项目概况 - 赣州金湾广场项目总占地面积约68386 23㎡ 总建筑面积约21500 31万㎡ 绿地率34 18% 容积率2 27 由居然之家生活馆和5栋24-33层高层住宅组成 共653户 [2] - 小区名为金湾爱尚里 2017年国庆期间首开 开盘均价7800-9600元/㎡ 一期2020年交房 二期曾经历停工复工 最终于2023年11月21日完成竣工预验收 [2] 小区现状 - 外立面呈现米白色 干净整洁无破损 均为高层产品 居住密度较大 [7] - 部分地面 台阶 休闲座椅等设施略显陈旧 [8] - 园林景观较为集中 绿化一般 中轴大草坪维护较好 [9] - 娱乐设施简单 包括小型滑滑梯 少量健身器材和羽毛球场 地面破损严重 [16] - 一楼架空层基本空置 光线较暗 [19] - 大堂整体简单 入户门狭隘 内部光线较暗 地面墙面贴瓷砖 [20] 周边配套 - 位于经开区东江源大道与桐子山路交汇处 临近万达广场 距离章江新区 蓉江新区不远 地段较好 [22] - 临近东江源大道快速路 早晚高峰较为拥堵 生活嘈杂 [22] - 周边有众多金星返迁房 居住密度大 楼间距窄 面貌较一般 [23] - 底部无商业 但周边安置房及住宅小区底部商业丰富 涵盖早餐店 快递站 理发店等 临近锦辉广场和金星智慧农贸市场 [23] - 临近赣南第一附属医院 金凤梅园 滨江公园 经开区人民医院等 [27] - 小学学区为金星小学(改造中) 初中为第五中学 附近还有赣州市保育院经开院区 [27][28][31] 二手房市场 - 目前挂牌均价10515元/㎡ 正在出售71套房源 近90天成交2套 近30天带看142次 [30] - 小区共653户 挂牌率10 87% 户型涵盖40-148㎡一至四房 挂牌单价7500-14922元/㎡ 挂牌总价39-150万元 [30] - 历史共成交32套房源 成交单价7283-12529元/㎡ 成交总价37 2-142 2万元 [33] - 近年来成交量及价格明显下滑 2022年成交9套 单价普遍九千至一万多 去年成交6套 今年仅成交1套 单价七千至一万多 [33] 市场影响因素 - 赣州市场近年涌现新产品 如新规户型 第四代住宅等 多为洋房或小高层 户型使用率及品质更好 对高层刚需产品形成冲击 [35] - 经开区返迁房上市交易后 周边部分房龄较新的返迁房单价仅六千多 对刚需购房者更具吸引力 [35] - 一路之隔的台湾城小区今年成交单价接连破新低 六千多成交 比金湾爱尚里更便宜 [35]