文章核心观点 - 文章对比分析了丰树工业信托和丰树物流信托两只房地产投资信托基金，认为两者均为高质量REITs，提供可观收益率，但投资主题侧重不同 [1][12] - 丰树工业信托更侧重于通过其数据中心资产捕捉人工智能和数字化增长趋势 [12] - 丰树物流信托则通过其物流资产提供区域电子商务增长敞口 [12] - 投资者偏好可能取决于对数字化或物流增长主题的看法 [12] 丰树工业信托分析 - 资产组合专注于新加坡和北美的工业地产和数据中心，截至2025年9月30日组合价值85亿新元 [2] - 2025/26财年第二季度每单位派息同比下降5.6%至0.0318新元，受汇率逆风、部分现有物业租金收入减少及近期资产出售影响 [3] - 整体出租率稳定在91.3%，新加坡投资组合实现6.2%的正向租金调升率 [4] - 总借款的69.0%将于2025/26财年至2028/29财年到期，其中2027/28财年有7.664亿新元借款到期，占总借款24% [4] - 杠杆率从第一季度的40.1%降至第二季度的37.3%，债务成本微降至3.0%，92.9%的债务已对冲或为固定利率 [5] - 在新加坡、北美和日本拥有数据中心组合，大部分位于北美，能捕捉数据中心需求的长期增长 [5] 丰树物流信托分析 - 资产组合为亚太地区九个市场的物流资产，截至2025/26财年第二季度组合价值130亿新元 [6] - 2025/26财年第二季度每单位派息同比下降10.5%至0.01815新元，原因为外汇影响及缺乏出售收益 [6] - 最新出租率从上一季度的95.7%升至96.1%，显示对其资产的强劲需求，投资组合实现0.6%的正向租金调升率 [6] - 总杠杆比率为41.1%，与上一季度持平，平均债务成本从2.7%微降至2.6% [7] - 总借款的84%将于2026/27财年至2030/31财年间到期，84%的借款已对冲或为固定利率 [7] - 受益于电子商务等长期增长驱动因素，导致对区域物流地产的需求激增 [9] 直接比较 - 两者均提供可观收益率：丰树工业信托过去十二个月收益率约为6.0%，丰树物流信托约为5.6% [10] - 鉴于两者分别暴露于数据中心和电子商务的长期增长主题，其分派增长未来应能稳步持续 [10] - 两者投资组合相对多元化，丰树工业信托在工业和数据中心资产类型上多元化，丰树物流信托在亚太地区地理上多元化 [11] - 两者面临相似的利率风险，若利率上升可能导致再融资风险并侵蚀利润率，进而减少分派 [11] - 需警惕汇率波动风险，因两者均有大量海外业务敞口 [10]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度GAAP净收入约为1060万美元，摊薄后A类普通股每股净收入为0.04美元 [5] - 运营公司可分配收益为2820万美元，即税后每股0.15美元，董事会宣布每股股息0.1美元，将于12月20日支付给12月6日登记在册的股东 [5] - 费用相关收入为8250万美元，较上一季度增长3%，主要由于开放式净租赁策略的附带权益变现相关费用收入增加 [25] - 运营公司费用相关收益为3240万美元，较上一季度减少，主要归因于约310万美元的薪酬相关费用增加 [27] - 运营公司本季度可分配收益为2800万美元，每股税后费用为0.15美元，较上一季度减少0.04美元 [28] - 资产负债表上的应计绩效收入净额为3.395亿美元，与上一季度相比略有增加 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 债务策略业务 - 本季度债务策略业务发放了15笔贷款，总额超过7.2亿美元，是两年多来最大的放贷季度 [17] - 发行了第13笔CRE CLO交易，总额超过6.38亿美元，是两年来的首笔CLO交易，各档均获超额认购 [18] 物流业务 - 2024年第三季度收购了4000万美元的物流资产 [9] - 自2021年以来，组建了33人的专业团队，在多个主要物流市场开设当地办事处，投资2200万美元建设相关能力 [11] - 首只增值封闭式基金筹集了3.36亿美元，开发核心SMA筹集了4.28亿美元 [11] 多户住宅和劳动力住房业务 - 2024年第三季度收购了3.49亿美元的多户住宅和劳动力资产 [9] - 