报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级 但通过对马德里和巴塞罗那两大核心市场的详细数据分析 展现了积极的市场动态和投资活动 报告核心观点 * 西班牙物流市场 特别是马德里和巴塞罗那两大核心市场 在2025年前三季度表现出强劲的扩张态势 租赁需求旺盛 租金持续上涨 投资活动活跃 市场整体处于增长周期 [20][33][64] 马德里市场 租赁需求 * 2025年前九个月 马德里物流市场租赁面积超过763,000平方米 预计全年可达100万平方米 与过去三年平均水平一致 [2] * 2024年马德里物流租赁面积超过110万平方米 较五年平均水平增长超过10% 其中超过85%为高或极高品质仓库 这一趋势在2025年延续 [3] * 净扩张面积占总租赁面积的比例在2024年超过85% 2025年前三季度超过95% 表明市场处于扩张阶段 运营商主要增加新容量而非重组现有空间 [4] * 2025年 A-2和A-4/A-42走廊主导市场 占总租赁面积的93% 第三环线是主要吸纳区域 而第一环线交易数量最多 占总交易的52% [5][12] * 2020年至2025年第三季度 近40%的租赁交易面积小于5,000平方米 主要集中于第一环线 第三环线则以大型平台为主 [13][18] * 2025年第三季度主要大额租赁交易包括Consum在Noblejas租赁70,000平方米 以及FM Logistics在Numancia de la Sagra租赁约60,000平方米 [19][22] 租金 * 2025年马德里租金延续上涨趋势 主要由于新增高品质空间和建筑成本上升 第一环线因需求旺盛且供应有限 租金上涨尤为显著 [25] * 2024年底马德里顶级租金为每月每平方米6.75欧元 预计2025年底将小幅上涨至每月每平方米7.00欧元 [26] * 2025年第三季度 马德里各环线顶级租金范围分别为：第一环线每月每平方米5.60-6.80欧元 第二环线4.60-5.20欧元 第三环线3.95-4.25欧元 [27] 存量与空置率 * 截至2025年第三季度 马德里物流存量超过1,560万平方米 较去年同期增加近100万平方米 其中约一半为A级和B+级高品质资产 [32][35] * 2024年底竣工量达到与历史高点2019年相当的水平 其中95%为投机性开发的高品质空间 且46%集中在第三环线 [33] * 2024年底空置率约为8.9% 2025年第三季度小幅上升至约9% 但由于租赁需求强劲 预计未来几个月空置率可能下降 [33] * 截至2025年第三季度 在总计140万平方米的可供租赁面积中 45%位于第三环线 30%在第一环线 25%在第二环线 [36][45] 未来供应 * 2025年第四季度及2026年 预计市场将新增约635,000平方米供应 其中54%集中在第一环线 41%在第三环线 [36] * 第一环线未来供应以投机性开发为主 第三环线则以定制开发为主 2025年投机性建设显著减少 定制开发保持稳定 [37][40] 巴塞罗那市场 租赁需求 * 2025年前三季度 巴塞罗那物流租赁面积约为445,000平方米 与过去两年同期平均水平一致 其中50%集中在核心区和第一环线 [48] * 预计2025年全年租赁面积将在625,000至675,000平方米之间 接近2024年约725,000平方米的水平 较五年平均水平增长约15% [49] * 2025年前三季度最大租赁交易之一是Action在La Bisbal del Penedès租赁65,000平方米 [52][61] 租金 * 2025年第三季度 巴塞罗那顶级租金稳定在每月每平方米8.85欧元 但预计未来几个月在最核心和高需求区域将有小幅上涨 [50] * 2025年第三季度 Goodman完成了一笔月租金超过17欧元每平方米的交叉理货设施交易 因其技术规格推高了租金水平 [50] * 2025年第三季度 巴塞罗那各环线顶级租金范围分别为：核心区每月每平方米8.85-10.65欧元 第一环线6.60-8.85欧元 第二环线5.10-6.60欧元 第三环线4.10-5.10欧元 [54] 存量与空置率 * 巴塞罗那物流存量已超过1,130万平方米 空置率持续下降至约4% 核心区空置率仅为2% 对租金构成上行压力 [51][56][58] 未来供应 * 预计2026年和2027年将有超过146万平方米的新增供应进入市场 其中41%集中在第一环线 31%在第三环线 [52] * 主要开发项目包括Goodman在原日产地块的多层项目 预计为核心区新增约150,000平方米空间 多层模式也开始出现在其他项目中 [52] 西班牙投资市场 投资规模与区域分布 * 2025年前三季度 西班牙物流投资额约为11亿欧元 较过去两年同期增长近12% [64] * 2024年全年物流投资额约为17亿欧元 较五年平均水平调整约15% 预计2025年全年投资额可达14-15亿欧元 [64] * 2025年前三季度 投资额区域分布为：巴塞罗那市场约占45% 马德里市场约占37% 瓦伦西亚约占10% [64] 资本价值与收益率 * 截至2025年第三季度 主要市场资本价值持续增长 巴塞罗那最高 为每月每平方米2,240欧元 马德里为每月每平方米1,685欧元 瓦伦西亚为每月每平方米1,320欧元 [65] * 截至2025年第三季度 西班牙主要市场顶级收益率为：马德里4.85% 巴塞罗那4.75% 瓦伦西亚5.20% 预计到年底将小幅压缩至马德里4.75% 巴塞罗那4.65% 瓦伦西亚5.15% [67][78] 主要投资交易 * 2025年前三季度 投资交易以大型投资组合为主导 最大交易是Mapletree以约2.14亿欧元收购Blackstone的Flora投资组合 [66][72]

2025年美国物流地产租金表现 - 2025年美国物流地产租金同比下降4.5% [3][9] - 沿海市场租金跌幅更大，同比下降7.6%，而内陆市场租金同比下降3% [3][9] - 休斯顿、印第安纳波利斯和田纳西州纳什维尔是2025年租金增长表现最好的市场 [9] - 整体租金跌幅较2024年（同比下降6.5%）有所收窄 [9] 租金下跌的驱动因素 - 仓库租户为追求成本效益，转向选择租金更低的新竣工大型设施，这些设施通常位于更偏远的市场 [3] - 周期性因素、低运费率以及前置库存策略，促使租户在建筑质量与靠近主要消费群体的区位之间做出权衡 [4] - 需求疲软以及对更具成本效益选址的追求共同压制了租金价格 [9] 市场供需动态与趋势转变 - 2025年下半年需求升温，公司尽管面临关税和贸易不确定性，仍更愿意做出长期租赁决策 [5] - 第四季度净吸纳量超过新增供应，推动空置率环比下降至7.4% [5] - 有限的投机性交付和更快的租赁执行，正为新一轮仓储空间竞争奠定基础，以满足网络扩张和结构性供应链需求 [6] - 客户情绪改善及优于预期的市场状况，强化了空置率已见顶、多地租金开始反弹的观点 [8] - 趋势表明2026年可能出现反弹，租户可能重新强调上市速度和控制运输成本上升的需求 [9] 电子商务的推动作用 - 拥有电商业务的大型零售商正在推动需求，他们通过扩张物流网络来缩短交付时间并提升效率 [7] - 过去一年，电子商务约占Prologis新租赁活动的20%，使得2025年成为自2021年以来表现最好的一年 [7] 2026年市场展望 - 2026年物流地产租户面临的定价环境可能变得不那么有利 [5] - 随着网络扩张以满足增长和结构性供应链需求，市场正进入仓储空间竞争的新阶段 [6]