行业整体态势 - 行业共识为市场处于“L型”走势的艰难“爬底”阶段，明确拐点尚未到来，压力最大的时期仍未过去 [1] - 核心矛盾在于传统业主擅长的“大面积毛坯出租”模式难以匹配企业对小面积、全服务办公空间的现实需求 [2] - 疫情后企业办公模式从“集中式办公”转向“分布式办公”，总部压缩CBD面积，在城市周边或异地设立“卫星办公室”以降低成本并方便员工 [3] 市场数据表现 - 2025年第二季度上海甲级写字楼市场净吸纳量不满十万平方米，环比下降18%，空置率升至23.6% [2] - 上海甲级写字楼平均成交租金降至212.6元/平方米/月，环比下跌1.9% [2] - 截至2025年二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达约7213.0万平方米 [2] - 2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量约76.4万平方米，同比上涨5.5% [2] 公司商业模式与定位 - 公司将自身定位为写字楼领域的“酒店管理集团”，区别于“二房东”模式，以轻资产运营助力解决存量资产困局 [1][4] - 模式核心是接受业主“聘用”，输出品牌影响力、客户资源与管理体系，不与业主竞争，形成“全产品线”互补格局 [4] - 公司聚焦写字楼内一至两层的空间，打造“小面积、精装修、全服务”的办公产品，依托全球36年、覆盖120余个国家约5000家中心的经验 [3] 公司核心运营策略 - 灵活办公策略涵盖时间、空间、地点的三重灵活 [5] - 时间维度租约弹性大，最短可按天计费，平均租约时长约12个月，客户续约率稳定，部分客户持续办公超10年 [5] - 空间维度实行“按工位计价”的“一价全包”模式，费用涵盖水电、物业、办公设备及日常消耗品 [5] - 地点灵活性依托全球约5000家办公中心网络，签约企业可免费使用其全球公共区域 [6] 公司运营成效与经济效益 - 成熟办公中心的出租率稳定在80%-90%，客户以企业端为主，受市场波动影响小于酒店行业 [6] - 按工位折算后，公司运营的空间单价是传统毛坯房的2-3倍 [6] - 公司收益来自中心营收一定比例的管理费，与业主利益绑定 [6] - 以10年合作周期计算，扣除成本后，业主最终收益显著高于自行出租毛坯房 [6] 公司在华发展状况 - 中国区目前已实现盈利，在45个城市运营约150家办公中心，2025年上半年新签约约60家中心，处于较快扩张阶段 [7] - 客户结构中60%-70%为外资企业，以金融、咨询、法律等服务业为主 [7] - 为推进本土化，公司针对中资企业需求推出更具本土化特色的服务，并加速下沉市场布局 [8] - 在三四线城市的新签约项目中，约七成合作方来自城投、城建等国有平台公司 [8] 公司财务业绩 - 截至2025年6月30日的上半年，公司系统收入达21.62亿美元（约合人民币155亿元），创历史新高，同比增长2% [8] - 同期调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）同比增长6%，达2.62亿美元（约合人民币18.8亿元） [8]