20%首付标准及其影响 - 20%首付被视为黄金标准，主要优势在于帮助购房者避免支付私人抵押贷款保险[1][2] - 私人抵押贷款保险是当常规贷款首付低于20%时，贷款机构为规避风险而向借款人收取的额外费用，通常计入月供[2] - PMI费用受贷款金额、信用评分和首付比例等因素影响，年费率通常在贷款总额的0.20%至2%之间，例如40万美元贷款在0.3%费率下年费用为1200美元[3] 不同首付比例的成本与储蓄时间分析 - 储蓄20%首付与5%首付所需时间存在显著地域差异，华盛顿特区和夏威夷的差距最大达33年，加利福尼亚州为32年，艾奥瓦州最小但仍达10年[5][6] - 尽管20%首付可避免PMI并可能获得更低利率，但对多数人而言等待储蓄20%首付可能不具经济性，因房价上涨导致的权益损失可能远超PMI节省额[7][8] - 2024年首次购房者的典型首付比例仅为9%，表明大多数购房者并未支付20%首付[9] 低首付抵押贷款替代方案 - 常规贷款可通过房利美HomeReady和房地美HomePossible项目实现低至3%的首付，特别面向中低收入或首次购房者[13] - 政府支持贷款提供更低门槛，FHA贷款对信用分580以上者要求3.5%首付，USDA和VA贷款则允许零首付[11][13] - 市场存在首付援助计划，包括赠款、可宽免贷款及1%首付项目（如Rocket Mortgage），由机构或贷款公司承担部分首付成本[13]

抵押贷款利率与信用评分关系 - 提高信用评分可显著降低抵押贷款利率，最多可降低近0.75个百分点，对于一个30万美元、20%首付并含一个折扣点的贷款，此举可在贷款期内节省超过5.5万美元利息，并使月供减少155美元 [1] - 信用评分是决定抵押贷款利率的主要组成部分，但债务水平和首付规模等其他因素也起作用 [2] - 截至2025年10月，FICO信用评分为800的借款人可获得30年期固定抵押贷款年利率为6.83% [9] 影响抵押贷款利率的其他关键因素 - 贷款机构会考虑债务收入比，即总月度债务与税前及扣除前月度收入之比 [5] - 贷款价值比是抵押贷款金额与房屋市场价值的比较，主要受首付金额影响，首付越多，贷款价值比越低，可能获得更优的贷款利率 [5] - 贷款期限影响利率，15年期固定抵押贷款利率通常低于30年期固定利率贷款 [5] 主要抵押贷款产品类型 - 最常见的抵押贷款是符合房利美和房地美设定资格标准的常规贷款 [4] - 政府机构支持的贷款类型包括美国农业部的郊区及农村抵押贷款、联邦住房管理局贷款以及面向有军方背景借款人的退伍军人事务部贷款 [6] - 在所有贷款类型中，退伍军人事务部贷款的抵押贷款利率通常最低 [7] 信用评分评估体系的变革 - 房利美和房地美已宣布将开始考虑VantageScore 4.0的评分，此举可能帮助约500万美国人获得抵押贷款资格或更优的利率 [7][8] - FICO即将直接向贷款机构提供信用评分，而非通过信用局，此举若将节省成本传导给消费者，可能会降低借款人获取信用评分的费用 [8] 不同贷款产品的资格要求 - 对于购买25万美元的房屋，使用联邦住房管理局贷款且首付10%时，信用评分低至500即可符合资格 [10] - 常规贷款可能提供更低的抵押贷款利率，但需要FICO分数达到620才能符合条件 [10] 历史利率水平与当前市场基准 - 3%及以下的历史低位抵押利率是美联储为应对新冠疫情而激进降息的结果，利率再次降至如此低位需要出现同等严重的国家经济威胁 [11] - 截至2025年10月2日，房地美报告的平均30年期抵押贷款利率为6.34%，当前良好的抵押贷款利率约为7.30%或更低，此为基于信用评分显示的当前利率中位数 [12]

投资物业贷款概述 - 投资物业贷款是用于为购买投资性物业（如租赁物业、翻新转售物业等）融资的抵押贷款的总称 [3] - 传统抵押贷款计划可能不允许购买投资性物业或非自住房屋 且许多传统贷款计划不允许使用未来租金收入来获得贷款资格 [1] 投资物业贷款类型 - 传统贷款：可用于购买一至四单元的投资性物业 要求债务收入比不超过45% 且借款人不能与房产的建造商、开发商或卖家有关联 [4] - 翻新转售贷款：专为房屋炒家设计 可同时为购买价格和装修提供融资 属于短期贷款 通常在几年内（售出房产后）偿还 [5] - 非合格抵押贷款：无需遵守消费者金融保护局设定的标准贷款要求 为贷款机构提供了更多灵活性 [6] - 过桥贷款：短期融资 期限为几个月至一年 适用于在出售房产资金未到位时为购买新房产提供过渡资金 [8] - 硬货币贷款：与过桥贷款类似 但对借款人信用资质的依赖较少 通常由私人贷款机构和投资公司提供 [9] - 房屋净值贷款和房屋净值信贷额度：允许借款人利用现有房产的净值来购买新的投资性物业 房屋净值贷款一次性支付全部款项 而房屋净值信贷额度允许在一段时间内按需提取资金 [10][11] - 联邦住房管理局贷款：仅在特定情况下可用于购买投资性物业 例如因工作调动需出租原住所（需已居住至少一年）或购买多单元物业并自住至少一个单元 [12] 非合格抵押贷款子类别 - 银行对账单贷款：根据银行账户的资金流动趋势而非传统收入证明（如工资单、W-2表格或纳税申报表）来评估贷款资格 [7] - 债务偿付覆盖率贷款：根据物业的潜在现金流来评估贷款资格 无需提供个人收入或就业信息 [7] - 资产资格贷款：根据总流动资产（包括退休账户、商业账户等）做出贷款决定 不基于就业、收入或债务收入比 [7] - 损益贷款：根据企业在特定时期内的利润和亏损来评估贷款资格 适用于经验丰富的房地产投资者或小企业主 [7] 投资物业贷款特点 - 贷款利率通常比传统抵押贷款高0.25%至0.75% 这意味着月供和长期利息成本会显著增加 [15][16] - 首付要求更高 通常需要达到房屋购买价格的15%至25% 远高于大多数自住房贷款3%至3.5%的最低要求 [17] - 需要更多的现金储备 根据美国银行的建议 可能需要储备相当于最多12个月月供的资金 以应对可能的支付困难或租金收入中断 [18] 贷款机构与申请 - 许多银行和抵押贷款机构提供投资物业贷款 例如Angel Oak Mortgage Solutions提供多种非合格抵押贷款选择 Griffin Funding、Visio Lending和Kiavi也提供专注于投资者的贷款计划 [19] - 申请流程与传统抵押贷款类似 包括填写申请、提供文件和房产评估 在某些情况下可能需要提供额外的财务证明、作为房东或投资者的历史记录、现有租约副本以及过往租金支付证明 [20][21] 贷款资格要求 - 获得投资物业贷款通常需要比常规抵押贷款更大的首付款和更多的现金储备 以及承受更高的利率 [22] - 所需信用评分取决于贷款机构和贷款产品 但大多数面向投资者的贷款产品通常要求信用评分在中600分至700分的范围内 [24][25]