财务数据和关键指标变化 - 第四季度经调整稀释后每股运营资金（FFO）为2.16美元，全年为9.01美元，达到此前指引的中点 [7] - 2025年第四季度同物业净营业收入（NOI）按现金计算下降6%，按权责发生制计算下降1.7%；2025年全年按现金计算增长0.9%，按权责发生制计算下降3.5% [10] - 2025年第四季度调整后EBITDA利润率为70% [12] - 2025年第四季度净负债与年化调整后EBITDA之比为5.7倍，重申2026年第四季度指引范围为5.6倍至6.2倍 [18] - 2025年第四季度确认了14.5亿美元的减值损失，其中约90%已在12月3日的8-K文件中披露，约50%-60%与土地相关 [20][21] - 2025年第四季度风险投资收益为2100万美元，低于前三个季度约3200万美元的季度平均值 [17] - 2025年行政管理费用节省了5130万美元，较上年减少30%，占NOI的比例为5.6%，约为其他标普500 REITs平均水平的一半 [15] - 2025年非创收资产占总资产的比例从2024年底的20%降至17% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度租赁面积为120万平方英尺，较前四个季度平均值增长14%，较前八个季度平均值增长10% [8] - 第四季度完成的空置面积租赁为39.3万平方英尺，几乎是过去五个季度平均值的两倍 [8] - 第四季度平均租约期限略高于7.5年，与过去三年约8年的平均水平一致 [8] - 已签署但尚未开始的租约接近90万平方英尺（约占总组合的2.5%），预计平均于2026年第三季度开始，将产生5200万美元的增量年租金收入 [9] - 第四季度续租和转租空间的免租期和租金变化面临压力，反映了市场现实 [8] - 2025年第四季度，私人生物技术公司租赁量约占租赁总量的五分之一 [66] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年底整体出租率为90.9%，较上一季度上升30个基点，较此前指引中点上升10个基点 [9] - 大型园区（约占年租金收入的78%）在三大主要市场的出租率表现优于整体市场19% [9] - 预计2026年第一季度出租率将下降，主要由120万平方英尺的关键租约到期（其中约60%平均于1月中旬到期）导致，下半年出租率将恢复增长 [10][13][14] - 大波士顿地区的租户需求在多个季度后首次增长了11% [43] - 南旧金山市场面临具有挑战性的供需动态 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2026年的战略重点是及时执行计划，包括大量处置资产、保持强劲灵活的资产负债表、大力推动租赁以提升出租率，以及继续大幅减少资本支出 [5] - 计划在2026年基本完成大规模非核心资产处置计划，非核心资产和土地预计将占2026年29亿美元处置和部分权益出售指引中点的65%-75% [16][22][23] - 目标是在2026年底前将非创收资产占总资产的比例从17%进一步降低 [20] - 长期目标是使非创收土地占总资产的比例达到10%左右 [104] - 公司正在评估四个在建项目的未来业务策略，这些项目仍有大量资本需求 [19] - 已将波士顿芬威区的一个项目转为办公楼用途，减少了超过3亿美元的未来资金需求 [19] - 公司拥有53亿美元的巨大流动性，在标普500 REITs中拥有最长的平均剩余债务期限（略超过12年） [18] - 董事会授权了高达5亿美元的普通股回购计划延期和重载，但基于当前市场条件，2026年指引中未假设任何股票回购 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年是生命科学行业熊市的第五年，行业面临快速变化的监管和宏观环境 [4] - 风险投资资金持续进入私人生物技术领域，但风险基金募资额处于十年低点，整体环境尚未恢复到健康、强劲的状态 [30] - 公开生物技术公司的租赁活动仍然疲软，这部分与缺乏活跃的IPO市场和二次发行机会有限有关 [33][67] - 行业监管存在波动，FDA高层人员变动可能影响其运作效率，但新任专员致力于加快审批流程 [64][65] - 