财务数据和关键指标变化 - 第一季度房地产FFO为每股2.95美元，较去年同期的2.91美元增长0.14美元，主要受租赁收入增长5%驱动 [6] - 第一季度FFO总额为10亿美元（每股2.67美元），去年同期为13.3亿美元（每股3.56美元），差异主要源于去年包含0.81美元的税后净收益（出售ABG股权）及今年0.17美元的非现金损失（Clay Pier债券公允价值调整） [7][8] - 期末净债务与EBITDA比率为5.2倍，固定费用覆盖率为4.6倍，流动性超过100亿美元 [5][11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心和高端奥特莱斯 occupancy 为95.9%，同比提升40个基点；The Mills occupancy 为98.4%，同比提升70个基点 [6][7] - 购物中心和奥特莱斯平均基础最低租金同比增长2.4%，The Mills增长3.9% [7] - 零售商每平方英尺销售额为7.33美元， occupancy 成本为13.1%，推动国内NOI增长3.4%，整体NOI（含国际资产）增长3.6% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 国际业务表现强劲，完成意大利佛罗伦萨和圣雷莫的奢侈品奥特莱斯收购，并在印尼雅加达开设首家奥特莱斯 [4] - 边境地区（如墨西哥、加拿大）的奥特莱斯因地缘政治 rhetoric 出现客流量下滑 [31] - 欧洲和亚洲市场表现稳定，其中欧洲业务超额完成计划 [57] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 开发项目总投资成本为9.44亿美元，混合收益率为9%，其中40%为混合用途项目 [10] - 计划启动5亿美元新项目，包括加州住宅开发及零售空间改造 [10] - 通过12笔次级贷款交易筹集26亿美元，加权平均利率5.73% [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税不确定性可能影响零售商库存和销售，尤其是依赖中国进口的商品，但 leasing 需求仍强劲 [15][19] - 消费者 sentiment 总体稳定，但旅游消费（尤其是国际游客）可能受美元走弱和地缘因素影响 [53] - 重申2025年房地产FFO指引为每股12.4-12.65美元，预计结果接近区间中值 [12] 其他重要信息 - 季度股息提高5%至每股2.1美元 [11] - S&L（销售和 leasing）管道约300个基点，对应1.5亿美元租金，预计30%-40%将在2025年下半年实现 [84] - 奢侈品零售商表现分化，部分品牌因设计师更替处于转型期，但整体 leasing 需求未减弱 [114] 问答环节所有的提问和回答 关税对零售商的影响 - 仅一家欧洲零售商因进口成本担忧取消4笔奥特莱斯交易，其他 leasing 需求未受影响 [15][39] - 中国进口商品面临30%关税，零售商或推迟采购、寻找替代供应链，可能影响Q4库存 [16][32] 消费者和销售趋势 - 剔除复活节时间差和 weather 影响，前四个月销售额同比持平，高端物业表现更优 [29][100] - 未观察到消费者因关税提前购物，但若库存紧张，Q3可能出现需求前移 [119] 债务与开发计划 - 2025年计划再融资28亿美元债务，目前市场对优质零售地产融资仍开放 [123] - 开发 pipeline 中60%为纯零售，40%为混合用途，新项目启动保持谨慎 [81][102] 部门店与 Forever 21 空间 - 部门店闭店风险取决于其自有品牌占比，目前无大规模闭店预期 [94] - Forever 21空置空间已 lease 50%，租金预计翻倍，半数将在2025年投入运营 [44][46]