行业整体态势 - 行业共识为市场处于“L型”走势的艰难“爬底”阶段，明确拐点尚未到来，压力最大的时期仍未过去 [1] - 核心矛盾在于传统业主擅长的“大面积毛坯出租”模式难以匹配企业对小面积、全服务办公空间的现实需求 [2] - 疫情后企业办公模式从“集中式办公”转向“分布式办公”，总部压缩CBD面积，在城市周边或异地设立“卫星办公室”以降低成本并方便员工 [3] 市场数据表现 - 2025年第二季度上海甲级写字楼市场净吸纳量不满十万平方米，环比下降18%，空置率升至23.6% [2] - 上海甲级写字楼平均成交租金降至212.6元/平方米/月，环比下跌1.9% [2] - 截至2025年二季度，大中华区20个主要城市核心商圈甲级写字楼存量达约7213.0万平方米 [2] - 2025年上半年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量约76.4万平方米，同比上涨5.5% [2] 公司商业模式与定位 - 公司将自身定位为写字楼领域的“酒店管理集团”，区别于“二房东”模式，以轻资产运营助力解决存量资产困局 [1][4] - 模式核心是接受业主“聘用”，输出品牌影响力、客户资源与管理体系，不与业主竞争，形成“全产品线”互补格局 [4] - 公司聚焦写字楼内一至两层的空间，打造“小面积、精装修、全服务”的办公产品，依托全球36年、覆盖120余个国家约5000家中心的经验 [3] 公司核心运营策略 - 灵活办公策略涵盖时间、空间、地点的三重灵活 [5] - 时间维度租约弹性大，最短可按天计费，平均租约时长约12个月，客户续约率稳定，部分客户持续办公超10年 [5] - 空间维度实行“按工位计价”的“一价全包”模式，费用涵盖水电、物业、办公设备及日常消耗品 [5] - 地点灵活性依托全球约5000家办公中心网络，签约企业可免费使用其全球公共区域 [6] 公司运营成效与经济效益 - 成熟办公中心的出租率稳定在80%-90%，客户以企业端为主，受市场波动影响小于酒店行业 [6] - 按工位折算后，公司运营的空间单价是传统毛坯房的2-3倍 [6] - 公司收益来自中心营收一定比例的管理费，与业主利益绑定 [6] - 以10年合作周期计算，扣除成本后，业主最终收益显著高于自行出租毛坯房 [6] 公司在华发展状况 - 中国区目前已实现盈利，在45个城市运营约150家办公中心，2025年上半年新签约约60家中心，处于较快扩张阶段 [7] - 客户结构中60%-70%为外资企业，以金融、咨询、法律等服务业为主 [7] - 为推进本土化，公司针对中资企业需求推出更具本土化特色的服务，并加速下沉市场布局 [8] - 在三四线城市的新签约项目中，约七成合作方来自城投、城建等国有平台公司 [8] 公司财务业绩 - 截至2025年6月30日的上半年，公司系统收入达21.62亿美元（约合人民币155亿元），创历史新高，同比增长2% [8] - 同期调整后税息折旧及摊销前利润（Adjusted EBITDA）同比增长6%，达2.62亿美元（约合人民币18.8亿元） [8]

在一系列旨在盘活存量资产的利好政策密集出台的背景下，众多企业正积极行动，致力于深度挖掘存量 写字楼资产的内在潜力、高效盘活低效资产。 近日，蜜蜂公司在成立十周年之际宣布，公司多品牌矩阵启动，标志着蜜蜂将从单一空间运营，迈向更 广阔的全场景空间服务领域。未来，BEEPLUS将专注万亿GDP城市存量载体的改造运营，CITYPLUS 则针对一线城市甲级写字楼的运营管理，Hero则是提供智慧化方案。其中，BEEPLUS已服务超3546家 企业，客户复购率稳居行业前列。 目前，一线城市甲级写字楼普遍空置率偏高的问题，CITYPLUS为何选择针对一线城市甲级写字楼的运 营管理？"国内市场已从房地产开发的增量时代，全面进入以运营为核心的存量时代，海量低质、低效 资产亟待焕新，高品质不动产运营与国际成熟市场仍有差距。国内从不缺产业园区、写字楼与住宅，缺 的是能承载'美好生活'的高品质空间。蜜蜂公司创始人兼董事长贾凡表示，未来资产运营至关重要，房 地产及不动产过去的高周转模式已不可持续。如何通过精细化运营实现园区、办公楼宇资产保值增值， 是行业的关键问题。 ...

深圳写字楼市场表现 - 2025年上半年深圳甲级写字楼净吸纳量约18万平方米 [2] - 上半年新增7个甲级办公楼项目交付 合计新增体量64.5万平方米 其中前海子市场占比达48% [2] - 全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至26.5% [2] - 第一、二季度租金环比分别下降2.7%和3.1% 业主采取"以价换量"策略 [2] 行业需求结构 - 科技互联网行业贡献近二成租赁成交面积 [3] - 硬科技赛道表现亮眼 包括消费电子、半导体及集成电路等 录得多宗整层及以上规模交易 [3] - 人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大 [3] - 华南企业加速布局出海经济浪潮 为写字楼市场注入结构性增长动力 [3] 市场发展动力 - 深圳深厚产业根基持续孵化增长新引擎 [3] - 科技巨头运营与研发业务扩张有望催生可观新增办公需求 [3] - 深圳作为科技创新高地 具备吸引龙头科技企业设立或扩大人工智能相关业务单元的潜力 [3] - 部分酒店品牌运营商对符合特定品质标准的办公物业关注度提升 [3] 市场展望 - 市场参与各方需在价格动态调整中寻求新的供需平衡点 [3]

灵活办公市场复苏 - 共享办公和灵活办公行业经历多轮洗牌后重新活跃，多家写字楼企业如中海商务、恒隆地产、瑞安办公、陆家嘴办公等在传统写字楼项目中嵌入灵活办公空间以满足多元化需求 [2] - 全球前十大共享办公运营商市场份额从2020年35%上升至2025年初62%，2024年全球市场规模达414亿美元，预计2029年增长至6275亿美元，增速远超传统办公市场 [3] - 上海甲级办公楼市场30%租赁需求来自具备"新元"概念的企业（如人工智能、绿色科技等），74%迁址行为以"提升办公空间质量"为核心动机，推动核心商圈灵活办公项目出租率提升 [4] 企业案例与模式转型 - 恒隆旗下中环共享办公室空间NET•WORK试业期出租率达70%，预计全年达90%，其灵活租期适合金融机构、专业服务公司及TMT企业 [5] - 写字楼企业从单一"空间租赁"向"生态服务集成"转型，通过嵌入灵活办公空间构建多元化场景，破解传统租赁模式增长瓶颈 [5] - WeWork中国在全国12城布局近70个社区，与瑞安办公、BlueHub海蓝居等达成"空间互联"合作，连接近100个合作办公空间 [6] 科技驱动行业变革 - WeWork中国推出灵活办公智能解决方案"悠座FLEXJOY"，通过供需智能匹配、全链路技术支撑、生态赋能升级三大维度重新定义灵活办公 [7] - 该方案实现从门禁到空间管理再到财务管理的一体化体系升级，动态响应全国办公网络，会员可手机预订任意工位或会议室 [8] - WeWork中国与互影科技合作发布全球首个"互动内容生态合作平台"，为创作者提供AI互动内容创制平台、培训及办公空间支持 [9]