纪要涉及的行业和公司 - **行业**：上海房地产行业 - **公司**：保利、招商、华润、中海、象屿、建发、国贸、大华、联发、绿城、金茂、宝华、万科、仁恒 纪要提到的核心观点和论据 1. **市场整体表现**：2025 年上半年上海楼市热度较高，结构性分化显著，极化现象预计延续；政策预期退坡，短期内出台新政策可能性小，购房成本处于下行通道 [1][2][3][5][6] - **一手房**：商品住宅去化率提升至 53%，较 2024 年下半年增加 6 - 7 个百分点；成交均价突破 5.2 万元/平方米，同比增幅 2%，内环内达 16 万元/平方米，增幅约 7% [2] - **二手房**：成交套数同比增长超 20% [2] 2. **土地拍卖市场**：2025 年上半年市场激烈，总成交金额 1506 亿元，同比大幅增长；土拍模式转向更多非公开招牌挂，核心区域地价稳中有升，头部房企拿地意愿强烈 [1][8][9][10] - **成交金额**：公开市场 654 亿元，非公开市场 852 亿元，非公开市场同比增长超 200% [8] - **地块情况**：松江、嘉定、远香湖等地块溢价率高；东安新村三块地成交额 523 亿元，占整体 60%以上 [10] 3. **新房市场**：供应与成交均下滑，供应量 243 万平方米，同比降 37%，成交量 306 万平方米，同比降 43%，但均价涨至 8 万元/平方米；内环内及中环附近去化周期短，郊区库存压力大 [1][11] 4. **二手房市场**：全面下行，上半年成交 11.7 万套，未突破 2024 年下半年成交量；价格指数回落至 2020 年 1 月水平，受政策预期和全国房价下探影响，可能进一步补跌 [1][12][13] 5. **房企表现**：保利、招商、华润、中海为四强，中海或因投资策略保守掉队，华润拿地激进，保利和招商多点开花 [14] 6. **楼盘产品打造**：呈现精细化趋势，高端楼盘采用优质材料，注重园林、红线外动线、车库及附赠空间设计，室内精装更精细 [15][16][17] - **外立面与园林**：高端楼盘用公建外立面等材料，如绿城长茗东方采用下沉式庭院 [15] - **车库与附赠空间**：全精装修车库交付成趋势，多阳台、高得房率成新兴高端产品特点 [16] - **室内精装**：从整体到细节更精细，配置应用范围扩大 [17] 7. **不同价位客户需求**：5000 万以上豪宅吸引新上海人进行资产配置，两三千万楼盘吸引地缘型或产源型客户自住改善 [23] 8. **老旧小区租售比**：部分老旧小区经改造后租售比达 2.5 - 3，2024 年 929 后二手房交易活跃 [24] 9. **销售排名与利润**：预计 2025 年底保利、招商、华润排名前三；部分项目利润毛利率提升，但不同项目分化 [25][26] 其他重要但可能被忽略的内容 - 上海在建筑设计规范方面未跟进北京“好房子”标准，得房率 70% - 75%，放松规范或利于外环外发展，但可能伤害存量市场，相关政策搁置 [7] - 上海市中心豪宅市场需求旺，2025 年上半年 5000 万以上套数销售占全国 80%，3000 万以上套数占 65% [21][22]