预计2026年同物业NOI表现将较弱，上半年因出租率下降而承压，下半年表现将增强 [11][12] - 预计2026年资本化利息为2.5亿美元，较2025年下降24% [16] - 预计2026年第一季度以季度年化计算的杠杆率将暂时增加1-1.5倍，随后在2026年剩余时间内将显著改善 [19] - 预计2026年实现投资收益为6000万至9000万美元，中点约为每季度1900万美元 [18] - 重申2026年经调整稀释后每股FFO指引，并预计2026年第四季度每股FFO在1.40-1.60美元之间，这代表了2026年的业绩低点 [23][47][48] - 预计核心市场（如剑桥、海港区）的复苏可能需要2-3年，而非核心或新兴市场（如萨默维尔）可能需要4-5年 [111][112] 其他重要信息 - 2025年第四季度完成了15亿美元的资产处置，涉及26笔交易 [7] - 在南旧金山终止了一份近17.1万平方英尺的租约（年租金收入1140万美元），并已将该空间100%转租给新租户，但新租约预计从2026年下半年才开始 [14] - 出售了南旧金山Gateway园区的权益，并计划在未来几个季度出售位于旧金山SoMa区的88 Bluxome Street项目 [21][22] - 2026年指引假设，因潜在租户结业，从第一季度开始每季度租金减少约600万美元 [15] - 主要市场的空置率在20%中段到30%低段之间，免租期是目前促成交易的主要工具 [72][73] - 超过55%的可用土地已规划或可能允许住宅用途，预计住宅开发商将成为土地资产的主要买家 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 风险投资资金改善的迹象是否改变了2026年的前景或租赁情绪？ [25] - 风险投资资金主要流向私人生物技术领域，但风险基金募资额处于低位，决策仍然保守且耗时，公开市场生物技术公司（XBI指数成分股）表现良好但多为商业阶段公司，不直接驱动研发空间需求，因此整体环境虽有改善迹象，但尚未完全恢复 [30][31][32] 问题: 将芬威区物业保留为办公楼的策略是否会是普遍做法？ [34] - 该决定是针对特定建筑和子市场的，该建筑本身是办公楼且已有优质机构的长租约，鉴于该区域其他地点有实验室空间可用，继续作为办公楼出租是合理的商业计划，并非广泛策略 [35][37] 问题: 关于2026年29亿美元处置计划的资本化率趋势和价格发现？ [39] - 非核心资产的资本化率范围在中高个位数（6.5%-9.5%），具体取决于市场、租期等因素，计划在2026年进行几笔涉及更核心资产的交易，可能以合资形式进行，预计顶级资产的资本化率应在5%左右 [40][79][80] 问题: 租赁渠道在季度后如何重建？是否有值得注意的租户群体？ [41] - 所有市场中小于5万平方英尺的空间需求仍然活跃，公开生物技术公司（通常需要5-15万平方英尺）的需求仍然稀少，但在某些市场有超过10万平方英尺的良好需求，公开生物技术板块的贡献对市场真正好转至关重要 [42][43] 问题: 是否仍对2026年第四季度每股FFO 1.40 1.60美元的指引感到满意？这是否代表业绩低谷？ [47] - 公司仍在该指引范围内，这代表了2026年的业绩低谷，可作为思考2027年业绩的基准运行率 [48][49] 问题: 2025年已完成的处置资产类型和买家构成？2026年的计划？ [50] - 2025年处置组合为：20%稳定资产，21%土地，59%非稳定资产，买家包括投资基金和住宅开发商，预计2026年土地将占处置的25%-35%，大部分将出售给住宅开发商，第一季度成交额较小，大部分成交将在第二、三、四季度，加权平均成交时间在第三季度 [50][54][56][57] 问题: 2026年各季度收益轨迹是否仍如投资者日所示，向1.40 1.60美元下降？ [61] - 是的，预计第四季度将是2026年的低点，上半年收益较弱，下半年趋于平稳，第四季度仍维持在1.40-1.60美元区间 [61] 问题: 与FDA或大型风投的近期沟通是否显示出租赁的前兆变化？ [62] - FDA专员正积极致力于加快审批流程，但高层人员变动可能影响执行，私人生物技术领域仍有需求，但公开生物技术领域是租赁复苏的关键，需要IPO窗口重新打开以提供资本 [64][65][67][68] 问题: 当前租赁激励措施（如TI、免租期）的水平如何？ [69] - 租户改善成本保持稳定，但免租期持续增加，是当前市场促成交易的主要工具，租金率总体保持稳定甚至在某些情况下增长，公司策略是“适应市场”，通过提供免租期来保持租金率稳定 [71][72][73] 问题: 公开生物科技公司是否仍有扩张空间需求？ [75] - 公开生物科技一直是行业支柱，其复苏需要风险阶段公司上市并获得流动性以推动研发扩张，目前商业阶段公司的融资活动强劲，但早期研发需求驱动型公司仍然较少 [76][77][78] 问题: 资本分配优先级：处置所得现金是否优先用于偿债？股票回购何时可能提上日程？ [83] - 当前计划是推进处置计划并偿还债务以保持资产负债表稳健，之后才会考虑股票回购，公司将保持灵活性 [85] 问题: 对非房地产风险投资基金的投资展望？ [86] - 目标是使该基金的净现金流接近中性，近年净流出约为6000-7000万美元，希望保持活跃但减少资本投入 [88][90] 问题: 近期股价上涨的驱动因素是什么？是否吸引了不同类型的投资者？ [94] - 股价上涨可能源于多种因素，包括股价与资产净值之间的差距、对行业长期前景的信心、公司优质的资产和租户基础，投资者基础包括长期投资者、价值驱动型投资者、行业爱好者等 [95][96][100] 问题: 从开发风险敞口看，未来2-3年“新Alexandria”的适当运行率是多少？ [103] - 目标是将非创收土地占总资产的比例降至10%左右，这是一个新的现实，未来开发将主要集中在大规模园区，并吸引生物科技以外的各类租户 [104][105] 问题: 行业4-5年的复苏时间线是否有变化？ [109] - 复苏时间因市场而异：公司重点投资的核心实验室市场（如剑桥、海港区）可能需要2-3年复苏，而新兴或非核心实验室市场可能需要4-5年，部分空间可能通过改变用途来解决 [111][112] 问题: 导致租金减少的租户结业群体面临什么问题？ [116] - 主要是公开和私人生物技术公司，原因包括临床试验失败、无法吸引资本以及投资者给予的运营时间线缩短，这是熊市环境和此前过多公司上市后的自然淘汰结果 [118][120][121] 问题: 四个正在战略评估的开发项目的决策是否主要取决于租赁情况？ [122] - 决策因素更为复杂，包括子市场前景、资产性质、竞争产品等，租赁是重要因素但不是唯一决定因素 [122][123] 问题: 第四季度签署的40万平方英尺空置空间租赁有哪些共同点？ [126] - 租赁分布区域多样（剑桥、西雅图、旧金山等），其中很大一部分是新租户（非内部搬迁），租赁决策通常由临床或数据里程碑等具体事件驱动 [128][129][133] 问题: 将芬威区401 Park转为办公楼是否因为该区域有活跃的办公楼需求？ [134] - 该建筑是知名的办公楼，毗邻Longwood医学区，主要租户是波士顿的大型机构，鉴于该区域有其他实验室空间可用，且机构需求受NIH政策影响，转为办公楼是一个合理的决定 [135][136] 问题: 对圣卡洛斯、圣布鲁诺、西雅图和Campus Point等大型园区的未来开发计划是否有更新？ [140] - 这些园区的未来开发计划正在深入研究，公司正寻求减少非创收资产比例，可能通过剥离土地或加快货币化进程，请保持关注 [141][142]

业绩总结 - 2025年第四季度净亏损为10.82亿美元，每股亏损6.35美元[45] - 2025年全年净亏损为14.38亿美元，每股亏损8.44美元[46] - 2025年第四季度调整后每股运营资金(FFO)为2.16美元，全年为9.01美元[46] - 2025年第四季度的净运营收入（现金基础）为19.85亿美元，同比下降3.4%[56] - 2025年第四季度的总收入为754,414千美元，同比下降4.4%[85] - 2025年第四季度的租赁收入为728,872千美元，同比下降4.5%[85] - 2025年第四季度的总支出为2,365,488千美元，同比上升138.1%[85] - 2025年净亏损为995,354千美元，较2024年同期的净亏损16,095千美元显著增加[85] - 2025年总资产为34,081,835千美元，较2024年同期的37,527,449千美元下降8.3%[87] - 