文章核心观点 - 美联储官员威廉姆斯表示，未发现商业房地产领域存在“压力”环境 [1] 行业观察 - 美联储官员对商业房地产行业的现状发表评论，认为该领域未出现“压力”环境 [1]

施罗德资本私募市场首席投资总监Nils Rode指，在目前这个充满不确定性的时代，"韧性"已成为投资者 的关键词。根据施罗德投资于6月发布的《2025年环球投资者研究》，"投资组合的韧性"被投资者选为 在2025年余下时间及2026年远超其他选项的最高优先考量。现时市况表面平静，公开股票市场表现强 劲，债券票息率温和，实则暗藏复杂形势。通胀依然顽固，财政压力与日俱增，地缘政治的触发点亦不 断考验全球稳定性。 尽管人工智能热潮所带来的科技革新令人瞩目，但亦可能导致估值再度失衡。这种形势考验投资者能否 跳出短期市场势头的框架，转而专注于回报的持久性及自下而上的价值创造。在此背景下，周期性与结 构性因素正汇聚创造机遇，私募市场(非公开市场)可被视为一个关键领域。 私募股权领域正在经历一个重新校准的时期。资金募集和交易活动仍低于2022年之前的水平，同时退出 渠道收窄，持有期则有所延长。这些周期性因素，加上融资环境收紧和持续的宏观经济环境波动，正在 重塑投资格局。然而，这并非疲弱的讯号，反而显示市场正在恢复平衡与纪律。简而言之，竞争减少、 部署更审慎、定价差异扩大，以上种种正为未来更好的投资年份铺路。 当前市况有利于 ...

商业房地产公司Alexander & Baldwin(ALEX.US)盘前暴涨超37%。消息上，Alexander & Baldwin将被 MW集团、黑石房地产和DivcoWest的合资企业以每股21.20美元的现金收购，公司估值(含债务)约为23 亿美元。该收购价较Alexander & Baldwin周一美股收盘价溢价40%。 | ALEX 亚历山大与鲍德温公司 | | | | --- | --- | --- | | １５ イ △ △ -0.080 -0.53% - 收盘价 12/08 15:59 美东 | | | | 20.800↑ 5.660 +37.38% | | 盘前价 12/09 04:15 美东 | | 三 71 24 号 1 8 日 ▼ 白选 | | ● 快捷交易 | | 最高价 15.230 | 开盘价 15.230 | 成交量 72.84万 | | 最低价 15.070 | 昨收价 15.220 | 成交额 1210.09万 | | 平均价 16.612 | 市盈率TIM 14.99 | 总市值 11.02亿 … | | 振 幅 1.05% | 市盈率(静) 18.24 | 总股本 72 ...

收购交易核心条款 - 美国商业房地产公司Alexander & Baldwin将被由MW集团、黑石房地产和DivcoWest组成的合资企业以每股21.20美元的现金收购 [1] - 公司整体估值（含债务）约为23亿美元 [1] - 收购价格较Alexander & Baldwin周一美股收盘价溢价40% [1] 交易影响与市场反应 - 受收购消息提振，Alexander & Baldwin周一美股盘后股价上涨超过37% [1] - 交易完成后，公司将私有化并从纽约证券交易所退市 [1] 交易进程与后续安排 - 此项合并已获得Alexander & Baldwin董事会一致批准 [1] - 交易预计将于2026年第一季度完成 [1] - 交易完成后，公司将保留其名称、品牌及檀香山总部，并继续由位于夏威夷的团队领导 [1] - 投资财团计划向公司的房地产组合投入超过1亿美元，以加强其服务于社区的资产 [1]

美联储监管关注点 - 美联储发布监管报告 表明其持续关注银行与商业房地产贷款相关的风险 [1]

低收入消费者财务状况 - 低收入家庭正承受巨大财务压力，面临通胀走高和债务加重的双重负担 [1] - 自年初以来，美国低收入家庭的通胀增速已超过其税后工资的增长 [1] - 美国第三季度家庭总债务增加1970亿美元，达到18.5万亿美元 [1] - 在"月光族"家庭中，低收入群体的增幅最大，这些家庭将收入的95%以上花在必需品上 [2] - 消费支出是美国经济增长的主要组成部分，约占美国GDP的68% [2] 高利率环境下的债务风险 - 美国公共和私营部门积累的大量债务可能将不得不以更高利率进行再融资 [3] - 到2026年底，将有超过210亿美元的商业抵押贷款支持证券（CMBS）背后的办公楼贷款到期 [3] - 商业银行所有贷款的拖欠率在过去两年大部分时间里稳步攀升 [3] - 今年夏天美国的企业破产数量飙升至五年来的最高水平 [3]

