财务数据和关键指标变化 - 第二季度可分配收益3090万美元，每股0.23美元，股权回报率7.7%，季度末调整后杠杆率1.6倍 [4] - 2025年获穆迪和惠誉投资级评级，6月发行5亿美元五年期投资级无担保债券，固定利率5.5%，认购订单超35亿美元，超额认购5.5倍 [4][5] - 截至6月30日，流动性10亿美元，包括8.5亿美元未动用无担保循环信贷工具，利率降至SOFR加125个基点 [6] - 第二季度末总杠杆率1.9倍，低于目标范围的2 - 3倍 [13] - 截至6月30日，未折旧每股账面价值13.68美元，已建立每股0.41美元的CECL一般准备金 [14] - 第二季度回购660万美元普通股，即63.5万股，加权平均价格每股10.4美元，截至6月30日股票回购计划余额9340万美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 证券投资业务 - 截至6月30日，证券投资组合20亿美元，占总资产44%，加权平均收益率5.9%，较去年底增长82%，99%为投资级评级，97%为AAA级，81%未抵押且可融资 [7][16] - 第二季度和截至7月23日，收购超6亿美元AAA级证券，加权平均无杠杆收益率6.1% [7] 贷款业务 - 截至6月30日，贷款组合16亿美元，占总资产36%，加权平均收益率约9% [7][15] - 第二季度收到1.91亿美元贷款还款，新发放贷款1.73亿美元，加权平均利差400个基点；截至7月23日，新增贷款1.88亿美元，年初至今发放贷款6.9亿美元，另有3.25亿美元新贷款正在申请中 [7] - 截至6月30日，有五笔贷款计1.623亿美元处于非应计状态，占总资产3.6%，本季度新增1.5亿美元非应计贷款 [15] - CECL准备金5200万美元，即每股0.41美元 [15] 房地产投资业务 - 房地产投资组合9.36亿美元，第二季度净营业收入1510万美元，主要为与投资级租户签订长期租约的净租赁物业 [8] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月市场波动导致信用利差扩大，公司购买证券；当前季度市场波动降低，信用利差收窄，公司选择性出售证券并倾向于发放抵押贷款 [23] - 抵押贷款支持证券发行大幅下降，预计供应短缺将持续到9月，利差将继续收窄 [40][41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司成为投资级发行人后，致力于降低资金成本，提高股价，将自己与更广泛的优质同行（包括权益型REITs）进行比较，吸引注重资本保值和股息收益的投资者 [9][10][19] - 未来将继续专注于中间市场贷款，特别是轻过渡性资产，同时关注固定利率贷款业务，随着收益率曲线变陡，该业务有望成为高ROE业务 [8][39] - 公司计划增加无担保债务融资比例，未来可能全部以无担保公司债务为公司提供资金 [56][80] - 与商业房地产抵押贷款REITs同行相比，公司以74%的固定利率长期无担保公司借款为业务融资，整体杠杆率更低，业务模式和风险状况更接近投资级房地产REITs [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 近期信用评级上调和成功债券发行已开始降低债务资本成本，预计利差将继续收窄，随着市场对公司的认可，股权估值将得到提升 [9] - 公司认为当前市场条件带来了有吸引力的投资机会，凭借投资级评级、强大的流动性和严格的信贷管理，能够抓住机会为股东带来有吸引力的风险调整后回报 [22][23] - 预计美联储将在年底前开始降息，这可能会缓解抵押贷款支持证券市场的供应短缺问题 [63] 其他重要信息 - 公司在第二季度对位于印第安纳州卡梅尔的一处办公物业进行了止赎，该物业面积82%已出租，无杠杆股权回报率超过11% [17] - 公司曾向特朗普集团提供的两笔贷款（特朗普大厦1亿美元和40 Wall 1.6亿美元）已全部还清 [85] 问答环节所有提问和回答 问题1：证券投资组合本季度是否会持平，是选择性出售吗 - 证券投资组合总体上涨，特别是4月市场波动时买入较多，目前认为其处于公允价值水平，价格波动较小 [26] - 公司进行选择性出售是因为短期内买入较多，且正从证券投资转向贷款发放，证券投资组合旨在为贷款业务提供流动性支持 [27][28] 问题2：贷款管道的转化率以及市场动态如何 - 本季度贷款发放量有所下降，但第三季度前三周的贷款发放量已超过第二季度整季，部分原因是时间安排问题 [29] - 贷款发放过程中，多户住宅市场部分地区租金下降，大城市酒店行业贷款发放存在担忧，且贷款审批时间比以往更长，目前有3.25亿美元贷款正在申请中，预计约2.75亿美元将获批，但难以确定具体时间 [30][31] 问题3：投资级评级是否会带来不同的投资机会 - 投资级评级不会改变公司的投资偏好，但会使投资更具盈利能力，公司将继续专注于擅长的领域，即辨别按时还款的优质信贷，不会进行高风险投资 [36][37][38] - 随着收益率曲线变陡，固定利率贷款业务有望增加，公司本季度已参与一笔固定利率证券化业务，贡献了一笔占交易10%的贷款 [39] - 公司对净租赁物业投资的兴趣取决于资金成本与收购资产的资本化率之间的差异，目前资本化率和融资成本都较高，若融资成本下降，可能会增加此类投资 [44][48] 问题4：公司对杠杆率的看法 - 公司自成立以来一直保持2 - 3倍的杠杆率，符合评级机构对投资级的要求，目前只是杠杆结构发生变化，从历史上的三分之二有担保和三分之一无担保融资转变为三分之二无担保和三分之一有担保融资 [54][55] - 随着无担保债务融资成本下降，全部以无担保公司债务为公司提供资金可能变得具有吸引力 [56] - 目前杠杆率较低是因为资金重新配置较慢，随着资产负债表的充分利用，杠杆率将恢复到正常水平 [57] 问题5：公司对下半年管道贷款业务的看法 - 公司希望增加管道贷款业务，目前收益率曲线较之前有所改善，但仍不够陡峭，该业务供应受限，公司贡献的一笔6400万美元贷款占交易的10% [61][62] - 预计抵押贷款支持证券市场的供应短缺将持续，除非利率下降，公司认为美联储将在年底前开始降息 [63] 问题6：下半年贷款组合净增长预期、目标规模以及新贷款的杠杆回报率与历史相比如何 - 公司预计下半年发放约10亿美元贷款，但由于市场波动，目标可能会调整 [68] - 贷款需求来自再融资和收购业务，目前再融资市场因前期过度杠杆化受到干扰，收购业务有所增长，多户住宅市场部分地区租金出现回落，但预计不会大幅下降 [69][71][72] - 新贷款无杠杆收益率为9%，高于历史水平，当前利差较窄但利率较高，对贷款人来说是舒适的状态，预计利率下降时利差可能扩大 [74] 问题7：投资级债券评级对资金成本的好处 - 若未获得投资级评级，新发行债券的票面利率可能在6.5%以上，公司目前的利差已迅速收窄，未来随着成为更频繁的发行人，利差有望进一步收窄 [76][79] - 公司认为自己更像投资级房地产REITs，与商业房地产抵押贷款REITs相比，股息率较低，未来可能会全部以无担保公司债务为公司提供资金，并可能在年底前再次发行债券 [78][80]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司产生可分配收益3360万美元，每股0.27美元，实现8.9%的股权回报率；全年可分配收益总计1.539亿美元，股权回报率为9.9% [4] - 截至2024年12月31日，公司流动性为22亿美元，其中现金及现金等价物为13亿美元，约占总资产的27%；调整后杠杆率为1.4倍，总杠杆率为2倍 [6][15] - 2024年，公司偿还了超过11亿美元的有担保债务，并发行了5亿美元的无担保核心资金 [16] - 2024年第四季度，公司回购了2600万美元本金的2025年债券，剩余2.96亿美元本金未偿还；全年回购了800万美元的普通股，共计71.1万股，加权平均价格为每股11.31美元 [17][23] - 截至2024年12月31日，公司未折旧的每股账面价值为13.88美元，扣除了每股0.41美元的CECL一般准备金 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 截至2024年12月31日，贷款组合为16亿美元，占总资产的33%，加权平均收益率为9.3%，未来资金承诺仅为3500万美元 [9] - 2024年，公司收到17亿美元的贷款还款，为历史最高年度还款额；第四季度收到5.75亿美元的贷款还款，包括11笔贷款的全额还款 [9] - 2024年第四季度，公司发放了6笔贷款，总计1.29亿美元，主要集中在多户住宅和工业物业；截至季度末，贷款管道已增至超过2.5亿美元 [9] 房地产投资业务 - 2024年，公司出售了4处通过止赎获得的多户住宅物业，实现了270万美元的总收益；第四季度出售了一处位于德克萨斯州的多户住宅物业，获得了130万美元的收益 [10] - 公司9.4亿美元的房地产投资组合在第四季度产生了1320万美元的净租金收入，全年为5630万美元 [10] - 2024年，公司出售了5处净租赁物业，为可分配收益贡献了200万美元的收益 [11] 证券投资业务 - 2024年第四季度，公司购买了2.95亿美元的AAA级证券，加权平均无杠杆收益率为6.2%；截至年底，证券投资组合总计11亿美元，加权平均无杠杆收益率为6% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年CMBS市场发行量增长了100%，但公司认为目前CMBS管道和证券化业务的投资回报率不如其他投资，因此近期不会大力发展该业务 [33][34] - 信贷利差普遍收紧，但贷款利率仍接近7%，多户住宅市场的信贷利差最紧，办公室市场的利差没有明显收紧 [41][42][44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在2025年将资本重新配置到更高收益的贷款中，优先使用现金储备和出售或融资部分证券来为新的贷款投资提供资金 [27] - 公司认为其保守的商业模式、严格的信贷承销和对无担保债务的融资偏好使其有望获得投资级信用评级，从而获得更广泛的增长机会和更低的资本成本 [5][18] - 公司在商业房地产投资领域与地区银行竞争，认为银行的退出为公司提供了增加CMBS管道业务的机会，但目前该业务的投资回报率不高 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年的业绩表现感到满意，认为其保守的经营策略使其在具有挑战性的宏观经济环境中保持了稳定的财务状况和较高的信用评级 [4][5] - 随着美联储开始降息和交易活动的增加，公司预计2025年将有更多的投资机会，并将谨慎地部署其大量的流动性 [12] - 公司认为目前的市场环境有利于其实现成为投资级信用公司的战略目标，并将为股东带来更高的回报 [18] 其他重要信息 - 公司近期将无担保公司循环信贷额度从3.24亿美元扩大至8.5亿美元，并获得了将额度进一步扩大至12.5亿美元的选择权，同时降低了成本 [6] - 2024年，穆迪和惠誉对公司给予了积极展望，标准普尔将公司的信用评级上调了一级 [8][17][18] 问答环节所有提问和回答 问题1: 是否有机会大幅增加CMBS管道业务的发行量 - 公司认为目前该业务的投资回报率不如其他投资，因此近期不会大力发展该业务，但随着收益率曲线变陡，未来可能会增加该业务的投入 [33][34] 问题2: 是否计划维持柴油储备水平或释放部分储备 - 公司认为目前的储备水平足以覆盖潜在损失，预计储备水平不会增加，但在未来某个时候可能会释放部分储备 [36][37] 问题3: 是否看到贷款利率收紧的情况，以及对贷款管道和贷款物业类型的影响 - 公司认为信贷利差在收紧，但贷款利率仍接近7%；多户住宅市场的信贷利差最紧，但公司不会过度偏好该市场，也会考虑其他类型的物业；公司会避免在高犯罪率和资本外流严重的大城市开展业务 [41][42][43][46] 问题4: 是否看到借款人从五年期固定利率贷款转向过渡性浮动利率贷款的趋势 - 公司认为部分借款人出于出售物业的考虑，会选择浮动利率贷款或短期固定利率贷款；公司也提供了一些可提前还款的一到两年期固定利率贷款，预计该业务在未来会增加 [48][49] 问题5: 2025年能否将贷款业务增长1亿美元，以及预计的平均股权回报率 - 公司认为可以实现贷款业务增长1亿美元的目标，预计无杠杆贷款的收益率为8.5%；公司目前持有大量现金和证券，会在合适的时机将资金重新配置到贷款中 [53][56][60] 问题6: 8%的过桥贷款利率在加杠杆后是否会提高到低两位数 - 公司表示8%的过桥贷款利率在加杠杆后会提高到低两位数，AAA级证券的收益率在加杠杆后也会提高到11% [65] 问题7: 是否有机会与DOP贷款机构合作开展机构服务业务 - 公司认为这是一个合理的业务方向，但目前没有相关计划；公司更倾向于与保险公司合作管理资金，但目前也没有相关讨论 [70][72][73]