2025年总负债为14,925,399千美元，较2024年同期的15,128,988千美元上升5.3%[87] 用户数据 - 2025年运营物业的入住率为90.9%[47] - 2025年租金收入的53%来自投资级或上市大型租户[47] - 截至2025年12月31日，前20大租户的年租金收入为725,559,000美元，占总年租金收入的84%[1] - 2025年12月31日，北美运营物业的入住率为90.9%，较2024年12月31日的94.6%下降了3.7个百分点[1] - 2025年12月31日，租赁活动的总RSF为1,220,944，较2025年6月30日的1,171,344增长了4.2%[1] 未来展望 - 2026年公司预计的年净运营收入将增加9700万美元，主要来自86%已租或正在谈判的项目[59] - 预计2026年每股运营资金（Funds From Operations）调整后为6.25至6.55美元，中位数为6.40美元[66] - 预计2026年第四季度年化净债务与调整后EBITDA比率为5.6x至6.2x[66] - 2026年北美的入住率预计为87.7%至89.3%[66] - 2026年关键租约到期总面积为120万平方英尺，预计年租金收入为7100万美元[69] 新产品和新技术研发 - 2025年公司在开发和重建项目中的总管道面积为25,363,565千平方英尺，其中包括3,563,154千平方英尺的在建项目[197] - 2025年，公司的开发和重建管道的投资额为63.5亿美元[158] - 2025年，公司的未来建设承诺减少超过3亿美元，涉及四个项目[174] 市场扩张和并购 - 2025年完成的处置和部分权益销售总额为18.1亿美元，其中第四季度为14.7亿美元[49] - 2025年公司预计在2025和2026年实现7600万美元的累计一般和行政费用节省[41] - 2025年公司债务的加权平均利率为3.91%，剩余债务期限为12.1年[35] 负面信息 - 2025年第四季度的房地产减值损失为1,717,188千美元，较2024年同期的186,564千美元大幅增加[85] - 2025年，Alexandria的房地产减值损失为1,894,263千美元，较2024年的192,455千美元显著增加[88] - 2025年每股分红为0.72美元，较2024年每股分红5.19美元大幅下降[85]

核心财务表现 - 2025年第四季度归属于普通股股东的净亏损为10.818亿美元，或每股亏损6.35美元，而2024年第四季度净亏损为6490万美元，或每股亏损0.38美元；2025年全年净亏损为14.38亿美元，或每股亏损8.44美元，而2024年全年净利润为3.096亿美元，或每股盈利1.80美元 [1] - 2025年第四季度调整后摊薄运营资金为3.685亿美元，或每股2.16美元，低于2024年第四季度的4.118亿美元（每股2.39美元）；2025年全年调整后摊薄运营资金为15.347亿美元，或每股9.01美元，低于2024年全年的16.291亿美元（每股9.47美元） [1] - 2025年第四季度年化现金基础净营业收入为19.85亿美元，同比下降3.4%；若剔除2024年1月1日后的资产处置影响，2025年第四季度年化现金基础净营业收入同比增长1.4% [9] 资产质量与运营指标 - 截至2025年12月31日，北美运营物业的出租率为90.9%，若包括已租赁但尚未交付的空间，出租率则达到93.4% [2][6] - 公司运营利润率为69%，调整后EBITDA利润率为70%；97%的租约包含年度租金递增条款 [2] - 前20大租户的加权平均剩余租期为9.7年，所有租户的加权平均剩余租期为7.5年 [2] - 2025年第四季度，续租和转租空间的租金变化率为下降9.9%（现金基础为下降5.2%）；但2025年全年租金变化率为增长7.0%（现金基础为增长3.5%） [3][4] - 2025年第四季度，公司租赁了39.3376万平方英尺的原空置空间，较过去五个季度的季度平均值增长98% [4] 资产负债表与流动性 - 公司总市值为207.5亿美元，权益资本总额为83.5亿美元 [4] - 截至2025年12月31日，拥有53亿美元的重大流动性，相当于2028年之前到期债务的3.7倍；仅有11%的总债务在2028年之前到期 [4] - 