香港商业房地产市场现状 - 香港整体写字楼空置率达到15% [1] - 中区写字楼成交价较数年前高位下跌超过70% [1] - 商业房地产企业普遍陷于资不抵债困境 [1] 市场调节机制问题 - 银行未显著下调物业估值以避免影响资产质量 [1] - 写字楼资本化率仅2%至3%且低于借贷成本 [1] - 银行放贷取态审慎导致减息难以刺激市场交易 [1] 政府干预方案建议 - 建议成立中央资产处理公司为银行及借贷人争取复苏时间 [1] - 资产处理公司可通过资产打包出售或REIT形式上市实现退出 [1] - 政府需将调节手段交还市场或通过积极干预打破僵局 [1]

商业综合体发展 - 杭州亚奥万象天地将于9月底开业 总面积近15万㎡ 采用"Mall+街区"形态 包含10万㎡购物中心和450米沉浸式街区 [1][2] - 项目已引入260个品牌 涵盖零售 餐饮 生活 娱乐等全业态 包括盒马鲜生 万象影城等主力店铺 [2] - 万科日曜涟里和杭州EIC LIVE欧美广场也将于9-10月开业 分别主打滨水街区和高端消费生态 [3] 工业上楼项目 - 钱江世纪城智能综合科创园破土动工 总用地面积100亩 工业和研发厂房面积约14.9万㎡ [4] - 园区设计三类差异化厂房 层高4.2-7.9米 承重1.0-1.5吨/㎡ 可定制化满足企业需求 [4] - 项目由11栋建筑组成 包括8栋标准厂房和1栋研发厂房 定位智能化 低碳化垂直产业综合体 [4] 产业发展规划 - 项目预计2028年6月竣工 将重点发展低空经济 人工智能等先导产业 [5] - 同时培育智能制造 智能家居等支柱产业 打造数字经济+先进产业基地 [5] - 目标成为辐射杭州市的高能级创新平台 [5]

