财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO每股分别为0.33美元和0.35美元 2025年第二季度 [13] - 2024年同期FFO和核心FFO均为0.36美元 [13] - 2025年前六个月FFO和核心FFO分别为0.67美元和0.69美元 2024年同期为0.69美元和0.70美元 [13] - 同店租金在2025年前六个月同比增长6.4% [14] - 2025年第二季度营业收入3950万美元 营业费用2510万美元 2024年同期分别为3710万美元和2600万美元 [14] - 2025年第二季度净资产从11.6亿美元增至12亿美元 [15] - 2025年前六个月通过ATM计划出售250万股普通股 净收益3810万美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业资产占年化直线租金比例提升至67% [9] - 出售一处办公物业获利37.7万美元 [10] - 完成一处工业物业销售交易 此前已确认390万美元销售利润 [10] - 加权平均剩余租期(WALT)增至7.1年 [10] - 投资组合入住率维持在98.7% [9] - 现金基础租金收取率达到100% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业地产净吸收量达到2960万平方英尺 [7] - 行业空置率微升至7.1% 仍处于历史平均水平 [7] - 新建筑完工量降至2019年以来最低水平 [8] - 预计工业租金将面临上行压力 空置率将逐步下降 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于收购高质量工业资产 同时选择性处置非核心资产 [12] - 积极延长租约 把握市场定价机会 支持租户扩张 [12] - 关注整体杠杆率 持续加强资产负债表 [12] - 评估数百个机会 拒绝不符合标准的交易 [11] - 预计回流和本土化趋势将持续支撑工业空间需求 [11] - 2024年完成的私募债券发行增强了执行信心 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年经济环境持续不确定 [6] - 工业地产行业保持稳定 [7] - 市场正趋于更平衡状态 [7] - 建筑管道预计将继续下降 [9] - 未看到租户信用质量明显恶化 [13] - 团队管理良好 保持良好发展节奏 [20] 其他重要信息 - 债务结构:42%固定利率 39%对冲浮动利率 19%浮动利率 [15] - 截至6月30日 平均有效SOFR为4.45% [16] - 3.1亿美元利率互换对冲两笔银行定期贷款 [16] - 2025年剩余贷款到期金额为310万美元 [16] - 季度末循环信贷额度未偿还余额为9440万美元 [16] - 目前持有约600万美元现金和2500万美元信贷额度可用 [17] - 普通股季度股息为每股0.30美元 年化1.2美元 [18] 问答环节所有的提问和回答 问题: 收购管道和市场情况 - 目前有6份LOI发出 正在评估约20笔交易 [25] - 预计下周或下下周将有一笔约5000万美元交易完成 [26] - 预计夏季过后交易活动将增加 [27] 问题: 工业物业销售背景 - 出售的工业物业位于乔治亚州 租户行使了租约中的购买选择权 [29] 问题: 激励费用减免 - 与管理层讨论后决定减免 考虑股东和员工利益 [30] - 每季度评估 平衡各方利益 [30] 问题: G&A费用增加 - 主要与核心FFO调整相关 如预付发行成本注销和销售结算成本 [35] - 第二季度还包括年度会议相关费用 [35] 问题: 杠杆策略 - 目标仍是降低杠杆率 [36] - 为消化收购暂时提高杠杆 [36] 问题: 租约续签情况 - 续签租金上涨2.5% [38] - 2025年剩余租约预计续签10年以上 租金上涨约2% [38] - 2026年10份到期租约中 预计6份将续签 [39] - 2027年13份到期租约中 预计12份将续签 [40] 问题: 资本化率趋势 - 预计平均资本化率在8.5%以上 [48] - 不在最热门的工业区域购买 [47] 问题: 承保标准变化 - 不会改变承保标准 [49] - 未看到宏观环境对租户产生重大影响 [49] 问题: 循环信贷额度计划 - 可能通过ATM股票销售偿还 [57] - 正在与贷款人讨论再融资信贷额度 [57] - 考虑将部分转为定期贷款 [57] - 若利率合适 可能进行另一笔私募 [57] 问题: 办公资产资本回收 - 近期销售资本化率对公司有利 [60] - 不计划购买任何办公资产 [59] 问题: 可变租金收入 - 季节性波动 无一次性项目 [61] - 无异常或一次性租金收入 [65]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后公司每股摊薄普通股的运营资金（FFO）为0.16美元，约4600万美元，符合预期 [13] - 同店净营业收入（NOI）增长5.2%，同店组合在季度末的出租率为99.2% [13] - 维持2025年同店NOI增长3% - 4%的预期，以及2025年调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.61 - 0.65美元的预期 [13] - 2025年一般及行政费用（GS&A）预期维持在3900 - 4100万美元不变 [14] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.9倍 [16] - 季度末资产负债表上有7100万美元现金，4月出售俄亥俄州奇利科西房产的预计收益为1.1亿美元 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约110万平方英尺，包括两份租赁续约，平均年租金增长率为3.6% [14] - 位于凤凰城54万平方英尺的设施进行了为期五年的续约，现金租金较之前租金增长59%，年租金涨幅为3.25% [14] - 与玛氏公司位于亚特兰大60.5万平方英尺的设施续约两年至2030年，锁定了两年4%的租金增长率 [14] - 第一季度开始对里士满25万平方英尺的设施进行重建，预计2026年初完成 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度美国净吸纳量为2300万平方英尺，其中1900万平方英尺在公司12个目标市场 [8] - 公司12个目标市场的建设管道约为8700万平方英尺，较2022年约3.3亿平方英尺的峰值下降了近75% [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于增加入住率、提高投资组合回报，并执行在阳光地带和中西部下游12个市场的投资战略 [7] - 公司集中投资于12个目标市场，这些市场约占公司总资产的85%，具有良好的人口统计学特征、商业友好政策和物流基础设施，且受益于先进制造业的回流投资 [10] - 公司通过出售非目标市场的资产回收资金，并在市场条件允许时，在目标市场寻找资本的良好用途 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，同店NOI增长稳健，尽管关税存在不确定性，但工业基本面相对稳定 [7] - 市场环境，特别是贸易政策，给租户的空间使用决策带来了更多不确定性，短期内保持谨慎 [9] - 公司认为其资产质量、租户信用实力、资产负债表和与回流计划相契合的投资组合布局使其处于有利地位 [19] 其他重要信息 - 公司约47%的基本租金（ABR）来自拥有投资级评级母公司的租户 [17] - 公司目前对2030年到期租约的按市值计价估计约为18%，这将有助于FFO增长 [9] - 2025年剩余到期租约的现行租金比市场水平低约30 - 35%，公司认为2025年收回的任何空间对其他用户都有吸引力 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 未来几年是否有已知的租户搬离情况 - 目前判断2026年和2027年的情况还为时过早，公司看好租户基础，认为有很大机会续约，但2026年的到期租约多集中在下半年，需等待观察 [22] - 2025年到期租约的租户存在一定不确定性，但公司拥有优质物业，有机会按市值计价，无论结果如何都能提高租金 [23] 问题2: 三个大型仓库目前的收益率和租金情况 - 租金方面，市场租金没有太大变动，可能有轻微下调，主要变化在免租期和租户装修补贴（TI），TI从个位数中期升至两位数低位，部分情况出现每年约一个月的免租期，但表面租金压力不大 [24][25] - 收益率方面，维持之前稳定在6%左右的指导 [26] 问题3: 今年剩余时间是否有其他处置计划 - 目前没有，公司完成了两笔优质资产出售，但由于关税政策处于90天的观望期，暂时停止了处置活动 [27] - 公司有长期战略目标，继续专注于12个市场，目前倾向持有现金，等待未来60天左右的市场发展 [28] 问题4: 里士满的重建项目是战略改变还是原计划，对指导有何影响 - 这是原计划，租户有收缩选项，收购的建筑原本就可作为独立建筑，重建是将其与其他建筑分离并推向市场，有望实现按市值计价 [31] - 公司在制定全年同店NOI增长3 - 4%的指导时已将该物业排除在外，因为知道这是业务计划的一部分 [32] - 该项目在第一季度末才开始，对第一季度同店NOI增长没有影响 [33] 问题5: 里士满市场对该建筑的兴趣以及重建后的稳定预期收益率 - 该建筑是市场上唯一该规模的建筑，里士满空置率低，预计建筑准备好后会有很多活动，能实现较高的按市值计价 [35] - 预计将租金提高到市场水平后每年可增加约70万美元的租金收入，预计资本投资约500万美元，资本投资收益率约为中双位数 [36] 问题6: 到2026年底的租约到期情况中，哪些市场在租赁价差方面有特别的上行空间 - 公司仍看好阳光地带市场，认为凤凰城的一些新产品和达拉斯的一些优质资产有很大的按市值计价机会 [41] 问题7: 关税对库存建设、利用率和供应链重新配置需求有何影响 - 租户对关税有不同反应，一些租户继续按原业务计划进行，通过市场整合应对；一些租户加速需求，引入额外产品；还有一些租户暂停计划，重新评估供应链 [44][45] 问题8: 如何看待大型电子商务玩家的需求，对公司300万平方英尺的新开发项目租赁有何影响 - 大型电子商务玩家仍在市场上，活动有所增加，但不确定是否会租赁公司的大型仓库，市场上还有其他大型零售商也有类似需求 [46] 问题9: 2027年初日产的两份大租约情况，日产需提前多久通知，续约讨论进展如何 - 美国市场对日产至关重要，占其总销售额的40%，近期日产重申了对美国工厂的承诺，并打算提高美国工厂的产量 [52][53] - 公司的两个大型仓库与日产的制造工厂直接相关，日产在纳什维尔的仓库投资了大量资金引入供应商，在坎顿的仓库也在讨论类似投资 [54] - 两个仓库租金较低，纳什维尔市场紧张，即使日产不续约，仓库也可租给其他租户，且日产有优先续约权，公司认为续约可能性很高 [55]