拍卖标的物概况 - 南京市雨花台区软件大道109号9幢1室商业房产总建筑面积15141.39平方米，包括地上四层和地下一层，修建年代为2016年，分摊土地使用权面积3679.9平方米 [2] - 房产当前为雨花客厅南区使用，经营业态包括餐饮、零售等，入驻商户50余家 [4] - 评估总价4.03亿余元，折合每平方米单价2.66万余元 [5] 拍卖交易细节 - 起拍价定为2.82亿余元，相当于评估价的七折 [7] - 拍卖采用带租模式，租约期限2023年7月1日至2033年6月30日，租金按季度支付 [5] - 竞拍需缴纳保证金5000万元，拍卖时间为6月11日11点开始，持续24小时 [7] - 拍卖不包含承租人二次装修及可移动物品价值，也不涉及债权债务 [5] 商业体运营现状 - 雨花客厅南区人气持续火爆，交通便利（地铁一号线天隆寺站直达），南京首家山姆会员店入驻 [4] - 租赁协议由产权方与南京某商业管理公司签订，覆盖三栋房产及地下车库，用途明确为商业购物广场 [5] 历史处置背景 - 拍卖源于南京某科技股份有限公司涉及的融资租赁合同纠纷，执行标的2.08亿余元 [8] - 乌鲁木齐中院2024年10月、12月两次流拍（起拍价分别为2.82亿、2.25亿） [9] - 2022年2月雨花客厅北区商业房产曾评估10.6亿并挂拍，后因申请人撤回未成交 [9] 潜在影响分析 - 根据"买卖不破租赁"原则，若拍卖成功对现有商户和消费者体验影响有限 [9] - 中国长城资产管理公司持有相关债权，抵押物为雨花客厅商业房产 [9]