房产基本信息 - 杭州西湖边吴大羽旧居正以1亿元报价寻找买家 [1] - 该建筑为玉泉路2号，建于20世纪30年代，房龄约90年，位于西湖风景名胜区马岭山山腰 [1] - 建筑面积为108.86平方米，共四间平房别墅，外立面为清水墙砖，红色窗框，室内陈列古董家具，干净整洁 [1] - 原主人吴大羽是著名画家、中国美术学院前身教授，建筑于1950年后转让给学生胡梅秀，胡氏家族居住至2022年 [1] - 该旧居于2010年被列入杭州市第五批历史建筑保护名单 [1] 市场报价与估值分析 - 根据1亿元报价计算，该房产单价约为92万元/平方米 [4] - 有房产经纪人认为报价过高，建议挂牌5000万元更为合适，折合单价约46万元/平方米 [4] - 目前尚未出现过意向买家 [4] 可比交易案例 - 吴大羽旧居隔壁的玉泉路1号（蔡元培女儿蔡威廉夫妇的马岭山房）于2021年以1.2亿元成交 [4] - 玉泉路1号建筑面积约276.08平方米，成交单价约43万元/平方米 [4] - 长生路32号徐青甫故居于2019年以8804万元拍卖成交，建筑面积419.57平方米，单价约21万元/平方米 [4] - 徐青甫故居目前挂牌价已跳涨至2.8亿元 [4] 产权与政策背景 - 根据2006年施行的杭州市相关规定，西湖风景区内及三层（含）以下住宅转让可保留划拨土地性质，无70年使用年限限制，业内称为“永久产权” [4] 房产特点与限制 - 作为历史保护建筑，禁止进行结构性改造，维护成本高 [4] - 出行不便，无修葺道路，削弱了居住实用性 [4] - 若计划进行商业开发（如民宿），需承担西湖景区的文旅运营审批 [4]