巴特西电站项目概况 - 巴特西电站由马来西亚财团于2012年以4亿英镑收购自破产管理状态[8] 项目复兴过程复杂 因规模和成本飙升被称为房地产界的“珠穆朗玛峰”[7] - 项目总预算从最初的80亿英镑增至90亿英镑 仅电站修复成本就从最初估计的7.5亿英镑飙升至2017年的超过11亿英镑[9] 主建筑去年通过11亿英镑贷款进行再融资 估值约为17亿英镑[13] - 目前整个区域开发仅完成一半 42英亩地块中约有16英亩尚待开发 另有约1800套住宅待建[11] 此次出售仅涉及电站本身 不包括包含4000套住宅的更广泛园区[12] 潜在出售交易分析 - 马来西亚所有者PNB和EPF已任命法国巴黎银行顾问 试探性寻求以约20亿英镑的价格出售[5] 若以此价格成交 将成为英国历史上最大的单体建筑销售之一[4] - 出售资产包括租给苹果公司的50万平方英尺办公室 分布在两个涡轮大厅的42万平方英尺购物中心 以及一个360度观景廊[12] 行业专家认为 在当前市场环境下为整个商业部分寻找单一买家可能很困难 可能需要通过俱乐部交易引入多个投资者[16] - 所有者声明目前“没有立即退出计划” 但对评估投资者提议持开放态度 通常在投资成熟并达到目标回报时会考虑货币化或引入战略伙伴[21][22] 伦敦商业地产市场环境 - 伦敦商业地产投资额从2012年的近150亿英镑大幅下降 今年截至11月的初步数据显示 同类房产投资额仅为60亿英镑[6] 交易完成时间比正常情况“显著”延长[16] - 高利率环境下 投资者对超过2亿英镑的大型资产兴趣减弱[15] 更倾向于购买大型投资组合或建筑的少数股权以限制风险[15] 美国投资者可能是最可能的买家 近期在伦敦完成了几笔大额办公室交易[19] - 投资者在预算案前保持谨慎 并对疫情后办公室市场的看法发生根本性重置感到紧张[17] 中国大陆和香港投资者已基本退出伦敦市场 预期的中东资金流入也未出现[19] 项目运营与面临的挑战 - 电站内设有150家商店、酒吧、餐厅和场所 包括香奈儿、Mulberry和劳力士经销商Watches of Switzerland等高端品牌[3] 但海外游客免税购物政策的结束对这类企业打击沉重[3] - 零售商还受到雇主国民保险和最低工资上涨的严重冲击[1] 电站上方及周边的公寓价值超过100万英镑 但即将出台的预算案中针对200万英镑以上住宅的豪宅税讨论可能使该地区房主感到压力[2] - 2016年曾有超过50套豪华住宅大幅降价达200万英镑转售 但目前大部分物业已售出[10] 高企的税收、开发商的繁文缛节、通货膨胀和经济停滞意味着曾经涌入伦敦的富人现在更可能离开[6]