债务加权平均剩余期限为12.1年，在标普500指数成分股REITs中最长；固定利率债务占总债务的97.2% [4] - 2025年第四季度年化的净债务及优先股与调整后EBITDA比率为5.7倍，固定费用覆盖率为3.7倍 [4][15] 资本回收与资产处置 - 2025年全年完成资产处置及部分权益出售总额18.12亿美元，超过指引中值；其中第四季度完成14.71亿美元 [5][19] - 2025年的处置资产中，土地占21%，非稳定运营资产占59%，稳定运营资产占20% [5] - 截至2025年12月31日，被指定为持有待售的房地产资产账面价值为5.817亿美元，预计将在2026年出售 [5] 股息与股票回购 - 2025年第四季度宣布的普通股股息为每股0.72美元，较第三季度的每股1.32美元减少45%；年化计算，此举将保留约4.1亿美元流动性以支持2026年资本计划 [7] - 截至2025年12月31日，股息收益率为5.9%，第四季度股息支付率为33% [7] - 董事会授权了一项新的普通股回购计划，在2026年12月31日前可回购最多5亿美元的普通股 [16] 开发与再开发管道 - 开发和再开发管道预计将在2026年带来9700万美元的增量年化净营业收入，其中86%的面积已租赁或正在谈判；2027-2028年预计带来1.23亿美元的增量年化净营业收入 [11] - 公司已将未来几年当前开发和再开发项目的建设资金需求总体削减了超过3亿美元 [12] - 总开发和再开发管道中77%的面积位于其巨型园区生态系统内 [12] 成本控制与行政费用 - 2025年全年行政费用为1.17亿美元，较2024年减少5130万美元，降幅达30%；行政费用占净营业收入的比例为5.6%，为过去十年最低水平，约为其他标普500指数成分股REITs平均水平的一半 [12] - 基于2026年行政费用指引中值1.44亿美元计算，预计2025年和2026年累计行政费用节约将达到7600万美元 [12][23] 2026年业绩指引 - 重申2026年调整后运营资金每股指引范围为6.25美元至6.55美元，中值为6.40美元 [15] - 预计2026年第四季度年化的净债务及优先股与调整后EBITDA比率目标为5.6倍至6.2倍，固定费用覆盖率目标为3.6倍至4.1倍 [15] - 预计截至2026年12月31日，北美运营出租率在87.7%至89.3%之间；续租和转租空间的租金变化率指引为下降2.0%至增长6.0%（现金基础为下降12.0%至下降4.0%） [15] - 指引假设2026年因潜在租户缩减及空置期导致的租金减少总额在2000万至2500万美元之间 [22]

股息变动 - 公司董事会宣布2025年第四季度普通股现金股息为每股0.72美元 [1] - 此次股息较2025年第三季度宣布的股息大幅削减45% [1] - 股息将于2026年1月15日支付给截至2025年12月31日登记在册的股东 [1] 财务策略 - 削减股息的决定旨在巩固公司强劲的资产负债表，增强财务灵活性 [1] - 此举预计每年将保留约4.1亿美元的流动性 [1] - 基于2025年12月1日的收盘价，调整后的股息仍为其普通股提供5.4%的具吸引力收益率 [1] 公司背景 - 公司为标准普尔500指数成分股，是使命驱动的生命科学地产信托基金 [1] - 自1994年成立以来，公司开创了生命科学房地产细分领域 [1] - 公司是顶级生命科学创新集群地区协作式超级园区生态系统的卓越且历史最悠久的所有者、运营者和开发者 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股运营资金（FFO）摊薄后为2.22美元，相比上一季度有所下降，主要受三个关键因素影响：入住率下降、西雅图市场一租户租金收入调整为收付实现制导致减少0.03美元、其他收入减少870万美元（约0.05美元）[16] - 入住率在第三季度末为90.6%，较上一季度下降20个基点；若剔除已出售或待售的空置资产影响，可比口径下运营物业入住率在本季度实际下降了110个基点 [18][19][20] - 同物业净营业收入（NOI）本季度下降6%（收付实现制下为3.1%），主要受入住率下降驱动 [21] - 2025年全年FFO每股指引下调0.25美元（约2.7%），中点至9.01美元，主要原因是投资回报降低以及入住率下降导致的同物业业绩下滑 [31] - 2025年底杠杆率（净负债/年化调整后EBITDA）指引更新为5.5至6.0倍，高于此前5.2倍的目标，主要因处置指引下调和EBITDA预期减少 [27] - 调整后EBITDA利润率保持强劲，为71%，与五年平均水平一致 [23] - 2025年前九个月，公司从风险投资中实现了9500万美元的收益，已计入调整后FFO；全年风险投资已实现收益指引下调至1亿至1.2亿美元区间 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁量保持稳健，为120万平方英尺，与过去五个季度的平均水平一致 [17] - 本季度续租和转租空间的租金增长率强劲，收付实现制下分别为15.2%和6.1%，处于全年指引区间的高位 [18] - 本季度新签租约的租期较长，平均为14.6年，远高于历史平均水平 [18] - 续租和转租空间的租户改善成本和租赁成本与去年同期相对一致，但低于上半年水平 [18] - 巨型园区（mega campus）平台的业绩突出，其年租金收入占比达77%，在三大主要市场的入住率表现比整体市场高出18% [20] - 本季度82%的租赁活动来自公司约700家现有租户关系，体现了规模、高质量租户名册和品牌忠诚度的优势 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 西雅图市场有一租户的租金收入在第三季度调整为收付实现制，该租户仍占用物业并在支付租金，等待2026年上半年的关键里程碑 [16] - 长岛市的再开发物业计提了约3.239亿美元的不动产减值损失，其中约三分之二与该物业相关；该子市场自2019年亚马逊放弃总部计划后未能恢复，且难以吸引足够生命科学租户，已转变为更像工业灵活空间和电影院市场 [28] - 公司在考虑于2025年底或2026年出售一些账面价值低于估计市值的资产，潜在减值范围在0至6.85亿美元之间 [29] - 截至9月30日，有61.7万平方英尺的空置空间已签署租约，主要位于大波士顿、旧金山、圣迭戈和西雅图，预计平均于明年5月1日交付，潜在年租金收入约4600万美元 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是加速从大规模开发向"仅在巨型园区进行定制开发（build-to-suit）"模式过渡，意图继续减少建设支出、保存资本并避免创造进一步供应 [13] - 目标是显著减少土地储备，将资产负债表上非创收资产的比例从当前的20%降低到10%-15% [13][50] - 2026年的建设支出预计与2025年中点17.5亿美元相似或略高，包括圣迭戈的定制开发项目以及为租赁运营物业空置空间所需的更高资本支出和重新定位成本 [30] - 公司强调其作为生命科学房地产领域主导领导者的地位，拥有最佳资产、位置和租户，其世界级巨型园区具备不可替代性 [32] - 竞争方面，公司认为其专注于集群和生态系统的方式与纯粹财务投资者不同，且凭借最佳团队、空间和行业信誉，在一对一竞争中几乎总能获胜 [129][132] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 生命科学行业正处于一个关键节点，一方面创新前景巨大，另一方面面临政府停摆等挑战 [11] - 行业需求受到三个主要因素抑制：政府停摆导致FDA运作受阻；早期风险投资支持的公司在美联储高利率环境下对承诺空间持谨慎态度；上市生物技术板块尚未显著复苏 [38] - 行业需要降低药物开发成本、提高药物开发成功率（AI等工具有助益）以及降低监管壁垒，以恢复健康 [111] - 生物技术熊市已进入第五年，开始出现拐点，出现底部和早期复苏迹象 [11] - 生命科学行业是高度监管的行业，产品上市后仅有少数年份可销售，并处于定价监督之下，这与其他地产类型不同 [7] - 此前超低利率环境激励了房地产公司及其资本伙伴的投机行为，导致许多创新子市场出现不必要的供应过剩 [10][11] 其他重要信息 - 公司资产负债表强劲，流动性超过42亿美元，加权平均剩余债务期限为11.6年，在所有标普500房地产投资信托基金中最长；96%以上的固定利率债务混合利率为3.97% [12][27] - 