波罗的海商业地产市场趋势 - 波罗的海商业地产市场交易活动持续低迷 主要因缺乏股权资本 温和经济增长未带来新主力租户 [1] - 欧元银行同业拆借利率(EURIBOR)下降导致借贷成本降低 [1] EfTEN房地产基金运营表现 - 基金成功将投资组合空置率降低0.7个百分点至3.7% 零售板块新增租户 爱沙尼亚办公板块出现初步积极迹象 [2] - 维尔纽斯办公市场受近年大量新开发项目持续施压 [2] - Paemurru物流中心完工 Valkla养老院C区块建设完成 [2] - 基金销售收入环比增长4.5% 同比增长3.1% [2] 利率风险管理 - 基金子公司采用浮动利率银行贷款 EURIBOR快速下降使利息支出显著减少 [3] - 欧元利率已不太可能进一步大幅下降 基金开始锁定利率 [3] - 6月签订名义价值1160万欧元的利率互换协议 固定利率1.995% [3] - 计划将最多半数贷款组合进行利率锁定 [3] 财务业绩表现 - 第二季度合并销售收入821万欧元(2024年同期795.7万欧元) 同比增长3.1% [4] - 上半年合并销售收入1606.8万欧元(2024年同期1591.8万欧元) 同比增长1.0% [4] - 收入增长主要来自物流和养老护理领域的新投资 [4] - 上半年合并净营业收入(NOI)1484.5万欧元(2024年同期1478.1万欧元) 增长0.4% [5] - NOI利润率92%(2024年93%) 物业相关成本和营销费用占收入8%(2024年7%) [5] - 第二季度合并净利润402.5万欧元(2024年同期244.2万欧元) [6] - 上半年合并净利润819.2万欧元(2024年同期625万欧元) [7] - 利息支出同比减少97.3万欧元 降幅22% [7] 投资物业价值变动 - 投资物业公允价值变动产生54.6万欧元收益(2024年同期亏损145.4万欧元) [6] - 2025年6月Colliers国际评估显示投资物业公允价值增长0.1% 带来50万欧元重估收益 [13] 资产与投资组合 - 集团总资产3.995亿欧元(2024年底3.988亿欧元) [7] - 投资物业公允价值占比95.6%(2024年底93.7%) [7] - 持有37处商业地产投资(2024年底36处) 公允价值3.820亿欧元(2024年底3.738亿欧元) [8] - 收购成本3.782亿欧元(2024年底3.706亿欧元) [8] - 持有塔林宫殿酒店合资企业50%股权 公允价值863万欧元 [8] - 上半年总投资765.7万欧元用于新物业和现有组合开发 [9] 新收购与开发项目 - 3月以400万欧元收购塔林Hiiu 42物业 [9] - 与Hiiu Südamekodu OÜ签订长期租赁协议(10+10年) [10] - 合作开发"Nõmme Südamekodu"养老院 最多容纳170名居民 [10] - Valkla养老院C区块建设完成 Tartu的Ermi养老院开始二期建设 [10] - Paemurru物流中心投入174.3万欧元完成建设 [11] 租赁收入与空置率 - 上半年租金总收入1557.1万欧元 同比增长1% [11] - 办公板块空置率16.2% 租赁时间长于以往周期 [12] - 塔林Pärnu mnt 102办公楼新增2200平方米空置空间 [12] 融资状况 - 子公司银行贷款承诺增加732万欧元 反映财务能力提升 [14] - 上半年使用267万欧元银行融资用于Valkla养老院和Paemurru物流中心建设 [14] - EfTEN Hiiu OÜ签订325万欧元贷款协议用于Hiiu 42大楼改造 截至6月底尚未提款 [14] - 未来12个月11个子公司的贷款协议将到期 未偿还余额4064.1万欧元 [15] - 到期贷款的LTV比率在37%-46%之间 投资物业产生稳定租金现金流 [15] 贷款条款与利率风险对冲 - 加权平均贷款利率3.95%(2024年底4.89%) [16] - 整体LTV比率41%(2024年底40%) [16] - 所有子公司贷款协议均基于浮动利率 [16] - 利息覆盖比率(ICR)3.7(2024年同期2.9) [17] 股本与资产净值 - 注册股本1.144亿欧元 由11,440,340股组成 每股面值10欧元 [18] - 每股资产净值(NAV)19.98欧元(2024年底20.37欧元) 上半年下降1.9% [19] - 剔除股息分配 资产净值同期增长4.1% [19] - 32.18%股份由基金董事会和管理层成员及相关人士持有 [19]

拍卖标的物概况 - 南京市雨花台区软件大道109号9幢1室商业房产总建筑面积15141.39平方米，包括地上四层和地下一层，修建年代为2016年，分摊土地使用权面积3679.9平方米 [2] - 房产当前为雨花客厅南区使用，经营业态包括餐饮、零售等，入驻商户50余家 [4] - 评估总价4.03亿余元，折合每平方米单价2.66万余元 [5] 拍卖交易细节 - 起拍价定为2.82亿余元，相当于评估价的七折 [7] - 拍卖采用带租模式，租约期限2023年7月1日至2033年6月30日，租金按季度支付 [5] - 竞拍需缴纳保证金5000万元，拍卖时间为6月11日11点开始，持续24小时 [7] - 拍卖不包含承租人二次装修及可移动物品价值，也不涉及债权债务 [5] 商业体运营现状 - 雨花客厅南区人气持续火爆，交通便利（地铁一号线天隆寺站直达），南京首家山姆会员店入驻 [4] - 租赁协议由产权方与南京某商业管理公司签订，覆盖三栋房产及地下车库，用途明确为商业购物广场 [5] 历史处置背景 - 拍卖源于南京某科技股份有限公司涉及的融资租赁合同纠纷，执行标的2.08亿余元 [8] - 乌鲁木齐中院2024年10月、12月两次流拍（起拍价分别为2.82亿、2.25亿） [9] - 2022年2月雨花客厅北区商业房产曾评估10.6亿并挂拍，后因申请人撤回未成交 [9] 潜在影响分析 - 根据"买卖不破租赁"原则，若拍卖成功对现有商户和消费者体验影响有限 [9] - 中国长城资产管理公司持有相关债权，抵押物为雨花客厅商业房产 [9]