海淀半壁店地块拍卖 - 海淀半壁店地块以总价45.45亿元成交，成交楼面价78418元/平方米，溢价率11.95%，由保利发展+北京建工联合体竞得 [1] - 地块起始楼面价70050元/平方米，吸引3家竞买人参拍，竞价过程持续不到40分钟，举牌未过百轮 [1] - 地块热度不及此前海淀功德寺、朱房村及树村地块，但稀缺性显著，为海淀供地西移的重要标志 [1] 地块规划与区位优势 - 地块由两宗小地块组成，总计用地规模4.06公顷，地上建筑规模5.8万平方米，容积率分别为1.3和1.6 [2] - 地块位于海淀田村板块，享有西四环区位优势及永定河引水渠生态资源，周边交通、医疗、教育、商业配套齐全 [2] - 地块北侧有京门铁路（已停运），1.9公里外机场或产生噪声污染，周边城市界面略显陈旧 [2] 规划调整与开发优势 - 地块建筑高度从18米降至15米，街坊路宽度调整为11米，容积率与绿地率可统筹核算 [3][4] - 规划调整增加了地上实际使用面积，方便后期开发企业排布建设 [4] - 保利+建工组合具备高端项目操盘经验，曾合作开发海淀"保利建工·嘉华天珺"和顺义"星宸和煦"项目，央企背景带来融资与开发效率优势 [5] 海淀土拍与楼市表现 - 2025年海淀区出让多宗地块，朱房村双子星地块总价约182亿元，楼面价最高9.506万/平方米，树村地块楼面价10.23万元/平方米刷新北京单价纪录 [6] - 海淀楼市表现分化，颐海澐颂、和樾望雲、和樾玉鸣等项目销量亮眼，其中和樾望雲网签559套，成交均价105353.24元/平方米 [8] - 永丰北、翠湖等板块新房去化较缓，如中海中旅西山观复网签仅42套 [8] 区域发展趋势 - 海淀土拍热点持续西移北拓，产业引擎、教育医疗配套与城市界面迭代升级成为区域增值核心动能 [9] - 半壁店地块需探索主城稀缺地块与区域发展势能错位中的独立价值增长路径 [9]