核心观点 - 公司在第三季度继续加强其债务结构并稳步推进开发项目和非核心资产销售 但租赁面积增长未达预期 加上利息支出增加 对业绩构成压力 [1] - 公司预计年底的出租率和租赁面积将与第三季度持平 全年同资产净营业收入预计下降约1% [15] - 公司资产负债表管理取得进展 通过债券市场筹集13亿美元用于债务重组 并将债务加权平均期限延长至34年 [9][14] 运营表现 - 第三季度末 公司的已出租面积和已租赁面积分别为84%和874% 未能实现年底90%的目标出租率 [2][4] - 第三季度公司完成了241次租赁带看 虽然数量低于上季度 但每次带看的平均需求面积比上季度增加一倍以上 [3] - 第三季度公司租赁了总面积881,628平方英尺 其中795,969平方英尺来自租赁组合 85,659平方英尺来自开发组合 [5] - 在租赁组合中 214,767平方英尺为闲置空间 250,374平方英尺在本季度到期 330,828平方英尺在季度后到期 [5] - 本季度租赁面积中 187,153平方英尺涉及现有用户的扩张 324,063平方英尺涉及新用户 [6] - 第三季度末 每平方英尺的平均净租金为2519美元 较去年同期略有下降 但续租租金水平有所上升 起租基础租金增长15% 平均基础租金增长88% [6] - 第三季度到期租约的续租率为62% 使前九个月的续租率达到69% 略低于70%-75%的正常范围 [4] - 谷歌续租了基奇纳The Breithaupt Block项目194,842平方英尺 公司份额为97,421平方英尺 [4] 资产组合优化 - 公司已在埃德蒙顿、温哥华和蒙特利尔各售出一处非核心资产 总收益4600万美元 [7] - 目前有四处非核心资产已签订 firm contract 预计11月中旬完成交易 分别位于温哥华、蒙特利尔（两处）和多伦多 总收益5500万美元 [7] - 另外三处蒙特利尔资产的销售文件正在最终确定 预计12月完成交易 总收益8500万美元 [7] - 公司近期修改并扩大了在多伦多和卡尔加里的非核心资产销售计划 目前有五处资产待售 预计总收益约8400万美元 [8] - 由于多伦多大厦和卡尔加里大厦的建设和租赁进展优于预期 管理层已将这两处物业加入非核心资产销售计划 预计交易将使非核心资产销售总收益增加一倍以上 目标在2026年第二季度末完成交易 [8] 资产负债表管理 - 公司2025年的首要战略目标是继续加固资产负债表 为此从债券市场筹集13亿美元资金 [9] - 所筹资金用于偿还2亿美元无担保债券、4亿美元定期贷款、250亿美元定期贷款中的15亿美元 以及除KING Toronto项目外的所有短期可变利率建筑贷款 [10] - 公司用由六家加拿大主要金融机构提供的新循环运营设施替换了原有设施 新设施财务条款相同 于2028年9月29日到期 [11] - 第三季度末 公司在新的8亿美元无担保循环运营设施中提取了5100万美元 持有现金6300万美元 保持了可观的流动性 [11] - 公司短期可变利率债务占总债务的比例已降至可忽略不计的水平 预计年底提取金额将降至最低 [11] - 公司债务和利息支出高于预期 部分原因是完成开发管道中最终地面开发项目借款超出最初预期 [12][14] - 公司正在推进温哥华150 West Georgia项目应收账款的货币化 该物业现已具备大型AI数据中心的授权和电力分配 预计交易将在年底前谈判 大概率在2026年上半年完成 [12] - 公司仍致力于将净负债与年化调整后EBITDA的比率降至10倍以下 但由于非核心资产销售和应收账款货币化的完成时间晚于预期 这一目标需要比最初预期更多的时间 [13] 财务业绩 - 第三季度租金收入为147932万美元 同比增长09% 九个月累计租金收入为443613万美元 同比增长15% [16][18] - 第三季度运营收入为80727万美元 同比下降30% 九个月累计运营收入为241912万美元 同比下降09% [16][18] - 第三季度利息支出为35488万美元 同比增长132% 九个月累计利息支出为98989万美元 同比增长168% [16][18] - 第三季度净亏损为113389万美元 同比扩大204% 九个月累计净亏损为315789万美元 同比扩大2721% [16][18][20] - 第三季度投资物业公允价值损失为100265万美元 同比增加1117% 九个月累计损失为394098万美元 同比增加863% [16][18] - 第三季度调整后EBITDA为93634万美元 同比下降50% 九个月累计调整后EBITDA为282515万美元 同比下降29% [24][26] - 第三季度FFO为63719万美元 同比下降179% FFO每单位（稀释）为0456美元 同比下降180% [25] - 第三季度AFFO为59129万美元 同比下降131% AFFO每单位（稀释）为0423美元 同比下降131% [25] - 九个月累计FFO为203802万美元 同比下降117% FFO每单位（稀释）为1458美元 同比下降117% [26] - 九个月累计AFFO为187431万美元 同比下降102% AFFO每单位（稀释）为1341美元 同比下降102% [26] 财务指标 - 第三季度末总资产为103788亿美元 同比下降51% 投资物业为9392358亿美元 同比下降28% [22] - 第三季度末债务为4682121万美元 同比增长83% 总负债比率为452% 去年同期为397% [22] - 第三季度末净负债与年化调整后EBITDA的比率为123倍 去年同期为107倍 [22] - 第三季度末NAV每单位为3805美元 同比下降130% [22] - 第三季度末利息覆盖率为21倍（三个月滚动）和22倍（十二个月滚动） 去年同期分别为23倍和25倍 [22]