在一般及行政费用（G&A）方面取得进展，目标是2025年相比2024年实现约4900万美元的年度节省；过去12个月G&A成本占NOI比例为5.7%，约为其他标普500 REITs平均水平的的一半 [23] - 公司预计2026年资本需求将主要通过资产处置来满足，而非普通股融资 [99][100] - 董事会将在第四季度评估未来的股息水平，考虑到影响2026年收益和现金流的因素；公司需要支付股息，但在应税收入方面存在空间 [52][53][57][58] - 共识净资产价值（NAV）约为每股117美元，显著高于当前交易价格 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于潜在提升入住率的空间更新及预期 [36] - 截至9月30日，约有61.7万平方英尺空置空间已签署租约，潜在年租金收入约4600万美元，预计平均于明年5月1日交付 [37] 问题: 哪些因素能提升管理层对行业前景的乐观程度 [38] - 需要三个关键条件：政府停摆结束且FDA恢复正常运作；早期风险投资支持的公司开始承诺空间；上市生物技术板块需求重新点燃；此外，国立卫生研究院（NIH）需解决15%间接成本限制问题以释放机构需求 [38][39] 问题: "类股权资本"的含义及定价 [40] - "类股权资本"指通过多种形式进入公司的资本，如股息留存、合资企业出售等；但2026年计划所需资本绝大部分将来自资产出售 [40][41] 问题: 熊市出现拐点是否也体现在稳定资产交易市场上 [41] - 公司资产，特别是被投资者视为机会型的资产，需求强劲；生命科学资产以及替代用途（如住宅开发）资产均受到大量关注 [42] 问题: 未来开发流程的细节，特别是2026年后的开发图景 [44] - 公司正积极通过土地销售减少土地储备；将仔细评估非巨型园区项目以及计划于2027年及以后稳定的项目，许多项目可能会被出售；目标是逐步将非创收资产占比降至10%-15% [45][46][47][50] 问题: 投资者日是否会提供开发风险敞口的承诺目标 [49] - 非创收资产占比目标是从当前的20%降至10%-15% [50] 问题: 股息政策的舒适度及支付率考量 [51] - 董事会将在第四季度评估股息，并考虑多种因素，包括留存现金流、明年资本需求、运营资金（AFFO）覆盖率等；公司有空间支付高达30%-40%的应税收入作为股息 [52][53] 问题: 公司是否有能力保留现金不支付股息，或会考虑股票回购 [57][61] - 公司需要支付股息；虽然当前股价对回购有吸引力，但优先确保有足够资本完成现有的建设承诺 [58][61] 问题: 2026年约120万平方英尺已知空置与剩余130万平方英尺到期空间的区别及租户构成 [62][80][82] - 120万平方英尺是已知将空置的租约到期；剩余130万平方英尺是正常租赁过程中的到期，结果尚早；已知空置部分主要是实验室空间，但也包括一些先进技术用户；剩余部分也主要是实验室空间 [62][80][82][83] 问题: 第四季度1500万美元风险投资收益是否代表新的常态 [63] - 1500万美元反映了当前市场状况及公司投资组合的特定因素；2026年的更清晰展望将在12月投资者日提供 [63] 问题: 未来管道中住宅用地转化的潜力及潜在减值的主要来源 [67][68] - 潜在减值6.85亿美元涉及多种资产，较大一部分与土地类资产相关；四个巨型园区均计划包含重要住宅部分 [68][72] 问题: 即将在明年上半年交付的租约是否有延迟 [73] - 未提及有特定延迟；该资产包会随着部分空间交付和新租约加入而不断演变 [73] 问题: 当前追踪的租户活动类型，以及对不同等级空间的需求 [77] - 需求来源多样，但受高资本成本、政府停摆、IPO市场基本关闭等因素抑制；需求情况因子市场和客户具体情况而异；A级空间通常由已产生收入或资金雄厚的公司寻求 [78][79] 问题: 2026年资本化利息减少的规模，如何与17.5亿美元建设支出预期匹配 [87] - 2026年建设支出包括完成现有活跃管道项目的开发/再开发成本，以及为租赁空置空间所需的更高资本支出/重新定位成本；资本化利息的减少将取决于对土地银行不同部分（如非巨型园区项目、2027年后项目）的处理决策 [88][89] 问题: 已知空置租约的租户不续约的原因 [90] - 