木齐、宜昌、三亚8个城市9月新房价格同比上涨，上海、杭州、成都分别以5.6%、3.6%、1.3%的涨幅位列前三 [3] - 2025年前三季度，一线城市新房价格累计上涨4.49%，涨幅较去年同期扩大0.93个百分点 [5] 二手房销售价格表现 - 9月份70个大中城市二手住宅销售价格无一城市上涨，四大一线城市悉数下跌且跌幅均近1% [2] - 9月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，北京、上海、广州和深圳分别下降0.9%、1.0%、0.8%和1.0% [3] - 2025年前三季度，一线城市二手住宅价格累计下跌3.64%，跌幅较去年同期收窄2.14个百分点 [5] - 今年以来一线城市二手房整体跌幅逐季扩大，“以价换量”仍是市场主流 [4][5] 市场成交量变化 - 今年前九个月，全国新建商品房销售面积65835万平方米，同比下降5.5%，销售额63040亿元，下降7.9% [2] - 2024年全国新建商品房销售额首次跌破10万亿元，为9.675万亿元，同比下降17.1% [2] - 今年截至10月15日，一线城市新建住宅销售面积1967万平方米，同比下降1.0% [5] - 今年截至10月15日，一线城市二手房住宅成交37.2万套，同比增长13.2% [5] - 9月北京新建住宅网签3454套，二手住宅网签15843套，同比上涨19.4%，环比上涨20.5% [6] - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24%，其中一手住房成交55万平方米，环比增28%、同比增14%，二手住房成交1.8万套，环比增3%、同比增27% [6] - 9月广州二手住宅网签8367套，环比下降3.83% [6] - 9月深圳新建住宅预售＋现售3087套，环比上升44.9%，二手住宅过户4546套，环比上升8.9% [7] 土地市场动态 - 前三季度，拿地金额前十企业中8家为央国企，前100企业中78家为央国企，20家为民企 [8] - 在北上广深，央国企拿地金额占比分别为96%、76%、75%、95%，民企拿地金额占比分别为4%、14%、25%，深圳无民企拿地 [8] - 前三季度300城住宅用地成交面积30929万平方米，同比下降10.4%，但土地出让金13687亿元，同比增长8.3% [8] - 广州前三季度成交的住宅用地中，四分之一由民企获取，成为一线城市中民企拿地占比最大的城市 [8] - 9月北京、上海等城市土地高溢价率水平反映房企对核心资产信心修复 [9] 政策影响与市场趋势 - 8月份取消局部片区住房限购后，北京上海新房销售价格出现逆市上涨 [2] - 广州自去年9月底彻底放开限购，目前首套房首付低至15%，商业贷款利率3.0% [13] - 政策宽松预计将继续托底核心城市成交量，房价预期稳定的信心将进一步强化 [11] - 一二线城市去化周期整体降至12个月以内，去库存进入加速期，市场进一步企稳 [11] - 房地产市场已调整近5年，目前有趋稳可能，房价泡沫挤压已较充分 [12] 房地产开发投资与行业表现 - 今年前九个月，全国房地产开发投资67706亿元，同比下降13.9% [2] - 2024年广州成功申报52个城中村改造项目，获得授信金额4096亿元，涉及10.8万户改造户数和约28.3万套安置房 [14] - 广州彻底放开限购促使房地产成为帮助经济走出调整的重要动力，今年上半年全市房地产开发投资增长4.1%，为近四年来首次正增长 [13] - 截至今年上半年，广州全市收购存量商品房6000余套，超过平均每月5300套的新房成交量 [15] 产品结构变化与市场竞争 - 广州新规产品迅速从小众高端产品转变为大众主流产品，今年上半年销售金额最高的10个楼盘中有6个是新规产品 [17] - 新规产品得房率超过100%，对得房率普遍85%的二手房市场形成明显冲击，导致二手房均价下跌 [18] - 受新规产品上市等因素影响，今年上半年广州二手房成交均价27390元/平方米，同比降4% [18] - 中心城区近郊的部分旧规一手盘降价促销，最大优惠幅度达6%至15%，部分开发商出台“保价卖房”措施 [18] 区域市场特例 - 广州城中村改造释放巨量安置房需求，部分靠近改造区的楼盘因政府收储成为销冠，如白云区云麓花城被政府购买782套存量房，成为上半年成交套数冠军 [15] - 城中村改造也惠及部分片区二手房，如同德围-罗冲围、桂花岗-三元里等板块网签套数同比最高增长97.59% [16] - 芳村大道周边小区因坑口村旧改补偿标准高于市场价，被村民爆买，成交量大幅上涨 [16]

市场整体表现 - 上证指数下试3900点支撑，深证成指围绕13000点整固，科创50指数在1400点反复拉锯 [1] - 市场成交稳定，地热能、油服工程等板块涨幅居前，贵金属、航天装备等板块跌幅居前 [1] 石油石化产业链 - 油服工程板块指数大幅高开，盘中一度放量大涨近3%，创年内新高，半日成交超昨日全天 [1] - 石化油服再度触及涨停，科力股份、贝肯能源等个股涨幅居前 [1] - 页岩气等细分板块走强，中裕科技等多股涨停或连板 [1] - 深地川科1井钻深突破万米，塔里木油田满深502-H3井8380米深地完钻 [1] - 下半年油服工程领域接连中标百亿级国际大单，海油工程签约40亿美元项目，中油工程子公司签多项大额合同 [1] 房地产行业 - 房地产板块指数盘初涨近2%，盈新发展等多股涨停 [1] - 9月70城商品住宅销售价格同比降幅收窄，市场呈现止跌企稳趋势 [1] - 房地产企业跨界自救，盈新发展拟收购长兴半导体股权，珠免集团拟转让格力房产股权 [1] - 积极财政与宽松货币政策下，存量收储及城中村改造有望加速，助力楼市止跌回稳 [1]