财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股93.35美元，其中包含与合资企业权益收购相关的750万美元非现金摊销利息费用[20] - 截至第三季度，公司净债务与EBITDA比率为7.76倍，较Path Forward Plan启动时下降整整一个百分点[22] - 公司拥有约10亿美元流动性，其中包括6.5亿美元的循环信贷额度可用资金[22] - 第三季度通过ATM计划以每股18.03美元的加权平均价格出售280万股普通股，获得约5000万美元净收益[22] - 截至第三季度，Go-Forward Portfolio中心NOI（不包括租赁终止收入）同比增长1.7%；若调整Forever 21影响，增长率将超过3%[20][52] - 年内至今Go-Forward Portfolio中心NOI与2024年同期相比增长近2%[20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新签和续签租约总面积达150万平方英尺，较2024年第三季度增长87%；年内至今签约总面积达540万平方英尺，同比增长86%[6] - 第三季度新开业店铺面积35.5万平方英尺，年内至今总开业面积达85.2万平方英尺[13] - 截至9月30日，过去12个月租赁价差保持正值，为5.9%，连续16个季度为正[13] - 新交易执行委员会批准的新交易量较去年同期增长61%，已超过2024年全年批准的新交易总量[8] - 截至第三季度末，投资组合销售额达每平方英尺867美元，同比增长近4%；Go-Forward Portfolio销售额达每平方英尺905美元[12] - 第三季度末整体出租率为93.4%，较上季度提升140个基点；Go-Forward Portfolio出租率为94.3%，较上季度提升150个基点[12] 各个市场数据和关键指标变化 - Scottsdale Fashion Square引入爱马仕首家亚利桑那州门店，巩固其作为亚利桑那州首要奢侈品目的地的地位[13][14] - Tysons Corner开设4.2万平方英尺的Level 99成人娱乐目的地，这是该品牌在美国的第三家门店[14] - Freehold购物中心完成Dick's House of Sport、Freehold Athletic Club和Dave & Busters等主力店开业，中心活力得到振兴[10] - 与2024年同期相比，第三季度Go-Forward Portfolio同店销售额增长3.5%，堡垒属性物业增长4.8%[57] - 第三季度表现强劲的品类包括服装配饰、快餐、家居装饰和珠宝[58] 公司战略和发展方向和行业竞争 - Path Forward Plan取得显著进展， leasing速度表显示新租赁活动收入完成度已达70%，超过2025年末目标，预计2026年中达到85%[6] - 公司计划在2026年底前基本完成20亿美元的资产处置计划，目前已完成近12亿美元购物中心处置[25][26][79] - 主力店租赁计划针对2025至2028年间开设30个主力店，其中25个已确定用于体育用品、时尚、娱乐、杂货等零售用途[9] - 公司对Crabtree购物中心的收购被视为增值投资机会，并已获得1.6亿美元定期贷款融资，利率为SOFR加250基点[49] - 零售商需求强劲，包括传统品牌革新、品牌扩展以及新兴线上品牌开设实体店支持业务[17][18][75] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在政治噪音、宏观经济不确定性及 pending tariffs，零售商环境需求依然强劲[17] - 公司对第四季度前景感到乐观，零售商普遍对假日季持积极态度，但需应对关税和供应商价格压力[58] - 高端客户细分市场表现稳健，而低收入客户群体面临更多挑战[58] - 公司保持耐心和纪律，评估潜在的新投资机会，但重点仍放在租赁、运营改进和去杠杆目标上[11][45][48] 其他重要信息 - Forever 21清算产生的50万平方英尺空置面积中，已有74%获得租赁承诺，新品牌支付的租金显著高于Forever 21[12][80] - 截至9月30日，2025年到期且预计续租不关闭的平方英尺中，已有94%获得承诺，另有5%处于意向书阶段[15] - 