多户住宅和劳动力住房业务的租金季度环比增长3.3%，同店收入增长2% [84] 单户租赁业务 - 单户租赁投资组合保持94%的入住率，年初至今综合租金增长略高于5.9%，净营业收入增长11% [23] 太阳能基础设施业务 - 第三季度太阳能基础设施战略有4800万美元的资金流入 [15] 二手业务 - 二手业务持续获得老客户和新有限合伙人的参与，预计未来几个季度将有大量资金流入 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年主要房地产指数转正，Green Street商业地产价格指数在2023年末触底，2024年上涨3% [16] - 债务资本市场改善，CMBS发行量增加，信用利差显著收窄 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为房地产市场已触底回升，将选择性地利用投资机会，专注于有长期增长动力的细分领域 [7][8] - 2024年第三季度，公司在部署资本方面有选择性地活跃，收购多户住宅、劳动力资产和物流资产，并在债务策略业务中部署资金 [9] - 公司拓展了业务能力，包括三项工业物流策略、单户租赁业务、PE二手业务和财富解决方案团队 [10] - 公司继续投资于国内外的分销能力，增加机构投资者覆盖，开设迪拜办事处，推出零售合格投资者策略 [13] - 公司预计未来几个季度房地产估值和交易量将有更显著的改善，将受益于市场流动性的提高 [16][17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为房地产市场的长期低迷已经触底，行业开始复苏，投资者兴趣增加，交易活动增多 [7] - 公司对商业房地产的前景感到乐观，预计未来一年市场将继续改善，公司将受益于市场的复苏 [16] - 公司预计第四季度的募资情况将比第三季度更强，对有限合伙人对公司所在行业的需求增长充满信心 [15] 其他重要信息 - 公司提醒本次电话会议可能包含前瞻性陈述，这些陈述不确定且不受公司控制，实际结果可能与陈述有重大差异 [4] - 公司将在附录中提供非GAAP财务指标的调节信息 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：房地产市场复苏的时间点、交易费用和变现情况，以及收益率上升是否会影响复苏步伐 - 公司认为目前判断市场变化还为时尚早，预计美联储将继续降低短期利率，收益率上升短期内会减缓交易和价值复苏的步伐，但市场需求依然强劲 [37] - 公司预计零售募资将在本季度突破托管平台，未来几个季度将呈积极态势，有望推出多款产品 [42][43] 问题2：2025年相对于2024年的投资支出水平，以及如何平衡投资与业务复苏和规模扩张的关系 - 公司在物流团队的投资将在2025年下半年开始产生积极回报，物流开发项目将带来可观的开发费用 [51][52] - 零售分销仍需大量投资，公司将继续扩大机构覆盖范围，过去两年分销团队人数增长了50%，今年有重要高管招聘 [53][54] 问题3：第四季度募资的改善幅度，以及是新基金入市还是现有基金获得更多资金 - 公司预计物流业务的募资将显著增加，债务、劳动力、物流和Newberry等业务都将有所贡献，Newberry的续约情况良好 [64][65] 问题4：薪酬增加的原因和对薪酬支付比率的看法 - 公司认为目前需要激励团队，确保员工士气和积极性，为业务增长做好准备，员工是公司最重要的资产，现在是投资员工的时候 [67][72] 问题5：多户住宅业务的部署背景、市场动态以及后端收益率上升的影响 - 对于商业房地产投资，短期收益率曲线更为重要，债务市场的活跃和流动性的增加将使利差收窄，房地产交易量和价值将增加 [78][81] 问题6：多户住宅、劳动力住房和其他部门的租金、净营业收入增长和入住率趋势，以及2025年的预期 - 多户住宅和劳动力住房业务的租金季度环比增长3.3%，同店收入增长2%，资产表现良好 [84] - 公司预计多户住宅市场的供应将减少，需求将保持强劲，租金和净营业收入有望增长 [85][86] 问题7：第三季度机构资金流入对交易收入和管理费率的影响 - 公司预计随着业务增长和多元化，交易费用在总收入中的占比将降低，机构投资者的管理费率通常较低，收入结构将发生变化 [93][94]