原因包括：非实验室租户（软件公司）在收购资产时已知空置；大型药企子公司整合到公司其他园区后留下的空间；以及剑桥一些较旧的产品 [90][92][93]；公司已就部分空置面积签署了意向书 [95] 问题: 为何不考虑直接股权融资来稳固资产负债表，而非依赖资产出售 [98] - 资产负债表实际上状况良好，杠杆率只是略有上升；目标是通过处置希望剥离的资产来管理资产负债表并提供所需资本，无需进行普通股增发 [99][100] 问题: 为何不在本次会议直接给出2026年指引，而要等到投资者日 [101] - 公司可能很快会向市场提供一个FFO框架范围，以避免长时间的不确定性；行业目前因政府停摆面临特殊挑战 [102][105] 问题: 政府停摆是否是本季度唯一的变化因素，以及停摆结束后需求是否会立即改善 [109] - 政府停摆是行业全面恢复的必要前提而非唯一因素，因其影响监管审批等；需求改善还需要更低的资本成本和明确的监管路径 [110] 问题: 自第二季度以来需求是否恶化，因为同行报告看房活动在改善 [112][113] - 行业复杂且高度监管，不能像其他地产类型那样简单看指标；公司经历了两个稳健的租赁季度，但这不反映行业底层健康度，行业全面反弹仍需多个条件到位 [114][115] 问题: 是否有意出售巨型园区的部分权益 [116] - 这不是核心计划，因为长期目标是拥有更多而非更少的巨型园区；核心策略是清除资产负债表上的大量非创收资产 [117] 问题: 对2027年租约到期的考量 [120] - 公司正密切关注明后年的租约到期情况，并积极与希望保留的租户商讨续约和扩展事宜 [121][122] 问题: 关于Mission Bay园区将部分实验室空间重新分配为办公空间（特别是针对AI）的报道是否属实 [123] - 属实；公司已获得相关规划许可（Prop M allocation），旨在为现有租户（如UCSF）提供灵活性，并满足AI公司（如OpenAI）的需求；实验室仍是主要用途，但希望具备提供办公空间的灵活性 [123][124][125] 问题: 对行业整体见底、租金进一步下行空间以及竞争格局的宏观看法 [128] - 公司认为没有真正的竞争对手；此前低利率和牛市催生了由其他开发商建造的"僵尸"建筑；公司凭借最佳团队、空间和信誉，在满足客户需求时几乎总能获胜；公司将"顺应市场"以优先保障入住率，但依然能获得溢价 [129][132][134][135] 问题: 对租金见底和市场供需平衡的展望 [136] - 这因不同子市场而异；在三大主要市场，预计剩余竞争性供应中约30%将以空置形式交付，推高空置率；空置率可能在2026年见顶，之后将开始复苏；公司正加速将目标生命科学空间转为其他用途 [137][138][139] 问题: 是否考虑过"轻资产"模式以 monetize 运营平台 [140] - 公司已讨论过此概念，但目前阶段意义不大，因为许多项目将转为其他用途，相关运营商会退出；生命科学地产因其底层行业的强监管和任务关键性而与其他地产类型截然不同 [141][142]

最新季度业绩表现 - 季度运营资金为每股2.22美元，低于市场预期的2.31美元，同比去年的2.37美元下降6.3% [1] - 本季度运营资金意外为负3.9%，而上一季度为正1.75% [1] - 季度营收为7.5194亿美元，低于市场预期0.56%，同比去年的7.9161亿美元下降5% [2] - 过去四个季度中，公司有两次运营资金和营收超出市场预期 [2] 股价表现与市场比较 - 公司股价自年初以来下跌约20.7%，而同期标普500指数上涨15.5% [3] - 当前Zacks评级为第3级（持有），预计短期内表现将与市场同步 [6] 未来业绩预期与行业前景 - 当前市场对下一季度的运营资金预期为每股2.28美元，营收预期为7.4187亿美元 [7] - 当前财年运营资金预期为每股9.21美元，营收预期为30.2亿美元 [7] - 公司所属的REIT和权益信托-其他行业在250多个Zacks行业中排名前28% [8] 同行业公司比较 - 同业公司SBA通信预计将于11月3日公布季度业绩，预期每股收益为3.19美元，同比下降3.9% [9] - SBA通信的营收预期为7.0513亿美元，同比增长5.6% [10] - 过去30天内，SBA通信的每股收益预期上调了0.3% [9]