公司治理变动 - 监事会主席Markus Hofmann将于2025年9月15日辞职 其自2023年初担任监事会成员并于同年出任主席职务[1] - 管理层感谢其过去几年对公司的重大贡献 明确方向及提供的推动力[2] 公司业务概况 - 公司专注于在德国中型城市及大都市周边新兴地区收购并持有商业地产[3] - 截至2025年6月30日 房地产投资组合包含48处物业 可租赁面积约58.2万平方米[3] - 计入法兰克福Cielo物业按比例收购部分后 市场价值约9亿欧元[3] 资产组合策略 - 投资组合以办公物业为主 辅以零售和酒店物业 符合商业地产风险回报结构[4] - 注重与优质租户签订长期合同 预期获得稳定可持续的租金收入及稳健价值增长[4] - 中期计划显著扩大投资组合 重点收购具有潜力的高FFO资产 同时针对性出售非战略资产[4] 运营管理方向 - 通过多项措施持续优化运营流程 在成本管控基础上通过主动式资产与组合管理提升运营绩效[4]

财务数据和关键指标变化 - 公司实现强劲收入增长 租金收入增长38%至3880万[4] - 投资组合规模首次突破20亿 达到21亿[9] - EBIT表现优异 达到9570万[9] - 实现重大重估收益超过7100万[5][9] - EBITDA利润率从2024年的55%提升至2025年的63%[21] - 财务费用从去年的350万降至250万[22] - 净收入达到8000万 不包括重估影响的净收入为2000万[22] - 负债率维持在约30%的保守水平[5] - 股本占总资产62% 达到14亿[29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司已完成战略转型 专注于房地产投资组合并剥离服务部门[4][19] - 租金收入包含有机增长和收购贡献 有机增长率为1.9%[20] - 空置率降至1.4%[20] - 过去五年同店租金增长率为2.1%[23] - 投资组合中仍有12%的租金提升潜力[23] - 员工数量从2400人减少至11.2个全职等效岗位[21] - 住宅业务空置率极低 日内瓦地区0.9% 沃州1.2%[25] 各个市场数据和关键指标变化 - 日内瓦州人口上半年增加4360人 增长集中在城市中心[10] - 日内瓦Q1新增345套住房 Q2仅新增570套[11] - 空置率持续下降 日内瓦和沃州都处于极低水平[14] - 租赁市场呈现双速发展 新旧租约租金水平差异显著[16] - 日内瓦利差目前约为2% 预计将维持在这一水平[17] - 日内瓦仍然是租户市场 经济适用房严重短缺[11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用买入持有策略 专注于日内瓦湖地区中端住宅市场[5][18] - 战略重点是通过有机增长和收购快速替代剥离服务部门损失的EBIT[4] - 由于机构投资者回归 2024年上半年仅收购3处物业[6] - 7月份完成第4笔收购 增加38万年租金收入[6][31] - 考虑到当前交易价格水平 投资组合扩张速度将放缓[7] - 公司专注于通过资产增值管理创造价值 包括翻新、屋顶扩建和再开发机会[8] - 自2016年IPO以来 投资组合规模增长2.5倍 同时LTV降低8个百分点[7] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场环境发生变化 养老基金和房地产基金等机构投资者重新活跃[6] - 有利可图的收购机会窗口比预期更快收窄[6] - 利率在6月回归零 并可能在2026年转为负值[7] - 预计未来12个月融资成本不会显著下降[7] - 投资者对利润率期望仍然很高 反映当前宏观经济和地缘政治环境波动[8] - 瑞士仍然是安全港 房地产保持吸引力 投资需求应保持强劲[12] - 对2025年全年展望非常乐观 预计将明显超过3月发布的21%全年指引[32] 其他重要信息 - 公司风险状况保持非常低 杠杆率远低于同行[5] - 股息由经常性收入充分覆盖 并具有未来增长潜力[8][32] - 日内瓦因公司税制仍然非常有吸引力 持续吸引企业增长[12] - 限制性建筑规则造成高进入壁垒 抑制供应增长[12] - 人口结构变化推动中小型单元需求增长 这正好是公司投资组合的核心定位[13] - 公司平均要价租金每平方米处于领先水平[19] 问答环节所有提问和回答 问题: 能否提供7月收购的更多细节 如建筑收益率 出租水平和净租金潜力 - 收购建筑购买价格为5000万 完全出租租金为380万[33] - 该建筑为商业建筑 但可轻松改造成住宅[33] - 目前有15%空置率 包含270个未出租停车位 但这被视为资产而非担忧[33] 问题: 在收购策略方面 是否考虑100%商业物业还是只专注于住宅 - 公司仍考虑购买办公楼 但前提是能够改造成住宅[36] - 最新收购的Versoir项目前业主已开始公寓改造过程 公司将完成这一改造[36] 问题: 目前有多少潜在购买因市政优先购买权而被搁置 规模如何 用途是什么 何时完成 - 目前没有已签署的收购合同或购买协议 因此没有正在当局审查中的收购[38] - 在过去所有收购中 只有两次市政当局选择行使优先购买权 其他收购都在约40天期限内获得批准[39]