公司发展动态 - Allied Properties宣布完成温哥华Main Alley Campus的M4项目和多伦多KING Toronto项目 这两个项目是公司2012年启动的大型多城市开发计划的最后阶段 完成后将显著提升公司服务知识型机构的能力 [1] - 公司通过开发项目扩大了高质量办公和零售租户基础 提供多样化工作空间选择(Allied Heritage Allied Modern Allied Flex) 并加强了在混合用途 设施丰富的城市社区中的布局 [1] 温哥华Main Alley Campus项目 - M4是位于温哥华Mount Pleasant社区的九层办公楼 总可出租面积204000平方英尺 将于第三季度末由公司全资拥有 [3] - Netflix是M4主要租户 租用110600平方英尺空间 目前项目出租率达77% 预计在完成前通过租约扩展协议将出租率提升至90% 租金收入将于2026年初开始 [4] - Mount Pleasant社区过去十年已成为温哥华市中心知识型机构的首选办公区域 [2] 多伦多KING Toronto项目 - KING Toronto项目包含440套住宅公寓 80000平方英尺办公空间(位于二三楼)和120000平方英尺零售空间(地面及地下) 预计2026年底完工 [6] - 公司与Whole Foods Market签订20年租约 租用地下28291平方英尺和地面4587平方英尺零售空间 这将提升KING Toronto及整个King West Village社区的用户体验 [7] - 项目将配备完善的装卸 短期存储和废物管理设施 这些设施将向King West沿线的其他零售租户开放 [8] 战略布局与展望 - KING Toronto将与The Well等项目共同成为King West Village社区的核心 该社区自1996年开始发展 预计将继续保持作为加拿大最具活力城市社区之一的积极发展态势 [9] - 公司致力于为知识型机构提供促进健康 创造力 连接性和多样性的可持续工作空间 持续为城市和文化做出贡献 [11]

核心观点 - 公司第一季度运营表现强劲 所有城市子市场除温哥华外 工作空间组合入住率持续领先 尽管全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 但整体需求保持稳定 公司预计2025年将实现投资组合范围的入住率增长和租金增长[1] 运营表现 - 公司投资组合包括三种城市工作空间形式 Allied Heritage、Allied Modern和Allied Flex 第一季度工作空间的使用和需求持续增强 蒙特利尔和温哥华投资组合对Allied Modern和Allied Heritage的需求强劲 卡尔加里、多伦多和基奇纳租赁投资组合对Allied Heritage的需求强劲[2] - 第一季度在租赁投资组合中进行280次租赁考察 季度末已入住和已租赁面积分别为85.9%和86.9% 更新了季度内到期的75%租约 恢复到70%至75%的正常范围高端[3] - 第一季度租赁总面积507,410平方英尺 其中租赁投资组合407,071平方英尺 开发投资组合100,339平方英尺 租赁投资组合中129,912平方英尺为空置面积 140,656平方英尺在季度内到期 136,503平方英尺在季度后到期 50,261平方英尺空置空间租赁涉及现有用户扩张 这一长期趋势似乎正在重新获得动力[4] - 第一季度末每平方英尺平均净租金为25.30美元 较可比季度末增长5.0% 更新租约时维持租金水平 期末至期初基本租金下降0.3% 平均至平均基本租金增长6.3%[5] - 与Westbank就KING Toronto商业部分敲定重要租赁交易 包括第二层80,000平方英尺办公空间和地面及以下120,000平方英尺零售空间 国际零售商长期租赁地下28,291平方英尺和地面4,587平方英尺零售空间 这将丰富KING Toronto和整个King West Village的用户体验 并在最佳时间点加速KING Toronto商业部分的租赁[6] 投资组合优化与非核心资产销售 - 去年通过收购三处AAA级城市物业（温哥华400 West Georgia、多伦多19 Duncan和卡尔加里Calgary House）实现业务增长 这些收购导致的每单位现金流暂时收缩是投资 将在租赁完成后推动收益和价值增长[7] - 今年在19 Duncan住宅部分租赁取得进展 464套租赁住宅单元中除8套外均已获得入住许可 已租赁149套 现正进入活跃的春季市场 拥有完全内部化和经验丰富的住宅管理团队 