2026年到期平方英尺中，已有近55%获得承诺，另有30%处于意向书阶段，进度远超去年同期[16][35] - SNO（已签署未开业）管道从8月的8700万美元增长至9900万美元，预计年底达到或超过1亿美元目标；包含Crabtree后，预计增量SNO总额达1.4亿美元[7][30][36] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于股权发行的决策和未来预期 - 第三季度发行5000万美元股权的主要目的是使Crabtree收购在杠杆上趋于中性，未来将根据增值增长机会评估ATM使用[29] 问题: Crabtree的SNO管道构成 - Crabtree的SNO包括收购时已存在的NOI以及团队接手后的增量租赁，具体构成可后续提供[30][31][33] 问题: 2026年到期租约的经济条款 - 2026年到期租约中88%已有承诺或意向书，新交易和续租均达到或超过五年计划中的目标市场租金[35][69] 问题: SNO目标超额完成的可能性及主力店开业时间表 - 由于租赁势头强劲且计划中预留了储备金，有可能超过1.4亿美元的SNO目标；主力店开业时间主要集中在2027年下半年和2028年初[36][38] 问题: 非堡垒资产的再融资市场 appetite 和利率 - 债务融资市场对各类资产均呈现建设性态势，但需根据具体资产情况评估；Crabtree融资成本远低于10%[40][49] 问题: SNO收入的实现时间 - 1亿美元SNO中，2000万美元将在2025年实现，其余在2026年及以后实现[41] 问题: 剩余待租赁主力店数量 - 30个目标主力店中，25个已承诺，3个有意向书，2个处于勘探阶段；其他主力店位于计划退回的资产中[42] 问题: 收购机会和融资环境 - 对Crabtree感到满意，正在评估其他机会但暂无迫近交易；融资市场和CMBS市场对具备合适运营商和资本的购物中心有所改善[44][45][49][50] 问题: Forever 21对NOI的拖累和峰值出租率 - 调整Forever 21影响后，第三季度NOI增长率将超过3%；Go-Forward Portfolio的峰值出租率预计在96%-97%左右[52] 问题: 对Saks等零售商风险的看法 - 公司不对特定租户发表评论[54] 问题: 销售表现、客流量和假日季展望 - 租赁势头强劲但客流量基本持平，堡垒物业销售增长更优；零售商对第四季度乐观但需管理成本压力[57][58] 问题: 近期高端购物中心交易的资本化率启示 - 近期交易如Crabtree、NorthPark等情况各异，Crabtree可作为公开拍卖交易的参考基准[60][61] 问题: 增量租金中来自主力店的比例 - 主力店填充是9900万美元增量租金的一部分，具体比例可后续提供[62] 问题: Fashion District Philadelphia的未来计划 - 摆脱 arena 计划束缚后，正重新聚焦租赁工作，早期势头令人谨慎乐观，且该资产无债务负担[63][64] 问题: 租赁价差下降原因和2026年租户保留率 - 租赁价差波动受当期签约组合 mix 影响，应更关注是否达到目标净有效租金；2026年租户保留率预计约为85%[66][67][71] 问题: 加拿大和墨西哥游客减少的影响 - 入境游客数量确实减少，但对投资组合销售表现未产生重大影响，Scottsdale Fashion Square在第三季度表现最佳[72][73] 问题: 租赁需求强劲与消费者压力报道之间的矛盾 - 公司投资组合是零售商必须入驻的，零售商签约决策具有前瞻性，且新兴品牌开设实体店以支持线上业务，这些因素抵消了负面新闻影响[74][75] 问题: 资产处置步伐和非堡垒资产的市场 appetite - 资产处置进展良好，剩余Eddy Mall处置将结合债务到期时间评估，外围地块资产池超过5亿美元，正为2026年销售做准备[77][78] 问题: Forever 21空间翻新中的TI和资本支出 - 翻新策略混合了整体替换和分割空间，以引入Dick's House of Sport、Zara等更能驱动客流的高租金租户[79][80] 问题: 整体组合与Go-Forward组合租赁价差差异 - 价差差异主要由各组合当期签约的租赁池构成不同导致，无需过度解读[82][83] 问题: 更新2028年FFO指引的时间表 - 将结合年底情况和计划整体进展评估是否更新多年度指引[84] 问题: Crabtree收购后更新的FFO指引中点 - Path Forward Plan原指引中点1.81美元，Crabtree预计增厚0.08美元，但需考虑如ATM发行等调整因素[85]