财务数据和关键指标变化 - 估值同比增长3%至52亿英镑 其中ERV增长29% 估值收益率保持稳定 [5] - NTA增长33% 总会计回报率为42% 符合中期目标 [6] - 租金收入增长8% 基础收益增长16% 中期股息为每股19便士 [6] - 投资组合市场价值增长31%至52亿英镑 净债务从14亿英镑降至8亿英镑 贷款价值比为17% [13] - 每平方英尺平均ERV为95英镑 整体估值为1893英镑/平方英尺 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务ERV增长4% 新引入Charlotte Tilbury等品牌旗舰店 [22] - 餐饮业务新增21个租约 续约租金比2024年12月ERV高出188% [24] - 办公租赁持续强劲 租金超过100英镑/平方英尺 [24] - 住宅业务完成100笔新交易 租金比过往水平高出3% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 伦敦西区年访客量达2亿人次 空置率低至25% [19] - 科文特花园与挪威主权财富基金建立27亿英镑长期合作关系 [4] - 苏活区和卡纳比街新增5500万英镑收购项目 多个物业正在评估中 [25] 公司战略和发展方向 - 重点聚焦三大领域：租金增长与效率提升 资本增值部署 资产负债表强化 [16] - 通过资产翻新计划提升45%的ERV价值 预计12-18个月内交付 [25] - 利用增强的流动性把握西区市场投资机会 目标实现5%-7%租金增长 [27] 经营环境与行业竞争 - 西区商业租赁市场保持活跃 客流量与销售额呈现积极趋势 [4] - 客户销售额较2019年名义增长30% 显著超过ERV增速 [14] - 行业面临宏观经济挑战 但优质地段仍维持高需求与低空置率 [26] 问答环节 关于卡纳比街品牌升级 - Charlotte Tilbury旗舰店入驻将推动该区域下一阶段租金增长 已有4-5个新品牌在南段开业 [31][32] 零售租金增长与债务管理 - 零售市场为近18个月最强劲时期 技术性波动不影响整体趋势 [36] - 可转换债券计划以现金偿还 私人融资市场保持开放 现金利息收入略低于基准利率 [37][39] 资产增值潜力与杠杆策略 - 25%的租金回撤潜力将通过20%的年均租约更新逐步实现 预计12-15个月完成主要部分 [48][54] - 净债务/EBITDA目标维持在6-8倍 LTV控制在20%-30%区间 优先考虑融资成本与收益增长的平衡 [55][56]