预计住宅部分明年年初基本完成租赁[7] - 今年在400 West Georgia剩余63,772平方英尺办公空间租赁取得进展 正与一名潜在用户和一名现有用户讨论 总需求约55,000平方英尺 预计空置空间年底前完成租赁 租金明年开始[8] - 与Westbank正在最终确定Calgary House住宅空间租赁 第一季度末326套租赁住宅单元中310套已租赁[9] - 去年以2.29亿美元出售七处非核心资产（蒙特利尔四处、多伦多一处、渥太华一处、卡尔加里一处） 有效资助400 West Georgia和19 Duncan部分股权部分 今年计划以至少3亿美元出售额外非核心资产 预计将400 West Georgia和19 Duncan股权部分资助至杠杆适当水平 并在此过程中加强整体债务指标[10] - 目前有三处低收益非核心资产处于销售合同中（蒙特利尔一处、埃德蒙顿一处、温哥华一处） 总收益约5,000万美元 预计第二季度完成交易 预计今年剩余时间在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里和温哥华出售额外非核心资产 主要面向用户和创业购买者 对今年销售目标保持高度信心[11] 资产负债表管理 - 第一季度末有8.56亿美元提取于8亿美元无担保循环运营设施 提供可观流动性 将短期可变利率债务减少至600万美元 占总债务0.13% 总债务比率42.9% 净债务与年化调整EBITDA倍数11.6倍 为预期暂时增加[12] - 第一季度筹集8.5亿美元替代债务融资 包括4.5亿美元绿色债券发行和4亿美元双档浮动利率债券（1.5亿美元 通过利率互换固定）和固定利率债券（2.5亿美元） 收益用于再融资2025年所有到期债务 除温哥华108 East 5th Avenue建筑融资（公司份额约6,000万美元）12月6日到期 这些替代债务融资对年度利息支出影响可忽略不计（增加100万美元） 并将债务到期期限延长至3.3年[13] 财务业绩 - 第一季度租金收入1.506亿美元 较去年同期1.4357亿美元增长705.9万美元或4.9% 物业运营成本6940.1万美元 较去年同期6510.6万美元增加429.5万美元或6.6% 运营收入8123.5万美元 较去年同期7847.1万美元增长276.4万美元或3.5%[17] - 第一季度净亏损和综合亏损1.0766亿美元 较去年同期1876.3万美元增加8889.7万美元或473.8%[17] - 第一季度调整后EBITDA为9454.9万美元 较去年同期9650.3万美元减少195.4万美元或2.0%[20] - 第一季度同资产NOI（租赁投资组合）为7652.2万美元 较去年同期7535.5万美元增长116.7万美元或1.5% 同资产NOI（总投资组合）为8278.4万美元 较去年同期8112.7万美元增长165.7万美元或2.0%[20] - 第一季度FFO为7108.4万美元 较去年同期8114.9万美元减少1006.5万美元或12.4% FFO每单位（稀释）0.509美元 较去年同期0.581美元减少0.072美元或12.4%[20] - 第一季度AFFO为6482.5万美元 较去年同期7540.9万美元减少1058.4万美元或14.0% AFFO每单位（稀释）0.464美元 较去年同期0.540美元减少0.076美元或14.1%[20] - 第一季度末投资物业93.22162亿美元 较去年同期93.03305亿美元增长1885.7万美元或0.2% 无负担投资物业81.78802亿美元 较去年同期86.34755亿美元减少4.55953亿美元或5.3% 总资产104.77229亿美元 较去年同期104.75397亿美元增长183.2万美元或0.0%[18] - 第一季度末NAV每单位39.99美元 较去年同期44.84美元减少4.85美元或10.8% 债务44.75769亿美元 较去年同期37.19172亿美元增长7.56597亿美元或20.3% 总负债比率42.9% 较去年同期35.9%增长7.0%[18] - 第一季度末年化调整后EBITDA为3.78196亿美元 较去年同期3.86012亿美元减少781.6万美元或2.0% 净债务与年化调整后EBITDA倍数11.6倍 较去年同期9.4倍增加2.2倍[18] 展望 - 持续经历对城市工作空间、城市租赁住宅空间和城市便利空间的稳定需求 以及投资组合中用户的强大和可量化参与 管理层预计这将支持2025年同资产NOI增长约2% 由于2024年收购带来的较高整体利息成本 管理层预计2025年每单位FFO和AFFO收缩约4%[14] - 2025年底具体运营目标包括：达到至少90%的已入住和已租赁面积 在蒙特利尔、多伦多、卡尔加里、埃德蒙顿和温哥华以至少3亿美元出售低于或等于IFRS价值的低收益非核心资产 收益用于债务偿还 完全变现温哥华150 West Georgia Street应收贷款担保 收益用于债务偿还 尽管第一季度预期暂时增加 但净债务与年化调整后EBITDA倍数低于10倍[15] - 管理层观察到全球贸易持续中断在有限情况下减缓长期租赁承诺的决策 虽然目前2025年运营目标按计划进行 但全球贸易持续中断可能阻碍公司在预计时间范围内实现运营目标的能力[16]